ربما سمع الكثير منكم بمصطلح "عقار معيب" أو "عقار معيب" في سوق العقارات. هذه العقارات، التي غالباً ما يتم تداولها بسعر أقل من العقارات العادية، تجذب الانتباه أحياناً بين المستثمرين ومشتري المنازل. ومع ذلك، فإن وضعها الفعلي وموقفها القانوني واعتبارات المعاملات غالباً ما تكون غير مفهومة تماماً.
تُعرَّف العقارات المعيبة عموماً بأنها "العقارات التي تفتقر إلى الجودة أو الأداء الذي ينبغي أن تتمتع به عادةً". هناك أربعة أنواع من العيوب: العيوب النفسية، والعيوب المادية، والعيوب البيئية، والعيوب القانونية، ولكل منها خصائص مختلفة، والتزامات إخطار وآثار سعرية مختلفة. في السنوات الأخيرة، على وجه الخصوص، أصبح الإفصاح الدقيق عن المعلومات المتعلقة بهذه العيوب مطلوبًا بشدة من منظور تحسين الشفافية في المعاملات العقارية وحماية المستهلكين.
توفر هذه المقالة شرحًا سهل الفهم من وجهة نظر مهنية لتعريف العقار المعيب، وأمثلة محددة لكل نوع، ونطاق الالتزام بالإخطار، وسوق الأسعار، والمزايا والعيوب وقت الشراء والبيع، وطريقة التحقيق. نأمل أن تكتسب المعرفة التي تحتاجها لتجنب المشاكل غير المتوقعة واتخاذ القرارات الصحيحة في المعاملات العقارية.
يُعرَّف العقار المعيب قانوناً بأنه "العقار الذي يفتقر إلى الجودة أو الأداء الذي ينبغي أن يتوفر فيه عادةً". وتعني كلمة "عيب" "عيب" أو "عيب" ويشار إليها عادةً باسم "الملكية ذات السبب".
تُصنف الخصائص المعيبة إلى أربع فئات رئيسية حسب طبيعة العيب. كل نوع من أنواع العيوب له تأثير مختلف على قيمة العقار وشروط الصفقة، لذلك من المهم فهم هذه الاختلافات عند المشاركة في صفقة عقارية.
| أنواع العيوب | التعريف | أمثلة محددة |
|---|---|---|
| العيوب النفسية | العوامل التي تسبب عدم الارتياح النفسي أو عدم الإعجاب، مثل الحوادث أو الحوادث التي وقعت في العقار أو حوله. | الانتحار، وجرائم القتل الأخرى، والوفيات المنفردة، والوفيات العرضية، وما إلى ذلك. |
| العيوب المادية | العيوب المادية أو العيوب في المبنى أو الأرض. | التسريبات، أضرار النمل الأبيض، العيوب الهيكلية، هبوط الأرض، إلخ. |
| العيوب البيئية | المشاكل الناشئة عن البيئة المحيطة | الضوضاء، والروائح الكريهة، ونقص ضوء الشمس، والتداخل اللاسلكي، والقرب من المرافق المرفوضة، إلخ. |
| العيوب القانونية | المشاكل المتعلقة بالقوانين واللوائح | انتهاك قانون معايير البناء، ومخالفة التزامات الوصول إلى الطرق، ومشاكل الملكية، والحدود غير الواضحة، إلخ. |
تميل العقارات المعيبة إلى أن تكون قيمتها السوقية أقل من العقارات العادية. وذلك لأن وجود العيوب يؤثر على جاذبية العقار وقيمة أصوله المستقبلية. ومع ذلك، يرى الكثير من الناس أن فرق السعر فرصة للاستثمار أو اقتناء منزل.
في المعاملات العقارية، يقع على عاتق البائعين والمقرضين "واجب الإخطار" لإبلاغ المشترين والمستأجرين بالعيوب. إذا تم إهمال واجب الإخطار هذا، فقد يؤدي ذلك إلى مشاكل قانونية لاحقاً، لذلك من المهم جداً ضمان الشفافية في المعاملات.
