مزايا شراء العقارات المستأجرة وأسباب بيع الملاك الحاليين

بالنسبة لأولئك الذين يفكرون في الاستثمار في العقارات التي يشغلها مالكوها، فإن السؤال "لماذا يبيع المالك الحالي؟

في مجال الاستثمار العقاري، ليس من غير المألوف شراء أو بيع عقار يدر دخلاً ولديه مستأجرون بالفعل. ومع ذلك، فإن فهم السبب وراء التخلي عن عقار يدر دخلاً ثابتاً من الإيجار هو أمر بالغ الأهمية لتقييم المخاطر بعد الشراء واتخاذ قرارات الاستثمار.

في هذا المقال، استناداً إلى خبرة شركة INA & Associates Ltd الواسعة في مجال الوساطة العقارية، نقدم شرحاً مفصلاً من منظور الاستثمار العقاري الاحترافي لأسباب بيع العقارات التي يشغلها مالكوها وفوائد شرائها والنقاط التي يجب الانتباه إليها.

وهو يوفر مادة عملية لصنع القرار لأولئك الذين يفكرون في شراء عقار استثماري، وخاصةً أولئك الذين يفكرون في شراء عقارات مدرة للدخل.

ما هو العقار الذي يغير مالكه؟

العقار الذي يتم تغيير مالكه هو عقار مستأجر يتم شراؤه وبيعه مع وجود مستأجرين بالفعل. وهو يختلف عن بيع العقارات العادية من حيث أن عقد الإيجار والعلاقة مع المستأجرين ونظام الإدارة يتم تمريرها إلى المالك الجديد كما هي.

الاختلافات مع بيع العقارات العادية

في صفقة بيع العقارات السكنية العادية، من المفترض أن يكون العقار شاغراً وقت التسليم. ومع ذلك، في حالة شغل المالك للعقار، يكون المالك الجديد ملزماً بتولي عقد الإيجار الحالي، حيث أن حق المستأجرين في شغل العقار محمي قانوناً.

تسمح هذه الآلية للمشتري بكسب دخل من الإيجار في نفس الوقت الذي يستحوذ فيه على العقار، ولكنها تفرض في الوقت نفسه قيوداً على اختيار المستأجرين وتحديد شروط الإيجار.

تولي إدارة الإيجار

في عملية الاستحواذ على إدارة الإيجار، لا يتم نقل ملكية العقار ببساطة، ولكن يتم الاستحواذ على العناصر التالية بشكل شامل.

أولاً، يتم نقل جميع شروط وأحكام عقد الإيجار إلى المالك الجديد. ويشمل ذلك الإيجار والوديعة والمال الرئيسي ومدة العقد وشروط التجديد والشروط الخاصة.

ثانياً، المالك الجديد ملزم قانوناً أيضاً بإعادة الوديعة ومبلغ التأمين المحتجز من المستأجرين. يتم تعديل هذه المبالغ بشكل عام من سعر الشراء.

علاوة على ذلك، يجب أيضاً مراعاة العلاقة التعاقدية مع شركة الإدارة. في معظم الحالات، يمكن أن يستمر العقد مع شركة الإدارة الحالية، ولكن يمكن أيضاً تغييره وفقاً لتقدير المالك الجديد.

الميزة الأهم في تغيير مالك الاستثمار العقاري هي أن الدخل يتولد بمجرد بدء الاستثمار. وهذه ميزة كبيرة مقارنةً بشراء عقار جديد للإيجار وتعيين مستأجرين.

الأسباب الرئيسية التي تدفع المالكين الحاليين للبيع

إن فهم أسباب بيع المالك-المالك هو دليل مهم للمشترين المحتملين لتحديد القيمة الحقيقية للعقار. هناك مجموعة واسعة من أسباب البيع، ولكن الأسباب الرئيسية مفصلة أدناه.

الحاجة إلى التمويل.

أحد أكثر أسباب البيع شيوعاً هو التمويل كسبب لبيع عقار استثماري. قد يتم اتخاذ قرار البيع عندما يرى المالك فرصة استثمارية جديدة أو يحتاج إلى أموال لتوسيع الأعمال التجارية.

في هذه الحالة، لا يكون العقار نفسه موضع تساؤل، بل غالباً ما يكون عقاراً يدر دخلاً ثابتاً، مما قد يمثل فرصة استثمارية جيدة للمشتري.

وبالإضافة إلى ذلك، يسعى عدد متزايد من الأشخاص إلى تحويل العقارات إلى نقد كوسيلة لتجنب ضريبة الميراث أو ضريبة الهدايا. وهذا هو الحال بشكل خاص بالنسبة للمالكين الأكبر سناً، الذين يرغبون في تبسيط الإجراءات وقت الميراث من خلال زيادة سيولة أصولهم.

تقليل عبء الإدارة

تتضمن إدارة العقارات المؤجرة العديد من المهام، مثل التعامل مع المستأجرين وترتيب الإصلاحات وإجراءات تجديد العقود. يجد بعض المالكين الأفراد، على وجه الخصوص، أن هذه المهام الإدارية مرهقة ويفكرون في البيع.

وحتى عندما يتم إسناد الإدارة إلى شركة إدارة، فإن القرار النهائي والمسؤولية النهائية تقع على عاتق المالك، ويجد الكثير من الناس أن هذا يشكل عبئاً نفسياً.

