دليل شامل للاستثمار في الشقق السكنية: نصائح للمبتدئين

يحظى الاستثمار العقاري باهتمام العديد من رجال الأعمال باعتباره وسيلة لتكوين ثروة طويلة الأجل. ومن بين أنواع الاستثما العقاري، يتميز الاستثمار في مبنى سكني كامل بجاذبية كبيرة من حيث توفير تدفق نقدي مستقر وتوزيع المخاطر بفضل حجمه الكبير. فمن خلال شراء مبنى سكني كامل، يمكن الحصول على إيرادات من إيجار عدة غرف، مما يقلل من مخاطر الشغور مقارنة بالاستثمار في غرف منفصلة. ومن وجهة نظر رجل الأعمال، يعتبر الاستثمار في مبنى سكني كامل مفيدًا لإدارة الأصول على المدى المتوسط والطويل وتعزيز محفظة الأعمال.

المزايا الرئيسية للاستثمار في شقق سكنية كاملة:

• دخل ثابت: من خلال الحصول على إيرادات الإيجار من عدة مستأجرين، يكون تأثير الشواغر الجزئية محدودًا على إجمالي الدخل. في المناطق المكتظة بالسكان مثل طوكيو وأوساكا، تكون مخاطر الشواغر منخفضة، مما يضمن تحقيق دخل ثابت بفضل الطلب المستقر على الإيجار.
• زيادة قيمة الأصول: نظرًا للطلب المستمر على العقارات في المناطق الحضرية الكبرى، يمكن توقع الحفاظ على قيمة الأصول وزيادتها على المدى الطويل.في المناطق التي تشهد مشاريع تطوير مثل 23 منطقة في طوكيو ووسط مدينة أوساكا، قد ترتفع قيمة الأصول بسبب ارتفاع أسعار الأراضي نتيجة إعادة التطوير.
• الكفاءة الحجمية: إدارة مبنى واحد يوفر ميزة إدارة مصروفات الإدارة وخطط الإصلاح بشكل مجمع. تميل العقارات المكونة من مبنى واحد إلى تقييمها بمؤشر الربحية (العائد)، وتعتبر كفاءة إدارتها أعلى من الوحدات الفردية.
• تأثير التوفير الضريبي: في بعض الحالات، يمكن الاستفادة من إجراءات التوفير الضريبي مثل الاستهلاك عند شراء عقار واحد. ومع ذلك، فإن الاستثمار بهدف التوفير الضريبي فقط يعد أمرًا محفوفًا بالمخاطر، ومن الضروري التركيز على الربحية الأساسية.

نظرًا للمزايا المذكورة أعلاه، يتزايد عدد رجال الأعمال الذين يشرعون في الاستثمار في شقق سكنية في منطقة العاصمة (طوكيو، كانياغاوا، تشيبا، سايتا) ومنطقة كينكي (أوساكا، هيوفي هذا التقرير، سنشرحبشكل منهجي وعملي الخطوات المحددة التي يجب اتباعها والملاحظات التي يجب الانتباه إليها عند بدء الاستثمار في شراء مبنى سكني كامل من قبل المبتدئين.

1. المعرفة الأساسية للاستثمار في شراء مبنى سكني كامل

قبل البدء في الاستثمار في شراء مبنى سكني كامل، يجب أولاً فهم المصطلحات الأساسية مثل المصطلحات الأساسية وهيكل الإيرادات. ففهم هذه الأمور يؤدي إلى اختيار العقار المناسب وتقييم المخاطر.

1.1 شرح المصطلحات

فيما يلي ملخص للمصطلحات الرئيسية الخاصة بالاستثمار العقاري.

• العائد السطحي (العائد الإجمالي): هو نسبة إجمالي إيرادات الإيجار السنوية مقسومة على سعر شراء العقار. لا يشمل هذا العائد المصاريف مثل رسوم الإدارة والضرائب، لذا فهو يمثل مؤشرًا أوليًا للربحية، ولكنه يبدو أعلى من الواقع في الغالب.
• العائد الفعلي (العائد الصافي): هو نسبة إيرادات الإيجار السنوية بعد خصم المصاريف الضرورية مثل رسوم الإدارة والضرائب وتكاليف الإصلاح، مقسومة على سعر العقار.يُعد مؤشرًا مهمًا عند اتخاذ قرارات الاستثمار لأنه يُظهر الربحية القريبة من العائد الفعلي.
• ROI (Return on Investment): معدل الربحية على رأس المال المستثمر، وهو مشابه للعائد، ولكنه يُحسب أحيانًا على أساس الأموال الذاتية بما في ذلك القروض. في حالة استخدام القروض، يُعد مؤشرًا مرجعيًا لتقييم كفاءة الأموال الذاتية.
• LTV (Loan to Value): نسبة مبلغ القرض إلى سعر العقار.على سبيل المثال، إذا تم شراء عقار بسعر 100 مليون ين ياباني بقرض 80 مليون ين ياباني، فإن LTV تكون 80٪. يجب توخي الحذر إذا كانت LTV مرتفعة جدًا (قريبة من القرض الكامل) لأن ذلك يزيد من عبء السداد ويضغط على التدفق النقدي.
• التدفق النقدي: النقد المتبقي بعد خصم سداد القرض والمصروفات من إيرادات الإيجار. وهو يمثل صافي الدخل، ويعد مؤشرًا لتحديد ما إذا كان العقار الاستثماري يحقق أرباحًا أم لا.

1.2 أنواع العقارات الاستثمارية

من بين العقارات الاستثمارية المشابهة للمباني السكنية، هناك الشقق السكنية والمباني السكنية. دعونا نقارن بين خصائص كل منها.

العقار الاستثماري الخصائص والميزات المزايا العيوب

الشقق السكنية (غرفة واحدة، إلخ) طريقة استثمار تتمثل في شراء غرفة في مبنى سكني. حجم الاستثمار صغير ويمكن البدء به بسهولة. يمكن البدء بمبلغ صغير من المال سهولة توزيع العقارات عدم وجود دخل عند شغور الشقة ضرورة دفع مصاريف الإدارة وصيانة المبنى بشكل دوري

مبنى سكني شراء مبنى سكني منخفض الارتفاع مصنوع من الخشب أو من هيكل فولاذي خفيف. عادة ما يكون سعره أقل من سعر مبنى سكني. سعر العقار رخيص نسبيًا معدل العائد مرتفع عمومًا عمر المبنى قصيرتكرار الإصلاحات مرتفع

مبنى سكني شراء مبنى سكني متوسط أو مرتفع الارتفاع مصنوع من الخرسانة المسلحة. حجم العائد كبير. دخل ثابت من إيجارات متعددة قيمة الأصول عالية تكلفة الشراء مرتفعة إدارة وتشغيل المبنى يتطلب جهدًا كبيرًا

تتميز الشقق السكنية بميزة الحجم التي توفر استقرارًا في العائدات، ولكنها تتطلب رأس مال كبير للشراء. كما أن مسؤولية الإدارة تشمل المبنى بأكمله، مما يتطلب معرفة متخصصة وشركاء خارجيين.

