لماذا ينجذب الأثرياء إلى الاستثمار العقاري؟ هناك مجموعة واسعة من الأسباب، بما في ذلك مكاسب الدخل المستقر، ومكاسب رأس المال، وحتى الوفورات الضريبية. ومع ذلك، فإنهم يركزون بشكل خاص على "المعلومات غير العامة"، والتي لا تتوفر أبداً في سوق العقارات العام. وتؤدي هذه المعلومات دوراً حاسماً في بناء أصولهم. في هذه المقالة، تقدم شركة INA&Asociates شرحاً مفصلاً لكيفية حصول أصحاب الثروات العالية على "المعلومات غير العامة" عند اختيار العقارات وكيفية استخدامهم لهذه المعلومات في استراتيجية أصولهم، من وجهة نظر الخبراء.
إن السبب وراء سعي الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية للحصول على "المعلومات غير المعلنة"، وخاصة "العقارات خارج السوق"، ليس فقط الرغبة في الحصول على عقارات نادرة وقيّمة. فهناك منظور أكثر تطوراً واستراتيجية لإدارة الأصول.
يطلع العديد من المستثمرين على المعلومات العقارية المتاحة للجمهور من خلال بوابات العقارات، مما يجعل المنافسة السعرية أكثر احتمالاً للاشتداد. وينطبق هذا بشكل خاص على العقارات الراقية في مراكز المدن الرئيسية والمناطق الشعبية. ومن ناحية أخرى، تقل المنافسة على العقارات الخاصة ويمكن التفاوض بشأنها بشروط أكثر ملاءمة، حيث يتم مشاركة المعلومات ضمن شبكة محدودة فقط. وهذا يزيد من احتمالية الحصول على عقارات رئيسية مدرة للدخل بسعر عادل أو حتى أقل من القيمة السوقية.
هناك أسباب وجيهة لإغلاق العقارات أمام الجمهور. على سبيل المثال، لا يرغب المالك في جعل عملية البيع علنية، أو أن يكون العقار نادرًا وذا قيمة عالية لدرجة أنه لا يريد أن يعطيه إلا لطرف موثوق به. وغالباً ما تُباع قطع الأراضي الكبيرة في المواقع الرئيسية في وسط المدينة أو القصور ذات القيمة التاريخية في الخفاء، دون الإعلان عنها علناً، وذلك بسبب رغبة المالك. وتُعد هذه العقارات أهدافاً استثمارية جذابة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية، حيث من المتوقع أن تحافظ على قيمة الأصول المستقرة وتزيدها على المدى الطويل.
بالنسبة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية، فإن حماية الخصوصية أمر في غاية الأهمية. نظرًا لأن المعاملات العقارية تنطوي على مبالغ مالية كبيرة، فإن تسرب هذه المعلومات إلى العالم الخارجي يمكن أن يؤدي إلى مخاطر أمنية. تُعد المعاملات غير العلنية وسيلة فعالة لحماية خصوصية كل من البائع والمشتري وضمان سير المعاملة براحة البال.
هناك أنواع مختلفة من "المعلومات غير المفصح عنها". فيما يلي، شرح الأنواع النموذجية للمعلومات غير المفصح عنها وخصائص كل منها في شكل جدول سهل الفهم.
| أنواع المعلومات | الخصائص | طريق الاستحواذ |
|---|---|---|
| عقار خارج السوق | عقار تم الإبقاء عليه سرياً بناءً على طلب البائع، قبل طرحه في السوق. ندرة كبيرة، ومجال كبير للتفاوض على الشروط والأحكام. تحتوي على العديد من "الصفقات". | الإحالات من الشركات العقارية والمؤسسات المالية والمحامين/المحاسبين، إلخ. |
| معلومات مسبقة | معلومات داخلية عن خطط التنمية الحضرية الرئيسية ومشاريع إعادة التطوير. يعطي رؤية مسبقة للمناطق التي يمكن توقع زيادة القيمة المستقبلية فيها. | شبكات فريدة من نوعها مع المطورين وشركات التصميم والمسؤولين الحكوميين المحليين، إلخ. |
| معلومات قائمة الإيجار | معلومات مفصّلة عن الأرباح عن كل غرفة في عقار مؤجّر، بما في ذلك الإيجار ومدة العقد والتركيبة السكانية للمستأجرين. ضرورية لمحاكاة الإيرادات الدقيقة وتقييم المخاطر. | مقدمة مباشرة من الشركة العقارية التي تدير العقار والبائع. |
| معلومات تفصيلية عن البيئة المحيطة | معلومات عن الوضع الفعلي في المنطقة، مثل مرافق الحي، ونوعية السكان المقيمين، وحالة السلامة العامة وخطط البناء المستقبلية، والتي لا يمكن التأكد منها من البيانات الرسمية وحدها. | الشركات العقارية المطلعة على المنطقة والمسوحات الخاصة بها في الموقع |
لا يكتفي الأثرياء بالحصول على هذه المعلومات غير العامة فحسب، بل يستخدمونها بشكل استراتيجي كجزء من إدارة أصولهم. وعلى وجه الخصوص، يُعد الاستثمار العقاري وسيلة فعالة للغاية للتخطيط للتوفير الضريبي والتخطيط للميراث.