وينطبق هذا على الحالات التي يصعب فيها مواصلة مهام الإدارة بسبب التقدم في السن، أو عندما تصبح وظيفة المالك اليومية مشغولة للغاية بحيث لا يستطيع تخصيص وقت للاستثمار العقاري كعمل جانبي.

التغيير في استراتيجية الاستثمار.

يقرر بعض المستثمرين العقاريين البيع بسبب مراجعة محفظتهم أو تغيير في استراتيجية الاستثمار.

ومن الأمثلة على ذلك تغيير في سياسة الاستثمار من عقارات وسط المدينة إلى عقارات ذات عائد مرتفع في المناطق الريفية، أو زيادة في حجم الاستثمار من الوحدات السكنية إلى عقارات الأسرة الواحدة، أو تغيير في تخصيص الأصول من الاستثمار العقاري إلى الاستثمار في الأسهم.

في حالة هذه المبيعات الاستراتيجية، لا تكون الربحية والإمكانات المستقبلية للعقار محل شك، ومن المرجح أن يكون العقار أكثر جاذبية للمشترين.

تدابير الميراث

على نحو متزايد، يتم تحويل العقارات إلى نقدية كإجراء من إجراءات الميراث. ونظراً لأن العقار من الأصول التي يصعب تقسيمها، فإن تحويله إلى نقود يتيح التقسيم العادل للعقار إذا كان هناك العديد من الورثة.

هناك أيضاً حالات يتم فيها بيع العقار لتأمين الأموال اللازمة لدفع ضريبة الميراث. وهذا هو الحال بشكل خاص في المناطق الحضرية، حيث تكون القيمة المقدرة للعقارات مرتفعة ويميل عبء ضريبة الميراث إلى أن يكون ثقيلاً.

الاستجابة للتغيرات في بيئة السوق

هناك أيضاً حالات يتم فيها تقييم اتجاهات سوق العقارات والهدف هو بيع العقار بسعر أعلى. في السنوات الأخيرة على وجه الخصوص، عندما ارتفعت أسعار العقارات، كانت هناك زيادة في المبيعات لتحقيق مكاسب غير محققة.

كما يتخذ بعض الملاك أيضاً قرار البيع المبكر تحسباً لانخفاض عدد السكان والتراجع الإقليمي في المستقبل.

الخصائص حسب سبب البيع والتأثير على المشترين

كما يتبين من الجدول، تختلف حالة العقار ومخاطر ما بعد الشراء اختلافاً كبيراً حسب سبب البيع. عند التفكير في الشراء، من المهم فهم السبب الدقيق للبيع والتحقيق واتخاذ القرار وفقاً لذلك.

مزايا شراء عقار يسكنه مالكه

إن مزايا شغل المالك للعقار كثيرة ومتنوعة، ولكن أهمها أنه يمكنك تأمين الدخل بمجرد البدء في الاستثمار. المزايا الرئيسية موضحة بمزيد من التفصيل أدناه.

دخل إيجار فوري.

الميزة الأكبر للعقارات التي يشغلها مالكها هي أن دخل الإيجار يتولد بمجرد الحصول على العقار. في حالة شراء عقار استثماري عادي، عادةً ما يستغرق الأمر عدة أشهر من عملية توظيف المستأجرين إلى إبرام العقد، ولكن في حالة العقارات التي يشغلها المالك، لم تعد هذه الفترة ضرورية.

هذه الفورية جذابة بشكل خاص للمستثمرين الذين هم في عجلة من أمرهم لاسترداد أموال الاستثمار أو الذين يقدرون التدفق النقدي المستقر.

بالإضافة إلى ذلك، بما أن العقار يتمتع بالفعل بسجل حافل من الربحية وقت الشراء، فغالباً ما يكون ذلك في صالح المؤسسات المالية في فحص القروض، وهو ما له فائدة ثانوية تتمثل في تسهيل الاستفادة من الاستثمار.

لا حاجة لتوظيف مستأجرين

عند شراء عقار جديد للإيجار، يتم تكبد الوقت والتكاليف اللازمة لتوظيف المستأجرين، مثل تكاليف الإعلان ورسوم الوكالة والتعامل مع عمليات المشاهدة. أما في حالة شغل المالك للعقار، يتم التخلص من هذه التكاليف والجهود الأولية.

ينطوي توظيف المستأجرين على عدم اليقين. واعتماداً على موقع العقار وجاذبيته، هناك خطر أن يظل العقار شاغراً لفترة أطول من المتوقع، ولكن يمكن تجنب هذا الخطر مع العقارات التي يشغلها المالك.

قيمة المستأجرين الموجودين بالفعل مرتفعة للغاية، خاصة في المناطق ذات الطلب الإيجاري المحدود أو للعقارات ذات التصميمات الخاصة، مع الأخذ في الاعتبار صعوبة تأمين مستأجرين.

الربحية المثبتة

إن أحد أهم المحددات في شراء عقار مدر للدخل هو سجل أرباحه الفعلية. في العقارات التي يشغلها مالكوها، يمكنك التحقق من بيانات محددة عن أداء دخل الإيجار السابق ومعدلات الإشغال وتكاليف الإدارة.

