توسع الاستثمار في العقارات اليابانية من قبلالمستثمرين الأجانب الأثرياء بسرعة في السنوات الأخيرة. وهذه الظاهرة ليست مجرد اتجاه مؤقت، بل هي نتيجة حتمية للجاذبية الفريدة لسوق العقارات اليابانية والتغيرات في بيئة الاستثمار العالمية.
بالنسبة للمستثمرين الأجانب، يقدم سوق العقارات الياباني ثلاث مزايا رئيسية للمستثمرين الأجانب، وهي: العوائد المرتفعة والاستقرار السياسي والقدرة على تحمل التكاليف بسبب ضعف الين.
وقد اكتسبت شركة INA & Associates K.K. خبرة كبيرة في المعاملات العقارية، خاصةً مع الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية جداً. في هذه المقالة، نقدم دليلاً شاملاً للاستثمار الناجح في العقارات اليابانية من قبل الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية من الخارج، مع رأي خبرائنا. ويوفر معلومات مفصلة وعملية عن كل شيء بدءاً من اعتبارات الاستثمار وإجراءات الشراء الفعلية إلى استراتيجيات إدارة الأصول على المدى الطويل.
يزداد وجود المستثمرين الأجانب الأثرياء الأثرياء في سوق العقارات في طوكيو عاماً بعد عام. فوفقًا للكتاب الأبيض للأراضي الصادر عن وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة اليابانية، بلغت قيمة مشتريات العقارات من قبل المستثمرين الأجانب في عام 2024 ما قيمته 939.7 مليار ين ياباني، بزيادة قدرها 63% عن العام السابق. يشير هذا الرقم إلى أن حصة المستثمرين الأجانب في سوق الاستثمار العقاري في اليابان ظلت أعلى من 30% ولم يعد من الممكن تجاهلها.
وينصب تركيز الاستثمار على الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية من الصين الكبرى (البر الرئيسي للصين وهونج كونج وتايوان وسنغافورة). ويشتري الكثير منهم عقارات بميزانية تتراوح بين 300 و500 مليون ين نقداً ونادراً ما يستخدمون القروض. كما أن المستثمرين الغربيين آخذون في الارتفاع، مع استثمارات واسعة النطاق من قبل صناديق الأسهم الخاصة والأفراد ذوي الملاءة المالية العالية للغاية على وجه الخصوص.
وبالنظر إلى اتجاهات الاستثمار حسب المنطقة، تظهر الخصائص التالية بوضوح
| المنطقة | الخصائص | متوسط مبلغ الاستثمار | مجموعات المستثمرين الرئيسية |
|---|---|---|---|
| حي ميناتو (أكاساكا، روبونغي، أوياما) | قوة العلامة التجارية الدولية، حي السفارات | 300-800 مليون ين | الصين الكبرى، الغربيون |
| حي شيبويا (هيرو، إيبيسو، دايكانياما) | مناطق سكنية فاخرة، معالم ثقافية | 200-600 مليون ين | الصين الكبرى، من أصل كوري |
| حي شيودا (بانشو، كاسوميغاسيكي) | مركز سياسي واقتصادي | 4-1 مليار ين ياباني | أوروبي، أمريكي، شرق أوسطي |
| حي تشو (جينزا، نيهونباشي) | مركز تجاري ومالي | 200-500 مليون ين | الصين الكبرى، جنوب شرق آسيا |
في هذه المناطق، تحظى الشقق البنتهاوس الواسعة التي تزيد مساحتها عن 120 مترًا مربعًا بشعبية خاصة ومن المتوقع أن تحافظ على قيمة الأصول وتزيدها بسبب ندرتها.
أدى الانخفاض الحاد في قيمة الين منذ عام 2022 فصاعدًا إلى توفير رياح خلفية كبيرة للاستثمار العقاري الأجنبي. فقد انخفضت أسعار العقارات اليابانية مقومة بالدولار الأمريكي بشكل كبير، مما خلق حالة من "صفقات البيع" للمستثمرين الأجانب.