1.3 هيكل العائدات وتكاليف التشغيل

هيكل العائدات ينقسم بشكل عام إلى عائدات الدخل (إيرادات الإيجار) وعائدات رأس المال (أرباح البيع).

• عائدات الدخل: تشمل إيرادات الإيجار الشهرية.في المبنى السكني الواحد، يتم تحصيل إيجارات عدة أسر، مما يضمن تدفق نقدي شهري مستقر. تتأثر الدخل من الإيجار بمعدل إشغال العقار ومعدل الإيجار.
• أرباح رأس المال: عند بيع العقار في المستقبل، يمكن تحقيق أرباح من البيع إذا تم بيعه بسعر أعلى من سعر الشراء. يمكن تحقيق ذلك من خلال ارتفاع أسعار الأراضي بسبب إعادة تطوير المدينة أو اتخاذ تدابير للحفاظ على قيمة المبنى أو تحسينها (مثل التجديد).ومع ذلك، فإن هذه المكاسب تتأثر بتحركات السوق، لذا فهي غير مضمونة.

من ناحية أخرى، هناك تكاليف تشغيل تتكبدها الشركة المشغلة، منها ما يلي:

• رسوم إدارة: في حالة تكليف شركة إدارة تأجير خارجية بإدارة العقار، يتم دفع نسبة مئوية ثابتة (على سبيل المثال: 3-5٪) من إيرادات الإيجار الشهرية. تتولى شركة الإدارة مهام البحث عن مستأجرين وتحصيل الإيجارات والتعامل مع المشكلات. سيتم تناول اختيار شركة إدارة موثوقة لاحقًا، ولكن التفاوض على نسبة الرسوم أمر مهم أيضًا.
• تكاليف الإصلاح: يتطلب صيانة المبنى إجراء إصلاحات دورية. تتكرر الإصلاحات الكبيرة، مثل طلاء الجدران الخارجية وعزل السقف، كل 10 إلى 15 عامًا، وتكلف مبالغ كبيرة. يوصى بوضع خطة إصلاح مسبقًا وتخصيص مبلغ من التدفق النقدي الشهري لتغطية هذه التكاليف.
• تكاليف إعادة العقار إلى حالته الأصلية: تشمل تكاليف التنظيف والإصلاح عند مغادرة المستأجر. في العقارات القديمة ذات المخططات القديمة والمرافق القديمة، تزداد تكاليف التجديد عند كل مغادرة.
• ضريبة الممتلكات الثابتة وضريبة التخطيط الحضري: ضرائب سنوية تُفرض على أساس القيمة التقديرية للعقار. يجب معرفة المبلغ التقريبي للضرائب قبل الشراء وإدراجه في خطة الإيرادات والمصروفات.
• أقساط التأمين ضد الأضرار: تأمين على المباني ومسؤولية المالك عن الأضرار، مثل التأمين ضد الحرائق والتأمين ضد الزلازل. من المهم الاستعداد لمواجهة مخاطر الكوارث، وغالبًا ما يشترط البنوك الحصول على تأمين عند الحصول على قرض.
• سداد القرض: في حالة الحصول على قرض، يتعين سداد قسط القرض شهريًا على أساس سداد أصل القرض والفائدة بالتساوي. من المهم وضع خطة سداد مريحة مع مراعاة مخاطر تقلب أسعار الفائدة.

بناءً على هذه التكاليف، فإن الخطوة الأولى نحو النجاح هي تقييم ما إذا كانت العقارات ستحقق أرباحًا على أساس العائد الفعلي.

2. الأخطاء الشائعة التي يقع فيها المبتدئون وكيفية تجنبها

على الرغم من أن الاستثمار في شقة سكنية كاملة له العديد من المزايا، إلا أن هناك أخطاء شائعة يقع فيها المبتدئون. من المهم التعلم من أخطاء الماضي واتخاذ التدابير اللازمة. فيما يلي شرح لخمسة أخطاء شائعة وكيفية تجنبها.

2.1 نقص الأموال بسبب سذاجة خطة الاستثمار

الخطأ الأول: سذاجة توقعات التدفق النقدي تؤدي إلى عجز في الإيرادات الشهرية.على وجه التحديد، يتم إجراء محاكاة دون أخذ انخفاض الإيجارات وزيادة النفقات في الاعتبار بشكل كافٍ، مما يؤدي إلى أن تصبح سداد القروض عبئًا ثقيلًا. بالإضافة إلى ذلك، قد لا يتم تحقيق الدخل المخطط له بسبب حدوث نفقات إصلاح غير متوقعة أو زيادة معدل الشغور.

طرق التجنب: من الضروري وضع خطة دقيقة للإيرادات والمصروفات. قبل الشراء، قم بإجراء محاكاة للتدفقات النقدية وفقًا لعدة سيناريوهات (متفائل ومحايد ومتشائم) وتحقق من مؤشرات مثل DSCR (نسبة سداد الديون).كما أن زيادة نسبة رأس المال الذاتي ودفع أكبر قدر ممكن من المقدم يساعد على تخفيف عبء السداد الشهري.

2.2 تدهور الدخل بسبب طول مدة الشغور

نمط الفشل الثاني: عدم شغل الشواغر وعدم ضمان دخل الإيجار. قد يكون من الصعب جذب المستأجرين بسبب سوء الموقع أو عدم جاذبية العقار (مثل عدم ملاءمة المرافق أو المساحة للإيجار)، مما يؤدي إلى طول مدة الشغور أكثر من المتوقع.

طرق التجنب: من الضروري اختيار المناطق والعقارات التي يتوقع أن تكون فيها الطلب مرتفعًا في مرحلة اختيار العقار. كما يجب إجراء أعمال تجديد واستثمارات في المرافق لتلبية احتياجات الفئة المستهدفة في مرحلة التشغيل، بهدف التميز عن العقارات المنافسة. ومن المفيد التعاون مع شركة الإدارة لإجراء حملات إعلانية نشطة ومراجعة شروط الإيجار (مثل عرض إيجار مجاني لفترة محددة) لضمان تأمين المستأجرين الجدد في أقرب وقت ممكن في حالة حدوث شغور.

2.3 توقعات غير متحققة بشأن فعالية الإجراءات الضريبية

نمط الفشل الثالث: شراء مبنى سكني كامل بهدف الاستفادة من الإجراءات الضريبيةالفعالة من خلال الاستهلاك المرتفع، ولكن لم تتحقق المزايا الضريبية المتوقعة. نتيجة الشراء بناءً على توقعات عالية للغاية بشأن العائد على سعر العقار، قد ترتفع التكاليف الفعلية وتقل الأرباح المتبقية، مما يؤدي إلى خسائر تفوق المزايا الضريبية.