وتعتبر بيانات الأداء الفعلي هذه معلومات مفيدة للغاية للتنبؤ بالأرباح المستقبلية. بالنسبة للعقارات الجديدة، عليك الاعتماد على حسابات العائدات النظرية، أما بالنسبة للعقارات التي يشغلها مالكوها فيمكنك اتخاذ قراراتك بناءً على نتائج التشغيل الفعلية.

بالإضافة إلى ذلك، يمكن أيضاً التحقق من فترة الإشغال وتاريخ التجديد للمستأجرين، مما يسمح بإجراء تقييم موضوعي لاستقرار المستأجرين وجاذبية العقار.

استمرار العلاقة مع شركة الإدارة

في العديد من العقارات التي يتم تغيير مالكها، من الممكن استمرار العقد مع شركة الإدارة الحالية. ونظراً لأن شركة الإدارة على دراية بخصائص العقار والمستأجرين، يمكن توقع انتقال إداري سلس.

عند البحث عن شركة إدارة جديدة، يستغرق الأمر وقتاً طويلاً لإجراء مقابلات مع العديد من الشركات، والتفاوض على شروط وأحكام العقد وتعديل سياسات الإدارة، ولكن من خلال الاستفادة من نظام الإدارة الحالي، يمكن حذف هذه المتاعب.

ومع ذلك، من الممكن تغيير شركة الإدارة، لذلك إذا كنت غير راضٍ عن وضع الإدارة الحالي، فإن استخدام عملية الشراء كفرصة لمراجعتها يعد خياراً متاحاً.

جدول مقارنة الجدارة

كما يوضح هذا الجدول، تتمتع العقارات التي يتم تغيير مالكها بمزايا كبيرة من حيث الربحية واليقين، في حين أن هناك قيوداً من حيث تخصيص العقار وحرية اختيار المستأجرين.

التمركز في استراتيجية الاستثمار

يناسب الاستثمار العقاري القائم على تغيير المالك بشكل خاص المستثمرين الذين يتبعون استراتيجيات الاستثمار التالية

بالنسبة للمستثمرين الذين يركزون على الاستقرار، فإن العقارات التي لديها بالفعل سجل حافل من الربحية هي أهداف استثمارية مثالية. يُعد استقرار العقارات التي يشغلها مالكوها عامل جذب رئيسي عند البحث عن دخل ثابت مع انخفاض المخاطر.

أما بالنسبة للمستثمرين الذين يتطلعون إلى زيادة حجم استثماراتهم، فإن البداية السريعة للدخل تحسن أيضاً من كفاءة رأس المال. إذا كنت تخطط للاستثمار في عقارات متعددة، فإن توليد الإيرادات المبكرة من كل عقار سيؤدي مباشرةً إلى تأمين الأموال للاستثمار التالي.

وعلاوة على ذلك، بالنسبة للمستثمرين العقاريين المبتدئين، فإن القدرة على تولي أنظمة الإدارة القائمة وعلاقات المستأجرين توفر مزايا مزدوجة تتمثل في تقليل مخاطر الاستثمار وفرص التعلم.

الاحتياطات عند شراء العقارات التي يشغلها المالكون

إن الفهم الشامل لاحتياطات تغيير المالك-المالك وإجراء الأبحاث المناسبة هما مفتاح الاستثمار الناجح. وعلى الرغم من وجود العديد من المزايا، إلا أن هناك أيضاً مخاطر متأصلة تتطلب دراسة متأنية.

التأكد من محتويات عقد الإيجار

أهم شيء يجب التحقق منه هو تفاصيل عقد الإيجار الحالي. سيتم تمرير الإيجار ومدة العقد وشروط التجديد والشروط الخاصة في العقد إلى المالك الجديد، لذلك من الضروري التحقق من التفاصيل قبل شراء العقار.

يجب إيلاء اهتمام خاص لمستوى الإيجار مقارنة بسعر السوق. إذا كان الإيجار الحالي أعلى بكثير من سعر السوق، فهناك خطر أن يُطلب منك تخفيض الإيجار وقت التجديد. وعلى العكس من ذلك، إذا كان الإيجار أقل من سعر السوق، فيمكنك النظر في إمكانية زيادة الإيجار في المستقبل.

من المهم أيضاً التمييز بين عقود الإيجار محددة المدة وعقود الإيجار العادية. في حالة عقد الإيجار المحدد المدة، ينتهي العقد بالتأكيد في نهاية مدة العقد، بينما في حالة عقد الإيجار القياسي، تكون حقوق المستأجر محمية بقوة ويصعب على المالك إلغاء العقد.

يجب أيضاً التحقق من مبلغ التأمين ومبلغ التأمين ومبلغ المفتاح. تختلف هذه المبالغ اختلافاً كبيراً وفقاً للعادات المحلية ودرجة العقار، لذا من المهم الحكم على ما إذا كانت في مستوى مناسب.

التحري عن سمات المستأجرين

يُعدّ التحري عن سمات المستأجرين أمراً في غاية الأهمية كإجراء احترازي للعقارات الاستثمارية. يجب التحقق قدر الإمكان من المعلومات المتعلقة بمهنة المستأجرين ومكان عملهم ودخلهم السنوي وهيكلهم العائلي لتقييم قدرتهم على دفع الإيجار واستقرار سكنهم.

