في السنوات الأخيرة، ازداد الاهتمام بالاستثمار في شقق الاستوديو. وعلى وجه الخصوص، اعتبارًا من عام 2025، يشهد سوق الاستثمار العقاري الياباني نموًا مطردًا ويفكر العديد من المستثمرين في الاستثمار في شقق الاستوديو كوسيلة لبناء الأصول.
ومع ذلك، لدى العديد من الناس أسئلة مثل "هل الاستثمار في شقق الاستوديو السكنية مربح حقًا؟" و "هل يمكن حتى للمبتدئين النجاح؟" و "ما هي المخاطر التي ينطوي عليها؟
في هذا المقال، استنادًا إلى سنوات خبرتي العديدة في مجال العقارات بصفتي المدير التمثيلي لشركة INA & Associates KK، سأشرح أساسيات الاستثمار في وحدات الاستوديو السكنية ومفتاح النجاح والمخاطر التي يجب أن تكون على دراية بها، بطريقة سهلة الفهم للمبتدئين.
كما سيتم تضمين أحدث بيانات السوق لعام 2025 وأمثلة محددة للنجاحات والإخفاقات لمساعدتك على اتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة. نأمل أن تتمكن من تحقيق بناء أصول مستدامة من خلال الاستثمار العقاري.
استثمار ش قق الاستوديو هو أسلوب استثمار عقاري يتم فيه توليد دخل من الإيجار عن طريق شراء شقة بغرفة واحدة فقط (1R أو 1K أو 1DK) وتأجيرها. وهي مطلوبة بشكل رئيسي كسكن للأشخاص العزاب، وهي شائعة كمقدمة للاستثمار العقاري حيث يمكن البدء فيها بمبالغ مالية صغيرة نسبياً.
آلية الاستثمار بسيطة للغاية. بعد شراء العقار، تكسب دخلاً شهرياً من الإيجار (مكاسب الدخل) عن طريق تأجيره للمستأجرين. عندما تبيع العقار في المستقبل، يمكنك أيضاً أن تتوقع تحقيق مكاسب رأسمالية من بيع العقار من الفرق بين سعر الشراء وقيمة العقار.
بالمقارنة مع الاستثمارات العقارية الأخرى، يتميز الاستثمار في شقق الاستوديو بالخصائص التالية.
يختلف حجم الاستثمار اختلافاً كبيراً بالمقارنة مع الاستثمارات في الشقق السكنية/الشقق ذات المبنى الواحد ، حيث يختلف حجم الاستثمار اختلافاً كبيراً. فبينما تتطلب الاستثمارات في الشقق ذات المبنى الواحد أموالاً تتراوح بين عشرات الملايين ومئات الملايين من الينات، يمكن البدء في استثمارات شقق الاستوديو بعدة ملايين ين إلى 10 ملايين ين. كما أن جهد الإدارة يقل كثيراً.
ويتمثل أحد الاختلافات عن الاستثمار في المنازل المنفصلة في وجود خيارات واسعة من المواقع. فغالباً ما يتم بناء شقق الاستوديو في مواقع جيدة بالقرب من محطات القطار ويمكن أن تتوقع طلباً مستقراً على الإيجار. من ناحية أخرى، تستهدف الاستثمارات المنفصلة العائلات وبالتالي لها خصائص سوقية مختلفة.
اعتبارًا من عام 2025، سيكون سوق الاستثمار في شقق الاستوديو قويًا بشكل عام. وفقًا لبيانات وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، ارتفعت أسعار الأراضي لمدة ثلاث سنوات متتالية في جميع الفئات، وتستمر أسعار العقارات في الارتفاع، خاصة في المناطق الحضرية.
وبالنظر إلى اتجاهات المستثمرين، يتصدر المستثمرون المحليون السوق، حيث وصل الاستثمار العقاري في عام 2024 إلى مستوى أعلى من العام السابق. وأظهر مسح شمل 300 مستثمر في شقق الاستوديو أن متوسط عدد الوحدات المملوكة هو 6.76 وحدة ومتوسط عدد الوحدات هو 2، مما يشير إلى أن صغار المستثمرين هم السائدون.