طريقة التجنب: عند اتخاذ قرار الاستثمار، من المهم عدم الاعتماد بشكل مفرط على مزايا التوفير الضريبي، بل اتخاذ القرار بناءً على الربحية الصافية للاستثمار. التوفير الضريبي الناتج عن الاستهلاك ليس سوى إجراء مؤقت لتحسين التدفق النقدي، ويجب أخذ احتمال الضريبة على البيع (ضريبة الأرباح من بيع الاستهلاك المتراكم) في المستقبل في الاعتبار. يجب اعتبار التوفير الضريبي مزايا ثانوية، وينبغي النظر إليه كجزء من استراتيجية ضريبية شاملة تراعي الدخل من النشاط الأساسي.

2.4 شراء عقارات سيئة بسبب تصديق كلام مندوبي المبيعات

نمط الفشل الرابع: هو حالة شراء عقار دون إجراء بحث كافٍ من جانبك، بسبب تصديق كلام مندوبي المبيعات أو نصيحة أحد معارفك. على سبيل المثال، هناك حالات تم فيها إبرام عقد على أساس ”ضمان الإيجار (إعادة التأجير)“ بسبب ما قيل من ”ضمان الإيجار“، ولكن تم تخفيض الإيجار المضمون بشكل كبير، أو تم شراء عقار في موقع لا يوجد فيه طلب بسعر مرتفع.من الأمثلة الشهيرة على ذلك، أصبح الاحتيال في الاستثمار في المنازل المشتركة التي تروج لعقود إعادة تأجير مشكلة اجتماعية.

طرق التجنب: من الضروري جمع المعلومات والتحقق من الموقع بنفسك. لا تكتفِ بالاستماع إلى كلام مندوب المبيعات، بل قم بنفسك ببحث سوق الإيجار في المنطقة المحيطة والتحقق من حالة العقار ومن عدم وجود مشاكل قانونية (مثل البناء غير القانوني أو عدم إمكانية إعادة البناء).من المفيد أيضًا طلب رأي خبير عقاري آخر أو مستثمر مخضرم كرأي ثانٍ. كما يجب قراءة شروط عقد إعادة التأجير (شروط تخفيض الإيجار، إلخ) بعناية،وعدم الاعتماد عليها بشكل مفرط.

2.5 التورط في معاملات احتيالية

نمط الفشل الخامس: الوقوع في فخ الاحتيال في الاستثمار في الشقق. ومن الأمثلة على ذلك، العروض الاستثمارية في عقارات غير موجودة، أو البيع الخادع لعقارات تتضح بعد الشراء أنها عقارات مستأجرة.يجب توخي الحذر بشكل خاص من المعاملات التي تكون محتويات العقود فيها غير واضحة، أو التي تركز بشكل غير معقول على العائد المرتفع.

طرق التجنب: اختيار شركة موثوقة والتدقيق في محتويات العقد هما أفضل وسائل الحماية. اختر شركة مسجلة لدى هيئة الرقابة المالية أو شركة عقارات ذات خبرة، واتخذ موقفًا حازمًا لا تتسرع في توقيع العقد إذا شككت في أي شيء. اطلب رأي خبير (مستشار عقاري أو محامٍ) بشأن وثيقة شرح الأمور المهمة والعقد، ولا توقع العقد حتى تفهم كل شيء.

يمكنتجنب أنماط الفشل المذكورة أعلاه من خلال التحضير المسبق والحكم الحذر. في الفصل التالي، سنلقي نظرة علىخطوات الاستثمار الفعلية مع الانتباه إلى هذه النقاط.

3. كيفية البدء في الاستثمار في شقة سكنية كاملة

سنشرحالخطوات المحددة التي يجب على المبتدئين اتباعها عند البدء في الاستثمار في شقة سكنية كاملة. دعونا نفهم العملية مناختيار العقار إلىالحصول على التمويل، ونؤكد على النقاط التي يجب الانتباه إليها في كل خطوة.

3.1 تحديد الغرض من الاستثمار والسياسة

قبل البدء في الاستثمار في مبنى سكني واحد، يجب أولاً تحديد الغرض من الاستثمار والأهداف بوضوح. حدد اتجاهك بوضوح، هل تريد الحصول على دخل شهري ثابت مع التركيز على التدفق النقدي، أم تركز على توسيع الأصول وتوفير الضرائب، أم تهدف إلى ربح من البيع في المستقبل. ستختلف أنواع العقارات التي يجب اختيارها والمنطقة وخطط التمويل وفقًا لهذه السياسة.

3.2 تحديد معايير اختيار العقارات

بعد ذلك، حدد معايير اختيار العقارات الخاصة بك.ضع المعايير مع مراعاة النقاط التالية.

• مؤشرات الربحية: لا تركز على العائد السطحي فحسب، بل على العائد الحقيقي والعائد على الاستثمار. على سبيل المثال، إذا حددت الحد الأدنى بـ ”عائد حقيقي لا يقل عن ×٪“، يمكنك استبعاد العقارات غير المربحة في وقت مبكر.
• حجم العقار: إذا كنت مبتدئًا، فمن المعتاد أن تبدأ بعقار صغير أو متوسط الحجم (بقيمة تتراوح بين بضعة ملايين إلى مليار ين). العقارات الكبيرة التي تحتوي على عدد كبير من الوحدات يصعب إدارتها، لذا ابدأ بما هو في متناول يدك.
• عمر العقار: بالنسبة للشقق السكنية المبنية بالخرسانة المسلحة، مع مراعاة العمر الافتراضي (العمر الافتراضي القانوني هو 47 عامًا)، تميل العقارات التي يبلغ عمرها حوالي 20 عامًا إلى الحصول على قروض طويلة الأجل نسبيًا. ومع ذلك، تتميز العقارات القديمة بأسعارها المنخفضة وعوائدها المرتفعة، لذا يجب أخذ تكاليف التجديد ومقاومة الزلازل في الاعتبار عند النظر في شرائها.
• الهيكل: تتميز الشقق السكنية المصنوعة من الخرسانة المسلحة (RC) أو الهيكل الفولاذي (S) بمقاومة أعلى وطول العمر مقارنة بالشقق الخشبية. ورغم ارتفاع أسعارها، إلا أن الشقق المصنوعة من الخرسانة المسلحة (RC) تعد خيارًا آمنًا إذا كنت تنوي الاحتفاظ بها لفترة طويلة.
• المنطقة: يجب أن تكون الموقع ذا طلب مرتفع، مع مراعاة المسافة من المحطة وسهولة الوصول إلى المرافق التجارية وتوافر الجامعات والشركات. سيتم تفصيل ذلك في القسم 5 أدناه.

3.3 طريقة التفكير في شروط الموقع

يُقال إن الموقع هو ”الأهم“ في الاستثمار العقاري. في حالة الشقق السكنية، لا مبالغة في القول إن اختيار الموقع = إدارة مخاطر الشغور. فيما يلي النقاط التي يجب مراعاتها عند التفكير في شروط الموقع.