كما يعد تاريخ دفع الإيجار السابق عاملاً محدداً مهماً أيضاً. إذا كان هناك تاريخ من المتأخرات في دفع الإيجار، فينبغي التحقيق في أسبابها وتكرارها بالتفصيل لتقييم المخاطر المستقبلية.

تعد مدة إقامة المستأجرين مؤشراً مهماً آخر. من المرجح أن يكون المستأجرون الذين عاشوا في العقار لفترة طويلة مرتبطين بالعقار ويمكن أن يتوقعوا دخلاً إيجاريًا مستقرًا. من ناحية أخرى، إذا كان المستأجرون يتغيرون بشكل متكرر، فيجب أن تشك في احتمال وجود بعض المشاكل في العقار أو إدارته.

صيانة المبنى وحالة الإدارة

يجب التحقق من الحالة المادية للعقار بالتفصيل، لأنها تؤثر بشكل مباشر على تكاليف الإصلاح المستقبلية وقيم العقار. من المستحسن أن يتم فحص حالة الجدران الخارجية والسقف والمعدات والمناطق المشتركة عن طريق فحص المبنى من قبل متخصصين محترفين.

خاصة بالنسبة للعقارات القديمة، فقد يكون وقت الإصلاحات الرئيسية قد اقترب. من المهم التحقق من رصيد الصندوق الاحتياطي للإصلاح، ووجود خطة إصلاح وتاريخ الإصلاح السابق لتقدير تكاليف الإصلاح المستقبلية.

من الضروري أيضاً التحقق من موعد تجديد المعدات. تتطلب المعدات مثل سخانات المياه ومكيفات الهواء وأنظمة الاتصال الداخلي تجديداً منتظماً، وهذه التكاليف لها تأثير كبير على الربحية.

تاريخ الإصلاح وخطط الإصلاح المستقبلية

يُعد تاريخ الإصلاح السابق مستنداً مهماً لتحديد مدى جودة صيانة العقار. تُعتبر العقارات التي تم إصلاحها بانتظام وبشكل كافٍ ذات مخاطر منخفضة لحدوث مشاكل كبيرة في المستقبل.

يجب أيضًا التحقق من خطط الإصلاح المستقبلية. وعلى وجه الخصوص، إذا كان من المخطط إجراء إصلاحات كبيرة، فيجب التأكد بدقة من تكلفة وتوقيت هذه الإصلاحات وينبغي إدراج تأثيرها على دخل الاستثمار في الحسابات.

في حالة الوحدات السكنية المشتركة، تحقق بالتفصيل من حالة صندوق احتياطي الإصلاح الخاص بجمعية الإدارة ومحتويات خطة الإصلاح طويلة الأجل. إذا كان هناك عجز في صندوق احتياطي الإصلاح، فيمكن توقع فرض مبلغ مقطوع أو زيادة في صندوق احتياطي الإصلاح في المستقبل.

تقييم شركة الإدارة

إن كفاءة وأداء شركة الإدارة الحالية لها تأثير كبير على ربحية العقار والحفاظ على قيم الأصول. من الضروري إجراء تقييم شامل للوضع المالي لشركة الإدارة وسجلها الإداري وجودة خدمة المستأجرين وسرعة الاستجابة للإصلاحات.

من المهم أيضاً التحقق من مستوى تكاليف الإدارة. إذا كانت تكاليف الإدارة مرتفعة للغاية مقارنةً بسعر السوق، فقد تضغط على الربحية، بينما إذا كانت منخفضة للغاية، فقد تكون هناك مشاكل في جودة الإدارة.

يجب أيضاً التحقق من شروط العقد مع شركة الإدارة. فهم مدة العقد وشروط الإلغاء ونطاق مهام الإدارة وما إلى ذلك، والنظر في إمكانية تغيير العقد إذا لزم الأمر.

قائمة نقاط التحقق

يمكن أن يقلل التحقيق المنهجي استناداً إلى هذا الجدول من المخاطر عند شراء العقارات التي يشغلها المالك. من المستحسن أن يتم التحقق بعناية من العناصر ذات مستوى الأهمية "◎" على وجه الخصوص بمشورة خبير.

عناصر مهمة يجب التحقق منها قبل الشراء

يعد التحليل التفصيلي للجوانب المالية أمرًا ضروريًا في قرار شراء عقار مملوك بتغيير المالك. من الضروري تقييم ليس فقط العائد السطحي، ولكن أيضًا الربحية والمخاطر الحقيقية بطريقة شاملة.

ملاءمة تحديد الإيجار.

يُعد تحديد ما إذا كانت الإيجارات الحالية في مستوى مناسب عاملاً مهماً يرتبط مباشرةً بعوائد الاستثمار. يتم تقييم مستوى الإيجار الحالي بموضوعية من خلال إجراء مسح تفصيلي لإيجارات السوق للعقارات المماثلة في المنطقة المجاورة.

تشمل طرق البحث عن إيجارات السوق معلومات على بوابات العقارات وإجراء مقابلات مع الشركات العقارية المحلية وجمع أمثلة تعاقدية فعلية. من الضروري إجراء تحليل مقارن، مع مراعاة ليس فقط متوسط القيم البسيطة ولكن أيضاً الشروط التفصيلية مثل عمر المبنى وتخطيطه ومرافقه وموقعه.

