بالنسبة لمالكي العقارات الاستثمارية في مدينة أوساكا، يعد اختيار شركة إدارة عقارات موثوقة أمرًا ضروريًا لإدارة الإيجارات بشكل مستقر. كل منطقة من مناطق مدينة أوساكا لها احتياجات إيجارية وخصائص سوقية مختلفة، وتتطلب أساليب إدارة وخدمات مختلفة وفقاً لذلك. يعرض هذا التقرير أولاً اتجاهات سوق الإيجارات واحتياجات إدارة العقارات في المناطق الرئيسية في مدينة أوساكا (أجنحة كيتا وتشو ونانيوا ونيشي ونانيوا). بعد ذلك، نقارن بين عروض الخدمات التي تقدمها العديد من شركات إدارة العقارات، سواءً الكبرى أو المجتمعية. سيتم بعد ذلك شرح ميزات ونقاط قوة خدمات شركة INA&Asociates (عدد الوحدات المدارة، والمناطق التي يتم إدارتها، والمناطق التي يتم تقديم الخدمات بها، والخدمات المقدمة للأثرياء جداً، وفلسفة الشركة، وسياسة تنمية الموارد البشرية، وما إلى ذلك)، وأخيراً سنناقش مزايا شركة إدارة العقارات المجتمعية. نأمل أن يساعدك هذا في اختيار شريك إدارة الإيجار المناسب.
لكل منطقة في مدينة أوساكا أنواع عقارات ومجموعات مستأجرين وأسعار إيجارات مختلفة، وتختلف احتياجات الإدارة للمالكين وفقاً لذلك. فيما يلي ملخص لخص الخصائص والاتجاهات في احتياجات الإدارة للمناطق التمثيلية في أحياءكيتاوتشوونانيواونيشيونانيوا.
تُعد منطقة كيتا في مدينة أوساكا منطقة أعمال وتجارة أساسية تتمركز في أوميدا، وتتميز بخطوط مواصلات مريحة للغاية وتركيز للمرافق التجارية والمطاعم، مما يجعلها بيئة مريحة للغاية ومزدحمة. وتُعد أسعار الإيجارات من بين أعلى الأسعار في مدينة أوساكا، حيث تتراوح إيجارات الشقق التي يبلغ سعرها ألف ين شهرياً بين 70,000 و130,000 ين شهرياً. وغالباً ما يفترض مالكو العقارات في هذه المنطقة وجود قاعدة مستأجرين عالية الجودة، مثل العزاب العاملين في الشركات والعائلات الثرية، ويحتاجون إلى مستوى عالٍ من المرافق العقارية وخدمات الإدارة. ولذلك يُتوقع من شركات الإدارة أن توفر صيانة دقيقة للحفاظ على قيم العقارات المتميزةوالاستجابة السريعة لطلبات المستأجرين ومشاكلهم. في منطقة أوميدا، يكون الطلب على الإيجارات مرتفعاً باستمرار وتميل مخاطر الشواغر إلى الانخفاض، ولكن هناك أيضاً العديد من العقارات المتنافسة، لذلك من المهم تقديم المشورة بشأن تحديد الإيجارات المناسبة والدعم للحفاظ على معدلات إشغال عالية من خلال أنشطة توظيف المستأجرين عالية الجودة.
تُعد منطقة تشوو وارد المركز الترفيهي والتجاري لمدينة أوساكا، مع منطقتي نامبا وشينسيباشي، وهي منطقة نابضة بالحياة تضم مجموعة جيدة جداً من المطاعم والمرافق الترفيهية وقريبة من مناطق الجذب السياحي. إيجارات الشقق السكنية للشقق المبنية حديثاً والتي يتراوح عمرها من 15 عاماً إلى 15 عاماً أعلى قليلاً حيث تتراوح بين 60,000 و120,000 ين شهرياً لش قة مساحتها ألف ين، ولكن هناك العديد من العقارات ذات المرافق الحديثة والتصميمات الداخلية، وتنخفض الإيجارات إلى 50,000-90,000 ين وتصبح في متناول الجميع مع زيادة عمر المبنى. تميل المنطقة إلى جذب مجموعة متنوعة من المستأجرين، بما في ذلك العزاب الشباب والأجانب، ويميل قربها من منطقة وسط المدينة إلى خلق مشاكل إدارية خاصة مثلاحتياجات الإقامة قصيرة الأجلوحل المشاكل الليلية. ومن أجل الحفاظ على معدل إشغال مرتفع، يتوقع المُلّاك من شركة الإدارة أن تقوم بإجراءات الانتقال والخروج المتكرر نيابةً عنهم وأن تقوم بتعيين مستأجرين بسرعة عند وجود شواغر. كما أن القضايا الخاصة بمناطق وسط المدينة (مثل التحكم في الضوضاء وإدارة السلامة العامة) تتطلب استجابات مناسبة من شركات الإدارة التي تكون على دراية بالوضع المحلي.
