يشعر العديد من الأشخاص بالقلق لأنهم لا يعرفون ماذا يفعلون عندما يواجهون صعوبة في سداد قروضهم العقارية. في الواقع، اعتبارًا من عام 2024، يُقدر معدل التأخر في سداد الرهن العقاري بحوالي 0.3% إلى 0.4%، حيث يواجه ثلاثة إلى أربعة من كل 1000 شخص صعوبة في سداد قروضهم.
يمكن أن تؤدي متأخرات الرهن العقاري وحالات التأخر في السداد، إذا تُركت دون رادع، إلى حالة خطيرة من المزاد. ومع ذلك، يمكن حل العديد من المشاكل من خلال معرفة كيفية التعامل معها بشكل مناسب والتصرف في وقت مبكر.
في هذا المقال، تقدم شركة INA & Associates المحدودة معلومات مفصلة عن خمس طرق محددة للتعامل مع مشاكل سداد الرهن العقاري، ومخاطر المتأخرات والمتأخرات في السداد، وأين يمكن طلب المشورة. استنادًا إلى خبرتنا الواسعة في مجال العقارات، سنقدم نصائح عملية بشكل يسهل على المستهلك العادي فهمها.
المنزل هو أكبر عملية شراء في حياتك وأصل مهم يوفر الأساس لحياة عائلتك. حتى إذا أصبح السداد صعباً بسبب انخفاض مؤقت في الدخل أو النفقات غير المتوقعة، فلا داعي للاستسلام. فمن خلال المعرفة والإجراءات الصحيحة، يمكنك دائماً إيجاد طريقة لحل المشكلة مع حماية منزلك في الوقت نفسه.
مشكلة متأخرات الرهن العقاري هي مشكلة يمكن أن تحدث لأي شخص، بسبب التغيرات في المناخ الاقتصادي والظروف المعيشية الشخصية. وفقًا لدراسة استقصائية أجرتها وكالة تمويل الإسكان اليابانية (JHF)، فإن نسبة معينة من مستخدمي الرهن العقاري يواجهون صعوبات في سداد قروضهم، كما أن عدد الاستشارات بسبب انخفاض الدخل في ازدياد، خاصة منذ كارثة كورونا.
وتتبع المؤسسات المالية نهجًا تدريجيًا في التعامل مع المتأخرين في سداد قروض الرهن العقاري. تبدأ المرحلة الأولى بمكالمة هاتفية أو اتصال مكتوب وتتطور إلى إجراءات قانونية إذا لم يتحسن الوضع. ومع ذلك، فإن العديد من المؤسسات المالية تعطي الأولوية لحل المشكلة من خلال المناقشة مع المقترض، كما أن التشاور المبكر يزيد من احتمالية تلقي استجابة مرنة.
عند فهم مشاكل سداد الرهن العقاري، من المهم فهم الفرق الدقيق بين "المتأخرات" و"التأخر في السداد".
تشير المتأخرات إلى الحالة التي لا يتم فيها السداد في تاريخ السداد المتفق عليه. يشير بشكل عام إلى تأخير قصير يتراوح بين بضعة أيام وشهر من تاريخ السداد. من غير المحتمل أن تؤدي مرحلة التأخر في السداد إلى مشاكل كبيرة إذا أبلغتك المؤسسة المالية وسددت القرض على الفور.
تشير المتأخرات إلى فترة طويلة من المتأخرات، وعادةً ما تكون شهرًا أو أكثر دون سداد الأقساط. إذا استمرت المتأخرات، ستبدأ المؤسسة المالية في النظر في الإجراءات القانونية للحفاظ على الدين. إذا تجاوزت المتأخرات ثلاثة أشهر، يفقد المدين ميزة الوقت ومن المحتمل أن يُطلب منه سداد الدين المتبقي بالكامل.
يخضع السداد المتأخر لقروض الرهن العقاري لرسوم السداد المتأخر. يتم احتساب رسوم السداد المتأخر بناءً على سعر الفائدة المنصوص عليه في العقد وتضاف وفقًا لعدد الأيام المتأخرة.
معادلة حساب رسوم السداد المتأخر هي كالتالي
السداد المتأخر = رصيد القرض المستحق × معدل فائدة السداد المتأخر (معدل الفائدة السنوي) / 365 يومًا × عدد أيام التأخير.