العيوب النفسية هي العيوب التي قد تسبب عدم الارتياح النفسي أو عدم الإعجاب بسبب أحداث وقعت في الماضي، على الرغم من عدم وجود مشاكل في جودة أو أداء العقار نفسه. ويندرج العديد مما يسمى "الخصائص العرضية" تحت هذه الفئة.
تشمل الأمثلة النموذجية للعيوب النفسية حالات الانتحار وجرائم القتل الأخرى والوفيات المنفردة في العقار. ووفقًا للمبادئ التوجيهية لوزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل بشأن الإخطار عن الوفيات من قبل تجار العقارات والمباني، فإن الوفيات الطبيعية والوفيات العرضية في الحياة اليومية ليست من حيث المبدأ من الأمور التي يجب الإخطار عنها، ولكن يجب الإخطار عن حالات الانتحار والقتل والوفيات التي تتطلب تنظيفًا خاصًا.
في حالة معاملات الإيجار، تكون فترة الالتزام بالإخطار عن العيوب النفسية بشكل عام ثلاث سنوات من اكتشاف الحادث، ولكن في حالة معاملات البيع، لا توجد فترة واضحة منصوص عليها ويتم اتخاذ القرار بشكل فردي، مع مراعاة خطورة الحادث والفترة الزمنية المنقضية. وعمومًا ما يتم فرض فترة إشعار أطول في حالة معاملات البيع.
ونظراً لأن العيوب النفسية غير مرئية، فهناك جانب من ضرورة الاعتماد على الإخطار من الشركة العقارية أو البائع/المؤجر. ولذلك، من المهم التحقق دائماً من وجود "إشعارات" من عدمه قبل التداول، وطلب شرح للمحتويات التفصيلية.
تشير العيوب المادية إلى العيوب المادية أو العيوب في المبنى أو الأرض. وهي عيوب يسهل فهمها نسبياً ويمكن اكتشافها غالباً عن طريق الفحص البصري أو الفحص المتخصص.
ومن أمثلة العيوب المادية ما يلي
يمكن في بعض الأحيان حل العيوب المادية من خلال الإصلاحات والتجديدات، ولكن العيوب الأساسية مثل المشاكل الهيكلية قد تتطلب مبلغاً كبيراً من المال. لذلك يوصى بطلب فحص مهني للمبنى (فحص المنزل) قبل شراء العقار.
لا يوجد حد زمني للالتزام بإبلاغ المشتري بالعيوب المادية، ويجب على البائع إبلاغ المشتري بجميع العيوب المادية التي يكون على علم بها. ومع ذلك، قد لا يخضع البلى العادي بسبب التقادم والعيوب التي يمكن اكتشافها بسهولة بالعناية العادية بالضرورة للالتزام بالإخطار.
تشير العيوب البيئية إلى المشاكل التي لا تنشأ من العقار نفسه بل من البيئة المحيطة به. وهي عوامل تؤثر على الراحة وجودة الحياة في البيئة المعيشية وغالباً ما يتم تجاهلها عند اختيار العقار.
ومن أمثلة العيوب البيئية ما يلي
غالباً ما يصعب ملاحظة العيوب البيئية في زيارة واحدة، لذلك من المهم زيارة العقار عدة مرات في أوقات مختلفة من اليوم وفي أيام مختلفة من الأسبوع. كما أن فحص المرافق المحيطة بالعقار وإجراء مقابلات مع السكان المحليين من طرق التحقيق الفعالة.
فيما يتعلق بالالتزام بالإخطار بالعيوب البيئية، يجب إخطار الوكيل العقاري والبائع بالقدر الذي يكونان على علم بها، ولكن بما أنه من الصعب التأكد من جميع العوامل البيئية، فمن المهم أيضاً أن يقوم المشتري بإجراء تحرياته الخاصة.
تشير العيوب القانونية إلى المشاكل المتعلقة بالقوانين واللوائح مثل قانون معايير البناء وقانون التخطيط العمراني. قد تؤدي هذه العيوب إلى فرض قيود على إعادة البناء أو التوسعات المستقبلية، أو في أسوأ الحالات، إلى توجيهات إدارية أو أوامر تصحيحية.