يتميز حي نيشي، الذي يضم مناطق هونماتشي وأوازا وهوري، ببيئة هادئة نسبياً مع مزيج من المناطق المكتبية والسكنية. مستويات الإيجار ليست مرتفعة كما هو الحال في كيتا كو، ولكنها معقولة، وتتراوح بين حوالي60,000 و110,000 ين شهرياً لش قة مساحتها ألف ين إلى 50,000 و80,000 ين لم بنى عمره 15 عاماً أو أكثر. كما تحظى منطقة هوري، التي تشتهر بالأزياء والمقاهي، بشعبية كبيرة بين مجموعة واسعة من المستأجرين، من الشباب العزاب إلى العائلات. ويميل الملاك في هذه المنطقة إلى الرغبة في الحصول على مستأجرين مستقرين على المدى الطويل، ومن المتوقع أن تحافظ شركات الإدارة على العقارات في حالة جيدة وتزيد من رضا المستأجرين من خلال دوريات منتظمة للمباني وعمليات تفتيش للمرافق القديمة وتقديم مقترحات للإصلاحات. وبالإضافة إلى ذلك، ونظراً لأن حي نيشي وارد آمن نسبياً ويتمتع ببيئة معيشية جيدة، فمن المتوقع أن تقوم شركات الإدارة بأنشطة ثابتة لاكتساب العملاء (على سبيل المثال من خلال اقتراح مساكن الشركات على الشركات الكبرى) من خلال الترويج لمزايا المنطقة، والتعامل بعناية مع المستأجرين من أجل كسب ثقتهم.
يشتهر حي نانيوا، بما في ذلك منطقتا نامبا وشينسيكاي (إيميسو-ماشي)، بشعبية كبيرة بين الأشخاص الذين يبحثون عن نمط حياة نشط. ويوجد بها العديد من مناطق الجذب السياحي والمطاعم الرخيصة، وتتمتع بحيوية فريدة داخل أوساكا. أسعار الإيجارات أقل قليلاً من أسعار الإيجارات في حي تشوو، حيث تتراوح أسعار الشقق الجديدة إلى القديمة التي يتراوح عمرها بين 60,000 و100,000 ين شهرياً للكيلو الواحد،وبين 50,000 و80,000 ين للعقارات القديمة، مما يجعلها منطقة معقولة جداً للعيش فيها. كما يتم تأجير العديد من العقارات في حي نانيوا للطلاب والعمال الشباب والسائحين الأجانب، وتميل إلى أن تكون فترة إيجارها قصيرة نسبياً وسرعة دورانها. لذلك يولي المالكون أولوية كبيرة لتقليل فترات الشغور، ومن المتوقع أن تتمتع شركات الإدارة بقدرات قوية على استقطاب العملاء والاست جابة السريعة للتأجير. وبالإضافة إلى ذلك، ونظراً لأن العديد من العقارات قديمة، يتعين على شركات الإدارة أن تكون قادرة على تقديم المشورة بشأن مقترحات التجديد المناسبة ومراجعات الإيجار. ونظراً لأن نانيوا-كو تقع بالقرب من منطقة تسوق مزدحمة، فإن الإدارة التي تتمتع أحياناً بمهارات قوية في الموقع مطلوبة لحل مشاكل المستأجرين بسرعة والتعامل مع مشاكل الحي. وستتمكن شركة الإدارة التي تعتمد على المجتمع المحلي وتكون خفيفة على قدميها من الاستجابة بسرعة لمثل هذه المواقف غير المتوقعة وتوفير راحة البال للمالكين.
