أنت تواجه مشكلة في سداد قرضك العقاري، وتحتاج إلى مبلغ كبير من المال، ولكنك لا تريد التخلي عن منزلك المألوف. إعادة التأجير هو خيار فعال لمن هم في هذه الحالة.
إعادة التأجير هي آلية تسمح لك ببيع منزلك مقابل مبلغ نقدي وفي نفس الوقت توقيع عقد إيجار بحيث يمكنك الاستمرار في العيش في نفس المنزل بعد البيع. في السنوات الأخيرة، اجتذبت إعادة التأجير الكثير من الاهتمام في السنوات الأخيرة كوسيلة لجمع الأموال، وتقدم العديد من الشركات العقارية خدمات إعادة التأجير.
في هذه المقالة، تقدم شركة INA & Associates Ltd شرحاً مفصلاً لنظام إعادة التأجير واستخدامه ومزاياه وعيوبه والنقاط التي يجب ملاحظتها بطريقة سهلة الفهم لعامة الناس. إذا كنت تفكر في استخدام إعادة التأجير، يُرجى القراءة حتى النهاية.
إعادة التأجير (البيع وإعادة التأجير) هي آلية يمكن لمالك العقار بموجبها بيع عقاره لطرف ثالث ثم تأجير العقار نفسه من المشتري والاستمرار في استخدامه.
وتتكون على وجه التحديد من الخطوات الثلاث التالية
1. البيع (البيع): يتم بيع منزلك الحالي إلى شركة عقارية أو مستثمر وتتلقى عائدات البيع
2- الإيجار: في نفس وقت البيع، تقوم بإبرام عقد إيجار مع المشتري.
3- الإقامة المستمرة: يمكنك الاستمرار في الإقامة في نفس المنزل كما كان من قبل مع دفع الإيجار.
النوع الرئيسي لعقد الإيجار المستخدم في إعادة الإيجار هو عقد الإيجار محدد المدة. عقد الإيجار محدد المدة هو شكل من أشكال العقود حيث تكون مدة العقد محددة بوضوح وينتهي العقد تلقائياً في نهاية المدة.
وعلى عكس عقد الإيجار القياسي (عقد الإيجار العادي)، لا يحق للمستأجر المطالبة بتجديد العقد، وبالتالي يجب عليه إعادة التوقيع مع المالك لاستمرار الإقامة بعد انتهاء مدة العقد.
| الأطراف المعنية | الدور | التفاصيل |
|---|---|---|
| البائع (المستخدم) | البائع/المستأجر للعقار | يبيع منزله/منزلها ويدفع الإيجار للاستمرار في السكن فيه |
| المشتري (النشاط التجاري) | مشتري/مستأجر العقارات | غالباً شركات العقارات وشركات إدارة الاستثمار |
| شركة ضمان | ضمانات الإيجار | فحص قدرة المستأجرين على دفع الإيجارات وتقديم الضمانات |
| المؤسسات المالية | دائن الرهن العقاري | سداد الرهن العقاري بعائدات البيع |
أدت الظروف الاجتماعية التالية إلى استقطاب الاهتمام بإعادة الإيجار في السنوات الأخيرة
تقدم المجتمع المتزايد في السن: في عدد متزايد من الأسر المسنة، لا يكفي دخل المعاش التقاعدي وحده لتلبية نفقات المعيشة، وهناك حاجة متزايدة لجمع الأموال باستخدام الأصول السكنية.
صعوبات في سداد الرهون العقارية: أدت التغيرات في المناخ الاقتصادي إلى زيادة عدد الأسر غير القادرة على سداد قروضها العقارية، وهناك اهتمام متزايد بإعادة الإيجار، والتي يمكن تمويلها دون الحاجة إلى بيع المنزل.
التعلق بالبيئة المعيشية: يرغب العديد من الأشخاص في تجنب الانتقال بسبب التعلق بالمنطقة والسكن الذي عاشوا فيه لسنوات عديدة، ويختارون إعادة الإيجار كوسيلة لجمع الأموال مع الاستمرار في العيش في المنزل.
أكبر ميزة لإعادة التأجير هي أنه يمكنك الاستمرار في العيش في منزلك بعد البيع. وبما أنك لست مضطرًا للانتقال، فإنك تتمتع بالمزايا التالية.
-الحفاظ على العلاقات مع الجيران.