على سبيل المثال، إذا كان رصيد القرض المستحق 30 مليون ين ياباني، فإن معدل فائدة السداد المتأخر هو 14.6% وعدد الأيام المتأخرة هو 30 يومًا:
30 مليون ين ياباني × 14.6% ÷ 365 يومًا × 30 يومًا = 36,000 ين تقريبًا
كما يتضح من هذا المثال الحسابي، كلما طالت فترة التأخير، زادت رسوم السداد المتأخر. بالإضافة إلى ذلك، يتم إضافة رسوم السداد المتأخر إلى أصل الدين، مما يخلق حلقة مفرغة تجعل عبء السداد أثقل.
| فترة التأخر في السداد | رسوم السداد المتأخر لرصيد قرض بقيمة 30 مليون ين (معدل الفائدة السنوية 14.6%) |
|---|---|
| 1 أسبوع | حوالي 8,400 ين |
| 1 شهر | حوالي 36,000 ين |
| 3 أشهر | حوالي 108,000 ين |
| 6 أشهر | حوالي 216,000 ين |
يمكن أن يكون لمتأخرات الرهن العقاري تأثير كبير على الاقتراض المستقبلي بسبب التسجيل لدى وكالات المعلومات الائتمانية الشخصية. بشكل عام، سيتم تسجيل التأخر في السداد لمدة 61 يومًا أو أكثر أو ثلاث مرات أو أكثر كـ "معلومات تحويل" في المعلومات الائتمانية.
سيستمر تسجيل هذه المعلومات لمدة خمس سنوات بعد سداد القرض، مما يجعل من الصعب الحصول على قرض جديد أو إنشاء بطاقة ائتمان. يعد اتخاذ إجراء مبكر أمرًا في غاية الأهمية، حيث سيحد أيضًا من قدرتك على إعادة تمويل قرضك العقاري أو استخدام منتجات مالية أخرى.
يمكن أن يؤدي اختيار مسار العمل الصحيح عندما يصبح سداد الرهن العقاري صعباً إلى منع تفاقم المشكلة. يوضح القسم التالي بالتفصيل خمس استراتيجيات فعالة للتعامل مع المشكلة.
أهم طريقة للتعامل مع المشكلة هي التشاور مع المؤسسات المالية في مرحلة مبكرة. يتيح لك الاتصال بالمؤسسة المالية المقرضة في المرحلة التي من المحتمل أن يصبح فيها السداد صعباً النظر في حلول مختلفة.
تتضمن تغييرات شروط السداد الرئيسية التي تقدمها المؤسسات المالية ما يلي
تمديد فترة السداد
هذه طريقة لتمديد فترة السداد من أجل تقليل مبلغ السداد الشهري. على سبيل المثال، يمكن أن يؤدي تمديد فترة السداد المتبقية البالغة 20 عامًا إلى 25 عامًا إلى تقليل الأقساط الشهرية بنسبة 15% تقريبًا. ومع ذلك، فإن إجمالي مبلغ السداد سيزداد وينبغي النظر بعناية في احتمالات الدخل المستقبلية.
تخفيض السداد لفترة معينة من الزمن
هذه طريقة لتخفيض السداد لفترة تتراوح بين ستة أشهر وسنتين من أجل التعامل مع الانخفاض المؤقت في الدخل. بعد الفترة المخفضة، يتم إعادة مبلغ السداد إلى المبلغ الأصلي أو تعديله بتمديد الفترة.
مراجعة سداد المكافآت
من خلال دمج جزء سداد المكافأة في عمليات السداد الشهرية، يمكن تقليل المخاطر الناجمة عن عدم استقرار مدفوعات المكافآت.
تغيير نوع سعر الفائدة
يمكنك تجنب مخاطر ارتفاع سعر الفائدة في المستقبل عن طريق التغيير من سعر الفائدة المتغير إلى سعر الفائدة الثابت أو تمديد فترة سعر الفائدة الثابت.
عادةً ما يترتب على هذه التغييرات في الشروط رسوم تتراوح بين 5,000 ين ياباني و30,000 ين ياباني، ولكن بالنظر إلى غرامات التأخير في السداد والتأثير السلبي على تقرير الائتمان الخاص بك، فإن تغيير الشروط في وقت مبكر يعد خيارًا فعالاً للغاية.
تُعد إعادة التمويل إلى مؤسسة مالية بشروط أكثر ملاءمة من رهنك العقاري الحالي طريقة فعالة لتقليل عبء السداد. ومع ذلك، يجب أن تتم إعادة التمويل قبل حدوث المتأخرات.