كما هو موضح أعلاه، تختلف خصائص سوق الإيجارواحتياجات الملاك في كل منطقة من المناطق الرئيسية في مدينة أوساكا. من المهم للمالكين اختيار شركة إدارة ذات استجابة مناسبة بناءً على الاتجاهات في منطقة عقاراتهم.
بعد ذلك، نقارن بين شركات إدارة الإيجارات الرئيسية التي يستخدمها ملاك العقارات الاستثمارية في مدينة أوساكا من حيث رسوم الإدارة (العمولات ) ومعدلات الإشغال (الأداء)وأنظمة الدعم. يبحث القسم التالي في نقاط القوة والاختلافات في محتوى الخدمة في الشركتين، مع أمثلة مأخوذة من شركة إدارة كبرى على مستوى الدولة وشركة إدارة مجتمعية تعمل بشكل رئيسي في أوساكا.
تقدم الشركة مجموعة كاملة من الخدمات من التخطيط والبناء إلى إدارة المساكن المؤجرة.
وتتحمل الشركة بشكل شامل مخاطر الشواغر ومتأخرات الإيجار وإدارة المستأجرين من خلال استخدام خدمة التأجير من الباطن بالجملة.
توفر الشركة دخلاً شهرياً ثابتاً (إيجار مضمون) للمالك، مما يقلل من تعقيدات إدارة الإيجار.
تمتلك الشركة نظاماً منتظماً لفحص المباني وإدارة الصيانة من قبل موظفين متخصصين للحفاظ على قيمة الأصول.
دعم الاستجابة للطوارئ على مدار 24 ساعة.
يتمتع العقار بقدرة عالية على جذب العملاء وتقليل مخاطر الشواغر بسبب التعاون مع كبار الوسطاء.
تبلغ الإيجارات المضمونة بشكل عام حوالي 90% من إيجارات السوق.
تشارك الشركة في إدارة العقارات من مرحلة التخطيط إلى التشغيل والإدارة.
تشارك الشركة في تشغيل العقارات وإدارتها من مرحلة التخطيط إلى مرحلة التشغيل والإدارة، وبالتالي تحقيق أقصى قدر من الأرباح على المدى الطويل.
كما تقدم الشركة أيضاً خدمات التأجير من الباطن لضمان استقرار الإيرادات.
وتوفر الشركة مجموعة كاملة من خدمات ما بعد البيع، بما في ذلك الصيانة والتجديدات المستقبلية.
خدمات استشارات إدارة الأصول مثل توريث الأصول وتخطيط ضرائب الميراث.
تحافظ الشركة على معدلات إشغال عالية للعقارات عالية الجودة ولديها نظام قوي لتوظيف المستأجرين من خلال قنواتها الخاصة.
وعموماً، تبلغ رسوم الإدارة حوالي 5% من الإيجار.
توفر خدمات إدارية مرنة ومفصلة مصممة خصيصاً لتناسب الخصائص المحلية.
تستخدم الشركات على نحو متزايد تقنيات تكنولوجيا المعلومات والذكاء الاصطناعي لتحسين الكفاءة وتحقيق معدلات إشغال عالية.
يتزايد عدد الشركات التي تقدم خدمات عالية الجودة بمعدلات عمولة إدارية منخفضة.
الخبرة في إدارة الشواغر في العقارات القديمة والأقدم.
قدمت بعض الشركات خططاً أصلية برسوم إدارية شهرية منخفضة أو بدون رسوم إدارية شهرية.
يتيح النظام الخاص بالشركة إمكانية الإدارة المركزية لزيادة الكفاءة التشغيلية وسرعة حل المشاكل.
كما تستخدم الشركات أيضاً شبكاتها المحلية للحفاظ على قدرة عالية على توظيف المستأجرين.