-عدم تغيير بيئة تنقل الأطفال من وإلى المدرسة والعمل.
-يمكنهم الاحتفاظ ببيئتهم المألوفة للمعيشة.
-التخلص من تكلفة ومتاعب الانتقال.
في عملية إعادة التأجير، تدفع الشركة العقارية ثمن شراء العقار دفعة واحدة نقداً، لذلك لا يستغرق البائع وقتاً طويلاً لجمع الأموال، وهي ميزة كبيرة.
في عملية بيع العقارات العادية، قد يستغرق الأمر عدة أشهر للعثور على مشترٍ، ولكن مع إعادة التأجير، يمكن جمع التمويل في أقل من شهر واحد.
بما أن الأموال التي يتم الحصول عليها من البيع هي أموال خاصة، فلا توجد قيود على كيفية استخدام الأموال. يمكن استخدامها للأغراض التالية.
-سداد قرض عقاري
-تمويل الأعمال التجارية
-تكاليف الرعاية الطبية والتمريضية
-نفقات تعليم الأطفال
-تأمين أموال التقاعد
-صناديق الاستثمار
بما أن مالك العقار يصبح هو المشتري بعد إعادة التأجير، يتحمل المشتري تكاليف الصيانة والإدارة التالية
| بنود النفقات | السابق (عند التملك) | بعد إعادة الإيجار |
|---|---|---|
| ضريبة العقار | يدفعها المالك | عبء المشتري |
| ضريبة تخطيط المدينة | عبء المالك | عبء المشتري |
| تكاليف ترميم المبنى | عبء المالك | حصة المشتري |
| أقساط التأمين ضد الحريق | حصة المالك | حصة المشتري |
| رسوم الإدارة واحتياطي الإصلاحات | حصة المالك | عبء المشتري |
يمكن أن تتضمن العديد من اتفاقيات إعادة الإيجار شرط إعادة الشراء. من الممكن إعادة شراء العقار في المستقبل عندما يتحسن الوضع المالي.
يميل سعر الشراء في إعادة الإيجار بشكل عام إلى أن يكون بين 60% و80% من سعر السوق. ويرجع ذلك للأسباب التالية.
-يحتاج المشتري إلى تأمين عائد استثماري.
-التسعير يأخذ في الاعتبار مخاطر إدارة الإيجار
-التعويض عن التحويل النقدي السريع
بعد البيع، تكون مدفوعات الإ يجار الشهرية مطلوبة. يتم تحديد الإيجار بشكل عام باستخدام المعادلة التالية
الإيجار الشهري = سعر الشراء × العائد المتوقع / 12 شهرًا
عادةً ما يتم تحديد العائد المتوقع بين 6% و10%، فكلما ارتفع سعر الشراء ارتفع الإيجار.
بسبب عقود الإيجار محددة المدة، هناك قيود على مدة العقد. فترات العقد النموذجية هي كما يلي
| مدة العقد | الخصائص | الحالات المطبقة |
|---|---|---|
| من 2 إلى 3 سنوات | العقود قصيرة الأجل | التمويل المؤقت |
| 5-10 سنوات | عقود متوسطة الأجل | مدة العقد النموذجية |
| عقود مدى الحياة | عقود طويلة الأجل | خدمات لكبار السن |
إذا كنت ترغب في إعادة شراء عقارك، فإن سعر إعادة الشراء عادةً ما يتراوح بين 1.1 إلى 1.3 ضعف سعر الشراء.
مع انتقال ملكية العقار إلى المشتري، تنشأ القيود التالية.
-تتطلب إعادة البناء أو إعادة البناء إذن المشتري.
-لا يمكن الحصول على قروض مضمونة على العقار.
-يفقد العقار قيمته كميراث.
لاستخدام إعادة الإيجار، يجب استيفاء الشروط التالية .
الشرط العام للاستخدام هو أن تكون حصيلة بيع المنزل > رصيد الرهن العقاري المتبقي.
من الممكن توقيع عقد في حالة السحب الزائد (أي عندما يتجاوز رصيد الرهن العقاري ثمن البيع)، ولكن هذا يمكن أن يشكل عبئاً مالياً كبيراً حيث سيتعين عليك دفع إيجار شهري بالإضافة إلى سداد رصيد الرهن العقاري المتبقي.