• سهولة المواصلات: يفضل أن يكون على مسافة قريبة من أقرب محطة (يفضل أن يكون على مسافة 10 دقائق سيرًا على الأقدام).في منطقة العاصمة وطوكيو، تتمتع العقارات القريبة من المحطات بمنافسة عالية، كما أن الطلب عليها مرتفع. بالإضافة إلى ذلك، يجب التأكد من سهولة الوصول إلى المحطات الرئيسية (وجود خطوط نقل أو خطوط مباشرة).
• سهولة الحياة: وجود المرافق الضرورية للحياة في المنطقة المحيطة، مثل السوبر ماركت والمتاجر الصغيرة والمستشفيات والمدارس، هو عامل يساهم في الإقامة طويلة الأمد. بالنسبة للعائلات، يجب مراعاة قرب المنتزهات والمرافق التعليمية، وبالنسبة للأفراد، يجب مراعاة قرب المطاعم والمرافق الترفيهية.
• مستقبلية: يمكن توقع ارتفاع قيمة الأصول وزيادة الطلب في المناطق التي توجد بها خطط إعادة تطوير وخطط تطوير البنية التحتية. كما يجب التحقق من المعلومات المتعلقة بخطط التخطيط الحضري للحكومة (تقسيم الأراضي، إنشاء محطات جديدة، إلخ) وخطط دخول الشركات الكبرى إلى المنطقة.
• العقارات المنافسة: يجب إجراء دراسة لسوق العقارات المؤجرة في المنطقة المجاورة، وفهم مستوى إيجارات العقارات المنافسة وحالة الشواغر. يجب توخي الحذر في المناطق التي يوجد بها الكثير من المنافسة أو التي يوجد بها فائض في المعروض من الشقق الجديدة.على العكس من ذلك، تعتبر المناطق التي تعاني من نقص في العرض وفجوة كبيرة بين العرض والطلب مناطق جذابة.
• خصائص المنطقة: تختلف أنواع العقارات المفضلة وتصميماتها حسب المنطقة. على سبيل المثال، تزداد الطلب على الشقق ذات الغرفة الواحدة في المدن التي تضم جامعات، والطلب على الشقق ذات غرفة نوم واحدة ومطبخ صغير في المناطق المكتبية، والطلب على الشقق العائلية في المناطق الصناعية، لذلك يجب اختيار الموقع المناسب للفئة المستهدفة بناءً علىالتركيبة السكانية والهيكل الصناعي للمنطقة.

3.4 وضع خطة التمويل

تتطلب الاستثمارات في شقق سكنية كاملة مبلغًا كبيرًا من المال، لذا فإن وضع خطة تمويل دقيقة هو مفتاح النجاح.

• الأموال الخاصة والقروض: حدد المبلغ الذي ستستثمره من أموالك الخاصة والمبلغ الذي ستقترضه. كلما ارتفعت نسبة الأموال الخاصة، انخفضت أعباء السداد، ولكن تقليل الأموال المتاحة قد يشكل مخاطرة إدارية.يُقال عمومًا أن توفير 20-30٪ من المبلغ الإجمالي كدفعة أولى يساعد في التفاوض على القرض.المؤسسات المالية تركز على خصائص المشتري (الدخل السنوي ووضعه المالي)، لذا إذا كنت مديرًا، يجب أن تخضع لتقييم شامل يشمل الوضع المالي لشركتك.
• اختيار جهة الإقراض: تختلفسياسة وشروط الإقراض باختلاف الجهة المقرضة، مثل البنوك والبنوك الائتمانية والمؤسسات غير المصرفية. ابحث عن مؤسسات مالية نشطة في مجال قروض الاستثمار العقاري وقارن بين أسعار الفائدة ومدة القرض وتقييم الضمانات.البنوك الكبرى تقدم قروضًا بأسعار فائدة منخفضة، ولكنها صارمة في عملية التقييم، بينما البنوك الإقليمية والبنوك الائتمانية قد تكون أكثر مرونة في التعامل مع العقارات المحلية.
• محاكاة السداد: حدد مبلغ القرض وسعر الفائدة ومدة القرض، ثم احسب مبلغ السداد الشهري. إذا تجاوز مبلغ السداد 70% إلى 80% من إيرادات الإيجار، فقد لا تتمكن من تحمل تكاليف الشغور أو ارتفاع أسعار الفائدة. ضع خطة سداد مريحة، واترك مجالًا لإمكانية السداد المبكر.
• المصروفات الأخرى: عند الشراء، بالإضافة إلى سعر العقار، هناك مصروفات أولية (رسوم الوساطة، رسوم التسجيل، رسوم القرض، تأمين الحريق، ضريبة شراء العقارات، إلخ) تبلغ حوالي 5 إلى 7٪ من سعر العقار. يجب تضمين هذه المصروفات في الخطة لأنها يجب أن تدفع من الأموال الخاصة.
• الأموال الاحتياطية: من المهم أيضًا توفير أموال احتياطية تحسبًا للنفقات غير المتوقعة (الإصلاحات الطارئة، التعامل مع الدعاوى القضائية، إصلاح الأضرار الناجمة عن الكوارث، إلخ).كقاعدة عامة، من الأفضل توفير مبلغ يعادل عدة أشهر من إيرادات الإيجار السنوية.

3.5 نقاط مهمة للحصول على قرض

من المهم فهم النقاط المهمة للحصول على قرض بسهولة.

• تنظيم المعلومات: قم بإعداد مستندات توضح وضعك المالي وخططك التجارية للعقار (البيانات المالية، شهادات دفع الضرائب، خطة العمل، إلخ). بالنسبة للمديرين، قد تؤثر أداء الشركة ومكافآت المديرين على قرار منح القرض، لذا من الأفضل تجهيز مواد توضيحية.
• تقييم العقار: تركز المؤسسات المالية على ربحية العقار نفسه وقيمته كضمان. يتم التحقق من الجدوى الاقتصادية باستخدام طريقة العائد، والتوازن بين المدة المتبقية من العمر الافتراضي القانوني ومدة القرض. قم بإعداد قائمة الإيجارات (قائمة إيجارات كل غرفة) وبيانات الأسعار السوقية في المنطقة المحيطة لإثبات ملاءمة العقار.
• توفير رأس مال كافٍ: كما ذكرنا سابقًا، كلما زاد رأس المال الخاص، كان ذلك أفضل. يمنع تمامًا الحصول على قرض كامل، خاصة للمبتدئين.من أجل إعطاء انطباع ”مستثمر سليم“ لمسؤول القرض، من المهم إظهار استعدادك لاستثمار أموالك الخاصة.
• التفاوض على سعر الفائدة: إذا كانت لديك خصائص أو إنجازات معينة، يمكنك التفاوض على سعر الفائدة ورسوم القرض. من المهم أيضًا اختيار سعر فائدة ثابت أو متغير على المدى الطويل، وينبغي النظر في ذلك وفقًا لاتجاهات أسعار الفائدة في السوق ومدى تحملك للمخاطر.
• الاستجابة لشرح المخاطر: ستطرح المؤسسات المالية أسئلة حول المخاطر. على سبيل المثال، ”ماذا ستفعل إذا زاد عدد الغرف الشاغرة؟“”ماذا ستفعل إذا ارتفعت أسعار الفائدة؟“ وما إلى ذلك. يجب أن تكون مستعدًا للإجابة على هذه الأسئلة بخطط محددة (على سبيل المثال: خطط لتشجيع الإيجار عن طريق تعديل الإيجار، وخطة السداد المبكر).

