(مقتبس من الموقع الإلكتروني لحكومة مدينة طوكيو )
من المقرر أن يبدأ مشروع إعادة تطوير حضري واسع النطاق بتكلفة إجمالية للمشروع تبلغ حوالي 77 مليار ين في منطقة ميتا 5 تشوم الغربية في حي ميناتو في طوكيو، بموافقة حكومة مدينة طوكيو على إنشاء جمعية في 11 يوليو/تموز 2025. وهو مشروع رائد لبناء مجمع شاهق الارتفاع يضم 45 طابقاً فوق الأرض وطابقين تحت الأرض وبارتفاع 167.5 متراً.
تقدم هذه المقالة نظرة عامة مفصلة على مشروع إعادة تطوير منطقة ميتا 5 شوم غرب المنطقة الحضرية الغربية من النوع 1 من منظور الاستثمار العقاري الاحترافي.
يستقطب مشروع إعادة التطوير هذا الاهتمام باعتباره مشروعاً ذا قيمة اجتماعية عالية لن يقتصر على إعادة بناء المباني فحسب، بل سيعمل على تنشيط المجتمع المحلي وتحسين التأهب للكوارث.
ويتميز هذا المشروع بأن السكان المحليين أخذوا زمام المبادرة في إنشاء مجلس إعادة التطوير في عام 2016، وتم إنجاز المشروع بعد حوالي تسع سنوات من الدراسة. وتعد شركة سوميتومو العقارية شريكاً مشاركاً في المشروع الذي يهدف إلى إنشاء مدينة جديدة من خلال دمج التكنولوجيا والقوة البشرية، ومن المتوقع أن يصبح معلماً جديداً في حي ميناتو عند اكتماله في عام 2030.
مشروع إعادة التطوير الحضري لمنطقة ميتا 5-شوم الغربية هو مشروع تخطيط حضري سيتم تنفيذه في منطقة تبلغ مساحتها حوالي 1.3 هكتار تقع داخل ميتا 5-شوم وشيروكاني 1-شوم في حي ميناتو بطوكيو. وعلى الرغم من أن هذه المنطقة تقع في موقع ملائم للغاية بالقرب من محطة مترو أنفاق شيروكاني- تاكاناوا، إلا أنها كانت عرضة لمزيج من الاستخدامات المختلفة للأراضي، بما في ذلك الاستخدامات السكنية والتجارية والتجارية والصناعية، وهشاشة بنيتها التحتية الحضرية بسبب ضيق شوارعها.
السمة الرئيسية للمنطقة هي خطر الوقاية من الكوارث بسبب التركيز العالي للمباني الخشبية. يمكن أن تعيق الكثافة العالية للمباني المتهالكة التي تواجه الشوارع الضيقة طرق الإخلاء وأنشطة مكافحة الحرائق في حالة وقوع كارثة. ومن أجل حل هذه المشاكل الخاصة بالمناطق الحضرية، كان لا بد من إعادة هيكلة جذرية للبنية التحتية الحضرية استناداً إلى قانون إعادة تطوير المناطق الحضرية.
ومن مزايا الموقع سهولة الوصول إلى محطة شيروكان- تاكاناوا. وتوفر محطة شيروكاني- تاكاناوا، التي يخدمها خط مترو طوكيو نامبوكو وخط توي ميتا، وصولاً مريحاً للغاية إلى وسط المدينة وهي منطقة قيمة لتحقيق نمط حياة حيث العمل والسكن قريبان من بعضهما البعض. بالإضافة إلى ذلك، شكّل الحي بالفعل أساساً لمنطقة سكنية راقية، بما في ذلك شيروكاني ذا سكاي (45 طابقاً فوق سطح الأرض، بارتفاع 156.10 متراً)، وسيلعب هذا المشروع دوراً في تعزيز قيمة هذه المنطقة.
الجدير بالملاحظة في المشروع هو مشاركة شركة سوميتومو للتطوير العقاري. وتتمتع شركة سوميتومو العقارية بسجل حافل من الدعم المستمر لمشروع التطوير الحضري هذا كشريك في المشروع، وتمتلك ثروة من الخبرة في مشاريع إعادة التطوير وقاعدة مالية مستقرة. ومن المتوقع أن تؤدي مشاركة الشركة إلى تحسين يقين وجودة المشروع.