وعلى وجه التحديد، انخفض سعر الصرف، الذي كان يبلغ حوالي 115 ين مقابل الدولار في بداية عام 2022، مؤقتًا إلى مستوى 160 ين بحلول عام 2024. وهذا يجعل من الاستحواذ على الأصول المقومة بالين فرصة استثمارية جذابة للغاية للمستثمرين الذين يحملون عملات قوية مثل الدولار الأمريكي ودولار هونج كونج.
على سبيل المثال، لشراء عقار بقيمة 500 مليون ين ياباني، كان سيتطلب الأمر استثمار ما يقرب من 4.35 مليون دولار أمريكي في أوائل عام 2022، في حين يمكن شراء العقار نفسه مقابل 3.12 مليون دولار أمريكي تقريبًا في عام 2024 عندما يكون الين أضعف. هذا الفرق في السعر البالغ 28% تقريباً هو عامل مهم له تأثير مباشر على عائد الاستثمار.
يُقدَّر العائد المفترض على شقة بنتهاوس في طوكيو بحوالي 3.5% إلى 4%، وهو عائد مرتفع مقارنةً بالمدن الكبرى الأخرى. انظر جدول المقارنة أدناه.
| المدينة | العائد الافتراضي | الاستقرار السياسي | السيولة | الملاحظات |
|---|---|---|---|---|
| طوكيو | 3.5-4.0 | مرتفع للغاية | مرتفع | سوق الإيجارات مستقر |
| هونج كونج | 2.0-2.5 | غير مستقر | مرتفع | المخاطر السياسية موجودة |
| سنغافورة | 2.5-3.0% | مرتفعة | معتدلة | مع وجود قيود على العرض |
| نيويورك | 2.0-3.0 | مرتفع | مرتفع للغاية | تكاليف صيانة عالية |
| لندن | 2.5-3.5 | معتدلة | مرتفع | تأثر خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي |
بالإضافة إلى ميزة العائد هذه، فإن استقرار سوق الإيجار الياباني (معدلات الشغور المنخفضة والإيجارات المستقرة) هو أيضاً عامل مهم في استراتيجية الاستثمار للمستثمرين الأثرياء الذين يبحثون عن استثمار طويل الأجل.
في سوق المساكن المؤجرة في 23 جناحًا في طوكيو، لا يزال معدل الشواغر منخفضًا للغاية عند حوالي 3%، كما أن خطر حدوث انخفاض كبير في الإيجارات محدود. ويرجع ذلك إلى أن التوازن بين العرض والطلب لا يزال مواتياً للمستثمرين بسبب التدفق المستمر للسكان ومحدودية المعروض الجديد.
من أهم مميزات سوق العقارات اليابانية أنه لا توجد قيود أو لوائح على شراء الأجانب للعقارات. فبغض النظر عن الجنسية أو نوع التأشيرة أو حالة الإقامة الدائمة، يمكن لأي شخص أن يصبح مالكاً للأراضي أو المباني بنفس الشروط التي يتمتع بها المواطن الياباني.
هذه الميزة المؤسسية نادرة للغاية في جميع أنحاء العالم. تفرض العديد من البلدان بعض القيود على شراء الأجانب للعقارات، على سبيل المثال، قد يكون نوع العقار الذي يمكن شراؤه أو المنطقة التي يقع فيها محدوداً، أو قد يتطلب الأمر الحصول على تصريح حكومي. ولكن في اليابان، من الممكن في اليابان امتلاك مبانٍ كاملة، بما في ذلك الشقق والوحدات السكنية ومباني المكاتب وحتى الأراضي، وهي ميزة كبيرة للأجانب الأثرياء الذين يستثمرون في العقارات اليابانية.
من حيث الضرائب، لا يوجد تمييز بين الأجانب واليابانيين. فالقواعد الضريبية عند اقتناء العقارات (ضريبة رخصة التسجيل وضريبة حيازة العقارات)، وأثناء حيازتها (ضريبة الأصول الثابتة) وعند بيعها (ضريبة دخل التحويل) كلها متماثلة بالنسبة للمواطنين اليابانيين. تقلل هذه المساواة بشكل كبير من مخاطر التكاليف الإضافية غير المتوقعة في تخطيط الاستثمار وحسابات الأرباح.