بعد اتباع الخطوات 3.1 إلى 3.5، ووصولك إلى مرحلة شراء العقار والحصول على التمويل، تكون قد وصلت إلى خط البداية للاستثمار. في الفصل التالي، سنشرح الخصائص والاستراتيجيات لكل منطقة من منظور كل من منطقة العاصمة ومنطقة كينكي.

4. خصائص واستراتيجيات كل منطقة استثمارية (منطقة العاصمة ومنطقة كينكي)

تعد منطقة الاستثمار أحد العوامل الرئيسية التي تحدد نجاح أو فشل الاستثمار في شقق سكنية. تختلف سوق العقارات والطلب على الإيجارات ومعدلات العائد في منطقة العاصمة ومنطقة كينكي. سنشرح هنا خصائص واستراتيجيات منطقة العاصمة ومنطقة كينكي لمساعدتك في اختيار منطقة الاستثمار.

4.1 منطقة العاصمة (طوكيو، كاناغاوا، تشيبا، سايتا)

الخصائص: منطقة العاصمة هي أكبر منطقة سكانية في اليابان، وتتميز بطلب مرتفع على الإيجارات. وتعد 23 منطقة في طوكيو سوقًا مستقرة ومناسبة للمستثمرين الجدد في مجال العقارات. وتعتبر العائدات منخفضة مقارنة بالمناطق الأخرى، ولكنها تتميز بانخفاض مخاطر الشغور واستقرارها.

• معدل العائد: يبلغ متوسط العائد السطحي لمبنى سكني واحد في منطقة العاصمة حوالي 7.5٪، وهو مستوى منخفض مقارنة بالمناطق الأخرى. ولكن هذا يعكس ارتفاع أسعار العقارات من ناحية، وقوة الطلب من ناحية أخرى. العائد الحقيقي سيكون في حدود 4٪ إلى 6٪.
• أسعار العقارات: في المناطق الشهيرة مثل 23 منطقة في طوكيو ويوكوهاما وكاواساكي، تبلغ أسعار المباني السكنية الواحدة بعض مئات الملايين من الين.لذلك، من الضروري الاستفادة من التمويل ووضع خطة عمل دقيقة.
• الطبقة المستهدفة: يوجد في 23 منطقة في طوكيو طلب متنوع من الشباب العازبين (الطلاب والموظفين) إلى الطبقة الغنية (الإيجارات الفاخرة). في تشيبا وساتاما وكاناغاوا، يوجد طلب كبير من العزاب في المناطق القريبة من وسط المدينة، بينما يوجد طلب من الأسر في الضواحي.
• الاستراتيجية: في الاستثمار في منطقة العاصمة، من المهم ”عدم التنازل عن الموقع“.حتى لو كان العائد منخفضًا بعض الشيء، فإن إعطاء الأولوية للعقارات القريبة من المحطات والمناطق الشعبية يضمن الاستقرار على المدى الطويل. كما يمكن توقع مكاسب رأسمالية في المستقبل إذا استهدفت مناطق إعادة التطوير (مثل نيبونجي في طوكيو، وإعادة تطوير شيبو، وميناتوميراي في يوكوهاما). بالنسبة للمبتدئين، من الأفضل البدء بالبحث في المناطق الخمس الشعبية في وسط طوكيو (تشيدا، وتشو، وميناتو، وشيبو، وشينجوكو) أو بالقرب من المحطات الرئيسية.
• أمثلة محددة:
  • وسط طوكيو: شيبوشي و شينشوكو وغيرها من المناطق تتميز بمستويات إيجارات عالية، ويوجد بها طلب مستمر على السكن. ولكن أسعار العقارات مرتفعة أيضًا، لذا قد يستقر العائد على 3-5٪. هذه المناطق مناسبة لاستراتيجية امتلاك الأصول التي تركز على العلامة التجارية.
  • منطقة شرق وجنوب طوكيو: إذا كانت الشقة تقع على مسافة قريبة من محطة قطار، فمن المتوقع أن تكون الإشغال مرتفعًا سواء للأفراد أو العائلات. هناك العديد من الأخبار عن تطوير مراكز ثانوية في المستقبل، لذا من المتوقع أن ترتفع قيمة هذه المنطقة على المدى المتوسط والطويل.
  • يوكوهاما وكاواساكي (كاناغاوا): تضم هذه المنطقة ثاني أكبر مدينة وتجارة بعد طوكيو، وتتمتع بطلب قوي على الإيجارات باعتبارها منطقة تجمع للموظفين الذين يعملون في طوكيو. قد يكون العائد السطحي أعلى قليلاً من 23 منطقة في طوكيو، ولكن الطلب قوي.
  • تشيبا وساتاما: تتمتع مدن تشيباتشي وفونبانا وساتاما، التي يسهل الوصول منها إلى طوكيو، بطلب مستقر على المساكن باعتبارها ضواحي سكنية.أسعار العقارات أقل مقارنة بوسط المدينة، ويمكن توقع عائد سطحي يبلغ حوالي متوسط منطقة العاصمة (6.5٪).

4.2 منطقة كينكي (محافظة أوساكا، محافظة هيوغو، محافظة كيوتو)

الخصائص: تقع مدينة أوساكا في وسط منطقة كينكي، وهي ثاني أكبر منطقة اقتصادية في اليابان. هناك طلب قوي على الإيجارات في مدينة أوساكا ومدينة هانسن (مدينة كوبي وغيرها) ومدينة كيوتو.العائد أعلى قليلاً من منطقة العاصمة، وأسعار العقارات نسبياً أرخص.