تشمل مزايا إعادة التمويل ما يلي
انخفاض أقساط السداد بسبب الفرق في أسعار الفائدة
يمكن أن تؤدي إعادة التمويل بسعر فائدة أقل من السعر الحالي إلى تقليل أقساط السداد الشهرية والإجمالية. تميل فوائد إعادة التمويل إلى أن تكون أكبر عندما يكون فرق سعر الفائدة 0.5% أو أكثر.
مراجعة فترة السداد
يمكن أن يؤدي تمديد فترة السداد في نفس وقت إعادة التمويل إلى تقليل عبء السداد الشهري.
تغيير نوع سعر الفائدة
يؤدي التغيير من سعر فائدة متغير إلى سعر فائدة ثابت إلى تجنب مخاطر ارتفاع سعر الفائدة في المستقبل.
تتكبد عملية إعادة التمويل تكاليف تتراوح بين 500,000 ين ياباني ومليون ين ياباني للرسوم الإدارية ورسوم الضمان ورسوم التسجيل. يجب النظر بعناية فيما إذا كانت فوائد إعادة التمويل تفوق هذه التكاليف.
إذا كان الحل صعبًا حتى مع إجراء تغييرات في شروط السداد أو إعادة التمويل، فإن البيع الطوعي هو وسيلة فعالة لتجنب المزاد. البيع الاختياري هو طريقة لبيع العقارات بسعر قريب من سعر السوق، بموافقة الدائن.
المزايا الرئيسية للبيع الاختياري هي
سعر بيع قريب من سعر السوق.
في حين أن أسعار المزاد العلني تبلغ حوالي 60-70% من سعر السوق، يمكن البيع الاختياري بسعر يتراوح بين 80-90% من سعر السوق.
تخفيض الديون المتبقية.
نظراً لارتفاع سعر البيع، يمكن تخفيض ديون الرهن العقاري المتبقية بشكل كبير.
حماية الخصوصية
لا يتم نشر العقار في إشعار المحكمة كما هو الحال في المزاد العلني، ويمكن بيعه دون أن يكون معروفاً في الحي.
تعديل وقت الانتقال
يمكن تعديل توقيت الانتقال من خلال المفاوضات مع المشتري. في بعض الحالات، من الممكن أيضاً زيادة تكاليف الانتقال من عائدات البيع.
التعاون مع وكالة عقارية ذات معرفة متخصصة أمر ضروري لنجاح البيع الطوعي. يجب تنفيذ المهام المعقدة مثل التفاوض مع الدائنين وتأمين المشتري وتنسيق الإجراءات المختلفة بشكل صحيح.
قد يكون من الصعب حل مشاكل سداد الرهن العقاري بمفردك. تقدم المؤسسات المتخصصة التالية استشارات مجانية أو منخفضة التكلفة.
خدمة استشارات وكالة تمويل الإسكان اليابانية (JHF)
إذا كنت تستخدم الشقة 35، فيمكنك استخدام خدمة استشارات السداد الخاصة بوكالة تمويل الإسكان اليابانية (JHF). يتوفر موظفون متخصصون للمساعدة في تغيير طرق السداد والإجراءات المختلفة.
خدمة استشارات جمعية المصرفيين الوطنية
هذه خدمة استشارية لمقترضي الرهن العقاري التابعين للبنوك. يمكن للمستشارين المتخصصين مساعدتك في مراجعة خطة السداد الخاصة بك عبر الهاتف أو شخصيًا.
استشارات هوتراسو القانونية
إذا كانت لديك مشكلة قانونية، تقدم هوتراسو استشارات قانونية مجانية أو منخفضة التكلفة. تتوفر مشورة الخبراء بشأن الإجراءات القانونية لتوحيد الديون والبيع الطوعي.
مستشارو الرهن العقاري
هذه خدمة استشارية يقدمها مستشار متخصص في الرهن العقاري. تتوفر المشورة من وجهة نظر محايدة بشأن إعادة التمويل ومراجعة خطط السداد.
إذا تعذر حل المشكلة بوسائل أخرى، فقد تحتاج إلى النظر في إعادة هيكلة الديون من خلال الإجراءات القانونية.
