في السنوات الأخيرة، ازداد الاهتمام بالاستثمار العقاري في الخارج كجزء من بناء الأصول. وعلى وجه الخصوص، تُعد نيوزيلندا، بنموها الاقتصادي المستقر وبيئتها الطبيعية الغنية، أحد البلدان التي جذبت انتباه العديد من المستثمرين. ومع ذلك، فإن الفهم العميق لخصائص السوق المحلية والأنظمة القانونية والخلفيات الثقافية أمر ضروري للاستثمار الناجح في العقارات في الخارج.
في هذه المقالة، تشرح شركة INA & Associates Ltd، بصفتها خبيرة عقارية، الاختلافات الأساسية بين سوقي العقارات في نيوزيلندا واليابان. سنركز على وجه الخصوص على نقاط رئيسية مثل قيم العقارات المستعملة،ونظام الضرائب عند شراء العقارات، والقيود المفروضة على الأجانب الذين يشترون عقارات في اليابان. نأمل أن تساعدك هذه المقالة في استراتيجية الاستثمار العقاري الدولي الخاصة بك.
هناك بعض الاختلافات الأساسية بين سوقي العقارات في نيوزيلندا واليابان والتي لا تبدو واضحة للوهلة الأولى. فهم هذه الاختلافات أمر بالغ الأهمية عند التفكير في المعاملات العقارية في كلا البلدين. فيما يلي، أربعة اختلافات رئيسية موضحة بالتفصيل مع بيانات محددة.
أحد أكثر الاختلافات اللافتة للنظر هو إدراك القيمة تجاه العقارات المستعملة. هذا الاختلاف في القيم يحدد إلى حد كبير هيكل السوق نفسه في كلا البلدين.
ففي اليابان، هناك تفضيل عميق الجذور للعقارات حديثة البناء، ونسبة العقارات المستعملة المتداولة محدودة. والرأي العام هو أن قيمة المباني تنخفض بشكل كبير مع تقدم العمر وأن الأرض هي المصدر الرئيسي لقيمة الأصول. ويُعتقد أن هذا الأمر متأثر بالخلفية الثقافية التي ترى أن المساكن هي نوع من "البلى".
أما في نيوزيلندا، من ناحية أخرى، فإن غالبية المنازل في نيوزيلندا مستعملة، مع وجود عدد قليل نسبيًا من صفقات البناء الجديد. هناك وعي قوي بأن المباني تهدف إلى "العيش فيها"، ومع الصيانة والتجديد المناسبين، يمكن الحفاظ على قيمتها أو حتى زيادتها. بيئة السوق مناسبة لبناء الأصول على المدى الطويل، حيث لا تنخفض قيمة المبنى بسهولة مع تقادمه.
| البند | اليابان | نيوزيلندا |
|---|---|---|
| نسبة العقارات المستعملة | هناك تفضيل قوي للبناء الجديد، ونسبة العقارات المستعملة المتداولة منخفضة نسبياً. | سوق العقارات المستعملة نشط للغاية، حيث تمثل العقارات المستعملة غالبية إجمالي السوق. |
| تأثير عمر المبنى | تتناقص قيمة المباني مع تقدم العمر، وتعتبر قيمة الأرض هي الأصل الرئيسي. | يمكن الحفاظ على القيمة وتحسينها بسهولة من خلال الصيانة والإدارة المناسبة، ويكون تأثير عمر المبنى ضئيلاً نسبياً. |
| القيمة الإيجارية | تميل الإيجارات إلى الانخفاض مع عمر المبنى. | وبالمقارنة مع اليابان، تميل الفروق في الإيجارات حسب عمر المبنى إلى أن تكون أقل. |
وكما يمكن أن نرى، فإن نيوزيلندا لديها ثقافة راسخة تعتبر العقارات أصولاً طويلة الأجل وتولي أهمية للحفاظ على قيمتها وتحسينها. وهذه نقطة مهمة يجب إدراكها باعتبارها اختلافاً كبيراً عن سوق العقارات اليابانية.
كما تختلف الضرائب والرسوم المتكبدة عند اقتناء العقارات اختلافاً كبيراً بين البلدين. وينبغي إيلاء اهتمام خاص لهذا الأمر عند وضع الخطط المالية، لأنه يؤثر بشكل مباشر على التكاليف الأولية من جانب المشتري.