بالإضافة إلى ذلك، يمكن بيع العقار الذي تم شراؤه أو التبرع به أو توريثه بحرية ولا يوجد حد زمني محدد للملكية. وهذا يجعل من الممكن إدراج العقارات اليابانية كجزء من استراتيجية طويلة الأجل لبناء الأصول.
يُعد الاستقرار السياسي والنظام الاجتماعي الجيد في اليابان عاملين مهمين للغاية في اتخاذ القرارات الاستثمارية للمستثمرين الأجانب الأثرياء. وعلى وجه الخصوص، تحظى العقارات اليابانية بتقدير كبير باعتبارها "أصلاً آمناً" في ظل المناخ الدولي الحالي الذي يتسم بارتفاع المخاطر الجيوسياسية.
السلامة العامة الجيدة هي أحد عوامل الجذب الرئيسية للاستثمار في العقارات اليابانية. تحتل اليابان باستمرار مرتبة عالية في مؤشر GlobalPeaceIndex، مما يضمن سلامة الأصول المادية. وهذا عامل مهم يجب مراعاته عند امتلاك الأصول المادية - العقارات - في الخارج.
تُعد شفافية النظام القانوني أيضاً مصدراً رئيسياً لطمأنة المستثمرين. فالنظام القضائي الياباني مستقل للغاية ويضمن حماية حقوق الملكية. كما يمكن توقع نتائج عادلة ويمكن التنبؤ بها في إنفاذ العقود وتسوية المنازعات.
وعلاوة على ذلك، على الرغم من أن اليابان معرضة لخطر الكوارث الطبيعية، إلا أن قدراتها على التأهب والتعافي من بين الأفضل في العالم. تتم إدارة مخاطر الأضرار التي تلحق بقيم الأصول بسبب الكوارث الطبيعية بشكل كافٍ من خلال معايير صارمة لمقاومة الزلازل بموجب قانون معايير البناء، ونظام تأمين متطور ونظام سريع للتعافي من الكوارث.
بسبب حالة عدم اليقين في سوق العقارات الصينية وتزايد الاحتكاك مع الصين في الدول الغربية، يسارع الأثرياء في الصين الكبرى إلى تنويع أصولهم جغرافياً. ويُعد الاستثمار في العقارات اليابانية جزءًا مهمًا من استراتيجية تنويع الأصول هذه.
ويوفر التنويع في الأصول المقومة بالين فوائد مشتركة تتمثل في تقليل مخاطر العملة وفي الوقت نفسه تأمين وجهة مستقبلية للهجرة. وعلى وجه الخصوص، يتم إجراء الاستثمارات بشكل متزايد من منظور طويل الأجل، مع مراعاة البيئة التعليمية للأطفال والبيئة المعيشية للأجيال الأكبر سناً.
إن مستوى التعليم العالي في اليابان ونظام الرعاية الصحية الممتاز وجودة البنية التحتية الاجتماعية فيها تتجاوز مجرد أهداف استثمارية وتضيف قيمة للعقارات اليابانية باعتبارها "مركزاً لنمط الحياة". وتُعد سهولة الوصول إلى المدارس الدولية والمرافق الطبية المتقدمة عاملاً مهماً للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية الذين يتطلعون إلى البقاء في اليابان مع عائلاتهم لفترات أطول.
كما أن النضج النسبي لسوق العقارات اليابانية وانخفاض مخاطر التقلبات المفاجئة في الأسعار يعززان أيضاً من تأثير التحوط من المخاطر. وبالمقارنة مع أسواق العقارات في الاقتصادات الناشئة، فإن محدودية مخاطر الانخفاض الكبير في الأسعار بسبب التغيرات في السياسات أو الصدمات الاقتصادية هي عامل جذب رئيسي للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية الذين يقدرون حماية الأصول المستقرة.
أحد أكبر المخاطر في الاستثمار العقاري الياباني هو تأثير تقلبات العملة. في حين أن الين الضعيف الحالي مواتٍ للمستثمرين الأجانب، إلا أن ارتفاع قيمة الين في المستقبل قد يكون له تأثير كبير على عوائد الاستثمار.
