تعظيم مكاسب الاستثمار العقاري من خلال الاحتفاظ طويل الأجل

يُعد الاستثمار العقاري خيارًا جذابًا لبناء الأصول بالنسبة للعديد من الأشخاص. ومع ذلك، وعلى عكس الأدوات المالية الأخرى مثل الأسهم أو صناديق الاستثمار المشتركة، ترتبط نتائجه ارتباطًا وثيقًا بعنصر "الوقت". لم تكن أهمية تطوير الأصول بمنظور طويل الأجل، بدلاً من التأثر بتقلبات السوق قصيرة الأجل، أكبر من أي وقت مضى.

في هذا المقال، تشرح شركة INA&Asociates Ltd، من وجهة نظر خبير، استراتيجيات محددة ومعرفة عملية حول كيفية جعل الوقت حليفك وبناء أصول مستقرة من خلال الاستثمار العقاري، وخاصة "الاحتفاظ طويل الأجل". نأمل أن يكون هذا الكتاب بمثابة بوصلة لتأمين مصدر دخل ثابت في المستقبل في ظل التوقعات الاقتصادية غير المؤكدة اليوم.

قيمة "الوقت" في الاستثمار العقاري: مكاسب الدخل ومكاسب رأس المال

هناك نوعان رئيسيان من الأرباح من الاستثمار العقاري. وهما "مكاسب الدخل "، التي يتم تحقيقها بشكل مستمر كدخل إيجاري، و "المكاسب الرأسمالية "، التي يتم تحقيقها من خلال بيع العقارات.

يشير أسلوب إدارة الأصول المتمثل في جعل الوقت حليفك إلى استراتيجية تركز على مكاسب الدخل، والتي تستمر في توليد دخل ثابت على المدى الطويل، بدلاً من ملاحقة المكاسب الرأسمالية التي تعتمد على تقلبات الأسعار على المدى القصير. الفهم الصحيح لطبيعة هذين النوعين من الأرباح هو الخطوة الأولى للنجاح.

المقارنة بين مكاسب الدخل ومكاسب رأس المال

هناك اختلافات واضحة بين مكاسب الدخل ومكاسب رأس المال من حيث طبيعة عوائدها وفترة الاستثمار وأين تكمن المخاطرة. يقارن الجدول أدناه بين خصائص كل منهما.

كما يوضح الجدول، فإن الاحتفاظ طويل الأجل لتحقيق مكاسب الدخل يمكن التنبؤ به بدرجة كبيرة ومناسب لبناء أصول مستقرة. من ناحية أخرى، يتطلب التداول قصير الأجل لتحقيق مكاسب رأسمالية معرفة متخصصة في قراءة السوق والتوقيت، وبالتالي فهو محفوف بالمخاطر بالنسبة للمبتدئين.

السلاح القوي المتمثل في "التأثير المركب" الذي يعززه الوقت

تكمن الجاذبية الأكبر لاستراتيجية الاحتفاظ طويل الأجل في "التأثير المركب "، حيث تتضاعف الأصول من خلال إعادة استثمار دخل الإيجار المكتسب. هذا التأثير قوي للغاية في بناء الأصول لدرجة أن أينشتاين أطلق عليه "أعظم اختراع للبشرية".

على سبيل المثال، إذا تم إعادة استثمار دخل الإيجار من عقار يدر 5% من عائدات الإيجار بشكل مطرد كل عام، فإن سرعة نمو الأصول تتسارع بشكل كبير مقارنةً بإدارة الفوائد البسيطة حيث لا يتم إعادة استثمار الأرباح.

تُظهر المحاكاة أدناه الفرق في نمو الأصول بين الفائدة البسيطة والمركبة عند استثمار مبلغ أساسي قدره 10 ملايين ين ياباني بمعدل فائدة سنوي قدره 5%.

بعد 30 عامًا، يبلغ الفرق بين الفائدة البسيطة والمركبة حوالي 18 مليون ين. هذا الفرق هو القيمة التي يجلبها الوقت، والسبب الأساسي وراء التوصية بالاستثمار طويل الأجل. في الاستثمار العقاري، يمكن تعظيم هذا التأثير المركب باستخدام التدفق النقدي من دخل الإيجار مطروحًا منه المصروفات للسداد المبكر أو كوديعة للعقار التالي.