وفيما يتعلق بالعائدات، تتراوح العوائد السطحية على شقق الاستوديو المبنية حديثًا في نطاق 2-3% (في وسط طوكيو)، بينما تتراوح عوائد العقارات المستعملة بين 4-7%، اعتمادًا على عمر العقار. على الرغم من ارتفاع أسعار الفائدة، لا تزال بيئة الاستثمار مواتية نسبياً بسبب ارتفاع الإيجارات وتحسن معدلات الشغور.
أكبر ميزة للاستثمار في شقق الاستوديو هي أنه يمكنك البدء في الاستثمار في العقارات بمبلغ صغير نسبياً من المال. ففي حين أن الاستثمار في الشقق المفردة والمباني التجارية يتطلب أموالاً تتراوح بين عشرات ومئات الملايين من الينات، يمكنك البدء في الاستثمار في شقق الاستوديو بإيداع بضعة ملايين ين فقط.
تسمح هذه البساطة حتى للعاملين بأجر وموظفي الخدمة المدنية بالبدء في الاستثمار العقاري كخيار جانبي، مما يوسع خياراتهم في بناء الأصول. كما أنه فعال من منظور إدارة المخاطر، حيث يمكن تحقيق الاستثمار المتنوع من خلال شراء وحدات متعددة على مراحل.
يتم تقليل إدارة الاستثمار في وحدات الاستوديو السكنية إلى حد كبير. في كثير من الحالات، يمكن تكليف شركة إدارة للتعامل مع كل شيء بدءاً من توظيف المستأجرين إلى تحصيل الإيجار وصيانة المرافق.
وبالمقارنة مع إدارة الشقق ذات الغرفة الواحدة، تنخفض مخاطر المشاكل غير المتوقعة وتكاليف الإصلاح لأن عدد المرافق والمناطق المشتركة التي يجب إدارتها محدود. وبالإضافة إلى ذلك، نظراً لأن شركة الإدارة تتولى التواصل مع المستأجرين نيابةً عنك، يمكنك مواصلة الاستثمار دون أي تعطيل لأعمالك الأساسية.
عادةً ما تكون رسوم الإدارة حوالي 5% من الإيجار، ولكن فوائد الوقت المكتسبة من دفع هذه الرسوم كبيرة، وهي مهمة بشكل خاص لرجال الأعمال المشغولين.
يمكن توقع طلب إيجار مستقر على شقق الاستوديو في المناطق الحضرية. وتعزز الاتجاهات الاجتماعية مثل الزيادة في عدد الأسر المعيشية المكونة من شخص واحد، والزواج المتأخر، وتركز السكان في المناطق الحضرية الطلب على شقق الاستوديو.
وفي الأحياء الـ 23 في طوكيو على وجه الخصوص، هناك مجموعات طلب مستقرة مثل طلاب الجامعات والوافدين الجدد إلى القوى العاملة والمنتقلين من مكان لآخر، ويمكن للعقارات ذات الموقع والمرافق المناسبة أن تحافظ على معدلات الإشغال على المدى الطويل.
للاستثمار في شقق الاستوديو بعض الآثار الموفرة للضرائب. فالمصروفات المتكبدة في الاستثمار العقاري، مثل الاستهلاك وتكاليف الإدارة وتكاليف الإصلاح وفوائد القروض، يمكن تمريرها من دخل العمل.
في السنة الأولى من الشراء على وجه الخصوص، يمكن أيضًا إدراج النفقات الأولية مثل ضريبة ترخيص التسجيل وضريبة حيازة العقارات كمصروفات، مما قد يقلل من ضريبة الدخل وضريبة السكن.
ومع ذلك، لا يُنصح بالاستثمار لغرض التوفير الضريبي فقط. من المهم التركيز على الربحية واعتبار تأثير التوفير الضريبي فائدة ثانوية. وبما أن هناك احتمال أن تتغير التدابير التفضيلية نتيجة لإصلاح النظام الضريبي، فمن المستحسن استشارة مستشار ضريبي أو غيره من المتخصصين.
