فوائد وأسرار الاستثمار العقاري: دليل شامل للمبتدئين

في السنوات الأخيرة، كان الاستثمار العقاري يجذب الانتباه في السنوات الأخيرة كوسيلة لبناء الأصول للمستقبل وتأمين الأموال للتقاعد، حيث سجل سوق الاستثمار العقاري الياباني زيادة سنوية بنسبة 41% على أساس سنوي إلى 3.85 تريليون ين في عام 2024، مما يدل على انتعاش قوي بعد كارثة كورونا.

ومع ذلك، على الرغم من أن الاستثمار العقاري له مزايا جذابة، إلا أن هناك أيضًا عيوبًا مثل مخاطر الشواغر وتكاليف الإصلاح. في هذه المقالة، تشرح شركة INA & Associates Ltd الجاذبية الأساسية للاستثمار العقاري ومفتاح النجاح بطريقة سهلة الفهم للمبتدئين.

إذا كنت تفكر في الاستثمار العقاري أو ترغب في توسيع نطاق خياراتك في بناء الأصول، يُرجى القراءة حتى النهاية.

لماذا يجذب الاستثمار العقاري الاهتمام وتوقعات السوق لعام 2025

انتعاش الاقتصاد الياباني وازدهار سوق الاستثمار العقاري في اليابان

كان عام 2024 "عام الانتعاش" للاقتصاد الياباني. فللمرة الأولى منذ 34 عاماً، وصل مؤشر نيكاي للأسهم اليابانية إلى أعلى مستوى له على الإطلاق، حيث تجاوز 42,000 ين، محطماً بذلك أعلى مستوى له في عصر الفقاعة. كما كان لهذه الموجة من الانتعاش الاقتصادي تأثير كبير على سوق الاستثمار العقاري، مع تزايد اهتمام المستثمرين.

وفقًا لبحث أجرته شركة JLL، وصل الاستثمار العقاري في اليابان إلى 3.85 تريليون ين في نهاية الربع الثالث من عام 2024، وهو نمو مذهل بنسبة 41% على أساس سنوي. علاوة على ذلك، بالنسبة لعام 2024 بأكمله، من المتوقع أن يصل الاستثمار إلى حوالي 5 تريليون ين ياباني، وهو ما يتجاوز الرقم المسجل قبل كورونا لعام 2019 بأكمله.

هذه الطفرة في السوق ليست مؤقتة. من المتوقع أن يتجاوز عدد الزائرين الأجانب لليابان 35 مليون زائر لكامل عام 2024، في حين من المتوقع أيضًا أن تتجاوز قيمة الاستهلاك 8 تريليون ين ياباني. كما يتزايد الاستثمار الأجنبي أيضًا، حيث يتجاوز رصيد الاستثمار الأجنبي المباشر الوارد 50 تريليون ين ياباني ويصل إلى 9% من الناتج المحلي الإجمالي.

توقعات سوق الاستثمار العقاري لعام 2025

من المتوقع أن يشهد سوق الاستثمار العقاري في عام 2025 زيادة في نسبة الاستثمار في المكاتب على وجه الخصوص: استحوذت المكاتب على أعلى نسبة استثمار حسب القطاع في عام 2024، بنسبة 37%، مما يشير إلى انتعاش اهتمام المستثمرين بعد تراجع مؤقت بسبب كارثة كورونا.

كما يظهر الإقبال على الاستثمار من قبل المستثمرين الأجانب علامات على الانتعاش، حيث بدأ حجم الأصول المدارة (AUM) للصناديق الخاصة باليابان في الزيادة مرة أخرى في الربع الأول من عام 2024. يشير هذا إلى أن زيادة مبيعات العقارات من قبل الشركات العاملة وارتفاع الإيجارات على خلفية ارتفاع الأسعار يخلقان المزيد من الفرص الاستثمارية التي تتناسب مع الاستراتيجيات الانتهازية ذات القيمة المضافة التي يتخصص فيها المستثمرون الأجانب.