تقع جمعية إعادة تطوير منطقة ميتا 5-شوم الغربية الحضرية، وهي الجهة المنفذة للمشروع، في 14-18، ميتا 5-شوم، ميناتو-كو، طوكيو، وحصلت على موافقة على تأسيسها من حكومة مدينة طوكيو في 11 يوليو 2025. إن تأسيس الاتحاد يمنحه الشخصية الاعتبارية ويمكّنه من تنفيذ مشروعات كاملة كمنفذ لمشروعات إعادة التطوير الحضري. ويُعد تنفيذ المشروع من خلال نظام الاتحاد مخططًا مثاليًا للمشروع يعكس رغبات السكان المحليين مع تحقيق إدارة متخصصة للمشروع.
| البند | التفاصيل |
|---|---|
| اسم المشروع | مشروع طوكيو للتخطيط العمراني مشروع إعادة تطوير منطقة ميتا 5-شوم الغربية الحضرية من النوع 1 |
| الجهة المنفذة | جمعية إعادة تطوير المنطقة الحضرية الغربية لمنطقة ميتا 5 تشوم الغربية |
| الشريك المشارك | شركة سوميتومو للتطوير العقاري |
| منطقة التنفيذ | ميتا 5-كومي وشيروكاني 1-كومي، ميناتو-كو، طوكيو |
| المساحة | 1.3 هكتار تقريباً |
| التكلفة الإجمالية للمشروع | حوالي 77 مليار ين |
| حجم المبنى | 45 فوق الأرض، و2 تحت الأرض، بارتفاع 167.5 متر |
يهدف مشروع إعادة تطوير منطقة ميتا 5 - تشوم الغربية إلى تحقيق ثلاثة تأثيرات مهمة للمشروع بدلاً من مجرد رفع ارتفاع المباني. هذه الآثار هي نهج شامل يساهم في تحسين جودة حياة السكان المحليين واستدامة المدينة ككل.
يتمثل الأثر الأول في تحسين التأهب للكوارث من خلال القضاء على المباني الخشبية المكتظة بالمباني. يوجد حاليًا تركيز كبير من المباني الخشبية المتهالكة في المنطقة، مما يشكل خطر انتشار الحرائق في حالة نشوب حريق أو انهيارها في حالة وقوع زلزال. ومن خلال دمج هذه المباني في مبانٍ شاهقة غير قابلة للاحتراق من خلال ترتيب الموقع وتكثيفه، يمكن تحسين أداء المنطقة بأكملها في مجال الوقاية من الكوارث بشكل كبير. كما يتم التخلص من الخلط بين وظائف المصانع والمباني السكنية، مما يؤدي إلى بيئة معيشية أكثر أمانًا وراحة.
التأثير الثاني هو تشكيل شبكة آمنة ومريحة للمشاة. لحل مشاكل البيئة المرورية الناجمة عن الشوارع الضيقة الحالية، سيتم إعادة تطوير التقاطعات على طرق العاصمة، وسيتم تقصير معابر المشاة وإنشاء مساحات آمنة للمشي. في طرقات الجناح، سيتم إنشاء ممرات للمشاة بالتزامن مع توسيع الطرق وتحسينها، وسيتم ترتيب مساحات مفتوحة للمشاة تشبه ممرات المشاة حول محيط الموقع لتحسين سلامة المشاة وراحتهم بشكل كبير. سيوفر ذلك بيئة آمنة ومريحة لكبار السن وجيل تربية الأطفال للتنقل.
التأثير الثالث هو إنشاء مساحة خضراء مفتوحة على نطاق حديقة المدينة. سيتم نقل ساحة لعب الأطفال الحالية وتوسيعها وإعادة تطويرها، كما سيتم إنشاء ساحة يمكن استخدامها في انسجام مع ساحة لعب الأطفال. وعلاوة على ذلك، سيتم بناء حديقة على السطح على غرفة منخفضة الارتفاع، يمكن الوصول إليها من ملعب الأطفال والساحة، مما يخلق مساحة خضراء بحجم حديقة المدينة تبلغ مساحتها حوالي 2,500 متر مربع. ستوفر هذه المساحة مكانًا للاسترخاء والتفاعل للسكان المحليين من مختلف الأجيال، وستكون أيضًا بمثابة ملجأ في حالة وقوع كارثة.