بالمقارنة مع الاستثمارات العقارية الأخرى، تتميز شقق الاستوديو بسيولة عالية. بالمقارنة مع الشقق المكونة من وحدة واحدة والمباني التجارية، هناك مجموعة أكبر من المشترين المحتملين، مما يسهل العثور على مشترين عند البيع.
خاصةً إذا كان العقار في موقع جيد بالقرب من محطة أو في منطقة شعبية، فهو قابل للتسويق بشكل كبير ويمكن بيعه في فترة زمنية قصيرة نسبياً إذا لزم الأمر. وهذا يسمح بإدارة الأصول بمرونة استجابةً لتغيرات نمط الحياة واحتياجات رأس المال.
ومقارنةً بصناديق الاستثمار العقاري والتمويل الجماعي العقاري، فإن أمان امتلاك عقار مباشرةً وحرية اتخاذ قرار الشراء أو البيع حسب تقديرك الخاص من المزايا الرئيسية أيضاً.
أكبر خطر في الاستثمار في شقق الاستوديو هو خطر الشواغر: إذا استثمرت في وحدة واحدة فقط، فسيكون دخلك من الإيجار صفراً إذا انتقل المستأجر من الشقة. في حالة الشقة الواحدة، حتى إذا أصبحت إحدى الوحدات شاغرة، فإن الدخل من الوحدات الأخرى يمكن أن يغطيها، ولكن لا يمكن توقع مثل هذا التأثير المتنوع في شقق الاستوديو.
خلال فترة الشغور، سيستمر دفع أقساط سداد القروض ورسوم الإدارة والأموال الاحتياطية للإصلاحات، مما قد يؤدي إلى تفاقم التدفق النقدي. إن مخاطر فترات الشغور الطويلة مرتفعة بشكل خاص بالنسبة للعقارات في المواقع الفقيرة أو ذات المرافق القديمة.
للحد من مخاطر الشغور، من المهم اختيار العقارات في المناطق ذات الطلب المرتفع على الإيجار، وتحديد الإيجارات المناسبة والحفاظ على قيمة العقارات من خلال الصيانة الدورية. كما يعد الاستثمار المتنوع في وحدات متعددة من التدابير الفعالة أيضاً.
يعد انخفاض الإيجارات خطراً لا يمكن تجنبه مع تقدم عمر المبنى. من الصعب الحفاظ على الإيجارات في وقت البناء الجديد لفترة طويلة من الزمن، ومن المتوقع أن تنخفض الإيجارات بشكل عام بنسبة 10-15% خلال 10 سنوات وبنسبة 20-30% خلال 20 سنة.
تشمل العوامل التي تساهم في انخفاض الإيجارات عمر العقار وتقادم المرافق والتغيرات في البيئة المحيطة والمنافسة من العقارات المبنية حديثاً. في المناطق التي يوجد فيها فائض في المعروض من العقارات على وجه الخصوص، تميل المنافسة إلى تكثيف الضغط النزولي على الإيجارات.
تشمل التدابير المضادة لمخاطر انخفاض الإيجارات اختيار عقار في موقع جيد، والتجديد وإعادة التجديد المنتظم، وتحديد الإيجارات المناسبة وفقاً لأسعار السوق. من المهم أيضًا إجراء عمليات محاكاة متحفظة للدخل والنفقات تأخذ في الاعتبار انخفاض الإيجارات في المستقبل عند حساب العائدات وقت الشراء.
يتعين على مالكي شقق الاستوديو دفع رسوم الإصلاح والصيانة الشهرية. تميل هذه التكاليف إلى الارتفاع مع تقدم عمر العقار، وقد تُفرض رسوم مقدمة، خاصة خلال فترات الإصلاحات الرئيسية.
كما أن المالك مسؤول أيضاً عن تكلفة تعطل واستبدال المعدات الداخلية. يجب استبدال المعدات مثل مكيفات الهواء وسخانات المياه وأحواض الغسيل والأرضيات بعد 10-15 سنة ويمكن أن تكلف عدة مئات الآلاف من الين في كل مرة.