• متوسط العائد: يبلغ متوسط العائد على شقة في منطقة كينكي حوالي 8.3%. وهو أعلى بنقطة واحدة من منطقة العاصمة، مما يسهل اتباع استراتيجية استثمار تركز على التدفق النقدي. ومع ذلك، فإن العائد في وسط مدينة أوساكا نسبياً أقل (حوالي 6%)، بينما يكون أعلى في الضواحي والمدن الأخرى (حوالي 8%).
• أسعار العقارات: تتراوح أسعار العقارات في وسط مدينة أوساكا بين حوالي 100 مليون ين وعدة مليارات من الين، وتكون الأسعار مماثلة أو أقل قليلاً في منطقة هانشو (نيساغا وأرويا وكوبن) وداخل مدينة كيوتو. يمكن العثور على عقارات في الضواحي أو عقارات قديمة بأقل من 100 مليون ين، مما يجعل الأسعار في هذه المنطقة أكثر سهولة مقارنة بمنطقة العاصمة.
• الطبقة المستهدفة:
  • في مدينة أوساكا، يركز الطلب على الأفراد. تحظى المناطق القريبة من الأحياء التجارية (أوميدا ويودياباشي وغيرها) والأحياء الصاخبة (نانبا وشينسايبشي) بشعبية بين الموظفين العزاب. كما شهدت المناطق التي تشهد طلبًا سياحيًا كبيرًا (مثل منطقة مينامي وغيرها) في السنوات الأخيرة ظهور منازل للإقامة، ولكن يجب مراعاة القوانين واللوائح التنظيمية عند تشغيلها.
  • تشهد مدينة كيوتو طلبًا كبيرًا من الطلاب والسياح.تضم كيوتو العديد من الجامعات، لذا فإن الطلب على الشقق ذات الغرفة الواحدة المخصصة للطلاب مستقر. ومع ذلك، هناك العديد من المناطق التي تخضع لقيود على التطوير من أجل الحفاظ على المناظر الطبيعية والمدينة القديمة، لذا من المهم فهم هذه القيود.
  • تشهد مدينة كوبه (محافظة هيوغو) طلبًا من سكان منطقة أوساكا التي يعملون فيها، ومن الشركات المحلية. تحظى منطقة هانسن بشعبية كبيرة بين العائلات، لذا من الضروري توفير تنوع في تصميمات الشقق.
• الاستراتيجية: تتمثل الاستراتيجية في منطقة كينكي في تحقيق التوازن بين العائد والقدرة على النمو في المستقبل.تتمتع مدينة أوساكا بالعديد من الموضوعات المثيرة للتفاؤل، مثل معرض إكسبو 2025 وتطوير منطقة أوميتا في المرحلة الثانية، ومن المتوقع أن يزداد الطلب على الإيجارات وأن ترتفع أسعار الأراضي على المدى المتوسط والطويل. نوصي بمناطق مثل أوميتا (الحي الشمالي) ونانبا وشينسايباشي (الحي المركزي) وتينودزي وأبينو التي تشهد إعادة تطوير كبيرة في مدينة أوساكا. تتمتع هذه المناطق بالطلب المرتفع وإمكانات مستقبلية.في مدينة كيوتو، من السهل جذب الطلاب إلى العقارات القريبة من وسط المدينة ومحيط الجامعات (جامعة كيوتو وجامعة دوتشيشا وغيرها). كما أن كيوتو تتمتع بطلب على الإيجار مدعوم بالسياحة (تحويل الفنادق إلى شقق للإيجار وغيرها)، لذا من الضروري النظر في الموقع ومرونة استخدام العقار. في مدينة كوبه، يُنصح بالاستثمار في المناطق الحضرية مثل سانغونغا-موتوماتشو ونيسيغونا-كيتوكو، ولكن مع الأخذ في الاعتبار مدى اعتماد الاقتصاد المحلي على تحركات الشركات الكبرى.
• أمثلة محددة:
  • منطقة أومادا في أوساكا: من المتوقع أن ترتفع قيمة الأصول بفضل مشروع إعادة التطوير ”أوميكاتا“. وهي منطقة مكتبية وتشهد طلبًا من ذوي الدخل المرتفع. قد تتراوح العائدات السطحية بين 4 و6٪، ولكنها تتمتع باستقرار فائق.
  • منطقة أوساكا مينامي (نانبا وشينسايباشي): تركز فيها المرافق التجارية، وتزداد فيها الطلب من الأفراد. ونظرًا لموقعها السياحي، يمكن التفكير في خيار تغيير الاستخدام (تحويلها إلى متاجر أو نزل بسيط) في المستقبل. تبلغ العائدات حوالي 6-7%.
  • منطقة ساكيو في كيوتو: تعتبر الاستثمارات في الشقق ذات الغرفة الواحدة أمرًا شائعًا في منطقة جامعة كيوتو ودوتشيشا بسبب الطلب من الطلاب. وتقل مخاطر الشغور في العقارات الحديثة، ولكن يجب الانتباه إلى قيود إعادة البناء بسبب لوائح المناظر الطبيعية.يمكن تحقيق عائد يبلغ حوالي 7%.
  • منطقة كوبي سانغون: تشهد محطة سانغون تطويرًا حضريًا، وهناك اتجاه لعودة السكان. منطقة ميناء كوبي تحظى بشعبية كبيرة للسكن، والطلب مستقر بما في ذلك على العقارات العائلية. توجد العديد من العقارات بعائد يتراوح بين 6 و8%.

في كل من منطقة العاصمة ومنطقة كينكي، فإن العوامل المهمة في اختيار المنطقة هي ”هل المنطقة تشهد نموًا سكانيًا؟“ و”هل يمكن توقع العرض والطلب في المستقبل؟“.كما تحظى المدن الرئيسية في المناطق الريفية (مثل ناغويا وفوكوكا) باهتمام بسبب التوازن بين العائد والطلب.

5. النقاط التي يجب الانتباه إليها في التشغيل والإدارة

بعد شراء العقار، تدخل في مرحلة إدارة التأجير. في إدارة وتشغيل مبنى سكني كامل، هناك العديد من المواقف التي تتطلب الخبرة والقدرة على التنفيذ. هنا نوضح النقاط المهمة في التشغيل، مثل اختيار شركة الإدارة وتدابير معالجة الشواغر وخطط الإصلاح.

5.1 اختيار شركة الإدارة

عادةً ما يقوم مالكو المباني السكنية بتكليف شركة إدارة بتشغيل المباني دون التعامل مباشرة مع السكان. اختيار شركة إدارة موثوقة أمر مهم لتحويل الاستثمار العقاري إلى دخل غير نشط وللتركيز على العمل الأساسي.

• دور شركة الإدارة: تتنوع مهام شركة الإدارة بين البحث عن سكان (الإعلان)، وإجراءات التعاقد، وتحصيل الإيجارات، والتعامل مع الشكاوى، وتفقد المباني، والتنظيف، ومراقبة إخلاء الشقق، وترتيب أعمال الترميم.قارن بين خدمات الشركات، مثل ما إذا كان لديها مركز اتصال يعمل على مدار 24 ساعة.
• نقاط الاختيار:
  • الخبرة: من الأفضل اختيار شركة ذات خبرة في إدارة العديد من الوحدات السكنية وراسخة في المنطقة. الشركات التي تدير العديد من العقارات ذات الحجم المماثل في نفس المنطقة تكون على دراية جيدة بسوق الإيجار في تلك المنطقة.
  • الرسوم: كما ذكرنا سابقًا، تبلغ رسوم إدارة الإيجار عمومًا حوالي 3 إلى 5٪ من الإيجار. نظرًا لوجود مجال للتفاوض، احصل على عروض أسعار من عدة شركات وقارن بين الخدمات والتكلفة. لا تختر الشركة الأرخص فحسب، بل ضع في اعتبارك أيضًا محتوى الخدمة وجودة الاستجابة.
  • جودة الموظفين: تأكد من سرعة الاستجابة والمهنية في الشرح من خلال الاتصال الهاتفي أو الزيارة. تؤثر كفاءة الموظفين على سرعة حل مشاكل الشغور والتعامل مع المشاكل.
  • خطة الإدارة: تأكد من الخدمات الإضافية مثل تكرار التنظيف، وإجراء الفحوصات الدورية، وقدرة الشركة على اقتراح إصلاحات. تقلل الإدارة الشاملة، التي تشمل إدارة المبنى (فحص المرافق والفحوصات القانونية)، من أعباء المالك.
• شكل العقد: هناك عقد إدارة (عقد إدارة عام) وعقد إيجار من الباطن (إيجار شامل). في الإدارة العامة، يتحمل المالك مخاطر الشغور، ولكنه يحصل على كامل الإيجار السوقي. في الإيجار من الباطن، يتم ضمان إيجار ثابت، ولكن الرسوم مرتفعة، وهناك مخاطر خفض الإيجار في المستقبل. نوصي المبتدئين بالتعاون مع شركة إدارة وتجميع الخبرة من خلال الإدارة العامة.

