تقدم INA&Asociates المشورة بشأن اتفاقيات القروض في سياق المعاملات العقارية. وهذا موضوع هام، خاصة في حالات مثل التمويل في وقت شراء العقارات وتبادل الودائع والضمانات في إدارة الإيجارات، لذلك دعونا نتعمق في فهمنا من الأساسيات.
عقد القرض هو شكل من أشكال العقود المنصوص عليها في المادة 587 من القانون المدني، حيث يتلقى أحد الطرفين (المقترض) المال من الطرف الآخر (المقرض) ويتعهد برد نفس نوع المال ومقداره ونوعه. وهو ببساطة عقد يحدد الوعود المتعلقة بإقراض المال واقتراضه.
(الْقَرْضُ لِأَجْلِ الِاسْتِهْلَاكِ)
الْمَادَّةُ 587 يَدْخُلُ الْقَرْضُ لِأَجْلِ الِاسْتِهْلَاكِ فِي حُكْمِ الْعَقْدِ إذَا اسْتَلَمَ أَحَدُ الطَّرَفَيْنِ مِنْ الطَّرَفِ الْآخَرِ مَالًا أَوْ أَشْيَاءَ أُخْرَى مَعَ الْوَعْدِ بِإِعَادَةِ نَفْسِ نَوْعِ وَنَوْعِ وَكَمِّيَّةِ الْأَشْيَاءِ.
وهذا العقد مهم جداً أيضاً في المعاملات العقارية. على سبيل المثال، عقد الرهن العقاري في وقت شراء العقار هو عقد قرض مبرم بين مؤسسة مالية (المقرض) والمشتري (المقترض). كما ينطوي التعامل مع الودائع والضمانات الواردة من المستأجرين في إدارة الشقق على مفهوم عقد القرض.
أدى تعديل القانون المدني الذي دخل حيز التنفيذ في 1 أبريل 2020 إلى تغييرات مهمة فيما يتعلق بعقود القروض. قبل التعديل، كان يُعتبر "عقدًا جوهريًا" ولا يدخل حيز التنفيذ إلا عند إعطاء أو استلام الأموال، ولكن بعد التعديل، أصبح يُعتبر "عقد تراضٍ" إذا كان مكتوبًا أو مسجلاً في شكل إلكتروني، ولا يدخل حيز التنفيذ إلا باتفاق الطرفين.
(حجز الإعارة للاستهلاك)
المادة 587-2 لا يكون حجز الإعارة للاستهلاك نافذ المفعول إلا إذا تم كتابياً.
2 - إذا تم حجز الإعارة للاستهلاك بواسطة سجل كهرومغناطيسي يسجل محتوياته، يعتبر حجز الإعارة للاستهلاك هذا قد تم كتابياً وتسري أحكام الفقرة السابقة.
وهذا تغيير كبير في الممارسة العملية: ففي السابق كان الافتراض أنه لم يتم إبرام عقد في المرحلة السابقة للتسليم الفعلي للمال، أما الآن فالوضع هو أن العقد لا يبرم إلا باتفاق مكتوب. في التمويل العقاري أيضاً، يجب أن تدرك الأطراف المتعاقدة أن الحقوق والالتزامات القانونية تنشأ من المرحلة التي تسبق تنفيذ القرض فعلياً.
تحتوي اتفاقية القرض عادةً على البنود التالية
وفي التمويل العقاري، تعتبر البنود التي تنشئ رهنًا عقاريًا على العقار والبنود المتعلقة بالتزامات إدارة العقار مهمة أيضًا؛ ومن واقع خبرة شركة INA & Associates، فإن البنود المتعلقة بمصادرة المنفعة الزمنية مهمة بشكل خاص لمنع حدوث مشاكل لاحقًا، لذا يُنصح بأن تكون محددة وواضحة بشأنها.
بند مصادرة منفعة الأجل هو بند ينص على أنه إذا وقع المقترض في ظروف معينة، فإنه يفقد منفعة الأجل بالنسبة للأقساط والمدفوعات الأخرى ويتعين عليه سداد الدين المتبقي دفعة واحدة. بدون هذا البند، سيكون بإمكان المُقرض المطالبة بسداد كل قسط فقط ولن يكون بإمكانه المطالبة بسداد المبلغ المتبقي دفعة واحدة، حتى لو لم يسدد الأقساط الشهرية على سبيل المثال.
تشمل الأسباب الشائعة لمصادرة الاستفادة من الوقت ما يلي
في المعاملات العقارية، يمكن أيضًا النص على تغيير استخدام المباني، وعمليات النقل غير المصرح بها والإخلال بالالتزامات الإدارية كأسباب لفقدان المنفعة من الوقت، وما إلى ذلك. ومن واقع خبرة شركة INA & Associates، فإن وجود هذه الأحكام بشكل صارم يضمن حلًا سلسًا في حالة حدوث أي مشاكل.