إذا كان الإيجار الحالي أعلى من سعر السوق، فهناك خطر المطالبة بتخفيض الإيجار وقت تجديد العقد. وذلك لأن قانون إيجار الأراضي والمساكن يمنح المستأجر الحق في المطالبة بتخفيض الإيجار إذا كان مرتفعاً بشكل غير معقول.

وعلى العكس من ذلك، إذا كان الإيجار أقل من سعر السوق، فهناك إمكانية لزيادة الإيجار في المستقبل، ولكن هذا يتطلب موافقة المستأجر ويستغرق وقتاً طويلاً لتحقيقه عموماً.

تقييم مخاطر الشغور

يعد تقييم مخاطر الشغور المستقبلية أمراً في غاية الأهمية عند شراء عقار للإيجار. حتى لو كان العقار مشغولاً في الوقت الحالي، ينبغي النظر بعناية في إمكانية إعادة الإشغال بعد انتقال المستأجر من العقار.

عند تحليل الموقع، يتم إجراء تقييم شامل للمسافة من أقرب محطة قطار، ومدى ملاءمة وسائل النقل، والراحة المعيشية للمرافق التجارية والتعليمية والطبية القريبة. وينبغي أيضاً مراعاة إمكانات التطوير المستقبلية للمدينة والتغيرات الديموغرافية.

يتم تحليل القدرة التنافسية للعقار من خلال مقارنته بالعقارات المماثلة في نفس المنطقة وتحليل تفوقه من حيث التصميم والمرافق والعمر والحالة الإدارية. وعلى وجه الخصوص، ما إذا كان العقار يحتوي على مرافق وخصائص تميّز العقار عن غيره من العقارات الأخرى هو عامل مهم في تحديد القدرة التنافسية للعقار.

بالنسبة لاستقرار الطلب على الإيجار، يتم تحليل خصائص المستأجرين في المنطقة المستهدفة. في المناطق التي يوجد بها عدد كبير من الطلاب، هناك خطر تركز الوظائف الشاغرة خلال فترة التخرج، بينما في المناطق التي يوجد بها عدد كبير من المنقولين، هناك خطر شغور حسب دورة الانتقال.

تحديد المخاطر القانونية.

ينطوي الاستثمار العقاري على مخاطر قانونية مختلفة، والتي تتطلب تأكيداً مهنياً. يتم تقييم مخاطر المشاكل القانونية المستقبلية من خلال التحقق من الامتثال للقوانين واللوائح المختلفة، مثل قانون معايير البناء وقانون التخطيط العمراني وقانون خدمات الإطفاء.

للتحقق من الامتثال لقانون معايير البناء، نتحقق مما إذا كان هناك تصريح بناء وشهادة فحص، ونتأكد من أن المبنى ليس مبنى غير قانوني أو مبنى غير مطابق. في حالة البناء غير القانوني، قد لا يكون التمويل متاحاً، وفي حالة البناء غير المطابق، قد تكون هناك قيود على إعادة البناء في المستقبل.

يجب أيضًا التحقق من القيود المفروضة بموجب قانون التخطيط العمراني، مثل تقسيم المناطق، ونسبة البناء إلى الأرض ونسبة المساحة الأرضية. وذلك لأن هذه القيود تؤثر على إمكانية إعادة البناء أو التوسعة المستقبلية.

أيضاً، في حالة الوحدات السكنية، تحقق من قواعد الإدارة واللوائح التفصيلية للاستخدام بالتفصيل. ما إذا كان مسموحاً بالحيوانات الأليفة أم لا، والقيود المفروضة على العزف على الآلات الموسيقية، وما إذا كان مسموحاً بالسكن الخاص أم لا، وهي عوامل مهمة تؤثر على تأمين المستأجرين وتحديد الإيجارات.

محاكاة الدخل والنفقات

من المهم إدراك العائد الحقيقي على الاستثمار بدقة من خلال محاكاة مفصلة للدخل والنفقات. احسب ليس فقط العائد السطحي، ولكن أيضاً العائد الحقيقي والتدفق النقدي بالتفصيل.

تشمل بنود الدخل إيرادات الإيجار والنفقات المشتركة وإيرادات مواقف السيارات والإيرادات الإضافية الأخرى. كما تؤخذ احتمالية تقلبات الإيجار المستقبلية في الاعتبار ويتم إعداد سيناريوهات متفائلة وقياسية ومتشائمة للمحاكاة.

تتضمن بنود النفقات معلومات مفصلة عن رسوم الإدارة، والأموال الاحتياطية للإصلاحات، وضريبة الأملاك، وضريبة تخطيط المدينة، وأقساط التأمين ضد الحريق، وتكاليف الاستعانة بمصادر خارجية لشركات الإدارة، وتكاليف الإصلاح والخسائر في حالة وجود شواغر.

بالنسبة لمصاريف الإصلاح على وجه الخصوص، من المهم تقدير مبلغ مناسب حسب عمر المبنى وحالته. يوصى عموماً بتوقع نسبة 5-10% من دخل الإيجار السنوي كتكاليف إصلاح.