ولتقليل تكاليف الإصلاح، من الفعال اختيار عقارات جديدة نسبياً تفي بالمعايير الجديدة المقاومة للزلازل، واختيار الشقق التي تتم إدارتها بشكل جيد، وإجراء الصيانة الوقائية من خلال الصيانة الدورية. من المهم أيضًا التحقق من حالة صندوق احتياطي الإصلاح وتاريخ تنفيذ الإصلاحات الرئيسية قبل الشراء.
إذا كان لديك قرض استثماري عقاري، فإن ارتفاع أسعار الفائدة له تأثير مباشر على الربحية: اعتبارًا من عام 2025، فإن أسعار الفائدة طويلة الأجل آخذة في الارتفاع بسبب تطبيع السياسة النقدية لبنك اليابان، وهناك احتمال حدوث المزيد من الارتفاع في أسعار الفائدة في المستقبل.
إذا كان لديك قرض بسعر فائدة متغير، فهناك خطر من أن يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى زيادة أقساط السداد الشهرية وتفاقم التدفق النقدي. على سبيل المثال، سيؤدي ارتفاع أسعار الفائدة بنسبة 1% على قرض بقيمة 20 مليون ين إلى زيادة عبء السداد السنوي بحوالي 200 ألف ين.
تشمل التدابير المضادة لمخاطر ارتفاع أسعار الفائدة اختيار سعر فائدة ثابت، والتحكم في نسبة الاقتراض، ومحاكاة الدخل والنفقات من خلال أخذ ارتفاع أسعار الفائدة في الاعتبار، وتخفيض أصل القرض عن طريق السداد المبكر. من المهم أيضًا مراقبة اتجاهات أسعار الفائدة بانتظام والنظر في إعادة التمويل إذا لزم الأمر.
تُعد الكوارث الطبيعية مثل الزلازل والحرائق والفيضانات عوامل خطر مهمة في الاستثمار العقاري. اليابان دولة معرضة للزلازل وخطر حدوث أضرار في المباني بسبب زلزال كبير موجود دائماً. في السنوات الأخيرة، أصبحت الفيضانات الناجمة عن الأعاصير والسيول أكثر تواتراً أيضاً، واعتماداً على الموقع، يجب أيضاً أخذ مخاطر الفيضانات في الاعتبار.
لا تتسبب الأضرار التي تلحق بالممتلكات بسبب الكوارث في تكبد تكاليف الإصلاح فحسب، بل يمكن أن تؤدي أيضًا إلى فترات طويلة من الشغور وانخفاض قيمة الأصول. كما أن خطر الانهيار بسبب الزلازل مرتفع بشكل خاص بالنسبة للعقارات ذات المعايير القديمة المقاومة للزلازل، وتميل أقساط التأمين إلى الارتفاع.
كتدابير ضد مخاطر الكوارث، من الضروري اختيار العقارات التي تفي بالمعايير الجديدة المقاومة للزلازل، والتحقق من مخاطر الموقع باستخدام خرائط المخاطر وشراء التأمين المناسب ضد الحرائق والزلازل. ومن الفعال أيضاً تقليل المخاطر المحلية عن طريق تنويع الاستثمارات في عدة مجالات.
| عوامل الخطر | درجة التأثير | أهمية التدابير المضادة | التدابير المضادة الرئيسية |
|---|---|---|---|
| مخاطر الشواغر | عالية | عالية | اختيار الموقع، والاستثمار في وحدات متعددة، وتحديد الإيجار المناسب |
| مخاطر انخفاض الإيجارات | متوسطة | متوسطة | اختيار العقار ذي الموقع الجيد، والصيانة الدورية |
| تكاليف الإصلاح | متوسط | متوسطة | اختيار العقارات الأحدث، وتأكيد حالة الإدارة |
| مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة | متوسطة | مرتفعة | اختيار أسعار الفائدة الثابتة، والتحكم في نسب الاقتراض |
| مخاطر الكوارث | منخفضة | مرتفع | اختر عقاراً جديداً مقاوماً للزلازل ومؤمناً عليه |
في الاستثمار في شقق الاستوديو يعد الموقع أهم عامل في تحديد النجاح. من المهم اختيار عقار يتمتع بإمكانية وصول جيدة إلى محطة رئيسية، على أساس "10 دقائق سيراً على الأقدام من المحطة".