في اليابان، يتم فرض ضريبة استهلاك بنسبة 10% على شراء العقارات الجديدة ورسوم السمسرة وتكاليف التجديد. وبالإضافة إلى ذلك، يدفع كل من البائع والمشتري عمولات للوسيط العقاري عموماً وفقاً لسعر البيع. هذه الرسوم هي تكلفة مهمة يجب أخذها في الاعتبار بالإضافة إلى سعر العقار.
وعلى النقيض من ذلك، في نيوزيلندا، لا يتحمل المشتري ضريبة السلع والخدمات الإضافية في العديد من المعاملات السكنية الخاصة والمستعملة، ولكن ضريبة السلع والخدمات مشمولة في السعر، على سبيل المثال، في شراء مبنى جديد من مطور عقاري. علاوة على ذلك، وكقاعدة عامة، يتحمل البائع وحده عمولة الوسيط العقاري. وهذا يميل إلى إبقاء التكاليف الأولية من جانب المشتري أقل بكثير مما هي عليه في اليابان. هذا الاختلاف في الضرائب هو أحد عوامل الجذب الرئيسية للاستثمار العقاري في نيوزيلندا.
| البند | اليابان | نيوزيلندا |
|---|---|---|
| رسوم الوساطة العقارية | يدفع كل من البائع والمشتري عمولة على أساس سعر البيع. | وكقاعدة عامة، يدفع البائع فقط، وغالباً لا يُطلب من المشتري الدفع. |
| ضريبة الاستهلاك (ضريبة الاستهلاك) | تُفرض ضريبة الاستهلاك (10%) على العقارات الجديدة ورسوم السمسرة. | لا تُفرض ضريبة الاستهلاك (GST) على شراء المساكن السكنية. |
يمكن ملاحظة الاختلافات الوطنية أيضاً في الغرض من شراء العقارات ومعايير اختيار الموقع.
ففي اليابان، لا سيما في مراكز المدن، تعتبر أهمية الوصول إلى وسائل النقل، مثل سهولة التنقل والبعد عن محطات القطار، في غاية الأهمية. من من منظور الاستثمار أيضاً، يميل الإقبال إلى التركز في المناطق الحضرية، لا سيما طوكيو، حيث يمكن توقع ارتفاع السيولة والطلب المستقر على الإيجار.
من ناحية أخرى، تتمتع نيوزيلندا بثقافة راسخة في تغيير المساكن مع تغير أنماط الحياة. فعلى سبيل المثال، تُعد التغييرات في مراحل الحياة، مثل الزواج أو ولادة طفل أو التقاعد، الدوافع الرئيسية للانتقال إلى مكان آخر. وتكتسب المناطق المدرسية، المعروفة باسم "مناطق المدارس"، أهمية خاصة. ونظراً لأن العقارات في مناطق المدارس العامة ذات السمعة الحسنة أقل عرضة لفقدان قيمتها العقارية وارتفاع الطلب على الإيجار، فهناك ميل قوي لاختيار العقارات في مناطق المدارس الجيدة تحسباً لعمليات البيع والإيجار المستقبلية.
أحد أهم الأمور التي يجب التحقق منها عند التفكير في الاستثمار في العقارات في الخارج هو ما إذا كانت هناك أي قيود على مشتريات الأجانب.
في نيوزيلندا، يحظر تعديل القانون في عام 2018 على الأجانب غير المقيمين شراء الأجانب غير المقيمين للعقارات السكنية القائمة (مثل المنازل المستعملة) من حيث المبدأ. ومع ذلك، يمكن أن تتم عمليات الشراء من قبل المقيمين المحليين، مثل المواطنين اليابانيين الذين يحملون تأشيرة إقامة في نيوزيلندا. والهدف من هذه اللائحة هو الحد من ارتفاع أسعار المنازل في البلاد وضمان إتاحة الفرص للمقيمين المحليين لشراء المساكن. (هناك استثناءات لبعض حاملي تأشيرات الاستثمار، ولكن فقط للعقارات ذات القيمة العالية).