على سبيل المثال، إذا تم شراء عقار بقيمة 500 مليون ين بسعر 150 ين للدولار الواحد، فإن قيمة الاستثمار ستبلغ حوالي 3.33 مليون دولار. ومع ذلك، إذا ارتفعت قيمة الين إلى 120 ين مقابل الدولار في وقت البيع، فإن نفس ال 500 مليون ين ستبلغ قيمتها حوالي 4.17 مليون دولار، مما يعني أنه حتى لو ظل السعر بالين كما هو، فإن العائد بالدولار سيكون حوالي 25%. وعلى العكس من ذلك، إذا انخفضت قيمة الين إلى 180 ين مقابل الدولار، فإن الحساب يُظهر خسارة بنسبة 7% تقريبًا.
وللتعامل مع مخاطر العملة هذه، يلجأ العديد من المستثمرين الأجانب إلى تقنيات التحوط التالية
تقنيات تحوط العملات الأجنبية الرئيسية
ومع ذلك، فإن تقنيات التحوط هذه تنطوي على تكاليف وينبغي النظر بعناية في تأثيرها على عوائد الاستثمار.
اليابان معرضة نسبيًا للكوارث الطبيعية مثل الزلازل والأعاصير والفيضانات، وهذه المخاطر هي عوامل لا يمكن تجاهلها في الاستثمار العقاري. على وجه الخصوص، يمكن أن يكون للأضرار التي تلحق بالمباني بسبب الزلازل الكبرى أو الفيضانات الناجمة عن الأعاصير تأثير مباشر على قيم الأصول.
ومع ذلك، فإن قانون البناء في اليابان لديه بعض من أكثر معايير مقاومة الزلازل صرامة في العالم، والمباني التي تم تشييدها بعد عام 1981 وفقاً لمعايير مقاومة الزلازل الجديدة آمنة للغاية في حالة وقوع زلزال كبير.
هناك أيضاً نظام تأمين واسع النطاق، ويمكن إضافة التأمين ضد الزلازل إلى التأمين ضد الحرائق لتغطية الخسائر الناجمة عن الكوارث الطبيعية. من المهم بشكل خاص النظر بعناية في مبلغ التأمين والتغطية التأمينية للممتلكات باهظة الثمن.
النقاط الرئيسية للحماية من مخاطر الكوارث الطبيعية
يمكن أن تشكل خصوصيات اللغة اليابانية والممارسات التجارية التي تنفرد بها اليابان عائقاً كبيراً أمام المستثمرين الأجانب. هناك العديد من المواقف في المعاملات العقارية التي تتطلب معرفة متخصصة ومهارات في اللغة اليابانية، مثل فهم محتوى العقود واستيعاب الإجراءات القانونية وإعداد التقارير الضريبية.
وعلى وجه الخصوص، فإن دعم الخبراء ضروري في الحالات التالية.
الحالات التي تتطلب دعماً متخصصاً
توفر شركة INA&Associates Ltd. خدمات دعم شاملة للمستثمرين الأجانب، مما يضمن سلاسة المعاملات العقارية التي تتجاوز الحواجز اللغوية. يقدم موظفونا المتخصصون، الذين يتوفرون باللغتين الإنجليزية والصينية ويتمتعون بخبرة واسعة في المشروعات الخارجية، دعماً شاملاً بدءاً من دراسة الاستثمار وحتى البيع.
ولتجنب سوء الفهم والمشكلات الناجمة عن الاختلافات الثقافية، يتم تقديم شروح مفصلة للممارسات التجارية اليابانية والمتطلبات القانونية لخلق بيئة يمكن للمستثمرين من خلالها المضي قدماً في المعاملات براحة بال.
الإجراءات الخاصة بالمستثمرين الأجانب الذين يشترون عقارات يابانية هي في الأساس نفس الإجراءات الخاصة بالمواطنين اليابانيين، ولكن هناك بعض المستندات والإجراءات الخاصة المطلوبة. يظهر تدفق الشراء القياسي أدناه.