وعلى وجه التحديد، يكون الموقع المثالي على طول خط سكة حديد رئيسي، مثل خط يامانوتي JR أو مترو طوكيو أو مترو أنفاق طوكيو، وبالقرب من محطة بها إمكانية الوصول إلى خطوط متعددة. بالإضافة إلى ذلك، إذا كانت المحطة بها محطات للقطارات السريعة أو السريعة فيمكن توقع ارتفاع الطلب على الإيجار.
تُعد البيئة المحيطة عاملاً محدداً مهماً أيضاً. فالمرافق الملائمة مثل المتاجر الصغيرة ومحلات السوبر ماركت والبنوك والمستشفيات التي تقع على مسافة قريبة ستزيد من رضا المستأجرين وتؤدي إلى إيجار طويل الأجل. كما تعد السلامة العامة الجيدة عاملاً مهماً أيضاً، وينبغي أيضاً التحقق من توافر الإنارة في الشوارع وحركة المشاة ليلاً.
يرتبط عمر المبنى ارتباطاً وثيقاً بمستويات الإيجار. يمكن للعقارات المبنية حديثاً أن تقدم إيجارات أعلى، ولكنها أيضاً أكثر تكلفة للشراء وتميل إلى تحقيق عائدات أقل. ومن ناحية أخرى، تزيد العقارات القديمة جداً من مخاطر تكاليف الإصلاح.
عندما تؤخذ كفاءة الاستثمار في الحسبان، فإن العقارات المستعملة التي يتراوح عمرها بين 10 و15 عاماً تقريباً هي هدف جيد. في هذا العمر، يكون انخفاض الأسعار قد تباطأ منذ البناء الجديد ولا يزال العقار في حالة لا تتطلب إصلاحات كبيرة.
فيما يتعلق بهيكل المبنى، من المهم اختيار الهيكل الخرساني المسلح (RC) أو الهيكل الخرساني المسلح ذو الإطار الفولاذي (SRC). هذه الهياكل أكثر متانة وتتمتع بعزل صوتي ممتاز، مما يزيد من رضا المستأجرين. كما أنها تسهل الحصول على التمويل من المؤسسات المالية.
تمتثل العقارات التي تمت الموافقة على بنائها منذ يونيو 1981 للمعايير الجديدة المقاومة للزلازل، وبالتالي فهي أكثر أماناً ضد الزلازل. قد يكون شراء العقارات ذات المعايير القديمة المقاومة للزلازل أرخص ثمناً، ولكن أقساط التأمين ضد الزلازل ستكون أعلى وقد تكون في غير صالحك عند البيع في المستقبل.
إن اختيار عقار بمعايير جديدة مقاومة للزلازل يحسّن شعور المستأجرين بالأمان ويقلل من مخاطر الشواغر. كما أنه غالباً ما يكون مفيداً في فحص القروض من قبل المؤسسات المالية.
يُعد العائد السطحي مؤشرًا مهمًا لاتخاذ قرارات الاستثمار، ولكن العائد القياسي لشقة استوديو في وسط المدينة يتراوح بين 5-8% تقريبًا. ومع ذلك، من الخطورة الحكم فقط على أساس العائد المرتفع.
الأهم من ذلك هو العائد الحقيقي. يجب الحكم على الربحية من خلال العائد الحقيقي، والذي يأخذ في الاعتبار رسوم الإدارة، وصناديق احتياطي الإصلاح، وضريبة العقارات، ورسوم الإدارة، ومعدلات الشغور.
العائد الحقيقي = (دخل الإيجار السنوي - المصروفات السنوية) / سعر العقار × 100
من المهم أيضاً محاكاة الدخل والنفقات على المدى الطويل، مع الأخذ بعين الاعتبار انخفاض الإيجار في المستقبل والزيادات في تكاليف الإصلاح.
ترتبط حالة إدارة المبنى السكني ارتباطاً مباشراً بالحفاظ على قيمة أصول العقار. من الضروري التحقق بالتفصيل من أداء شركة الإدارة، وموظفي الإدارة المقيمين، وحالة التنظيف وحالة الصندوق الاحتياطي للإصلاحات.