تشمل أمثلة العيوب القانونية ما يلي
من الصعب اكتشاف العيوب القانونية بدون معرفة متخصصة ويمكن أن تؤدي إلى مشاكل كبيرة في المستقبل، لذلك يجب إيلاء اهتمام خاص أثناء المعاملات العقارية. يعد التحقق من النسخة المعتمدة من السجل في مكتب الشؤون القانونية والتحقق من تاريخ طلبات تأكيد البناء في قسم إرشادات البناء في الحكومة المحلية من الطرق الفعالة للتحقيق.
هناك أيضًا التزام بالإبلاغ عن العيوب القانونية، ويجب توضيح المشاكل القانونية التي يكون البائع أو الوكيل العقاري على علم بها للمشتري. تخضع المسائل المهمة بشكل خاص لـ "شرح المسائل المهمة" بموجب قانون أعمال معاملات البناء والمباني.
| أنواع العيوب | فترة الالتزام بالإخطار (الإيجار) | فترة الالتزام بالإخطار (البيع والشراء) | طريقة الكشف |
|---|---|---|---|
| العيوب النفسية | بشكل عام 3 سنوات | لا يوجد حد زمني واضح (قرار فردي) | تأكيد الأمور التي يجب الإخطار بها، ومقابلات مع الجيران |
| العيوب الجسدية | لا يوجد حد زمني | لا يوجد حد زمني | فحوصات بصرية، معاينة المباني من قبل متخصصين |
| العيوب البيئية | الإخطار إلى الحد الذي تكون فيه معروفة | الإخطار إلى الحد الذي تكون فيه معروفة | زيارات متعددة للموقع، ومسح البيئة المحيطة |
| العيوب القانونية | لا يوجد حد زمني | لا يوجد حد زمني | التحقق من السجل والتحقيق من قبل السلطات المحلية |
تميل العقارات المعيبة إلى أن يكون سعرها أقل من العقارات العادية، اعتماداً على نوع العيب ومداه. يشكل هذا الفرق في السعر عامل جذب للمستثمرين ومشتري المنازل، ولكنه قد يشكل أيضاً تحدياً عند البيع في المستقبل.
يتراوح سعر العقار المعيب بشكل عام ما بين 50-80% من سعر السوق، ولكنه يختلف بشكل كبير حسب نوع العيب ومداه. خاصةً في حالة العقارات المعيبة نفسياً، تعتمد درجة التأثير على السعر على مدى خطورة الحالة.
| نوع العيب | درجة تأثير السعر (مقارنة بسعر السوق العام) | الملاحظات |
|---|---|---|
| العيوب النفسية (الانتحار والقتل) | 30-50% من السعر | تختلف تبعاً لحداثة الحالة وبشاعتها |
| العيوب النفسية (الموت الوحيد، الموت الطبيعي) | 10-20%. | تختلف حسب طول المدة الزمنية حتى اكتشافها وحالة التنظيف. |
| العيوب الجسدية | 20 - 40%. | تختلف حسب إمكانية الإصلاح والتكاليف. |
| العيوب البيئية | 10-30%. | يعتمد على شدة المشكلة وإمكانية الإصلاح. |
| العيوب القانونية | 20-50%. | تختلف حسب حجم الخطر القانوني. |
من بين العيوب النفسية، قد ينخفض سعر العقار الذي وقع فيه حادث مروع مثل الانتحار أو القتل بنسبة 30-50% مقارنة بسعر السوق العام. من ناحية أخرى، في حالة الوفيات الانفرادية أو الطبيعية، غالبًا ما ينخفض السعر بنسبة 10-20% فقط.
في حالة العيوب المادية، تعتبر التكلفة المقدرة للإصلاحات عاملاً مهماً في التسعير. على سبيل المثال، إذا كانت المشكلة قابلة للإصلاح، مثل التسريبات أو تلف النمل الأبيض، عادةً ما يتم إعطاء تكلفة الإصلاحات بالإضافة إلى خصم إضافي.