يجب أن يستوفي العقار المراد بيعه الشروط التالية
| البند | الشرط | التفاصيل |
|---|---|---|
| هيكل المبنى | لا قيود | المنازل المنفصلة والشقق السكنية والوحدات السكنية والشقق وغيرها |
| عمر المبنى | لا توجد قيود | غالباً ما تكون العقارات القديمة مؤهلة. |
| الموقع | المناطق ذات مستوى معين من الطلب | الموقع حيث يمكن توقع الطلب على الإيجار |
| حالة المبنى | الحالة الصالحة للسكن | الحالة التي لا تتطلب إصلاحات كبيرة |
إذا كان العقار في ملكية مشتركة، فيجب الحصول على موافقة جميع المالكين. إذا كان العقار في ملكية مشتركة مع زوجين، فيجب الحصول على موافقة وتوقيع كلا الزوجين.
يجب أن تكون قادرًا على دفع الإيجار بشكل مستمر . سيتحقق التقييم من العناصر التالية.
-وجود مصدر دخل ثابت
-تغطية الإيجار كنسبة مئوية من الدخل
-الحالة الائتمانية
-ما إذا كان لديك ضامن.
يتم فحص مشغلي إعادة التأجير التأجيري بشكل شامل من الجوانب التالية
-ظروف الموقع والطلب على الإيجار
-حالة المبنى وتكاليف الإصلاح المستقبلية
-معدلات الإيجار في المنطقة المحيطة
-التوقعات المستقبلية لقيمة العقار في المستقبل
-استقرار الدخل والاستمرارية
-سجل السداد السابق
-حالة الاقتراض الأخرى
-العمر والحالة الصحية
الخطوة الأولى هي التشاور مع مشغل إعادة الإيجار. من المهم استشارة عدة مشغلين ومقارنة النقاط التالية.
-مستوى سعر الشراء
-مدى ملاءمة تحديد الإيجار
-محتوى شروط وأحكام العقد
-الموثوقية والسجل الحافل للمشغلين.
استناداً إلى المعلومات الأساسية عن العقار، يتم إجراء تقييم مؤقت. التفاصيل المقدمة في هذه المرحلة هي كما يلي
| عناصر التقييم | المحتويات | النقاط التي يجب ملاحظتها |
|---|---|---|
| سعر الشراء المؤقت | سعر البيع التقريبي | قد يختلف في التقييم الرسمي |
| الإيجار المقدر | الإيجار الشهري التقريبي | مرجع لتحديد الإيجار النهائي |
| مدة العقد | مدة عقد الإيجار | التحقق من إمكانية التجديد |
يتم إجراء مسح للموقع من قبل خبير عقاري وإجراء تقييم تفصيلي. تشمل بنود المسح ما يلي.
-هيكل المبنى وحالته
-حالة المرافق
-البيئة المحيطة وظروف الموقع
-تأكيد القيود القانونية.
بناءً على نتائج هذا التقييم، يتم تقديم الشروط والأحكام الرسمية للع قد. في هذه المرحلة، يتم الانتهاء من التفاصيل التالية.
-سعر الشراء النهائي
-الإيجار الشهري
-مدة العقد
-شروط إعادة الشراء (إذا تم تحديدها)
-شروط التعاقد الأخرى.
إذا تم الاتفاق على البنود والشروط، يتم إبرام العقود التالية في نفس الوقت: .
1-عقد شراء العقار: عقد بيع العقار.
2- عقد الإيجار: عقد إيجار العقار.
تتم تسوية ثمن الشراء ويبدأ عقد الإيجار في نفس الوقت. إذا كان هناك رهن عقاري متبقي، يتم استخدام عائدات البيع لسداد الرهن العقاري.
المستندات التالية مطلوبة لعقد إعادة الإيجار
-رخصة القيادة
-جواز السفر
-بطاقة الرقم القومي
-شهادة الأمور المسجلة
-إشعار ضريبة الأملاك
-شهادة فحص المبنى
-شهادة بالأمور المهمة (وقت الشراء)
-شهادة استقطاع الضريبة
-الإقرار الضريبي
-إيصالات الدفع
-شهادات التقاعد
-اتفاقية القرض
-جدول السداد
-شهادات الرصيد
تميل الإيجارات في إعادة الإيجار إلى أن تكون أعلى من المعدل العام للإيجار في السوق. قبل توقيع العقد، تأكد من التحقق من النقاط التالية.