إعادة التأهيل الفردي
من خلال استخدام البند الخاص على قروض الإسكان (البند الخاص على أموال الإسكان)، يمكن تخفيض الديون الأخرى بشكل كبير مع الحفاظ على المنزل. وهذا متاح عندما تكون الديون الأخرى غير الرهن العقاري أقل من 50 مليون ين ياباني.
التصفية الطوعية
هذا إجراء لتغيير شروط السداد من خلال المفاوضات المباشرة مع الدائنين، دون اللجوء إلى المحاكم. يتم استبعاد الرهن العقاري ويتم ترتيب الديون الأخرى فقط بحيث يمكن الحفاظ على المنزل.
الإفلاس الذاتي
إجراء يتم فيه إبراء الذمة من جميع الديون، ولكن يتم التخلص من المنزل. ومع ذلك، تتم حماية الحد الأدنى من الممتلكات اللازمة للعيش، وبالتالي ضمان أساس لإعادة بناء حياة المرء.
لكل إجراء من هذه الإجراءات القانونية مزاياه وعيوبه. من المهم التشاور بدقة مع محامٍ أو كاتب قضائي أو خبير آخر واختيار الطريقة الأنسب لحالتك الفردية.
قد يؤدي استمرار متأخرات الرهن العقاري في النهاية إلى إجراءات المزاد. سيساعدك فهم هذه العملية على اتخاذ الإجراءات المناسبة في كل مرحلة.
بعد بضعة أيام من اليوم التالي لتاريخ السداد
ستتصل بك المؤسسة المالية عبر الهاتف. في هذه المرحلة، يؤخذ في الاعتبار احتمال نسيان الإيداع البسيط ويكون الرد لطيفًا نسبيًا. إذا قمت بإيداع الأموال على الفور، فلن يسبب ذلك أي مشاكل كبيرة.
بعد أسبوع إلى أسبوعين
بالإضافة إلى المكالمة الهاتفية، ستتلقى رسالة تذكير مكتوبة. سيحتوي خطاب التذكير على تفاصيل المبلغ الأساسي المتأخر والفائدة ورسوم التأخير في السداد.
بعد شهر واحد
يتم إرسال طلب كتابي رسمي. في هذه المرحلة، تبدأ المؤسسة المالية في تقييم استعداد المدين وقدرته على سداد الدين بعناية.
بعد شهرين
ترسل شركة الضمان إشعاراً بالحلول. يعني الاستبدال أن شركة الضمان تقوم بسداد مبلغ مقطوع من الدين المتبقي للمؤسسة المالية نيابةً عن المدين. هذا الإشعار بمثابة إنذار نهائي لتنفيذ الاستبدال.
بعد ثلاثة أشهر
يتم إرسال إشعار بسقوط الحق في السداد المستحق. وهذا يعني أنك تفقد الحق في سداد الدين على أقساط، ويُطلب منك سداد الدين المتبقي دفعة واحدة. في الوقت نفسه، يتم تنفيذ الإحلال من قبل شركة الضمان.
بعد أربعة إلى ستة أشهر
تقوم شركة الضمان بإرسال فاتورة سداد بمبلغ مقطوع. في هذه المرحلة، تصبح شركة الضمان هي الدائن الجديد وتبدأ إجراءات أكثر صرامة لتحصيل الديون.
بعد 6-8 أشهر
تقدم شركة الضمان التماساً بالمزاد العلني إلى المحكمة. إذا تم قبول التماس المزاد، يتم تسجيل الرهن في سجل الملكية.
بعد 8-10 أشهر
يتم إجراء مسح للحالة من قبل مسؤول التنفيذ بالمحكمة. يقوم مأمور التنفيذ بالمحكمة ومُثمِّن العقار بزيارة العقار والتقاط صور فوتوغرافية للعقار من الخارج والداخل وتقييم سعر المزاد القياسي.
بعد 10-12 شهرًا
يتم إرسال إشعار بالمزايدة في فترة المزاد وتبدأ المزايدة في فترة المزاد. تستمر فترة المزايدة عادةً حوالي أسبوع واحد تقريباً، ويكون المزايد صاحب أعلى سعر هو المزايد الفائز.
بعد شهر إلى شهرين من المزايدة الناجحة
تنتقل الملكية إلى مقدم العطاء الفائز عند دفع الثمن. يجب على المالك السابق إخلاء العقار بحلول الموعد النهائي الذي تحدده المحكمة.