للعيوب البيئية تأثير مختلف على السعر اعتماداً على شدة المشكلة وإمكانية إصلاحها. على سبيل المثال، سيكون لمشكلة ضوضاء مؤقتة تأثير ضئيل على السعر، لكن الرائحة الكريهة الدائمة أو نقص ضوء الشمس سيكون عاملاً رئيسياً في خفض السعر.
بالنسبة للعيوب القانونية، يعتمد السعر على حجم الخطر المستقبلي. على وجه الخصوص، فإن العقارات التي لا يمكن إعادة بنائها والعقارات التي تنتهك التزامات الوصول إلى الطرق لها تأثير كبير على قيم العقارات في المستقبل ويمكن أن تتسبب في انخفاض الأسعار بشكل كبير.
تختلف أسعار العقارات ذات العيوب باختلاف المنطقة. وعموماً، في المناطق الحضرية، يكون الطلب على العقارات مرتفعاً في المناطق الحضرية، لذلك يميل معدل انخفاض الأسعار إلى أن يكون صغيراً نسبياً حتى في وجود عيوب. في المناطق الريفية، من ناحية أخرى، يكون الطلب محدوداً في المناطق الريفية وقد يكون معدل انخفاض أسعار العقارات المعيبة أعلى.
وبالإضافة إلى ذلك، فإن الثقافة والعادات المحلية لها أيضًا تصورات مختلفة للعيوب النفسية، والتي قد تنعكس على السعر. على سبيل المثال، يميل معدل انخفاض أسعار العقارات ذات العيوب النفسية إلى أن يكون أعلى في المناطق التي تكون فيها العوامل الروحية أكثر أهمية.
في السنوات الأخيرة، أصبح سوق العقارات أكثر صرامة فيما يتعلق بالإبلاغ عن العيوب من أجل تحسين شفافية الإفصاح عن المعلومات وحماية المستهلك. على وجه الخصوص، في عام 2021، صاغت وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة المبادئ التوجيهية بشأن الإخطار عن وفاة شخص من قبل تاجر عقارات ومباني، والتي أوضحت معايير الإخطار بالعيوب النفسية.
في الوقت نفسه، يتغير سوق العقارات المعيبة بسبب زيادة عدد المنازل الشاغرة نتيجة لانخفاض معدل المواليد وشيخوخة السكان. أصبحت مشكلة العقارات الشاغرة أكثر خطورة، خاصةً في المناطق الريفية، وهناك اتجاه هبوطي في أسعار العقارات، بغض النظر عما إذا كان العقار به عيوب أم لا.
وفي سوق الاستثمار، يجذب الانتباه أيضاً "الاستثمار في رفع القيمة"، حيث يتم شراء العقارات المعيبة بنشاط وزيادة قيمتها من خلال التجديد أو تغيير الاستخدام. على وجه الخصوص، يمكن حل العيوب المادية من خلال الإصلاحات المناسبة، وبالتالي يتم اعتبارها بشكل متزايد أهدافاً استثمارية.
للمعاملات العقارية المعيبة مزايا وعيوب محددة تختلف عن المعاملات العقارية العادية. من خلال فهمها بشكل صحيح، ستتمكن من اتخاذ القرار الذي يناسب احتياجاتك ووضعك.
ميزة السعر
أكبر ميزة للعقار المعيب هي أنه أقل تكلفة من العقار العادي في موقع وحجم مماثل. على وجه الخصوص، يمكن توقع خصم كبير للعقارات المعيبة نفسياً، على الرغم من عدم وجود مشاكل في جودة أو أداء العقار نفسه. من خلال الاستفادة من هذا الفرق في السعر، من الممكن الحصول على عقار في موقع أفضل أو بمخطط طابق أكبر في حدود ميزانيتك.