على وجه الخصوص، من المهم التحقق مما إذا كان قد تم تخصيص مبلغ مناسب لصندوق احتياطي الإصلاح، والتحقق من تاريخ الإصلاحات واسعة النطاق وجدولها المستقبلي. إذا كان الصندوق الاحتياطي للإصلاحات غير كافٍ، فقد تكون هناك حاجة إلى فرض مبلغ مقطوع في المستقبل.
يعتبر الوضع الإداري لجمعية الإدارة عاملاً مهماً آخر. يجب التحقق من محاضر الاجتماعات العامة للتأكد مما إذا كان يتم اتخاذ القرارات المناسبة وما إذا كانت هناك أي مشاكل.
يجب أن يكون مخطط الطابق الأرض ي لشقة الاستوديو مناسباً لمجموعة المستأجرين المستهدفة: يجب أن تكون مساحتها حوالي 20-25 متر مربع، وأن تحتوي على مرافق أساسية مثل حمام ومرحاض منفصلين، ومغسلة مستقلة ومكيف هواء.
في الآونة الأخيرة، يميل المستأجرون إلى إيلاء أهمية أكبر للمرافق مثل صناديق التوصيل والأقفال التلقائية وخدمة الإنترنت المجانية. ستساعد هذه التسهيلات على تمييز عقارك عن العقارات المنافسة وتقصير فترة الشغور.
ومع ذلك، يمكن أن تؤدي المرافق الفخمة بشكل مفرط إلى ارتفاع تكاليف الإدارة، لذلك من المهم اختيار المرافق مع مراعاة فعالية التكلفة.
عند اختيار عقار ما، من الضروري مراعاة ليس فقط الوضع الحالي ولكن أيضًا إمكاناته المستقبلية. من المهم جمع معلومات عن خطط إعادة التطوير في المنطقة المحيطة، والافتتاح المخطط له للمحطات الجديدة، وخطط نقل الجامعات والشركات، وما إلى ذلك، والتنبؤ بالتغيرات المستقبلية في الطلب على الإيجار.
من ناحية أخرى، يجب تجنب المناطق التي من المتوقع أن ينخفض فيها عدد السكان أو التي قد ينخفض فيها الطلب على الطلاب بسبب نقل الجامعات.
بالإضافة إلى ذلك، يجب توخي الحذر إذا تم التخطيط لبناء عدد كبير من الوحدات السكنية الجديدة في نفس المنطقة لأن ذلك قد يزيد من الضغط النزولي على الإيجارات بسبب زيادة المنافسة.
| عناصر التقييم | درجة الأهمية | نقاط التقييم |
|---|---|---|
| ظروف الموقع | ★★★★★ | على بُعد 10 دقائق سيراً على الأقدام من المحطة وخطوط السكك الحديدية الرئيسية، وراحة المعيشة |
| عمر المبنى | ★★★★☆ | 10-15 سنة، يتوافق مع معايير مقاومة الزلازل الجديدة |
| هيكل المبنى | ★★★★☆ | بناء RC/SRC، عازل للصوت |
| العائد | ★★★★☆ | عائد حقيقي 5-8%، دخل ونفقات طويلة الأجل |
| حالة الإدارة | ★★★☆☆☆ | أداء شركة الإدارة وصندوق احتياطي الإصلاح |
| مخطط الطوابق والمرافق | مخطط الطابق | 20-25 متر مربع، حمام ومرحاض منفصل |
| إمكانات مستقبلية | ★★★☆☆☆☆ | خطط إعادة التطوير، والاتجاهات السكانية |
مثال السيد أ (30 عامًا، موظف في شركة)
اشترى السيد "أ" شقة استوديو حديثة البناء في وسط المدينة مقابل 28 مليون ين بعد أن نصحه مندوب مبيعات إحدى الشركات العقارية بأنه نظرًا لكونه عقارًا حديث البناء، فإن المستأجرين سينتقلون إليه بسرعة ولن تكون هناك تكاليف إصلاح في الوقت الحالي. وكان العائد السطحي 3.2%.