الفحوصات وطرق المسح

من خلال إجراء بحث منهجي استناداً إلى هذا الجدول، يمكن تقييم القيمة الاستثمارية الحقيقية للعقارات التي يشغلها المالكون بدقة.

الاستعانة بالمتخصصين

بما أن تغيير مالك الاستثمار العقاري يتطلب معرفة في مجموعة متنوعة من المجالات المتخصصة، فإن الاستعانة بالمتخصصين المناسبين هو مفتاح النجاح.

تشمل تقييمات العقارات من قبل مقيّمي العقارات حساب السعر المناسب باستخدام طريقة رسملة الدخل والتنبؤ بقيم الأصول المستقبلية. وفي حالة العقارات باهظة الثمن على وجه الخصوص، يُعد التقييم المهني أساساً مهماً لاتخاذ قرارات الاستثمار.

يقيّم تشخيص المبنى من قبل مهندس معماري من منظور مهني ما إذا كانت هناك أي مشاكل هيكلية وحالة المرافق والحاجة إلى إصلاحات. قد يتم اكتشاف المشاكل المحتملة التي لا يمكن رؤيتها من الخارج.

ستفحص الاستشارة الضريبية من قبل مستشار ضرائب المزايا والمخاطر الضريبية بالتفصيل، بما في ذلك كيفية حساب دخل العقار، واستخدام الاستهلاك وتدابير ضريبة الميراث.

ستوفر مراجعة المخاطر القانونية من قبل محامٍ تقييماً مهنياً لمحتويات العقود والحقوق القانونية ومخاطر المشاكل القانونية المستقبلية.

تُعتبر تكلفة استشارة هؤلاء الخبراء نفقات ضرورية لاتخاذ قرارات الاستثمار ويمكن أن تقلل بشكل كبير من مخاطر الاستثمار إذا تم استخدامها بشكل مناسب.

الخلاصة.

يمكن أن يكون الاستثمار في العقارات التي يشغلها مالكوها فرصة استثمارية جذابة للغاية، شريطة أن يكون الاستثمار في العقارات التي يشغلها مالكوها قائماً على المعرفة السليمة والبحث الدقيق. واستناداً إلى المعلومات الواردة في هذه المقالة، نلخص النقاط الرئيسية.

فهم أسباب البيع هو مفتاح الاستثمار الناجح

إن فهم الأسباب الدقيقة لبيع المالك الحالي الذي غيّر مالك العقار هو أمر بالغ الأهمية في تحديد القيمة الحقيقية للعقار. فإذا كان البيع ناتجاً عن تغيير في التمويل أو استراتيجية الاستثمار، فمن المرجح أن تكون فرصة استثمارية جيدة، بينما إذا كان البيع بسبب عبء إداري أو مشاكل في المبنى، فيجب النظر بعناية.

ونظراً لأن نطاق التفاوض على السعر ومخاطر ما بعد الشراء يختلف اختلافاً كبيراً تبعاً لسبب البيع، فمن المهم فهم السبب الحقيقي للبيع من خلال التواصل الشامل مع البائع والوسيط.

تقييم متوازن للمزايا والمخاطر

تساهم مزايا شغل المالك، مثل البدء الفوري للدخل، والتخلص من الحاجة إلى توظيف مستأجرين وتوقعات الأرباح بناءً على النتائج الفعلية، بشكل كبير في تحسين كفاءة الاستثمار. هذه المزايا جذابة بشكل خاص للمستثمرين الذين يركزون على الاستقرار والمستثمرين الذين يسعون إلى توسيع نطاق استثماراتهم.

من ناحية أخرى، هناك أيضاً عيوب مثل عدم القدرة على اختيار المستأجرين والمرونة المحدودة في تحديد الإيجارات والقيود المفروضة على تخصيص العقارات. يجب تقييم تأثير هذه القيود على استراتيجيات الاستثمار بعناية.

أهمية القرارات الاستثمارية الشاملة

كنقطة تحذير بالنسبة للعقارات الاستثمارية، من الضروري إجراء تقييم شامل من وجهات نظر متعددة، بما في ذلك ليس فقط العائد السطحي، ولكن أيضاً حالة المبنى، وسمات المستأجرين، ونظام الإدارة، والمخاطر القانونية، وبيئة السوق المستقبلية.

على وجه الخصوص، يوصى بالنظر بعناية في النقاط التالية مع مشورة الخبراء

عند تقييم مدى ملاءمة مستويات الإيجار واحتمالية حدوث تقلبات مستقبلية، من الضروري النظر ليس فقط فيما إذا كانت الإيجارات الحالية مناسبة، ولكن أيضاً في مخاطر تقلبات الإيجار وقت تجديد العقد.

عند التحقق من الحالة المادية للمبنى وخطط الإصلاح، من المهم إجراء تقييم دقيق لتأثير تكاليف الإصلاح المستقبلية على الربحية.

عند تقييم استقرار المستأجرين ومخاطر الشواغر، من الضروري النظر ليس فقط في سمات المستأجرين الحاليين، ولكن أيضاً في احتمالية إعادة شغل العقار بعد انتقالهم من العقار.

خطوات العمل التالية.