إمكانية الاستثمار
من من منظور استثماري، يمكن للعقارات التي بها عيوب أن تكون هدفاً لتحقيق عوائد عالية. على وجه الخصوص، يمكن أن تزيد قيمة العقارات المعيبة مادياً من خلال التجديد المناسب. بالإضافة إلى ذلك، تميل العيوب النفسية إلى التضاؤل في السوق بمرور الوقت، لذلك يمكن توقع استرداد قيمة الأصول من خلال الملكية طويلة الأجل.
منافسة أقل.
تميل العقارات المعيبة إلى أن يتجنبها المشترون المحتملون العاديون، لذلك هناك أيضاً ميزة قلة المنافسة. حتى في المناطق الشعبية حيث غالباً ما تكون هناك منافسة في المزايدة على العقارات العادية، قد تتم المعاملات بسلاسة نسبياً بالنسبة للعقارات التي بها عيوب.
العبء النفسي
لا يمكن تجاهل العبء النفسي المترتب على العيش في العقار فعلياً، خاصة في حالة العقارات المعيبة نفسياً، حيث لا يمكن تجاهل العبء النفسي المترتب على العيش في العقار فعلياً. في العقارات التي حدثت فيها حالات انتحار أو جرائم قتل أخرى، هناك احتمال أن تشعر بالقلق أو الخوف عند السكن الفعلي في العقار، حتى لو كنت تفهم الوضع على أنه معرفة. كما أن التفسيرات للزوار والمنطقة المحيطة بالعقار من العوامل التي يجب أن تقلق بشأنها.
التحديات عند البيع في المستقبل
تتطلب العقارات المعيبة أيضاً الإخطار بالعيوب عند البيع في المستقبل، مما قد يؤثر على سعر البيع ومدة البيع. وفي حالة العيوب النفسية على وجه الخصوص، قد تتأثر قيمة العقار على مدى فترة طويلة من الزمن، حيث أن فترة الالتزام بالإخطار غير محددة بوضوح في البيع.
قيود التمويل.
قد تزيد العقارات المعيبة، وخاصة تلك التي بها عيوب قانونية، من صعوبة الحصول على قرض عقاري. تميل المؤسسات المالية إلى تقييد التمويل للعقارات ذات القيم المستقبلية غير المؤكدة للأصول، حيث تركز على قيمة الضمانات.
الالتزام بالإخطار والمسؤولية القانونية
عند بيع عقار معيب، فأنت ملزم بإبلاغ المشتري بالعيوب بدقة. إذا تم إهمال واجب الإخطار هذا، فقد يطالب المشتري بالتعويض عن الأضرار أو إلغاء العقد بعد إبرام العقد. وعلى وجه الخصوص، هناك خطر الاتهام بالاحتيال إذا تعمدت إخفاء عيب خطير.
كيفية تحديد سعر عادل
ليس من السهل تحديد سعر عادل للعقار المعيب. فبدلاً من مجرد خصم نسبة مئوية معينة من سعر السوق، من الضروري النظر بشكل شامل في نوع ودرجة العيوب والفترة الزمنية المنقضية وموقع العقار. من المهم استشارة وكالة عقارية متخصصة وتحديد السعر المناسب.
فترة بيع أطول.
بالمقارنة مع العقارات العادية، تميل العقارات التي بها عيوب إلى البيع على مدى فترة زمنية أطول. وعلى وجه الخصوص، ينبغي افتراض أن العقارات التي تعاني من عيوب نفسية ستستغرق وقتاً أطول للبيع نظراً لوجود عدد محدود من المشترين. إذا كانت هناك حاجة إلى بيع سريع، فإن الاستعانة بمشتري عقار يعد خياراً متاحاً.