بعد الإخلاء
إذا تعذّر سداد دين الرهن المتبقي من عائدات المزاد، يستمر الالتزام بسداد الدين المتبقي. يتم إجراء مناقشات مع الشركة الضامنة بشأن خطة سداد الدين المتبقي.
| المرحلة | الفترة | الإجراء الرئيسي | إمكانية الإجراء |
|---|---|---|---|
| المرحلة الأولية | 1 يوم إلى 1 شهر | تذكيرات هاتفية، تذكيرات مكتوبة | مرحلة عالية |
| المرحلة المتوسطة الأجل | 2 - 6 أشهر | الاستبدال وفقدان الاستفادة من الوقت | متوسطة |
| مرحلة المزاد | 6 - 12 شهراً | التماس المزاد، مسح الحالة، المزايدة | منخفضة |
| بعد المزاد | 12 شهراً فصاعداً | نقل الملكية والإخلاء وسداد الديون المتبقية | صعب |
فترة التكيف الأكثر فعالية
خلال ثلاثة أشهر من المتأخرات هي الفترة التي يمكن فيها النظر في معظم الخيارات. خلال هذه الفترة، يمكن تنفيذ حلول مختلفة، بما في ذلك التفاوض مع المؤسسات المالية لتغيير شروط السداد، وإعادة التمويل والبيع الطوعي.
الفترة التي يمكن خلالها البيع الطوعي
حتى بعد تقديم التماس المزاد، يمكن إجراء البيع الطوعي حتى اليوم السابق لتاريخ فتح المزايدة. ومع ذلك، مع تقدم إجراءات المزاد، يصبح تأمين مشترٍ أكثر صعوبة، لذلك من المهم اتخاذ قرار مبكر.
الفترة النهائية للتعامل مع الموقف
بعد تاريخ فتح المزاد، تكون سبل الانتصاف القانونية محدودة للغاية. في هذه المرحلة، يجب أن يتحول التركيز في هذه المرحلة إلى وضع خطة سداد للديون المتبقية.
إذا وجدت صعوبة في سداد رهنك العقاري، فقد تضطر في النهاية إلى التخلي عن عقارك. في هذه الحالة، هناك خياران - البيع الاختياري والمزاد العلني - ولكل منهما اختلافات كبيرة.
الفرق الأكثر أهمية بين البيع الاختياري والمزاد العلني هو سعر البيع. يوضح الجدول أدناه مقارنة بين أسعار البيع عند تحديد سعر السوق بنسبة 100%.
| طريقة البيع | سعر البيع (% من سعر السوق) | في حالة عقار بقيمة 30 مليون ين | تأثير تخفيض الدين المتبقي |
|---|---|---|---|
| البيع العادي | 95% إلى 100 | 28.5 مليون إلى 30 مليون ين | الحد الأقصى |
| البيع الطوعي | 80% - 90 | 24 مليون ين ياباني - 27 مليون ين ياباني | كبير |
| البيع بالمزاد العلني | 60% - 70 | 18 مليون ين ياباني - 21 مليون ين ياباني | صغير |
يُحدث هذا الفرق في السعر فرقًا كبيرًا في تأثير تخفيض الدين المتبقي. على سبيل المثال، بالنسبة للعقار الذي يبلغ سعره في السوق 30 مليون ين ياباني ودين الرهن العقاري المتبقي 25 مليون ين ياباني:
-البيع الاختياري (بيع بنسبة 85%): بيع بمبلغ 25.5 مليون ين ياباني، والدين المتبقي 500,000,000 ين ياباني
-بيع بالمزاد العلني ( بيع بنسبة 65%): بيع بمبلغ 19.5 مليون ين ياباني، والدين المتبقي 5.5 مليون ين ياباني
في هذا المثال، يمكن تخفيض الدين المتبقي بمقدار 5 ملايين ين ياباني من خلال البيع الطوعي.
إجراءات البيع الطوعي
البيع الاختياري هو معاملة عقارية عادية تتم بموافقة الدائن. ويصبح البائع (المدين) هو محل البيع، ويتم إبرام عقد وساطة مع شركة عقارية، ويتم تنفيذ أنشطة البيع.