ومع ذلك، حدثت المشاكل التالية بعد الشراء مباشرة
الدروس المستفادة والتدابير المضادة
تميل العقارات المبنية حديثاً إلى ارتفاع أسعار الشراء وانخفاض العائدات. بالإضافة إلى ذلك، فإن علاوة البناء الجديد مؤقتة وستنخفض الإيجارات مع تقادم العقار. ويُنصح المبتدئين بالبدء بالعقارات المستعملة التي يتراوح عمرها بين 10 و15 عاماً، حيث تكون الأسعار مستقرة.
دراسة حالة السيد ب (40 عاماً، موظف حكومي)
انجذب السيد "ب" إلى العائد المرتفع واشترى شقة استوديو مستعملة في الضواحي، على بعد 15 دقيقة سيرًا على الأقدام من المحطة، مقابل 12 مليون ين ياباني (العائد السطحي 8.5%).
وبعد الشراء، اتضحت المشاكل التالية
الدروس المستفادة والتدابير المضادة
من الخطر اختيار عقار على أساس عائده المرتفع فقط. فالموقع هو العامل الأهم المرتبط مباشرةً بالطلب على الإيجار. ومفتاح النجاح هو اختيار منطقة تقع على بُعد 10 دقائق سيرًا على الأقدام من محطة، أو على طول خط سكة حديد رئيسي أو في منطقة ذات مستوى عالٍ من الراحة المعيشية.
دراسة حالة السيدة ج (50 عاماً، تعمل لحسابها الخاص)
اشترى السيد "ج" شقة استوديو اقتصادية تبلغ من العمر 25 عامًا مقابل 8 ملايين ين. كان العائد السطحي مغريًا بنسبة 10%، ولكن ظهرت تكاليف إصلاح غير متوقعة بعد الشراء.
تم تكبد ما مجموعه 1,050,000 ين ياباني كتكاليف إصلاح في عام واحد، مما أدى إلى تدهور كبير في العائد الحقيقي.
الدروس المستفادة والتدابير المضادة
في حين أن سعر شراء عقار قديم منخفض، إلا أن مخاطر تكاليف الإصلاح مرتفعة. من المهم التحقق من حالة المرافق بالتفصيل قبل الشراء ووضع خطة دخل ونفقات تأخذ تكاليف الإصلاح في الاعتبار. يُنصح أيضًا بتجنب العقارات القديمة جدًا واختيار العقارات التي يصل عمرها إلى 15-20 عامًا.
دراسة حالة السيد د (35 عامًا، موظف في شركة)
حصل السيد "د" على قرض بقيمة 20 مليون ين بسعر فائدة متغير بنسبة 1.5% وبدأ الاستثمار في شقق الاستوديو. في البداية، كان لديه تدفق نقدي إيجابي قدره 20,000 ين شهريًا، لكن الوضع ساء مع ارتفاع أسعار الفائدة.
الدروس المستفادة والتدابير المضادة
في حالة اختيار أسعار فائدة متغيرة، يجب أن تؤخذ مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة في الاعتبار بشكل كامل. يجب إجراء عمليات محاكاة لمعرفة ما إذا كانت الشركة قادرة على تغطية نفقاتها حتى لو ارتفعت أسعار الفائدة بنسبة 2-3%، وإذا لزم الأمر، يجب النظر في اختيار سعر فائدة ثابت أو تخفيض نسبة الاقتراض.
دراسة حالة السيد E (45 عامًا، موظف في شركة)
اشترى السيد E شقة استوديو منذ 10 سنوات، لكنه استمر في الاستثمار دون استراتيجية خروج واضحة. فكرت في بيعها لأنها كانت بحاجة إلى دفع تكاليف تعليم أطفالها، ولكنها واجهت المشاكل التالية
الدروس المستفادة والإجراءات المضادة
استراتيجيات الخروج مهمة في الاستثمار العقاري. فمنذ وقت الشراء، من الضروري وضع تصور لتوقيت وشروط البيع والتخطيط لسداد القرض. من المهم أيضاً مراقبة قيم العقارات بانتظام والتفكير في البيع في الوقت المناسب.