| نقاط التفتيش | عند الشراء | وقت البيع |
|---|---|---|
| أنواع العيوب ومداها | تحقق من التفاصيل المحددة للعيوب ومدى تأثيراتها. | تضمين معلومات دقيقة في الإشعار |
| نطاق الالتزام بالإخطار | تأكيد محتويات الإشعار من البائع/الوكالة العقارية. | الإخطار بجميع العيوب المعروفة |
| عدالة السعر | التحقق مما إذا كان الخصم متناسباً مع درجة العيوب | تحديد سعر عادل بالنظر إلى العيوب |
| إمكانية الإصلاح/التحسين | دراسة طرق إزالة العيوب أو تقليلها. | تنفيذ الإصلاحات الممكنة لزيادة القيمة |
| إمكانية التمويل | التشاور مع المؤسسات المالية مسبقاً | دعم التخطيط المالي للمشتري |
| قيمة الأصول المستقبلية | توقع تقلبات القيمة على المدى الطويل | شرح إمكانية استرداد القيمة المستقبلية |
| بيئة الحي وسمعته | يؤكد على تصورات السكان القريبين وسمعة المنطقة | تعزيز الصفات الجيدة للمنطقة أيضاً |
من أجل تحديد العقارات المعيبة بشكل صحيح، من الضروري جمع معلومات دقيقة. فيما يلي، نوضح فيما يلي طرق ونقاط التحقق من العقار المعيب.
في المعاملات العقارية، يلتزم تجار العقارات بشرح عيوب العقار في "شرح الأمور المهمة". ومع ذلك، من أجل الحصول على معلومات أكثر تفصيلاً، من المهم التحقق بنشاط من النقاط التالية
وفيما يتعلق بالعيوب النفسية على وجه الخصوص، لا يتم الإبلاغ عنها إلا بقدر ما تكون الشركة العقارية على علم بها، لذلك من المهم أن تسأل على وجه التحديد "هل وقعت أي حوادث مميتة في هذا العقار؟ من المهم طرح أسئلة محددة مثل "هل حدثت أي وفيات في هذا العقار؟
البحث باستخدام الإنترنت فعال أيضاً. استخدم الطرق التالية لجمع المعلومات
ومع ذلك، فإن المعلومات على الإنترنت ليست دقيقة دائماً، لذا من المهم التحقق من مصادر متعددة للمعلومات.
من المهم أيضاً زيارة العقار فعلياً للتحقق منه. ضع في اعتبارك النقاط التالية عند إجراء المسح
من المهم بشكل خاص تخصيص بعض الوقت للتحقق بعناية من العيوب المادية والبيئية، حيث يمكن اكتشافها غالباً من خلال عمليات التفتيش في الموقع.
من أجل اكتشاف العيوب بشكل أكثر موثوقية، يجب عليك أيضاً التفكير في طلب المساعدة المهنية.
يمكن أن يساعد طلب إجراء مسح احترافي، خاصة عند شراء عقارات باهظة الثمن أو مبانٍ قديمة، في منع حدوث مشاكل مستقبلية.
| بنود المسح | طريقة الفحص | درجة الأهمية |
|---|---|---|
| وجود عيوب نفسية | التحقق من الإشعارات، وطرح الأسئلة على الوكالة العقارية، والبحث على الإنترنت | ★★★★★ |
| العيوب المادية | المعاينة في الموقع، معاينة المنزل، التحقق من تاريخ الإصلاح | ★★★★★ |
| وجود عيوب قانونية | التحقق من السجل، والتحقق من تاريخ طلب تأكيد المبنى، والتحقق من الامتثال القانوني. | ★★★★★ |
| وجود عيوب بيئية | مسح الموقع (عدة مرات)، والتحقق من المرافق المحيطة، والتحقق من خرائط المخاطر | ★★★★ |
| تاريخ الترميمات السابقة | تأكيد محاضر جمعية الإدارة، طلب الكشف عن تاريخ الإصلاح، طلب الكشف عن تاريخ الإصلاح | ★★★★ |
| سمعة سكان الحي | مقابلة السكان المجاورين، والتحقق من لوحات الإعلانات المحلية ومواقع التواصل الاجتماعي | ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ |
| خطط التنمية المستقبلية | راجع قسم التخطيط الحضري في الحكومة المحلية، تحقق من المعلومات العامة | ★★★★ |
| مخاطر الكوارث | تحقق من خرائط المخاطر، تحقق من تاريخ الكوارث السابقة | ★★★★ |
تُصنف الخصائص المعيبة (الخصائص ذات السبب) إلى أربعة أنواع: العيوب النفسية، والعيوب الجسدية، والعيوب البيئية، والعيوب القانونية، ولكل منها خصائص وآثار مختلفة. عادةً ما يتم تداول هذه العقارات بسعر أقل من سعر السوق العام، ولكن هناك مخاطر ومشاكل مختلفة وراء ذلك.