يجب أن يتوافق تحديد الفائدة في اتفاقية القرض مع الحد الأقصى لسعر الفائدة بموجب قانون تحديد الفائدة. بموجب قانون تحديد الفائدة، يختلف الحد الأقصى لسعر الفائدة وفقًا لمبلغ أصل القرض:
جزء الفائدة الذي يتجاوز هذا السقف غير صالح، لذا يجب توخي الحذر عند صياغة العقد. إذا كانت الشركة تعمل في مجال إقراض الأموال، فيجب عليها أيضًا الامتثال لقانون أعمال إقراض الأموال والقوانين واللوائح الأخرى ذات الصلة. كما يمكن للمستفيدين من قروض الاستثمار العقاري حماية أنفسهم من العقود غير العادلة من خلال فهم الحد الأقصى لمعدلات الفائدة هذه.
نظرًا لتطور التكنولوجيا، يتم إبرام المزيد والمزيد من اتفاقيات القروض إلكترونيًا: أتاح تعديل القانون المدني في عام 2020 إمكانية إبرام اتفاقيات القروض باستخدام "السجلات الإلكترونية". وقد تحققت الفوائد التالية نتيجة لإدخال العقود الإلكترونية
ومع ذلك، حتى في حالة العقود الإلكترونية، يجب الوفاء بمتطلبات مثل تحديد الهوية وفقًا لقانون التوقيع الإلكتروني وتدابير منع التلاعب. وتجدر الإشارة أيضًا إلى أن التخزين مطلوب وفقًا لقانون مسك الدفاتر الإلكترونية.
في بعض الحالات، يتم إقراض الأموال بين الأفراد من أجل الاستثمار العقاري، وما إلى ذلك، وينبغي إيلاء اهتمام خاص لاتفاقيات القروض بين الأفراد. يجب ملاحظة النقاط التالية
تقدم شركة INA&Asociates المشورة المناسبة بشأن هذه النقاط، لا سيما في سياق الإقراض الخاص فيما يتعلق بالاستثمار العقاري. ونظراً لعلاقة الثقة، من المهم أن يكون العقد مذكوراً بوضوح.
تعتبر عقود الرهن العقاري من أكثر عقود القروض شيوعاً. من المهم فهم العقد والاستعداد للمخاطر المستقبلية. يجب إيلاء اهتمام خاص للنقاط التالية
غالباً ما يطلب عملاء INA&Asociates المشورة بشأن الشروط والأحكام التفصيلية لعقود الرهن العقاري الخاصة بهم. في السنوات الأخيرة على وجه الخصوص، عندما ارتفعت أسعار الفائدة، كانت هناك زيادة في الاستشارات بشأن التحول من أسعار الفائدة المتغيرة إلى أسعار الفائدة الثابتة وبشأن توقيت السداد المبكر.
تتميز قروض الاستثمار العقاري بمميزات مختلفة عن الرهون العقارية:
تقوم شركة INA&Asociates بإبلاغ العملاء الذين يفكرون في الاستثمار العقاري بخصائص واحتياطات هذه الأنواع من القروض وتقدم المشورة بشأن التخطيط المالي بهدف تحقيق الربحية على المدى الطويل.
تعمل شركة INA&Asociates بنشاط على تعزيز التحول الرقمي في المعاملات العقارية، كما أنها تروج لاستخدام أنظمة العقود الإلكترونية في اتفاقيات القروض. تشمل فوائد العقود الإلكترونية ما يلي
وعلى وجه الخصوص، غالبًا ما تتطلب المعاملات العقارية عقودًا متعددة، وتكون مكاسب الكفاءة الناتجة عن إدخال العقود الإلكترونية كبيرة جدًا.
في اتفاقية القرض، تعد صياغة عقد سهل الفهم أكثر من مجرد شرط شكلي. وتتسم النقاط التالية بأهمية خاصة
فيما يلي النقاط التي يجب التحقق منها عند التدقيق في عقد القرض:
عقود القروض هي شكل مهم جداً من أشكال العقود في المجتمع التجاري. فهي تُستخدم في العديد من الحالات، لا سيما في المعاملات العقارية، مثل عقود الرهن العقاري والقروض الاستثمارية. ويمكن لفهم هذه العقود وتشغيلها بشكل صحيح أن يسهم بشكل كبير في سلاسة سير الأعمال التجارية وبناء علاقات الثقة.