صُمم المبنى المخطط له كمجمع شاهق يتكون من 45 طابقاً فوق الأرض وطابقين تحت الأرض بارتفاع 167.5 متر. وتبلغ مساحته الإجمالية حوالي 75,000 متر مربع، وسيكون مبنى متعدد الاستخدامات يشمل مجموعة متنوعة من الاستخدامات، بما في ذلك المساكن والمكاتب والمحلات التجارية والمصانع ومواقف السيارات. إن حجم المشروع يجعله أحد أكبر مشاريع التطوير في المدينة الساحلية.
كجزء من تطوير المرافق العامة، من المخطط إنشاء طريق مقسم رقم 2 بعرض 8 أمتار وإعادة تطوير ملعب للأطفال (بمساحة 960 متر مربع تقريباً). سيؤدي تحسين مرافق البنية التحتية الحضرية هذه إلى تحسين راحة وسلامة المنطقة بأكملها. وعلى وجه الخصوص، سيساهم تحسين بيئة المرور من خلال توسيع الطريق في تحسين وصول سيارات الطوارئ وسيكون له تأثير في الوقاية من الكوارث.
عند تصميم المباني، يراعى في تصميم المباني أيضاً تقليل الأثر البيئي وتحسين كفاءة الطاقة. ويهدف المشروع إلى الحصول على شهادات بيئية مثل نظام التقييم الشامل لكفاءة وكفاءة البيئة المبنية (CASBEE) ونظام توسيم كفاءة الطاقة والأداء الترفيهي (BELS) من خلال إدخال أحدث تقنيات وأنظمة التجهيزات في المباني. وهذه مبادرة بالغة الأهمية من منظور التنمية الحضرية المستدامة.
الجانب الأبرز في المشروع هو أنه تم الترويج له في المقام الأول من قبل المجتمع المحلي: منذ حوالي تسع سنوات منذ إنشاء مجلس إعادة التطوير في عام 2016، عمل المجتمع المحلي والمطور والحكومة معاً في المشروع. وقد مكّن هذا النهج التصاعدي في تخطيط المدينة من القاعدة إلى القمة من تحقيق خطط تعكس الاحتياجات الحقيقية للسكان المحليين.
لم تؤد مشاركة السكان المحليين إلى تحسين البيئة المادية فحسب، بل عززت أيضاً الروابط المجتمعية. ستُستخدم الساحات الجديدة والحدائق الجديدة على السطح لإقامة الفعاليات المجتمعية وتبادل الأنشطة، مما يساهم في تعزيز التفاعل بين الأجيال المتعددة. ومن المخطط أيضاً إعادة تطوير رواق التسوق لخلق أجواء مفعمة بالحيوية، والتي من المتوقع أن يكون لها تأثير محفز على الاقتصاد المحلي.
سيُنفذ مشروع إعادة تطوير منطقة ميتا 5 - تشوم الغربية على مراحل بناءً على مراحل واضحة المعالم، تبدأ بالموافقة على تأسيس الجمعية في 11 يوليو 2025، تليها الموافقة على خطة تحويل الحقوق في السنة المالية 2025، وبدء البناء في السنة المالية 2026، والانتهاء من المبنى في السنة المالية 2030، وهي فترة المشروع التي تمتد لخمس سنوات. مدة المشروع خمس سنوات.
تعد الموافقة على خطة تحويل الحقوق أحد أهم الإجراءات في مشروع إعادة التطوير. في هذه المرحلة، يتم تحديد التفاصيل المحددة لحقوق الملاك السابقين للأرض والمبنى في المبنى الجديد. عند صياغة خطة تحويل الحقوق، يلزم عند صياغة خطة تحويل الحقوق، أن يتم تقييم الأصول السابقة بشكل صحيح وأن تنعكس نوايا أصحاب الحقوق بشكل كامل، وأن يتم ضمان العدالة والشفافية في الإجراء.