يمكن تجميع الدخل العقاري مع الدخل الآخر. على وجه الخصوص، من خلال تسجيل إهلاك المباني كمصروفات، يمكن إنشاء عجز محاسبي وتعويضه مقابل دخل آخر، مثل دخل التوظيف، لتخفيض ضريبة الدخل وضريبة السكن. هذا إجراء فعال للغاية لتوفير الضرائب للأفراد الأثرياء الخاضعين لمعدلات ضريبة دخل مرتفعة.
يمكن لتحويل النقد إلى عقارات أن يقلل بشكل كبير من القيمة المقدرة لضريبة الميراث. فبينما يتم تقييم النقد والودائع بنسبة 100% من قيمتها الاسمية، يتم احتساب القيمة المقدرة لضريبة الميراث للعقارات على أساس أسعار الأراضي على الطريق (حوالي 80% من القيمة السوقية) للأراضي والقيم المقدرة لضريبة الأصول الثابتة (حوالي 50% إلى 70% من القيمة السوقية) للمباني، وبالتالي فهي أقل من القيمة السوقية. علاوة على ذلك، من خلال تأجير العقار، يمكن أيضًا تطبيق تخفيض التقييم على أنه "أرض مع منزل للإيجار" أو "منزل للإيجار"، والذي من المتوقع أن يكون له تأثير أكبر على ضريبة الميراث.
إذن كيف يحصل الأثرياء على هذه المعلومات القيمة غير العامة؟ المفتاح هو بناء شبكة قوية من المهنيين الموثوق بهم.
الأهم من ذلك هو إقامة شراكات طويلة الأجل مع شركات عقارية متخصصة في العقارات ذات القيمة الصافية العالية وتتمتع بمعايير أخلاقية عالية وسجل حافل. سيكون لدى الوكلاء الذين يتمتعون بسجل حافل وشبكة معلومات واسعة فهم عميق لاحتياجات العملاء الفردية واستراتيجيات الاستثمار، وسيكونون قادرين على اقتراح أنسب المعلومات العقارية غير المدرجة في البورصة.
يعتبر المصرفيون الخاصون والمصرفيون الاستئمانيون مصدراً مهماً آخر للمعلومات. فهم يتمتعون بفهم شامل لوضع أصول عملائهم وقد يكونون قادرين على تقديم عقارات جيدة غير عامة بهدف تحسين محفظة الأصول بأكملها، بما في ذلك العقارات.
المحامون والمحاسبون المتخصصون في الإرث وخلافة الأعمال هم أيضاً خبراء غالباً ما يكون لديهم إمكانية الوصول إلى المعلومات المتعلقة ببيع العقارات المملوكة ملكية خاصة. وعلى وجه الخصوص، قد يكونون قادرين على الحصول على معلومات عن "الصفقات"، مثل الحالات التي يتم فيها الإسراع في البيع من أجل دفع ضريبة الميراث. ومن خلال بناء علاقة جيدة معهم، قد تحصل على معلومات غير متوقعة عن عقارات ممتازة.
يكمن وراء نجاح الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية في الاستثمار العقاري حقيقة أنهم يحصلون بمهارة على معلومات "غير عامة" لا يمكن لعامة الناس الوصول إليها ويستخدمونها بشكل استراتيجي. فمن خلال تجنب المنافسة الشرسة، والحصول على عقارات نادرة وقيّمة بشروط مواتية، ودمجها في استراتيجياتهم المالية، مثل تخفيض الضرائب والميراث، فإنهم يضمنون زيادة أصولهم وحمايتها.
وكما هو موضح في هذه المقالة، فإن الحصول على المعلومات غير العامة والاستفادة منها عنصر مهم للغاية للنجاح في الاستثمار العقاري. إذا كنت تفكر في البدء في الاستثمار في العقارات، أو إذا كنت تعمل بالفعل في هذا المجال ولكنك تبحث عن معلومات ذات جودة أعلى، فلماذا لا تبدأ بإيجاد شريك يمكنك الوثوق به؟ ستكون هذه أضمن خطوة نحو الانتقال ببناء أصولك إلى المرحلة التالية.