ثلاث فوائد محددة للاحتفاظ طويل الأجل

بالإضافة إلى التأثير المضاعف، فإن استراتيجية الاحتفاظ طويل الأجل مع مرور الوقت تجلب العديد من الفوائد الأخرى للمستثمرين. ثلاثة من أهم هذه الفوائد موضحة بالتفصيل هنا.

1- بناء قاعدة دخل مستقرة أقل عرضة للتقلبات الاقتصادية

لا تتذبذب مكاسب الدخل من الحيازات طويلة الأجل بنفس عنف تقلبات أسعار الأسهم اليومية. فمن خلال اختيار العقارات المناسبة والقيام بإدارة وتشغيل قويين، يمكن بناء تدفق نقدي مستقر لا يتأثر نسبياً بالتقلبات الاقتصادية.

وعلى وجه الخصوص، نظراً لارتباط الدخل بالسكن، وهو أمر ضروري للحياة اليومية، فإن الطلب يتميز بالثبات حتى خلال فترات الركود. من خلال الجمع بين الإدارة المناسبة للعقارات واستراتيجية إدارة الإيجار المصممة خصيصاً لظروف السوق، يمكن تقليل مخاطر الشغور إلى أدنى حد ممكن وتأمين دخل مستمر. وهذا يؤدي أيضاً إلى الاستقرار الذهني ويسمح بعملية بناء أصول ثابتة.

2- ميزة واضحة من حيث المزايا الضريبية

يختلف معدل الضريبة على الأرباح المحققة من بيع العقارات (دخل التحويل) اختلافاً كبيراً حسب فترة ملكية العقار. من الواضح أن هذا النظام الضريبي يفضل الملكية طويلة الأجل وهو عامل لا ينبغي تجاهله أبداً عند صياغة استراتيجية الاستثمار.

وعلى وجه التحديد، يتغير معدل الضريبة بشكل كبير بعد أن تتجاوز فترة الملكية خمس سنوات. انظر الجدول أدناه لمعرفة الاختلافات.

الفرق هو الضعف تقريبًا. في حين أنه يتم تحصيل حوالي 40% من الأرباح من التداول قصير الأجل كضريبة، يمكن أن تنخفض هذه النسبة إلى حوالي 20% إذا تم الاحتفاظ بالأسهم لفترة طويلة من الزمن. وهذا له تأثير هائل على الأرباح التي تبقى في متناول اليد.

3- سهولة التحكم في المخاطر، وعدم التشتت بسبب ضوضاء السوق قصيرة الأجل

في سوق العقارات، كما هو الحال في الأسواق الأخرى، لا مفر من التقلبات قصيرة الأجل في الأسعار صعودًا وهبوطًا. ومع ذلك، إذا كنت مستعدًا للاحتفاظ على المدى الطويل، فلا داعي للقلق بشأن تقلبات الأسعار اليومية. ما يهم ليس "السعر" على المدى القصير ولكن "القيمة" على المدى الطويل.

الميزة الرئيسية للحيازة طويلة الأجل هي أنه يمكنك الجلوس وتنفيذ استراتيجيات للحفاظ على قيمة أصول عقارك وزيادتها. على سبيل المثال، من خلال إجراء الإصلاحات والتجديدات المخطط لها التي تلبي احتياجات العصر (مثل جعل العقار خالياً من العوائق وتحسين بيئة الإنترنت وما إلى ذلك)، من الممكن الحفاظ على الإيجارات وتحسينها وزيادة القدرة التنافسية للعقار.

بناء الأصول طويلة الأجل بدءاً من "الاستثمار في الوحدات السكنية" الموصى بها للمبتدئين

بعد شرح أهمية الملكية طويلة الأجل حتى الآن، قد يتساءل الكثير من الناس: "إذن، من أين أبدأ بالضبط؟ هناك أنواع مختلفة من الاستثمار العقاري، ولكن بالنسبة للمبتدئين على وجه الخصوص، نوصي بشدة بالبدء بالاستثمار في "الوحدات السكنية". والسبب في ذلك هو أنها توفر توازناً جيداً بين المخاطرة والعائد، وهي خطوة أولى جيدة جداً نحو بناء الأصول.