التدفق الأساسي لشراء العقارات اليابانية
عندما يقوم أجنبي مقيم في الخارج بشراء عقار في اليابان، يجب إعداد مستندات خاصة بالإضافة إلى المستندات التي يعدها المواطنون اليابانيون عادةً.
| اسم المستندات | مواطن ياباني | أجنبي (مقيم بالخارج) | الملاحظات |
|---|---|---|---|
| وثائق الهوية | رخصة القيادة، إلخ. | جواز السفر | الأصل ونسخة منه |
| إثبات العنوان | شهادة إقامة | إفادة خطية | |
| شهادة انطباع الختم | شهادة انطباع الختم | شهادة خطية | شهادة توقيع مقبولة أيضاً |
| إثبات الأموال | شهادة الرصيد | شهادة رصيد (باللغة الإنجليزية) | صادرة عن مؤسسة مالية |
| حالة الإقامة | غير مطلوب | غير مطلوب | لا قيود على الشراء |
الإقرار الخطي هو وثيقة مهمة يستخدمها المغتربون كبديل لشهادة الإقامة أو ختم الإقامة. تثبت الوثيقة هوية الشخص وعنوانه ويجب أن تكون مصدقة من كاتب عدل محلي أو القنصلية اليابانية.
يُطلب من غير المقيمين الإبلاغ بموجب قانون النقد الأجنبي والتجارة الخارجية (قانون النقد الأجنبي) عند شرائهم عقارات في اليابان. يجب تقديم هذا التقرير إلى وزارة المالية في غضون 20 يومًا من شراء العقار.
الخطوط العريضة للإبلاغ بموجب قانون النقد الأجنبي والتجارة الخارجية
قد يؤدي عدم الإبلاغ عن ذلك إلى فرض عقوبات باعتباره انتهاكًا لقانون النقد الأجنبي والتجارة الخارجية، لذلك من المهم التأكد من إتمام الإجراء في الموعد النهائي.
تسجيل نقل ملكية العقارات هو إجراء إلزامي بموجب القانون الياباني. ونظراً لأن هذا الإجراء معقد ويتطلب معرفة متخصصة، فإنه عادةً ما يتم تنفيذه بواسطة كاتب قضائي.
دور الكاتب القضائي في إجراءات التسجيل
من خلال اختيار ناسخ قضائي يتمتع بخبرة واسعة في المسائل الأجنبية، يمكنك أن تطمئن إلى أنه سيتم التعامل مع المسائل اللغوية والإجراءات الخاصة بشكل مناسب، وتستخدم شركة INA & Associates Ltd. شبكة من الناسخين القضائيين الذين لديهم دراية بأمور المستثمرين الأجانب لدعم إجراءات التسجيل السلس. .
إن اختيار العقار المناسب هو العامل الأكثر أهمية لنجاح الاستثمار العقاري الياباني من قبل الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية في الخارج. يجب النظر بعناية في ثلاثة جوانب: الموقع ونوع العقار والإمكانات.
أهمية اختيار الموقع
حتى في وسط طوكيو، تختلف خصائص الاستثمار اختلافاً كبيراً من منطقة إلى أخرى. من المهم تقييم العوامل التالية تقييماً شاملاً
على وجه الخصوص، تتمتع المواقع الرئيسية في أجنحة ميناتو وشيبويا وتشيودا بدرجة عالية من الاعتراف الدولي ومن المتوقع أن تحافظ على قيمة عقاراتها أو تزيدها في المستقبل.
الخصائص حسب نوع العقار
| نوع العقار | العائد المقدر | السيولة | سهولة الإدارة | المستثمرون المناسبون |
|---|---|---|---|---|
| شقق فاخرة | 3.0-4.0 | عالية | سهلة | مناسبة للمبتدئين |
| الشقق ذات الوحدة الواحدة | 4.0-6.0% | معتدلة | معتدل | للأشخاص ذوي الخبرة |
| مباني المكاتب | 3.5-5.0% | منخفضة | صعب | للمستخدمين المتقدمين |
| المباني التجارية | 4.0-7.0% | منخفضة | صعب | للمحترفين |
بالنسبة للمستثمرين الدوليين، يوصى بالبدء في الاستثمار في الشقق الفاخرة لسهولة الإدارة والسيولة.