إذا كنت تفكر في الاستثمار في العقارات التي يشغلها مالكوها، يوصى بالخطوات التالية للمضي قدماً

أولاً، وضّح أهدافك واستراتيجيتك الاستثمارية. حدد العائد المحدد الذي تبحث عنه، وفترة الاستثمار ومدى تحملك للمخاطر، وحدد ما إذا كانت العقارات التي يشغلها مالكها تتناسب مع تلك الاستراتيجية.

بعد ذلك، نقوم بإجراء أبحاث السوق في المنطقة المستهدفة. يتم دراسة الطلب الإيجاري وإيجارات السوق وإمكانات التطوير المستقبلية بالتفصيل لتقييم جاذبية المنطقة كمنطقة استثمارية.

يتضمن المسح التفصيلي للعقارات تحقيقاً منهجياً يستند إلى نقاط التفتيش الموضحة في هذه المقالة. يتم تحديد المخاطر والنظر في التدابير المضادة، مع الحصول على مشورة الخبراء عند الضرورة.

تضع عمليات محاكاة الدخل والنفقات عدة سيناريوهات وتوفر توقعات مفصلة للإيرادات. يتم تصور الحالات المتفائلة والقياسية والمتشائمة ويتم فحص حتى أسوأ السيناريوهات للتأكد من أنها ضمن الحدود المقبولة.

يعتمد قرار الاستثمار النهائي على تقييم شامل لجميع النتائج واتساقها مع استراتيجية الاستثمار.

التعلم المستمر وجمع المعلومات

نظراً لأن سوق الاستثمار العقاري يتغير باستمرار، فإن التعلم المستمر وجمع المعلومات هو مفتاح النجاح. من المهم مواكبة آخر المستجدات وتحديث معرفتك من أجل مواكبة التغييرات في التشريعات وتغير ظروف السوق وظهور تقنيات استثمارية جديدة.

كما أن المعرفة المكتسبة من خلال الخبرة الاستثمارية الفعلية هي أيضاً رصيد ثمين. إن تطبيق الدروس المستفادة من استثمارك الأول على استثمارك التالي وتحسين مهاراتك الاستثمارية تدريجياً سيؤدي إلى نجاح الاستثمار على المدى الطويل.

إن شراء عقار يدر دخلاً هو أحد أهم القرارات الاستثمارية التي ستتخذها في حياتك. نأمل أن تساعدك المعلومات الواردة في هذه المقالة على اتخاذ نهج استراتيجي حكيم واستراتيجي لاستثمارك.

الأسئلة المتداولة

فيما يلي بعض الأسئلة المتداولة عند التفكير في الاستثمار في عقارات التمليك، والتي يتم الإجابة عليها بالتفصيل من وجهة نظر مهنية.

س1: هل سعر العقارات التي يغيّر مالكها سعرًا مناسبًا؟

ج1: يجب الحكم على مدى ملاءمة سعر العقارات التي يتم تغيير مالكها بشكل شامل باستخدام طرق تقييم متعددة.

في تقييم طريقة رسملة الدخل، يتم حساب السعر النظري عن طريق خصم دخل الإيجار السنوي بعائد مناسب. في هذه العملية، من المهم تحديد عائد مناسب مع مراعاة عائدات المعاملات للعقارات المماثلة والبيئة المالية.

في طريقة مقارنة حالة المعاملة، يتم تقييم مدى ملاءمة السعر من خلال مقارنته بحالات بيع عقارات مماثلة في نفس المنطقة. تتم مقارنة الشروط مثل عمر المبنى والموقع والمرافق بالتفصيل ويتم التحقق من معقولية فرق السعر.

كما أن مدى ملاءمة مستوى الإيجار الحالي مقارنة بسعر السوق له تأثير كبير على تقييم السعر. إذا تم تحديد الإيجار عند مستوى أعلى من سعر السوق، فيجب تعديل السعر لمراعاة مخاطر انخفاض الإيجار في المستقبل.

كما أن حالة المبنى والحاجة إلى إصلاحات هي أيضاً عوامل مهمة في تقييم السعر. إذا كانت هناك حاجة إلى إصلاحات كبيرة في المستقبل القريب، فمن المناسب التفاوض على سعر يأخذ في الاعتبار تكلفة هذه الإصلاحات.

س2: أنا قلق بشأن المشاكل مع المستأجرين

ج2: لتجنب حدوث مشاكل مع المستأجرين، من المهم إجراء مسح تفصيلي مسبقاً وإنشاء نظام إدارة مناسب.

سيشمل المسح المسبق للمستأجرين قبل الشراء فحصاً مفصلاً لتاريخ دفع الإيجار السابق والعلاقات مع الجيران واستخدام العقار. الحصول على تقرير مفصل من شركة الإدارة وتقييم أي مشاكل محتملة بعناية.

في وقت خلافة العقد، قم بإبلاغ سياساتك بوضوح بصفتك المالك الجديد واجتهد في بناء علاقة جيدة مع المستأجرين. من المهم ضمان التواصل السليم من خلال شركة الإدارة لتعميق التفاهم المتبادل.

كما يجب وضع نظام استجابة في حالة حدوث مشاكل مسبقاً. إن توضيح نظام التعاون مع شركة الإدارة، ونظام التشاور مع المحامين في حالة الحاجة إلى اتخاذ إجراء قانوني، وإجراءات الاستجابة في حالات الطوارئ، سيمكن من الاستجابة السريعة والمناسبة.