توضح المقارنة أعلاه أن شركات الإدارة الكبرى، مدعومة بقوتها المالية والتنظيمية الوفيرة، تقدم مجموعة كاملة من الخدمات، بما في ذلك "التحوط من المخاطر من خلال التأجير من الباطن"، و"نقاط اتصال على مدار 24 ساعة" و"دوريات منتظمة من قبل موظفين وفيرين،" وتتمتع عموماً بمعدلات إشغال عالية. من ناحية أخرى، يمكن ملاحظة أن الشركات المجتمعية تحافظ أيضاً على معدلات إشغال عالية (95-98%+) اعتماداً على ابتكاراتها، مع تحقيق خطط عمولة منخفضة التكلفةومقترحات مرنة من وجهة نظر المالك. بصفتك مالكاً، من المهم أن تختار شركة تقدم خدمات تتناسب مع سياساتك الإدارية وخصائص عقارك.
INA&Asociates K.K.، ومقرها في مدينة أوساكا وتعمل على مستوى البلاد، وهي شركة إدارة عقارات تقنية جذبت الانتباه في السنوات الأخيرة، وعلى الرغم من كونها شركة جديدة تأسست في عام 2020، إلا أنها تعمل على تطوير أعمالها من زوايا متعددة، بما في ذلك تشغيل موقع وكالة التأجير "Town Map" والاستشارات العقارية للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية.
ومن أكثر ما يميز شركة INA&Asociates هي خبرتها في تقديم الخدمات للأثرياء. فقد بنت الشركة في الأصل سجلها الحافل في مجال الوساطة في العقارات المدرة للدخل للعملاء من أصحاب الملاءة المالية العالية، وطبقت خبرتها وشبكتها التي طورتها في هذا المجال على إدارة الإيجارات أيضاً. فعلى سبيل المثال، تم تحسين المعرفة التي اكتسبتها في تلبية احتياجات إدارة الأصول للعملاء ذوي الملاءة المالية العالية، مثل "استراتيجية العقارات من منظور طويل الأجل" و"الاهتمام الدقيق بالخصوصية"، وتقديمها في خدمات للمالكين العاديين. لقد وضعنا نظاماً يمكنه تقديم دعم متسق بدءاً من مقترحات العقارات إلى استراتيجيات الإدارة والتخارج (البيع)، ونهدف إلى أن نكون شريكاً موثوقاً لمجموعة كبيرة من العملاء، بدءاً من الملاك المبتدئين إلى الملاك الأثرياء.
علاوة على ذلك، يُعد استخدام التكنولوجيا نقطة قوة أخرى لشركة INA&Asociates. لقد استحدثنا نظاماً لإدارة الإيجارات تم تطويره داخلياً، مما يمكننا من إتمام كل شيء عبر الإنترنت، بدءاً من إجراءات التعاقد والتجديد إلى إدارة مدفوعات الإيجار وإعداد تقارير الدخل والنفقات. وهذا يمكّن عدداً قليلاً من الموظفين من إدارة عدد كبير من العقارات بكفاءة، مما يؤدي إلى خطة إدارة ذات تكلفة منخفضة لا مثيل لها في هذا المجال (1,000 ين/وحدة/شهر). كما أنشأنا أيضاً مركز اتصال يعمل على مدار 24 ساعة لتلقي استفسارات المستأجرين ومكالمات الطوارئ في أي وقت. يمكن للمالكين والمستأجرين الاطمئنان إلى أنه حتى في حالة وجود مشكلة مثل تسرب المياه أثناء الليل، فإن مركز الاتصال سيستجيب أولاً للمشكلة الأولية وسيصل الموظفون المتخصصون بسرعة إذا لزم الأمر. يمكّن نموذج الإدارة الهجين هذا، الذي يجمع بين تكنولوجيا المعلومات والخدمات البشرية، شركة INA&Asociates من تحقيق تكاليف منخفضة وجودة خدمة عالية.