لماذا تعتبر "الوحدات السكنية" الخيار الأفضل للمبتدئين الآن؟

يمكن تلخيص الأسباب التي تجعلنا نوصي بالاستثمار في "الوحدات السكنية" كخطوة أولى في الاستثمار العقاري في ثلاث مزايا واضحة

1. إمكانية البدء بمبلغ صغير: في معظم الحالات، يتطلب الاستثمار في شقة واحدة أو وحدة سكنية واحدة أموالاً تتراوح بين عشرات ومئات الملايين من الين. في المقابل، من الممكن البدء بوحدة سكنية، حسب العقار، بأموال تتراوح بين بضعة ملايين ين وفي معظم الحالات من 10 إلى 30 مليون ين. من السهل الاستفادة من القروض من المؤسسات المالية، وحقيقة أنه يمكنك اتخاذ الخطوة الأولى مع الحفاظ على أموالك الخاصة منخفضة هي عامل جذب كبير للمبتدئين.
2. الكفاءة مع متاعب إدارية أقل: الوحدات السكنية لديها "جمعية إدارة" مسؤولة عن صيانة وإدارة المبنى بأكمله. لذلك، تأخذ جمعية الإدارة بشكل أساسي زمام المبادرة في تنظيف وإصلاح المناطق المشتركة مثل المداخل والممرات والمصاعد. ونظراً لأن المالك يحتاج فقط إلى التركيز على إدارة المناطق الخاصة به/بها (الغرف)، فإن جهد الإدارة يقل كثيراً مقارنةً بإدارة عقار واحد. هذه طريقة استثمار سهلة لأولئك الذين ينشغلون بوظائفهم اليومية ليقوموا بها كعمل جانبي.
3. سيولة عالية وقابلية عالية للتحقق: في عملية بناء الأصول، قد يأتي وقت ترغب فيه في بيع ممتلكاتك مقابل المال بسبب التغيرات في مرحلة حياتك. تتميز الوحدات السكنية، خاصة تلك التي تقع في المناطق ذات الطلب المرتفع في المناطق الحضرية، بـ "السيولة العالية"، مما يجعل من السهل نسبياً العثور على مشترين وبيعها عندما تريد ذلك. وهذا عامل مطمئن في الاستعداد لأي احتمال.

قائمة مرجعية احترافية لتجنب التأثير على مستقبلك من خلال اختيار العقار المناسب

ليس من المبالغة القول بأن نجاح الاستثمار في الوحدات السكنية يعتمد فقط على اختيار العقار. ومن أجل تحديد العقارات ذات الجودة العالية التي ستوفر دخلاً ثابتاً في المستقبل، نقوم بتقييم العقارات من منظور متعدد الأوجه استناداً إلى قائمة المراجعة التالية.

ملخص: خطوة أولى معقولة لزرع بذور المستقبل

إن جوهر استراتيجية "اجعل الوقت صديقك" في الاستثمار العقاري هو تجميع مكاسب دخل مستقرة من منظور طويل الأجل، دون الانشغال بضوضاء السوق على المدى القصير، وتنمية الأصول بشكل مطرد من خلال التأثير المركب. إنها تقنية متينة ومستدامة لبناء الأصول، وهي تختلف عن التداول القائم على المضاربة.

على وجه الخصوص، يمكن للمبتدئين في الاستثمار العقاري أن يخطو خطواتهم الأولى من خلال الاستثمار في الوحدات السكنية، حيث يسهل نسبياً التحكم في المخاطر ويمكنك البدء بمبلغ صغير من المال، وبالتالي تقليل احتمالية الفشل مع اكتساب خبرة وإنجازات قيّمة.

بناء الأصول ليس شيئاً يمكن تحقيقه بين عشية وضحاها. فهو يشبه عملية بذر البذور بثبات ورعاية البذور بعناية من أجل المستقبل. ومع ذلك، مع المعرفة الصحيحة كبوصلة وشريك موثوق لرسم المسار، يمكن للممتلكات أن تثري حياتك وتصبح أساساً قوياً لمستقبلك.