-المقارنة مع سوق الإيجار في المنطقة المحيطة
-ما إذا كان هناك بند لزيادة الإيجار
-ما إذا كان الإيجار محدد بسعر يمكنك تحمله.
لا يضمن عقد الإيجار المحدد المدة التجديد في نهاية مدة العقد. من المهم التحقق من النقاط التالية مسبقاً
| العناصر التي يجب التحقق منها | درجة الأهمية | محتويات التأكيد |
|---|---|---|
| مدة العقد | عالية | كم سنة يمكنك الاستمرار في العيش هناك؟ |
| قابلية التجديد | عالية | شروط وإمكانيات التجديد |
| الإيجار عند التجديد | متوسط | إمكانية تغيير الإيجار عند التجديد |
| شروط الانتقال | مرتفعة | في أي الحالات يكون الإخلاء مطلوباً؟ |
إذا كنت تفكر في إعادة الشراء، فتحقق من الشروط التالية كتابيًا على .
-فترة إعادة الشراء المحتملة
-كيف سيتم احتساب سعر إعادة الشراء
-الإجراءات الواجب اتباعها وقت إعادة الشراء
-إمكانية نقل الحق في إعادة الشراء
مثال: طلب زيادة كبيرة في الإيجار وقت تجديد العقد.
الإجراءات المضادة: - تحقق من تفاصيل بند تغيير الإيجار في العقد.
-التحقق من بند تغيير الإيجار بالتفصيل في العقد.
-توضيح الشروط التي تستند إليها الزيادة.
-إعداد بيانات مقارنة مع سعر السوق في المنطقة المجاورة.
الحالة: رفض تجديد العقد في نهاية مدة العقد وطلب الخروج من العقد
الإجراءات المضادة: -توضيح شروط التجديد في العقد.
-توضيح شروط التجديد في العقد. -توضيح شروط التجديد في العقد.
-التأكد مسبقاً من الأسباب المبررة لرفض التجديد.
النظر في العقود متعددة السنوات أو العقود مدى الحياة.
الحالة: أراد إعادة الشراء، ولكن عُرضت عليه شروط مختلفة عن الشروط الأصلية.
الإجراءات المضادة:.
-توثيق شروط إعادة الشراء بالتفصيل.
-النص بوضوح على طريقة احتساب السعر.
استخدام تقييمات الأسعار من طرف ثالث.
مثال: تأخر الإصلاحات عند تعطل المعدات، مما أدى إلى تعطيل الحياة اليومية.
الإجراءات المضادة: -توضيح نطاق المسؤولية عن الإصلاحات.
-توضيح نطاق المسؤولية عن الإصلاحات.
-تأكيد نظام الاتصال في حالات الطوارئ.
-تحديد موعد نهائي للاستجابة للإصلاح.
يوصى بتجنب التجار التاليين
-المبيعات الانتهازية: زيارات البيع المطولة من الباب إلى الباب والتسرع في توقيع العقد.
-شروط غير واضحة: تفسيرات غامضة لشروط العقد.
-شروط بعيدة عن السوق: سعر شراء منخفض للغاية أو إيجار مرتفع.
-تفسيرات مكتوبة غير كافية: تفسيرات تعتمد على الوعود الشفهية.
-السجل الحافل والموثوقية: سجل حافل من المعاملات والسمعة الجيدة
-الشفافية: شرح مفصل لشروط وأحكام العقد.
دعم ما بعد البيع: الدعم بعد توقيع العقد.
-التسعير العادل: شروط تستند إلى أسعار السوق.
| البند | محتويات التأكيد | درجة الأهمية |
|---|---|---|
| سعر الشراء | سعر الشراء وشروط الدفع | مرتفع |
| الإيجار | الإيجار الشهري وشروط الدفع | مرتفع |
| مدة العقد | مدة عقد الإيجار | عالية |
| شروط التجديد | إمكانية وشروط تجديد العقد | عالية |
| شروط إعادة الشراء | سعر إعادة الشراء ومدته | متوسط |
| مسؤولية الإصلاح | تصنيف مسؤولية الإصلاح | متوسطة |
| شروط الإنهاء | شروط وعقوبات الإنهاء المبكر | في الوسط |
-الشروط المتعلقة بزيادة الإيجار
-القيود المفروضة على استخدام العقار
-حظر التأجير من الباطن لأطراف ثالثة
-الإذن بالاحتفاظ بالحيوانات الأليفة
-القيود المفروضة على التجديد وإعادة البناء.