5.2 تدابير لمواجهة الشواغر

تعد الشواغر أكبر عدو للأرباح في إدارة العقارات المؤجرة. في المباني السكنية المكونة من مبنى واحد، من الصعب أن تؤدي شواغر بعض الوحدات إلى خسارة كل الوحدات، ولكن الحفاظ على معدل الشواغر منخفضًا هو مفتاح تحقيق الأرباح.

تدابير فعالة لمواجهة الشواغر:

• مراجعة الإيجارات: تحقق بانتظام من أن الإيجارات ليست مرتفعة مقارنة بالأسعار السائدة في المنطقة، وقم بتعديلها إلى المستوى المناسب.في حالة وجود شواغر طويلة الأمد، من الضروري اتخاذ قرار جريء بخفض الإيجار (مع مراعاة التوازن مع المستأجرين الآخرين).
• تعزيز الإعلان: لا تترك الأمر لشركة الإدارة، بل اطلب من عدة وسطاء نشر المعلومات، وانشر صورًا جذابة وشعارات على الإنترنت لزيادة عرض العقار. في حالة استمرار الشواغر، اطلب من شركة الإدارة تقديم تقرير عن حالة الطلب، لتتبع عدد الاستجابات وعدد الزيارات.
• التجديد وتحديث المرافق: في العقارات القديمة، يؤدي تجديد الغرف إلى تقليل عدد الشواغر. على سبيل المثال، يمكن تغيير الأرضيات الخشبية القديمة إلى أرضيات خشبية حديثة، واستبدال مرافق المياه في المطبخ والحمام، وتركيب واي فاي مجاني، وتركيب مكيفات هواء جديدة. يجب دراسة تدابير التحسين التي يمكن أن تؤدي إلى زيادة الإيجار وزيادة معدل إبرام العقود مقابل الاستثمار.
• تحديد الفئة المستهدفة: يجب تحديد فئة المستأجرين المناسبة لموقع العقار وخصائصه، ووضع استراتيجية إعلان تجذب هذه الفئة.على سبيل المثال، إذا كان العقار قريبًا من الجامعة، يمكن استخدام عبارات مثل ”نرحب بالطلاب، يمكن النظر في خطط تشمل الأثاث والأجهزة المنزلية“، وإذا كان موجهًا للعائلات، يمكن استخدام عبارات مثل ”منطقة توفر دعمًا شاملاً لتربية الأطفال، على بعد دقائق سيرًا على الأقدام من المدارس“.
• تلبية احتياجات المستأجرين: من الفعال أيضًا تلبية احتياجات العصر، مثل تغيير العقار إلى عقار يسمح باصطحاب الحيوانات الأليفة إذا كانت هناك طلب على ذلك في المنطقة، أو تركيب أقفال أوتوماتيكية وكاميرات مراقبة إذا كان الأمن من أولويات المستأجرين. ومن الأفكار الصغيرة الأخرى تغيير صناديق البريد إلى صناديق كبيرة تتسع لشحنات البريد الإلكتروني.
• تحسين رضا المستأجرين: إذا استمر المستأجرون الحاليون في السكن لفترة طويلة، فسوف تقل الشواغر. قم بالتنظيف الدوري وفحص المرافق بشكل جيد للحفاظ على جمال المبنى والمناطق المشتركة. استجب بسرعة لطلبات المستأجرين (مثل تدابير الحد من الضوضاء وطلبات الإصلاح) ولا تتجاهل الشكاوى لمنع رحيلهم.

5.3 خطة الإصلاح والصيانة

من أجل التشغيل المستقر على المدى الطويل لمبنى سكني، لا غنى عن الصيانة المخططة.

• خطة الإصلاح على المدى الطويل: يتم وضع خطة إصلاح على المدى الطويل في المساكن المخصصة للبيع، ولكن يجب وضع خطة طوعية حتى في حالة الاستثمار في مبنى سكني.وفقًا لعمر المبنى، يجب توقع الإصلاحات الكبيرة التي ستكون ضرورية في المستقبل، مثل طلاء الجدران الخارجية (كل 10 سنوات تقريبًا)، وعزل السطح (كل 10 إلى 15 سنة)، وأعمال أنابيب المياه والصرف (كل 20 إلى 30 سنة)، وتخصيص ميزانية لتلك الإصلاحات. إن وضع خطة مسبقة يتيح تحضير الأموال والبدء في الأعمال في الوقت المناسب.
• الصيانة اليومية: يجب إجراء الفحوصات القانونية اللازمة للمصاعد وخزانات المياه ومعدات الإطفاء دون استثناء.أدرج عقد صيانة المصاعد وتنظيف خزانات المياه في الخطة السنوية عن طريق شركة الإدارة. كما لا تغفل عن الصيانة البسيطة مثل التنظيف اليومي وتغيير المصابيح الكهربائية والعناية بالنباتات للحفاظ على قيمة العقار.
• الصيانة الوقائية: من المهم أن تكون لديك وعي بأهمية منع الأعطال والحوادث بدلاً من إصلاحها بعد حدوثها. على سبيل المثال، من الأفضل إعادة عزل السطح عند ظهور علامات التلف قبل حدوث تسرب المياه.كما يجب النظر في تعزيز مقاومة الزلازل في المباني القديمة (التي بُنيت قبل عام 1981).
• فكرة إدارة الجمعية: يمكن القول إن مالك المبنى بأكمله هو بمثابة رئيس مجلس إدارة جمعية إدارة المبنى. لذا، يجب الاستثمار ليس فقط في الإيجار، بل أيضًا في الحفاظ على قيمة المبنى وتحسينها من منظور الأمثل للكل. على المدى الطويل، كلما كان المبنى نظيفًا ومجهزًا بأحدث المرافق، زادت فرص جذب المستأجرين وارتفعت قيمته عند البيع.