تلتزم شركة INA&Associates المحدودة بالعمل مع أهداف وقيم كل عميل على حدة لتوفير أفضل خطة استثمار عقاري ممكنة للسنوات العشر أو العشرين القادمة. ندعوك لزيارة مكاتبنا وإخبارنا عن مستقبلك.

الأسئلة المتداولة (أسئلة وأجوبة)

س1: ما مقدار الأموال الشخصية التي أحتاجها؟

ج1: بشكل عام، فإن نسبة 10-20% من سعر العقار هي قاعدة عامة جيدة، ولكن هذا مجرد دليل إرشادي. سيختلف مبلغ الأموال الشخصية المطلوبة بشكل كبير اعتمادًا على شروط الإقراض الخاصة بالمؤسسة المالية التي تستخدمها وسماتك الخاصة مثل الدخل السنوي ومكان العمل والأصول المالية. في السنوات الأخيرة، ستقوم بعض المؤسسات المالية بتمويل 100٪ من قيمة العقار، ولكن يرجى ملاحظة أنه بالإضافة إلى ذلك ستحتاج إلى دفع مبلغ نقدي لرسوم التسجيل وضريبة حيازة العقار ورسوم السمسرة والتكاليف الأخرى (حوالي 7٪ - 10٪ من سعر العقار). للتخطيط المالي التفصيلي، نوصي باستشارة أحد المتخصصين.

س2: هل العقارات في المناطق الريفية مؤهلة للاستثمار؟

ج2: الحكم الدقيق مطلوب. لا تعتبر جميع العقارات الريفية غير مناسبة للاستثمار، ولكن في المناطق التي تشهد انخفاضاً في عدد السكان أو شيخوخة السكان، قد ينخفض الطلب على الإيجار في المستقبل، مما يزيد من مخاطر الشواغر وانخفاض الإيجارات. من ناحية أخرى، هناك مناطق يمكن توقع استقرار عدد السكان والطلب على الإيجارات فيها في المستقبل، مثل عواصم المحافظات أو المدن الرئيسية الإقليمية أو المناطق التي تتركز فيها صناعات معينة. المهم هو تحليل ليس فقط الإحصاءات الكلية ولكن أيضًا الاتجاهات الجزئية في المنطقة (مثل خطط إعادة التطوير، وجذب الشركات، وتطوير البنية التحتية للنقل، وما إلى ذلك) بالتفصيل لتحديد الإمكانات المستقبلية.

س3: ما الذي يتعين عليّ فعله بالضبط لإدارة عقاري؟

ج 3: يتوفر للمالكين خيار "الإدارة الذاتية" لعقاراتهم بأنفسهم، ولكننا نوصي بشدة بالاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة تأجير مرموقة. سوف تتولى شركة الإدارة جميع المهام المعقدة التي تنطوي عليها إدارة الإيجار نيابةً عنك، مثل تعيين المستأجرين (التأجير)، وإبرام عقود الإيجار، وتحصيل الإيجار وتحويله كل شهر، والتعامل مع شكاوى المستأجرين، والاهتمام بالمستأجرين عند خروجهم من العقار، وترتيب أعمال الترميم. يتم فرض رسوم، ولكن من خلال ترك الأمر للخبراء، يمكن للمالكين التركيز على أعمالهم الأساسية براحة البال.

س4: هل للاستثمار العقاري مستقبل في اليابان، حيث يستمر عدد السكان في الانخفاض؟

ج4: هذا سؤال مهم للغاية. صحيح أن عدد السكان في اليابان ككل يمر بمرحلة من الانخفاض، وبعض الناس قلقون بشأن مستقبل الاستثمار العقاري. ومع ذلك، فمن السابق لأوانه افتراض أن قيم العقارات ستنخفض بالتساوي في جميع المناطق. والواقع أن تركز السكان في مراكز المدن لا يزال مستمراً، ومن المتوقع أن يزداد عدد الأسر المعيشية المكونة من شخص واحد، وخاصة في منطقة طوكيو. وفي المستقبل، من المتوقع أن يزداد "استقطاب" قيم العقارات حسب المنطقة بشكل أكبر. وبعبارة أخرى، ما دامت لديك "عين انتقائية" تقيّم بدقة موقع وجودة العقارات، فمن الممكن تماماً تحقيق النجاح في الاستثمار العقاري، حتى في وقت انخفاض عدد السكان.