يمكن تحديد العوامل المشتركة والتدابير المضادة التالية من حالات الفشل هذه.
عوامل الفشل الرئيسية
التدابير الفعالة
يمكن أن يكون الاستثمار في وحدات الاستوديو السكنية وسيلة مستقرة لبناء الأصول إذا كانت لديك المعرفة والاستراتيجية الصحيحة. 2025 ظروف السوق ثابتة بشكل عام اعتبارًا من عام 2025، ولا يزال الطلب على الإيجار قويًا، خاصة في المناطق الحضرية.
إذا كنت تفكر في الاستثمار في شقق الاستوديو، ننصحك باتباع الخطوات التالية
الاستثمار العقاري هو وسيلة لبناء الأصول على المدى الطويل. مفتاح النجاح ليس السعي وراء الأرباح قصيرة الأجل، بل العمل بعناية واستراتيجية بهدف تحقيق عوائد مستدامة.
تقدم شركة INA&Asociates K.K. أفضل استراتيجية استثمارية لكل عميل على حدة وفقاً لأهدافه الاستثمارية ومدى تحمله للمخاطر. إذا كنت مهتماً بالاستثمار في شقق الاستوديو، فلا تتردد في الاتصال بنا. سيدعمك موظفونا المتمرسون والمحترفون في بناء أصولك.
ج1: تبلغ التكاليف الأولية بشكل عام حوالي 20-30% من سعر العقار، حيث يتطلب العقار الذي تبلغ قيمته 15 مليون ين إيداع مبلغ يتراوح بين 3 و4.5 مليون ين وتكاليف أخرى (رسوم التسجيل ورسوم السمسرة وأقساط التأمين ضد الحريق، إلخ) تتراوح بين 1-1.5 مليون ين، ليصبح المجموع حوالي 4-6 مليون ين.
ومع ذلك، قد تتمكن بعض المؤسسات المالية من تقديم قرض كامل (بدون إيداع). حتى في هذه الحالة، ستحتاج إلى إعداد نفقات مختلفة نقدًا، لذلك ستحتاج على الأقل إلى 1-1.5 مليون ين ياباني من الأموال الشخصية.
ج2: اعتبارًا من عام 2025، عوائد السوق الحالية هي كما يلي
ومع ذلك، من المهم الحكم ليس فقط من خلال العائد السطحي، ولكن أيضًا من خلال العائد الحقيقي، الذي يأخذ في الاعتبار رسوم الإدارة والأموال الاحتياطية للإصلاحات والصيانة ومعدل الشغور. في مراكز المدن، يبلغ المستوى الواقعي للعائد الحقيقي في مراكز المدن حوالي 3-5%.
ج3: عند اختيار شركة إدارة، ركّز على النقاط التالية
السجل الحافل والموثوقية
محتوى الخدمة
شفافية التكاليف
يُنصح بتلقي عروض من عدة شركات إدارة ومقارنة خدماتها وتكاليفها.
ج4: يتم تحديد توقيت البيع من خلال النظر بشكل شامل في العوامل التالية
بيئة السوق
حالة العقار
الظروف الشخصية
بشكل عام، يفكر العديد من المستثمرين في البيع قبل إجراء إصلاحات كبيرة أو قبل أن يزيد عمر العقار عن 20 عاماً. ومع ذلك، إذا كان العقار في موقع جيد وكان الطلب على الإيجار مستقراً، يمكن أن يكون الاحتفاظ بالعقار على المدى الطويل استراتيجية فعالة.
ج5: في الاستثمار في شقق الاستوديو المسطحة، يجب التصريح عن الدخل والمصروفات التالية
الدخل
المصروفات
في السنة الأولى، يمكن أيضاً إدراج ضريبة التسجيل وضريبة حيازة العقارات كمصروفات.
إذا كان دخلك العقاري في المنطقة الحمراء، فقد تتمكن من استرداد ضريبة الدخل عن طريق خصم دخلك من دخل وظيفتك. ومع ذلك، فإن النظام الضريبي معقد ومن المستحسن استشارة مستشار ضريبي أو متخصص آخر.