التدفق الإجرائي:
1. طلب البيع الطوعي إلى الدائن
2 - اختيار شركة عقارية وعقد الوساطة
3 - تقييم العقار وتحديد سعر العرض
4. بدء أعمال البيع
5. إبرام عقد البيع مع المشتري
6. التسوية والتسليم
إجراءات المزاد
المزاد العلني هو إجراء بيع إجباري تبدأه المحكمة. وهو يتم بغض النظر عن رغبة المدين ويتم تنفيذه وفقاً للإجراءات التي تحددها المحكمة.
الإجراءات:
1. التماس البيع بالمزاد من قبل الدائن
2. تسجيل الرهن من قبل المحكمة.
3. إجراء مسح للحالة الراهنة للعقار.
4. إعداد تقرير التثمين
5- تنفيذ المزايدة الدورية
6- فتح العطاءات وتحديد مقدم العطاء الفائز
7- السداد ونقل الملكية
مزايا البيع الاختياري
-إمكانية البيع بسعر قريب من سعر السوق.
-يمكن تعديل وقت البيع.
-يمكن جمع نفقات الانتقال من عائدات البيع.
-يمكن بيعها دون علم الجيران
-يمكن التفاوض بمرونة على شروط سداد الديون المتبقية.
عيوب البيع الاختياري
-موافقة الدائنين مطلوبة.
-الحاجة إلى العثور على مشترٍ خلال فترة زمنية معينة.
-الحاجة إلى اختيار وكيل عقاري والقيام بأنشطة البيع.
-احتمال عدم الحصول على الموافقة إذا كان سعر البيع لا يلبي رغبات الدائنين.
مزايا المزاد العلني
-عدم وجود عبء إجرائي على المدين.
-Sales are executed with certainty.
-It is a legally established procedure.
مساوئ المزادات
-سعر البيع أقل بكثير من سعر السوق.
-لا يمكن تعديل توقيت البيع.
-يصبح البيع علنياً بإشعار من المحكمة.
-صعوبة رفع تكاليف النقل.
-احتمال كبير للديون الكبيرة المتبقية
إذا كان عليك اختيار البيع الاختياري
-العقار له قيمة سوقية.
-الدائنون متعاونون في البيع الطوعي.
-يمكنك إجراء البيع خلال فترة زمنية معينة.
-الخصوصية مهمة.
-تريد تقليل الديون المتبقية.
إذا قبلت البيع بالمزاد العلني
-لا يمكنك الموافقة على البيع الطوعي
-عدم وجود وقت لإجراء أنشطة البيع
-القيمة السوقية للعقار منخفضة للغاية
-الرغبة في تجنب أعباء الإجراء -الرغبة في تجنب أعباء الإجراء
النقاط الرئيسية لنجاح البيع الطوعي
اتخاذ قرار مبكر: من خلال اتخاذ قرار بشأن البيع الطوعي في مرحلة تسبق التماس المزاد، يمكن تأمين فترة بيع كافية.
اختيار شركة متخصصة: من المهم اختيار شركة عقارية ذات خبرة واسعة في البيع الطوعي.
3- علاقات جيدة مع الدائنين: إن الحفاظ على علاقة ثقة مع الدائنين وإظهار موقف متعاون سيمكن من إجراء مفاوضات مرنة بشأن الشروط والأحكام.
4- تحديد سعر عادل: يمكن تحقيق البيع المبكر من خلال التأكد من سعر السوق بشكل صحيح وتحديد سعر عرض واقعي.
وللبيع الطوعي العديد من المزايا مقارنة بالبيع بالمزاد العلني، ولكن النجاح يتطلب إعداداً مناسباً وخبرة. ومن شأن التشاور والعمل المبكر أن يضمن تحقيق أفضل النتائج الممكنة.
إذا كنت تواجه مشاكل في سداد رهنك العقاري، فإن أهم شيء هو اتخاذ إجراء مبكر وعدم المعاناة بمفردك. يمكن حل العديد من المشاكل من خلال الاستخدام الصحيح لاستراتيجيات التكيف الخمس الموضحة في هذه المقالة.
تنظيم النقاط الرئيسية
1. أهمية الاستشارة المبكرة: من خلال استشارة المؤسسات المالية في المرحلة التي من المحتمل أن يصبح فيها السداد صعبًا، يمكن النظر في حلول مختلفة.
2- اتخاذ الإجراءات التدريجية: من المهم اختيار مسار العمل المناسب وفقًا للحالة، مثل تعديل شروط السداد أو إعادة التمويل أو البيع الطوعي أو الإجراءات القانونية.