في المقابل، تعد اليابان واحدة من دول العالم التي لديها لوائح أقل تقييدًا على شراء الأجانب للعقارات. حتى الأجانب غير المقيمين يمكنهم الحصول على الملكية الكاملة للأراضي والمباني. وتعد بيئة السوق المفتوحة هذه عامل جذب رئيسي للمستثمرين الأجانب، وقد ساهمت في تدفق الأموال الأجنبية إلى سوق العقارات اليابانية في السنوات الأخيرة.
بعد أن فهمت الاختلافات بين سوقي العقارات في البلدين، هناك عدد من الاعتبارات العملية التي يجب وضعها في الاعتبار عند الشروع في الاستثمار فعلياً.
أولاً، عند التفكير في شراء عقار في نيوزيلندا، من الضروري الحصول على دعم من محترف على دراية بالقوانين واللوائح المحلية. وعلى وجه الخصوص، يجب التحقق مسبقاً من حالة تأشيرة الإقامة وأنواع العقارات المتاحة للشراء. وبالإضافة إلى ذلك، من الشائع طلب فحص المباني من أحد المتخصصين لتقييم حالة العقار بدقة، كما يتم إجراء عمليات الفحص قبل الشراء على نطاق واسع، مما يسهل على المشتري تحديد المشاكل الهيكلية والمناطق التي تحتاج إلى إصلاح.
اختيار الموقع هو مفتاح النجاح في الاستثمار العقاري في اليابان. على وجه الخصوص، من المهم إجراء تحليل شامل للاتجاهات الديموغرافية وخطط إعادة التطوير وحالة البنية التحتية للنقل، واختيار العقارات التي من المتوقع أن تحافظ على قيمة أصولها أو تزيدها في المستقبل. وبالإضافة إلى ذلك، إذا كان العقار مخصصاً للتأجير، فيمكن عرضه في السوق كعقار تنافسي من خلال تحديد احتياجات مجموعة المستأجرين المستهدفة بدقة وإجراء التجديدات والاستثمارات الرأسمالية المناسبة.
إدارة مخاطر العملة هي عامل آخر يجب عدم نسيانه في الاستثمار العقاري الدولي. فالتقلبات في سعر الصرف بين الدولار النيوزيلندي والين الياباني لها تأثير مباشر على عوائد الاستثمار. حتى إذا كنت تستثمر على المدى الطويل، فمن المستحسن أن تفكر في تدابير إدارة المخاطر مثل تقنيات التحوط من مخاطر العملات وتنويع الأصول بعملات متعددة.
غطت هذه المقالة أربعة اختلافات رئيسية بين سوقي العقارات في نيوزيلندا واليابان: قيمة العقارات المستعملة،والنظام الضريبي،ومعايير اختيار الموقع،والقيود المفروضة على مشتريات الأجانب.
تُعد نيوزيلندا سوقاً مناسبة للاستثمارات طويلة الأجل لبناء الأصول، حيث يسهل الحفاظ على قيمة العقارات المستعملة وتكون التكاليف الأولية من جانب المشتري أقل. من ناحية أخرى، تقدم اليابان مزايا السيولة العالية في المناطق الحضرية وسهولة الوصول إلى الملكية للأجانب.
| عناصر المقارنة | ميزات سوق نيوزيلندا | ميزات السوق اليابانية |
|---|---|---|
| القيم | ثقافة "العيش والحياة". سهولة الصيانة وتحسين القيم، حتى في المنازل المستعملة. | جانب "البلى والتلف". أعلى قيمة عند بنائها حديثاً. |
| الضرائب والتكاليف | ضريبة استهلاك المشتري ورسوم السمسرة منخفضة. | عبء التكلفة الأولية للمشتري، مثل ضريبة الاستهلاك ورسوم السمسرة مرتفعة. |
| اختيار الموقع | التركيز على نمط الحياة والمنطقة التعليمية (منطقة المدرسة). | راحة التنقل والوصول إلى وسط المدينة من أهم الأولويات. |
| القيود المفروضة على الأجانب | من حيث المبدأ، يُحظر على غير المقيمين شراء المساكن القائمة. | تسمح اللوائح الأقل تقييداً للأجانب بالحصول على ملكية الأراضي والمباني. |
إن الفهم الصحيح لهذه الاختلافات ومطابقتها مع أهدافك الاستثمارية وخطط حياتك الخاصة هو مفتاح الاستثمار العقاري الناجح عبر الحدود. ولا يعني ذلك أن أحد الأسواق أفضل من الآخر، بل من المهم وضع استراتيجية تحقق الاستفادة القصوى من خصائص كل منها.