وأخيراً، ننظر في مزايا اختيار شركة إدارة عقارات مجتمعية. كما ذكرنا أعلاه، في حين أن شركات الإدارة الكبرى تتفوق من حيث العلامة التجارية والقوة الإجمالية، فإن الشركات المجتمعية لديها نقاط قوة فريدة من نوعها متجذرة في منطقتها المحلية. تشمل المزايا المحددة ما يلي
الدراية بالسوق المحلية: تتمتع شركات الإدارة المحلية بفهم أفضل لخصائص المنطقة المسؤولة عنها والمنافسة والعملاء المستأجرين أكثر من الشركات الكبرى. على سبيل المثال، من المرجح أن يقترحوا على الأرجح تدابير فعالة لتحسين الشواغر استناداً إلى أمثلة ناجحة لعقارات مماثلة في الحي، ويمكن للمالكين الحصول على مشورة ملموسة حول كيفية تحسين معدلات الإشغال. ونتيجة لذلك، يميل الأمر إلى أن يكون من الأسهل تأمين مستأجرين ذوي جودة عالية للعيش في العقار لفترة أطول من الوقت والحفاظ على معدل إشغال مرتفع ومستقر. في الواقع، حققت بعض الشركات المجتمعية معدلات إشغال تزيد عن 95-98%، مما يدل على أنه يمكن تحقيق معدلات إشغال عالية من خلال التسويق المحلي الدقيق والبراعة.
سرعة وجودة استجابة المستأجرين: في كثير من الحالات، تستطيع الشركات المجتمعية أن تتصرف بناءً على قرارات الموقع دون الحاجة إلى المرور بعملية الموافقة في المكتب الرئيسي أو المكاتب الفرعية، وهو ما يتميز بالاستجابة الأولية السريعة لشكاوى المستأجرين ومشاكل المرافق. ونظراً لأن الشخص المسؤول غالباً ما يعمل على مقربة من العقار، يمكن توقع الاستجابة السريعة والتصرف السريع في حالة حدوث مشاكل طارئة. ميزة أخرى هي أن الموظف المسؤول يمكنه توفير فحص دقيق للمستأجرين وخدماته، على سبيل المثال عن طريق إجراء مقابلات شخصية مع المستأجرين المحتملين وقت الانتقال للتأكد من شخصياتهم. ويخلق هذا النوع من الدعم السخي شعوراً بالثقة بين المستأجرين، مما يؤدي بدوره إلى زيادة رضا المستأجرين وإيجارات طويلة الأجل.
القرب من المالكين والاستجابة المرنة: تميل الشركات القائمة على المجتمع المحلي إلى أن يكون لديها عدد أقل من التنقلات بين الموظفين وغالباً ما يكون لديها نفس الموظفين الذين يتابعون العقار لفترة طويلة من الزمن، مما يسهل بناء علاقة ثقة مستمرة مع المالك. من الأرجح أن يناقش المالكون مشاكلهم ورغباتهم مباشرةً مع الإدارة والشخص المسؤول، وفي كثير من الحالات يكونون قادرين على الاستجابة لطلبات التخصيص التفصيلية. على سبيل المثال، يمكنهم اتخاذ تدابير مرنة لتلبية رغبات المالك، مثل ترتيب أعمال التجديد أو تعديل توقيت تغيير الإيجار، مما يمنح المالك راحة البال بأن عقاره يُدار بعناية. يمكن استكمال الاستجابة التي تميل إلى أن تكون موحدة في الشركات الكبيرة بالنهج المجتمعي الصغير النطاق الذي لا يمكن أن توفره إلا شركة مجتمعية.
كما هو موضح أعلاه، تتمتع شركات إدارة الممتلكات المجتمعية بمزايا رئيسية تتمثل في "المعلومات المحلية" و"الاستجابة السريعة والودية". وبالطبع، فإن جودة الخدمات التي تقدمها جميع الشركات المحلية ليست موحدة، ولكل شركة مجالات خبرتها واختصاصها. ولذلك، من المهم للمالكين أن يفهموا تماماً مزايا وعيوب كل شركة إدارة محتملة قبل اختيار الشريك المناسب لعقاراتهم. وسواء اخترت شركة كبرى أو شركة محلية، فإن مفتاح إدارة الإيجار المستقرة هو التحقق مسبقاً من تفاصيل الخدمات المقدمة وسجلها الحافل ونظام الدعم، وتوقيع عقد مع شركة إدارة جديرة بالثقة.