3- الاستعانة بالمتخصصين: نظرًا لأن مشكلات الرهن العقاري معقدة، فمن الفعال العمل مع المتخصصين مثل الشركات العقارية والمحامين والمخططين الماليين.
4- إدراك القيود الزمنية: هناك ما يقرب من عام واحد بين المتأخرات والمزاد العلني، ولكن الخيارات تتضاءل مع مرور الوقت.
خطوات العمل التالية.
إذا كنت قلقًا بشأن سداد أقساط الرهن العقاري، نوصيك باتخاذ الخطوات التالية
1- تقييم الوضع الحالي: إجراء تحليل تفصيلي لدخل الأسرة ونفقاتها والنظر في توقعات الدخل المستقبلية
2- التشاور مع المؤسسات المالية: التشاور مع مؤسسة الإقراض الخاصة بك في مرحلة مبكرة والنظر في إجراء تغييرات على شروط السداد.
استشر المتخصصين: استشر شركة عقارية أو خبيراً قانونياً حسب الحالة.
تنفيذ حلول ملموسة: اختر التدابير الأنسب ونفّذها.
المنزل هو أحد الأصول المهمة التي تشكل أساس حياة الأسرة. حتى إذا كانت هناك صعوبات مؤقتة، فمن الممكن حل المشاكل والحفاظ على بيئة معيشية آمنة من خلال التدابير المناسبة.
في شركة INA & Associates Ltd، نقدم المشورة بشأن سداد الرهن العقاري. وبفضل خبرتنا الواسعة في مجال العقارات، يمكننا تقديم أفضل الحلول لحالة كل عميل على حدة. لا تتردد في الاتصال بنا إذا كنت بحاجة إلى مساعدة.
ج1: إذا كنت متأخرًا عن السداد مرة واحدة فقط، فمن غير المحتمل أن يتطور الأمر إلى مشكلة كبيرة إذا قمت بسداد القرض على الفور. ومع ذلك، يتم تطبيق رسوم التأخير في السداد، لذلك من المهم سداد القرض في أقرب وقت ممكن. كما يُنصح أيضاً بتحليل ما إذا كان سبب المتأخرات مؤقتاً أو مستمراً واستشارة المؤسسة المالية إذا لزم الأمر.
ج2: تشمل التغييرات الرئيسية في شروط السداد (1) تمديد فترة السداد، (2) تخفيض مبلغ السداد لفترة معينة، (3) مراجعة مكافأة السداد، (4) تغيير نوع سعر الفائدة. تترتب على هذه التغييرات رسوم، ولكنها خيار صحيح مقارنة بالخسائر الناجمة عن التأخر في السداد. وتختلف الشروط التي يمكن استيفاؤها من مؤسسة مالية إلى أخرى، لذا من الضروري مراجعة المقرض الخاص بك للحصول على التفاصيل.
ج3: بشكل عام، يكون البيع الطوعي أكثر فائدة. في البيع الطوعي، من الممكن البيع بنسبة 80-90% من سعر السوق، بينما في المزاد العلني بنسبة 60-70%. كما أنه يوفر العديد من المزايا، مثل ضبط توقيت البيع وحماية الخصوصية. ومع ذلك، من المهم اتخاذ القرار المبكر والتحضير المناسب، حيث أنه من الضروري الحصول على موافقة الدائنين والمشتري خلال فترة زمنية معينة.
ج4: يعتمد مكان الاستشارة على الحالة. استشر أولاً المؤسسة المالية المُقرضة التي أقرضتك ونظر في إمكانية تغيير شروط السداد. كما تتوفر أيضًا منظمات متخصصة أخرى مثل وكالة تمويل الإسكان اليابانية، وخدمة الاستشارات التابعة لجمعية المصرفيين اليابانيين، وهوتيراسو ومستشاري الرهن العقاري. إذا كان الأمر يتعلق بمسائل قانونية، ففكر في استشارة محامٍ.
ج5: إذا كان سعر البيع في المزاد أقل من الرصيد المتبقي من الرهن العقاري، يستمر الالتزام بسداد الدين المتبقي. سنناقش خطة السداد مع الشركة الضامنة ونحدد مبلغ السداد الشهري. إذا كان السداد صعباً، ينبغي النظر في إجراءات إعادة هيكلة الديون. يمكن إطفاء الدين المتبقي بالتقادم، ولكن من المهم اتباع الإجراءات القانونية المناسبة.