في شركة INA&Associates K.K.، يمكن لخبرائنا المتمرسين في الأسواق العقارية المحلية والدولية مساعدتك في بناء محفظة استثمارية عقارية مناسبة لحالتك الفردية. إذا كنت ترغب في مناقشة احتياجاتك الاستثمارية العقارية في الخارج أو ترغب في الحصول على معلومات أكثر تفصيلاً، فلا تتردد في الاتصال بنا.
س1: هل يمكن لليابانيين شراء عقارات في نيوزيلندا؟
ج1: نعم، يمكنك ذلك. ومع ذلك، يُحظر على غير المقيمين بشكل عام شراء العقارات السكنية القائمة. يمكن للمواطنين اليابانيين المقيمين في البلد، مثل حاملي تأشيرة الإقامة النيوزيلندية، الشراء، بما في ذلك المنازل المستعملة. هناك بعض الاستثناءات، مثل المشاريع الجديدة الكبيرة، حيث يُسمح بالشراء، لذا يُرجى استشارة أحد المتخصصين.
س2: ما هي مزايا الاستثمار في العقارات النيوزيلندية؟
ج2: المزايا الرئيسية هي: 1) لا تنخفض قيم العقارات المستعملة بسهولة ويمكن توقع عوائد مستقرة على المدى الطويل؛ 2) لا يتم فرض ضريبة مبيعات على شراء العقارات السكنية ولا يتحمل المشتري رسوم سمسرة وبالتالي فإن التكاليف الأولية منخفضة؛ 3) اقتصاد مستقر ومناخ سياسي مستقر، فضلاً عن جودة الحياة العالية. كما أن العقار مكان جيد للعيش فيه. وعلى وجه الخصوص، فإن حقيقة أنه يمكن الحفاظ على قيمة العقارات وتحسينها مع الإدارة السليمة هي عامل جذب رئيسي.
س3: لماذا تحظى العقارات اليابانية بشعبية كبيرة بين المستثمرين الأجانب؟
ج3: السبب الرئيسي هو أنه حتى من منظور عالمي، فإن القيود المفروضة على الأجانب الذين يشترون العقارات فضفاضة للغاية ويمكنهم الحصول على الملكية الكاملة، بما في ذلك الأرض. كما أن الاستقرار السياسي، وموثوقية العملة الدولية، الين، والسيولة العالية والطلب المستقر على الإيجارات في طوكيو والمدن الرئيسية الأخرى هي أيضاً عوامل جذابة للمستثمرين الأجانب.
س4: ما هو السر النيوزيلندي في الحفاظ على قيمة العقارات المستعملة؟
ج4: هناك ثقافة أساسية مفادها أن المنازل من المفترض أن تُعاش. فالناس يعتبرون الصيانة والتجديد المنتظمين أمراً مفروغاً منه ويبذلون كل جهد ممكن للحفاظ على جودة منازلهم. بالإضافة إلى ذلك، فإن العديد من المنازل مبنية بشكل جيد ويتم إجراء عمليات فحص المباني بشكل شائع، مما يجعل من الصعب ظهور عقارات معيبة في السوق، مما يساهم أيضًا في الحفاظ على الثقة في السوق ككل وقيم الأصول.
س5: ما هي أهم الاختلافات من حيث الضرائب عند شراء العقارات؟
ج5: يتمثل الاختلاف الأكبر في التكاليف التي يتحملها المشتري. في اليابان، هناك ضريبة استهلاك بنسبة 10% على المباني الجديدة ورسوم الوساطة، بينما في نيوزيلندا لا توجد ضريبة استهلاك (ضريبة السلع والخدمات) على شراء العقارات السكنية. كما أن عمولات السمسرة العقارية عادةً ما يدفعها البائع فقط في نيوزيلندا، بينما في اليابان يدفعها البائع والمشتري على حد سواء. وهذا يسمح بتخفيض الاستثمار الأولي للمشتري بشكل كبير.