بمجرد بدء البناء، سيستغرق المشروع حوالي أربع سنوات حتى يكتمل في عام 2030. خلال هذه الفترة، سيكون تقليل تأثير البناء على المنطقة المحيطة وضمان إدارة السلامة من القضايا الرئيسية. سيتم تنفيذ عمليات الإنشاء مع إعطاء الأولوية القصوى لمراعاة السكان المجاورين، وذلك بفضل خبرة سوميتومو العقارية الواسعة في إدارة الإنشاءات.
| الفترة | الإجراءات والعمليات الرئيسية | المحتويات |
|---|---|---|
| يوليو 2025 | الموافقة على إنشاء جمعية | موافقة حكومة مدينة طوكيو على إنشاء جمعية إعادة التطوير الحضري. |
| السنة المالية 2025 | الموافقة على خطة تحويل الحقوق | تحديد حقوق أصحاب الحقوق السابقين في المبنى الجديد. |
| السنة المالية 2026 | بدء أعمال البناء | بدء أعمال الهدم والتشييد |
| السنة المالية 2030 | اكتمال المبنى | اكتمال المرافق والتسليم وبدء الإشغال |
يعد مشروع إعادة تطوير منطقة ميتا 5 تشوم الغربية مشروعاً جذاباً للغاية من منظور الاستثمار العقاري. إن الموقع المركزي في حي ميناتو وسهولة الوصول إلى محطة شيروكان- تاكاناوا والتكلفة الإجمالية للمشروع البالغة 77 مليار ين ياباني كلها عوامل من المتوقع أن تزيد من قيمة الأصول على المدى الطويل.
من حيث القيمة الاستثمارية من حيث الموقع، يعد حي ميناتو أحد أكثر المناطق في طوكيو التي تتمتع بأسعار الأراضي الأكثر استقراراً. وقد رسخت منطقتا شيروكاني وأزابو على وجه الخصوص قيمة العلامة التجارية كمنطقة سكنية دولية، ومن المتوقع أن يستمر الطلب من المستثمرين الأجانب. من المتوقع أن تستمر المنطقة المحيطة بمحطة شيروكاني- تاكاناوا في التطور كمركز للتجديد الحضري، وسيلعب المشروع دوراً محورياً في هذه المنطقة.
من حيث مواصفات المبنى، يعد المبنى من المباني الشاهقة النادرة التي تتكون من 45 طابقًا فوق سطح الأرض، وهو ما يمثل قيمة مضافة كبيرة. لا يوجد سوى عدد محدود من الفرص المحدودة للمباني الجديدة بهذا الحجم في منطقة الميناء، ومن المتوقع أن تكون هناك قيمة مضافة بسبب ندرة المعروض. وبالإضافة إلى ذلك، من المتوقع أن تجعل أحدث تقنيات البناء ومواصفات المرافق من العقار استثماراً مستداماً يحافظ على قدرته التنافسية على المدى الطويل.
وفيما يتعلق بالطلب على الإيجار، من المتوقع أن يكون دخل الإيجار مستقراً بسبب سهولة التنقل إلى وسط المدينة والجودة العالية لبيئة المعيشة. ومن المتوقع، على وجه الخصوص، أن يأتي الطلب من الوافدين من الشركات الأجنبية وأصحاب الدخل المرتفع، ومن الممكن تحديد إيجارات أعلى من سعر السوق. ومن عوامل الجذب الاستثمارية الأخرى للعقار أنه سيحتوي أيضاً على وظائف تجارية وتجارية، مما يتيح له فرصاً متعددة لتحقيق الأرباح.
من المتوقع أن يكون لمشروع إعادة تطوير منطقة ميتا 5 - تشوم الغربية أوجه تآزر مع العديد من مشاريع إعادة التطوير الجارية في المنطقة المحيطة. ويجري التخطيط لمشاريع إعادة التطوير في منطقة شيروكاني ذا سكاي المجاورة، وكذلك في منطقتي ميتا 3 و4 شوم وميتا أوياماتشو نيشي المجاورتين، مما يزيد من قيمة المنطقة بأكملها.