نظراً لأن اتفاقيات إعادة الإيجار هي معاملات معقدة، يوصى بشدة باستشارة الخبراء التاليين
-تقييم القيمة العادلة للعقار
-تحديد مدى ملاءمة سعر الشراء
-ــ تأكيد محتويات العقد
-تقييم المخاطر القانونية
-وضع الخطة المالية
-محاكاة الإيرادات والنفقات المستقبلية
-المعالجة الضريبية للبيع
-دراسة تدابير التوفير الضريبي
إعادة التأجير وسيلة فعالة لجمع مبلغ كبير من المال دون الحاجة إلى التخلي عن منزلك المألوف. إنه خيار مفيد بشكل خاص لأولئك الذين
-الأشخاص الذين يواجهون مشكلة في سداد رهنهم العقاري: سداد القرض بعائدات البيع وتقليل العبء الشهري.
-أولئك الذين يحتاجون إلى مبلغ كبير من المال: لتمويل نفقات العمل أو النفقات الطبية أو التعليمية.
-أولئك الذين لا يرغبون في تغيير بيئتهم المعيشية: تجنب التغييرات البيئية عن طريق الانتقال.
-أولئك الذين يرغبون في تقليل تكاليف الصيانة: تقليل عبء ضريبة العقار وتكاليف الإصلاح.
1- دراسة مقارنة مع العديد من الموردين: مقارنة شاملة لسعر الشراء والإيجار وشروط العقد.
2- التحقق من تفاصيل شروط العقد: التركيز بشكل خاص على شروط التجديد وإعادة الشراء.
3- استشارة المتخصصين: استشر المتخصصين: استشر آراء الخبراء مثل المثمنين العقاريين والمحامين والممارسين الماليين.
4- التخطيط المالي طويل الأجل: وضع خطة دخل ونفقات مستقبلية، بما في ذلك القدرة على دفع الإيجار.
5- اختيار مشغل موثوق: اختر مشغلاً موثوقاً به: اختر مشغلاً يتمتع بسجل حافل وموثوقية مثبتة.
إذا تم استخدامها بشكل صحيح، فإن إعادة التأجير هي آلية ممتازة لجمع الأموال مع الحفاظ على البيئة المعيشية. ومع ذلك، اعتماداً على تفاصيل العقد، قد يسبب ذلك مشاكل في المستقبل.
نوصيك بالاختيار الأفضل لموقفك من خلال الدراسة المتأنية والتشاور مع خبير.
ج1: تختلف مدة العقد باختلاف المشغّل والعقد، ولكن بشكل عام، فإن عقود الإيجار محددة المدة تتراوح مدتها بين سنتين وعشر سنوات شائعة. يقدم بعض المشغلين أيضاً عقوداً مدى الحياة، ولكن لا يوجد ضمان لتجديد العقد. من المهم التحقق من شروط التجديد بالتفصيل قبل توقيع العقد.
ج2- تميل إيجارات إعادة التأجير إلى أن تكون أعلى بنسبة 10% إلى 30% من سعر سوق الإيجار العام. وذلك لضمان عائد استثماري للمشغل. وكلما ارتفع سعر الشراء، ارتفع الإيجار، لذلك من المهم النظر في إجمالي الدخل والنفقات.
ج3- من الممكن استخدام إعادة التأجير حتى لو كان لا يزال لديك رهن عقاري، ولكن يجب أن تكون قادراً على سداد القرض من عائدات البيع. إذا كنت في وضع السحب على المكشوف، فستحتاج إلى تعويض النقص من أموالك الخاصة.
ج4: يمكن للعديد من المشغلين توفير شرط إعادة الشراء. ومع ذلك، عادةً ما يتم تحديد سعر إعادة الشراء بـ 1.1-1.3 ضعف سعر الشراء. من المهم التحقق من شروط إعادة الشراء بالتفصيل وقت توقيع العقد وتحديدها كتابةً.
ج5: لا تخضع عقود إعادة الإيجارللتهدئة. كقاعدة عامة، لا يُسمح بالفسخ بعد إبرام العقد، لذا من الضروري التفكير بعناية قبل التوقيع. نوصيك باستشارة أحد المتخصصين إذا كانت لديك أي أسئلة وأن تفهم العقد بالكامل قبل التوقيع عليه.