وفيما يلي النقاط الرئيسية التي يجب مراعاتها عند التعامل مع العقارات التي بها عيوب
1. جمع المعلومات الدقيقة وفهم العيوب: من المهم التحقق من تفاصيل الإشعار من الوكالة العقارية، وإذا لزم الأمر، طلب إجراء تحقيق من قبل متخصص.
(2) فهم واجب الإبلاغ: يقع على البائع/المؤجر واجب إبلاغ المشتري/المستأجر بالعيوب، وقد يؤدي عدم القيام بذلك إلى مشاكل قانونية. وعلى وجه الخصوص، فإن فترة الالتزام بالإبلاغ عن العيوب النفسية هي بشكل عام ثلاث سنوات بالنسبة للإيجارات، بينما لا يوجد حد زمني واضح بالنسبة للبيع والشراء، والتي يجب تحديدها على أساس فردي. 3.
(3) التقييم المناسب للسعر: يتراوح سعر العقار المعيب بشكل عام بين 50-80% من سعر السوق، ولكنه يختلف بشكل كبير حسب نوع العيب ومداه. التسعير والتقييم المناسب أمر مهم.
4- الدراسة المقارنة بين المزايا والعيوب: في حين أن هناك مزايا سعرية وإمكانات استثمارية، هناك أيضاً أعباء وتحديات نفسية عند البيع في المستقبل. من الضروري اتخاذ قرار يناسب احتياجاتك ووضعك الخاص.
5- استخدام طرق البحث: من المهم اتخاذ قرار شامل من خلال الجمع بين عدة طرق، مثل التحقق من وكالة عقارية والبحث على الإنترنت والبحث في الموقع واستشارة خبير.
العقارات المعيبة ليست عموماً "شيئاً يجب تجنبه"، ومن المهم فهم خصائصها قبل اتخاذ القرار المناسب. يمكن النظر إليها كفرصة للحصول على منزل بمزايا سعرية أو كفرصة استثمارية، ولكن يجب أيضاً مراعاة المخاطر المستقبلية والتأثير النفسي.
تعتبر الصفقات العقارية من أكبر القرارات في الحياة. عند التفكير في شراء عقار، خاصةً العقار الذي به عيوب، يُنصح باتخاذ قرار دقيق من خلال جمع المعلومات الكافية وأخذ مشورة الخبراء. نحن في شركة INA&Associates K.K. يسعدنا أن نقدم لك المشورة بشأن المعاملات العقارية، بما في ذلك العقارات المعيبة، لذا لا تتردد في الاتصال بنا.
من الناحية القانونية، يلتزم البائع والشركة العقارية بإبلاغ المشتري بالعيوب. ومع ذلك، في الممارسة العملية، لا يتم الإبلاغ عن جميع العيوب دائمًا، لأن البائع نفسه قد لا يكون على علم بالعيوب أو بسبب الاختلافات في تفسير نطاق واجب الإخطار.
على وجه الخصوص، بالنسبة للعيوب النفسية، قامت وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة بصياغة المبادئ التوجيهية بشأن الإخطار عن وفاة شخص من قبل تاجر عقارات ومباني في عام 2021، والتي أوضحت معايير الإخطار، ولكن هناك حالات لم يتم فيها الإخطار في المعاملات قبل ذلك الوقت.
عند التفكير في شراء عقار، اسأل: "هل هناك أي إشعارات"؟ وتحقق من محتويات الإشعار بالتفصيل. يُنصح أيضاً بإجراء تحقيق خاص بك إلى أقصى حد ممكن.