من المهم أيضاً فهم حقوق المستأجرين فهماً كاملاً والتأكد من أنها مناسبة قانونياً. وسيساعد فهم حماية حقوق المستأجرين بموجب قانون إيجار الأراضي والمساكن وتجنب الردود الأحادية الجانب على منع حدوث مشاكل.

س3: هل من الممكن تغيير شركة الإدارة؟

ج3: من الممكن قانوناً تغيير شركة الإدارة، ولكن من المهم التأكد من أن التوقيت والإجراءات مناسبة.

تحقق من تفاصيل عقد الإدارة الحالي وتأكد من مدة العقد وشروط الإلغاء وفترة الإخطار. تتطلب معظم عقود الإدارة إشعاراً بإنهاء العقد قبل ثلاثة أشهر.

عند تغيير شركات الإدارة، يجب توخي الحذر لتقليل التأثير على المستأجرين. تزويد المستأجرين بتفسيرات كافية ووقت كافٍ للتحضير لأي تغييرات في تحويل الإيجار وتفاصيل الاتصال في حالات الطوارئ وأنظمة الإدارة الرئيسية، إلخ.

عند اختيار شركة إدارة جديدة، قم بتقييم شامل لسجل الشركة الإداري وتكاليفها وعروض خدماتها ومجال تغطيتها. من المهم أن تتلقى عروضاً من عدة شركات إدارة وأن تختار الأفضل.

ينطوي إجراء التسليم على تسليم مفصّل لمعلومات المستأجرين ووثائق العقد والمفاتيح وسجل الإصلاح والسجلات المحاسبية. يوصى بإعداد قائمة مرجعية واتباع عملية منهجية لضمان عدم وجود سهو أو أخطاء في المعلومات أثناء هذه العملية.

س4- هل يمكن زيادة الإيجار بعد الشراء مباشرةً؟

ج4- هناك قيود قانونية على زيادة الإيجارات ويلزم اتباع نهج حذر.

فبموجب قانون إيجار الأراضي والمنازل، لا يُسمح بطلب زيادة الإيجار إلا إذا كان الإيجار منخفضاً بشكل غير معقول مقارنة بالإيجارات في المباني المماثلة في المنطقة المجاورة. لا يُسمح قانونًا بزيادة الإيجار لمجرد تغيير المالك.

وكأسباب لزيادة الإيجار، يجب أن تكون هناك حقائق موضوعية مثل زيادة سعر السوق في المنطقة المحيطة، أو ارتفاع الأسعار، أو زيادة في ضريبة العقار، أو زيادة في قيمة المبنى. من المهم التحقيق في هذه الأسباب بالتفصيل وتنظيمها كتابةً.

يجب إجراء المفاوضات بشأن الزيادات بشكل مناسب من خلال شركة الإدارة. فبدلاً من الإشعار من جانب واحد، يجب شرح أساس الزيادة بعناية وبذل الجهود لكسب تفهم المستأجرين. إذا كانت المفاوضات صعبة، ففكر في زيادة المبلغ على مراحل أو بما يتماشى مع فترة التجديد.

إذا كانت هناك حاجة إلى إجراءات قانونية، فهناك طرق مثل الوساطة والتقاضي، ولكن هذه تستغرق وقتاً وتكلف مالاً، لذلك من الواقعي أن تهدف إلى التوصل إلى حل من خلال المناقشة أولاً.

س5: هل يجب أن أطلب تفاصيل أسباب البيع؟

ج5: إن التأكد من أسباب البيع بالتفصيل أمر في غاية الأهمية بالنسبة لقرارات الاستثمار.

من المهم جمع أكبر قدر ممكن من المعلومات التفصيلية، حيث أن القيمة الحقيقية والمخاطر المحتملة للعقار تختلف اختلافاً كبيراً حسب سبب البيع. ومع ذلك، ومع احترام الخصوصية، لن يتم التأكيد إلا بالقدر اللازم لاتخاذ قرار الاستثمار.

في حالة البيع بسبب التمويل أو تغيير في استراتيجية الاستثمار، هناك احتمال كبير بعدم وجود مشاكل في العقار نفسه وقد يمثل فرصة استثمارية عالية الجودة. في مثل هذه الحالات، سوف نتحقق مما إذا كانت هناك أي قيود على توقيت البيع واستكشاف نطاق التفاوض على السعر.

أما إذا كان البيع بسبب أعباء الإدارة أو مشاكل في المبنى، فينبغي تحديد المشاكل المحددة بالتفصيل. اطلب معلومات صريحة عن الحاجة إلى إصلاحات ومشاكل مع المستأجرين ومشاكل الإدارة.

في حالة المبيعات المتعلقة بالميراث، تحقق من حالة تنظيم الحقوق وسير إجراءات البيع. قد يكون من الضروري انتظار التوصل إلى اتفاق بين الورثة أو استكمال الإجراءات القانونية.

يعد تأكيد أسباب البيع أيضاً فرصة لبناء علاقة ثقة مع البائع. من المهم أن تكون صادقاً وتسعى جاهداً لجعل الصفقة مفيدة للطرفين.