وسيؤدي الانتهاء من هذه المشاريع التطويرية الواحدة تلو الأخرى إلى تحويل المنطقة المحيطة بمحطة شيروكاني- تاكاناوا إلى مركز حضري جديد. وسيؤدي إثراء المرافق التجارية وتحسين البنية التحتية للنقل وتوسيع المساحات الخضراء إلى تحسن كبير في البيئة السكنية والاستثمارية على حد سواء. وسيكون هذا التأثير التنموي متعدد الأوجه عاملاً مهماً في تعزيز قيمة المشاريع الفردية بشكل متبادل.
ويرتبط ذلك أيضًا بالتدابير المختلفة التي تتخذها مدينة الميناء لتحقيق "منطقة ميناء المدينة العالمية"، والتي ستساهم في تحسين القدرة التنافسية الدولية للمدينة. ومن المتوقع أن تؤدي الخدمات العامة متعددة اللغات، وجذب المؤسسات التعليمية الدولية وتعزيز المرافق الثقافية والفنية إلى جذب الطلب العالمي على السكن والاستثمار.
يعد مشروع إعادة تطوير المنطقة الحضرية الغربية في ميتا 5 شوم مشروعًا تقدميًا يمثل الشكل المثالي للتنمية الحضرية للقرن الحادي والعشرين. ويعد المجمع الشاهق المكون من 45 طابقاً، والذي سيتم إنجازه بتكلفة إجمالية للمشروع تبلغ 77 مليار ين، مثالاً نموذجياً للتنمية الحضرية الشاملة التي تتجاوز مجرد تشييد المباني إلى تنشيط المجتمعات المحلية وتحسين الوظائف الحضرية في نفس الوقت.
أهم ما يميز المشروع هو أنه مشروع تطوير يقوده المجتمع المحلي من الأسفل إلى الأعلى: فقد مكنت عملية بناء التوافق المجتمعي على مدى تسع سنوات منذ إنشاء مجلس إعادة التطوير في عام 2016 من تلبية احتياجات السكان المحليين بشكل حقيقي. وقد مكنت مشاركة شركة سوميتومو العقارية في المشروع من تحقيق التوازن بين الاحترافية والطابع المحلي، وأرست أسس الإدارة المستدامة للمشروع.
إن تأثيرات المشروع الثلاثة المتمثلة في تحسين الوقاية من الكوارث وإنشاء شبكة للمشاة وإنشاء مساحات خضراء مفتوحة يمكن أن تمتد إلى مناطق أخرى كحل للمشاكل المشتركة التي تواجهها المناطق الحضرية. على وجه الخصوص، يعد إنشاء مساحة خضراء على نطاق حديقة المدينة مبادرة مهمة تساهم في التخفيف من تأثير الجزيرة الحرارية والحفاظ على التنوع البيولوجي في المناطق الحضرية.
ومن المتوقع أن يكتمل المبنى في عام 2030، ومن المتوقع أن يزيد من قيمة المنطقة بأكملها من خلال التأثير التآزري مع التنمية المحيطة بها.
وبصفتنا "شركة استثمار رأس المال البشري"، فإننا في شركة INA & Associates K.K. سنساهم في نمو وإثراء جميع المعنيين من خلال مشاريع التنمية ذات القيمة الاجتماعية العالية مثل هذا المشروع. سيكون مشروع إعادة تطوير منطقة ميتا 5 - تشوم الغربية بمثابة دليل إرشادي للتنمية الحضرية المستقبلية كمثال على خلق قيمة جديدة من خلال دمج التكنولوجيا ورأس المال البشري.
نوصي المستثمرين العقاريين باتخاذ قراراتهم الاستثمارية من منظور خلق القيمة من منظور طويل الأجل. نحن مقتنعون بأن الاستثمارات التي تساهم في تحقيق مجتمع مستدام، بدلاً من مجرد السعي وراء الأرباح قصيرة الأجل، هي التي ستزيد من قيمة الأصول حقاً.