إذا تم اكتشاف عيب لم يتم الإخطار به قبل إبرام العقد بعد الشراء، فمن الممكن اتخاذ إجراء على أساس "المسؤولية عن عدم مطابقة العقد" بموجب القانون المدني. على وجه التحديد، تتوفر الخيارات التالية
ومع ذلك، فإن هذه المطالبات لها حد زمني ويجب ممارستها في غضون عام واحد من العلم بالعيب. في بعض الحالات، لا يتحمل البائع المسؤولية إذا لم يكن البائع على علم بالعيب أو إذا كان من الممكن أن يكتشف المشتري العيب بالعناية العادية.
إذا تم اكتشاف العيب، يوصى أولاً بجمع الأدلة واستشارة أحد المتخصصين (مثل المحامي).
تختلف فترة الالتزام بالإخطار بالعيوب النفسية بين الإيجار والبيع.
في حالة الإيجار، وفقاً للمبادئ التوجيهية لوزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل، تكون المدة عموماً ثلاث سنوات من اكتشاف الحادث.
أما في حالة البيع والشراء، من ناحية أخرى، لا يوجد حد زمني واضح، حيث يتم تحديده على أساس فردي، مع الأخذ في الاعتبار خطورة الحالة، والفترة المنقضية، والتغيرات في البيئة المحيطة وعوامل أخرى. يُعتبر بشكل عام أن فترة الإشعار تُفرض في حالة البيع أطول من فترة الإيجار. في بعض القضايا التي نظرت فيها المحاكم، تم الحكم بفرض الالتزام بالإخطار حتى في الحالات التي انقضت فيها أكثر من 10 سنوات.
ومع ذلك، هذه مجرد مبادئ توجيهية وقد تختلف الأحكام تبعًا لمحتوى القضية وتأثيرها الاجتماعي.
من الممكن الحصول على قرض رهن عقاري لعقار به عيوب، ولكن اعتمادًا على نوع ومدى العيوب، قد يكون الفحص أكثر شدة وقد يكون مبلغ القرض مقيدًا.
على وجه الخصوص، قد يُنظر إلى العقارات التي بها عيوب قانونية (مثل انتهاكات قانون البناء أو العقارات التي لا يمكن إعادة بنائها) على أنها تعاني من مشاكل في قيمة الضمانات المستقبلية وقد تجعل الحصول على قرض الرهن العقاري أكثر صعوبة.
في حالة العقارات المعيبة من الناحية النفسية، إذا لم تكن هناك مشاكل في جودة أو أداء العقار نفسه، فغالباً ما لا يكون هناك تأثير كبير على عملية الموافقة على الرهن العقاري، ولكن تختلف الاستجابة بين المؤسسات المالية.
في حالة وجود عيوب مادية، إذا كان العقار قابلاً للإصلاح، فقد يكون من الممكن الحصول على قرض من خلال تقديم خطة إصلاح.
عند التفكير في شراء عقار معيب، يُنصح باستشارة العديد من المؤسسات المالية مسبقاً للتحقق من إمكانية التمويل.
عند شراء عقار معيب، ينبغي إيلاء اهتمام خاص للنقاط التالية
يتطلب شراء عقار به عيوب حكم دقيق ومعرفة متخصصة أكثر من المعاملات العقارية العادية. إذا كانت هناك أي شكوك، فمن المستحسن استشارة خبير واتخاذ قرار بعد جمع وفحص المعلومات الكافية.
الصفقة العقارية هي واحدة من أكبر القرارات التي ستتخذها في حياتك. لذا ننصحك بجمع المعلومات الكافية وأخذ مشورة الخبراء قبل اتخاذ القرار، خاصةً عند التفكير في عقار معيب. نحن في شركة INA&Associates K.K. يسعدنا تقديم المشورة بشأن المعاملات العقارية، بما في ذلك العقارات المعيبة، لذا لا تتردد في الاتصال بنا. بدءاً من اختيار العقار وحتى التعاقد والمتابعة، يمكننا مساعدتك في حماية أصولك القيمة.