بناء فريق موثوق من الخبراء أمر ضروري لنجاح الاستثمار العقاري الياباني. قلل من مخاطر الاستثمار وزد العوائد من خلال العمل مع الخبراء التاليين
الخبراء المطلوبون وأدوارهم
تستخدم شركة INA&Associates Ltd شبكتها من هؤلاء المهنيين لتقديم الدعم الشامل للمستثمرين الأجانب. ومع وجود "رأس المال البشري" و"الثقة" في صميم فلسفتنا الإدارية، فإننا نهدف إلى تحقيق المعاملات التي تجعل جميع الأطراف سعداء.
في استراتيجية استثمار الثروة، من المهم التركيز على بناء الأصول والحفاظ عليها على المدى الطويل بدلاً من السعي وراء الربح قصير الأجل. نوصي ببناء استراتيجية استثمار تأخذ في الاعتبار العوامل التالية
تحديد فترة الاحتفاظ
تنويع استراتيجيات الخروج
بناء المحفظة
بالنسبة للمستثمرين الأجانب الأثرياء، يعد الاستثمار في العقارات اليابانية فرصة استثمارية ممتازة، حيث يوفر ثلاثة عوامل جذب رئيسية: العوائد المرتفعة والاستقرار السياسي والمزايا المؤسسية. وعلى وجه الخصوص، يعد الانخفاض الحالي في قيمة الين فرصة استثمارية ممتازة للمستثمرين الأجانب.
ومن ناحية أخرى، هناك أيضاً تحديات مثل مخاطر تقلبات أسعار صرف العملات الأجنبية، ومخاطر الكوارث الطبيعية، والحواجز اللغوية والثقافية. يمكن أن تؤدي الإدارة السليمة لهذه المخاطر والاستفادة من دعم الخبراء إلى زيادة احتمالات النجاح بشكل كبير.
بالنسبة للأفراد ذوي الملاءة المالية المرتفعة الذين يفكرون في الاستثمار في العقارات اليابانية، نوصي بالبدء باستشارة خبير موثوق به - تقدم INA & Associates KK استشارات مجانية للمستثمرين الدوليين ويمكنها أن توصي بأفضل استراتيجية استثمارية تناسب أهدافك الاستثمارية وميزانيتك. شركة INA & Associates هي شركة رائدة في تقديم الاستشارات الاستثمارية للمستثمرين الأجانب.
وبصفتنا "شركة استثمار رأس المال البشري"، فإننا نضع نجاح عملائنا في المقام الأول ونهدف إلى بناء شراكات طويلة الأجل معهم. إذا كانت لديك أي أسئلة أو استفسارات حول الاستثمار في العقارات اليابانية، فلا تتردد في الاتصال بنا.
نعم، لا توجد قيود على شراء الأجانب للعقارات في اليابان. فبغض النظر عن الجنسية أو نوع التأشيرة أو حالة الإقامة الدائمة، يمكنهم شراء العقارات بنفس الشروط التي يخضع لها المواطنون اليابانيون. يمكن الحصول على ملكية الأراضي والمباني على حد سواء، ويمكن بيعها أو توريثها بحرية.
يختلف الأمر بشكل كبير حسب العقار الذي يتم الاستثمار فيه، ولكن بالنسبة للوحدات السكنية الاستثمارية في وسط طوكيو، يتراوح المبلغ النموذجي بين 30 مليون ين ياباني و100 مليون ين ياباني. وغالباً ما يستثمر أصحاب الثروات الكبيرة من الخارج في العقارات الراقية التي تتراوح قيمتها بين 300 و500 مليون ين. وتعتبر عمليات الشراء النقدي هي القاعدة، ولكن قد تكون القروض متاحة أيضاً حسب الظروف.
بالنسبة للمستثمرين المغتربين، فإن الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة عقارات موثوقة أمر شائع. يمكنهم تقديم دعم شامل لإدارة الإيجار وصيانة المباني والعلاقات مع المستأجرين. تبلغ رسوم الإدارة القياسية حوالي 5% من الإيجار.
نعم، هذا ممكن. لا تحتاج إلى تأشيرة لشراء عقار. ومع ذلك، فإن مجرد امتلاك العقار الذي تم شراؤه لا يؤهلك للحصول على تأشيرة إقامة يابانية. إذا كنت ترغب في البقاء في اليابان لفترة زمنية أطول، يُرجى التفكير في الحصول على "تأشيرة إدارة وإدارة" منفصلة أو ما شابه ذلك.