5.4 التعامل مع المشاكل

قد تحدث مشاكل مختلفة أثناء التشغيل. يجب أن تكون على دراية بالمشاكل المتوقعة وطرق التعامل معها.

• تأخر دفع الإيجار: حالة تأخر المستأجر في دفع الإيجار. إذا لم يدفع المستأجر بعد مطالبة الشركة الإدارية، يمكن الحصول على مبلغ مقدم من شركة الضمان إذا كان المستأجر مشتركًا في شركة ضمان. أصبح الاشتراك في شركة ضمان أمرًا ضروريًا في الآونة الأخيرة. في أسوأ الحالات، قد يتم رفع دعوى قضائية لاستعادة العقار، لذا يجب التعاون مع محامٍ متمرس في الإجراءات القانونية.
• مشاكل الجيران: الضوضاء بين المستأجرين، مخالفة قواعد إخراج القمامة، شكاوى الجيران، إلخ. تقوم شركة الإدارة بـالتوسط والتنبيه. إذا لزم الأمر، يتم توزيع وثائق القواعد أو نشرها لإعلام الجميع، وإذا لم تتحسن الحالة، يتم النظر في إصدار إنذار بالخروج من العقار باعتباره مخالفة للعقد.
• تعطل المعدات: من الضروريالترتيب لإصلاح أجهزة تسخين المياه والمكيفات وغيرها من الأجهزة بسرعة.نظرًا لأن عقد الإيجار ينص على أن المالك مسؤول عن الإصلاحات، فإننا نقوم بالترتيب على وجه السرعة، وننظر في إمكانية توفير معدات بديلة مؤقتة (مثل تأجير سخان مياه) إن أمكن.
• الاستجابة في حالات الكوارث: في حالة وقوع كوارث طبيعية مثل الزلازل والأعاصير، نقوم على الفور بالتحقق من حجم الأضرار والاتصال بشركة التأمين. قد يكون من الضروري أيضًا التحقق من سلامة السكان وإصدار تعليمات بالإخلاء حسب الحالة. من المستحسن توفير إرشادات حول معدات الإخلاء في حالات الحريق وغيرها في الأوقات العادية لتوعية السكان حول كيفية التصرف في حالات الطوارئ.

إن إدارة التشغيل هي عمل يتطلب بذل جهود متواصلة، ولكن سر النجاح هو عدم نسيان أن هذه إدارة واتباع نهج التحسين المستمر من خلال دورة PDCA.

6. خلاصة (أهمية تكوين الأصول وإدارة المخاطر من منظور طويل الأجل)

يعد الاستثمار في مبنى سكني واحد وسيلة جذابة لإدارة الأصول بالنسبة للمديرين، ويمكن أن يحقق أرباحًا مستقرة على المدى الطويل وتوسيع الأصول إذا تم تنفيذه بشكل صحيح. ولكن النجاح في هذا المجال يتطلب منظورًا طويل الأجل وإدارة دقيقة للمخاطر.

أهمية المنظور طويل الأجل: الاستثمار العقاري ليس استثمارًا يحقق عوائد كبيرة في فترة قصيرة، بل هو استثمار يستفيد من عامل الوقت. لا ينبغي أن تتأثر بتقلبات السوق، بل يجب أن تتخيل تطور العقار على مدى 10 أو 20 عامًا. إن الافتراض المسبق بالاحتفاظ بالعقار لفترة طويلة هو ما يجعل الإدارة اليومية والإصلاحات المخططة مفيدة، ويؤدي إلى زيادة قيمة الأصول بشكل مركب.

أهمية إدارة المخاطر: الاستثمار العقاري ينطوي على مخاطر متنوعة (الشغور، انخفاض الإيجارات، الكوارث، ارتفاع أسعار الفائدة، مخاطر السيولة، إلخ). فهم هذه المخاطر والاستعداد لها مسبقًا يساعد على تجنب الكثير من الإخفاقات. فيما يلي أساسيات إدارة المخاطر:

• التنويع: لا تقتصر الاستثمارات على مبنى واحد، بل ضع في اعتبارك تنويع العقارات (مزيج من عقارات مختلفة من حيث المنطقة والنوع وسنة البناء) في المستقبل، فهذا يقلل من تأثير أي عقار واحد في حالة سوء الأداء.
• التأمين: من الضروري الاشتراك في تأمين ضد الحرائق والزلازل. كما يجب النظر في الحصول على تأمين ضمان الإيجار للمالكين والتأمين ضد المسؤولية المدنية.
• خطة رأس المال: يجب الحرص على إدارة الأموال بحيث يتم الاحتفاظ بمبلغ نقدي ثابت لضمان السيولة النقدية ولتسديد قروض أو تغطية نفقات الطوارئ.
• فهم القوانين واللوائح: يجب فهم القوانين واللوائح ذات الصلة، مثل قانون معايير البناء وقانون عقود الإيجار، ومتابعة اتجاهات تعديل القوانين.في الآونة الأخيرة، هناك تغييرات في البيئة مثل تنظيم الإقامة في المنازل الخاصة وإلكتروننة عقود الإيجار، لذا يجب عدم التهاون في جمع المعلومات.
• استراتيجية الخروج: يعد وضع استراتيجية الخروج قبل الاستثمار جزءًا من إدارة المخاطر. حتى إذا كنت تنوي الاحتفاظ بالعقار لفترة طويلة، يجب أن تضع عدة سيناريوهات لتتمكن من اتخاذ قرارات مرنة وفقًا للظروف، مثل البيع إذا ارتفعت الأسعار بشكل غير متوقع بسبب ارتفاع الطلب في السوق، أو البيع أو إعادة البناء إذا تدهورت حالة العقار وانخفض العائد.

أخيرًا، ما نود أن نؤكد عليه في هذا التقرير هو ”ألا تنسوا أبدًا بداياتكم“. إذا حافظتم على حماسكم للتعلم وحذركم عند بدء الاستثمار، ولم تغتروا بالنجاحات، واتخذتم دروس الفشل في الاعتبار عند اتخاذ قراراتكم، فإن الاستثمار في شقق سكنية ستصبح أداة قوية لتكوين ثروتكم.

نتمنى لجميع من يخططون للاستثمار في شقق سكنية أن يحققوا النجاح في إدارة عقاراتهم كعمل تجاري، وأن يبنوا ثروة طويلة الأجل من خلال التحضير المسبق الجيد واتخاذ القرارات الصائبة.من خلال إدارة العقارات المؤجرة، ستتسع آفاقكم كمديرين، وستتحسن مهاراتكم في تكوين الأصول وإدارة المخاطر.

هذا كل ما في الأمر، لقد قدمنا شرحًا شاملاً عن كيفية البدء في الاستثمار في شراء مبنى سكني واحد ونقاط النجاح. لقد كان هذا مقالًا طويلًا، ولكن نأمل أن يكون دليلًا مفيدًا لكم في أنشطة الاستثمار المستقبلية. نتمنى لكم التوفيق.