تسعة عوامل جذب وفوائد للاستثمار العقاري

1- تأثير بناء الأصول من خلال دخل الإيجار المستقر

عامل الجذب الرئيسي للاستثمار العقاري هو دخل الإيجار المستقر. نادراً ما تتقلب الأسعار بشكل كبير على أساس يومي، كما هو الحال مع الاستثمار في الأسهم، ويمكنك أن تتوقع دخلاً ثابتاً طوال مدة عقد الإيجار.

يتم تجديد عقود الإيجار النموذجية لمدة عامين ويكون الإيجار ثابتاً طوال مدة العقد. وهذا يجعل التدفق النقدي الشهري أكثر قابلية للتنبؤ ويسمح بالتخطيط لبناء الأصول على المدى الطويل. بالإضافة إلى ذلك، بمجرد سداد القرض الاستثماري العقاري، يتم التخلص من عبء السداد الشهري ويمكن الاحتفاظ بكل إيرادات الإيجار تقريباً.

وتبلغ عوائد السوق الحالية حوالي 4-5% لشقق الاستوديو و6-8% للمباني الجديدة و4-5% للمباني المستعملة. وهذا مستوى جذاب مقارنة باستثمارات الأسهم.

2- زيادة كفاءة الاستثمار بسبب تأثير الرافعة المالية

في الاستثمار العقاري، يمكنك التمتع بتأثير الرافعة المالية باستخدام القروض المصرفية. نظرًا لأنه يمكنك شراء عقارات أكبر بعدة مرات من أموالك الخاصة، يمكنك أن تهدف إلى تحقيق عائد كبير على مبلغ صغير من المال.

على سبيل المثال، إذا قمت بشراء عقار بقيمة 25 مليون ين ياباني بمبلغ 5 ملايين ين ياباني من أموالك الخاصة، فإنك تتمتع برافعة مالية تبلغ خمسة أضعاف. الأرباح عندما ترتفع قيمة العقار ستتراكم أيضًا على أصل الاستثمار بالكامل، وبالتالي فإن معدل العائد على أموالك الخاصة سيكون أعلى بكثير.

ومع ذلك، في حين أن الرافعة المالية يمكن أن تزيد من الأرباح، إلا أنها يمكن أن تضخم الخسائر أيضاً، لذا فإن التخطيط المالي الدقيق واختيار العقار أمر مهم. إن مفتاح النجاح هو استخدام الرافعة المالية بالقدر المعقول، بعد دراسة متأنية لاتجاهات أسعار الفائدة وخطط السداد.

3- تعظيم الدخل من خلال التوفير الضريبي

يتمتع الاستثمار العقاري بميزة كبيرة تتمثل في التوفير الضريبي. يتم التعامل مع الدخل من الاستثمار العقاري (دخل العقار) مع دخل العمل كدخل إجمالي خاضع للضريبة، فإذا كان الدخل من الاستثمار العقاري سالباً، يمكن مقاصته مقابل الفائض في دخل العمل.

تميل الوفورات الضريبية إلى أن تكون كبيرة بشكل خاص في السنة الأولى من الشراء، حيث يمكن تضمين التكاليف الأولية مثل رسوم التسجيل وضريبة الاستحواذ العقاري ورسوم السمسرة. بالإضافة إلى ذلك، بما أنه يمكن خصم الجزء الخاص بالمبنى كل عام كاستهلاك، فإن التدفق النقدي يبقى في السالب ويصبح سالباً في الدفاتر، مما قد يؤدي إلى وفورات ضريبية.

ومع ذلك، لا يوصى بالاستثمار العقاري فقط لغرض تدابير التوفير الضريبي. من المهم التركيز فقط على الربحية والنظر إلى تأثير التوفير الضريبي على أنه فائدة ثانوية.

4- الحفاظ على قيمة الأصول من خلال تأثيرات التحوط من التضخم

دخل الاقتصاد الياباني الحالي فترة من التضخم المعتدل بعد 30 سنة ضائعة. في هذه البيئة، سيؤدي الاحتفاظ بالأصول نقداً إلى انخفاض قيمتها الحقيقية.

ومع ذلك، مع ارتفاع تكاليف البناء والأراضي في أوقات التضخم، تميل أسعار العقارات إلى الارتفاع بالتوازي مع ارتفاع تكاليف البناء والأراضي. ومن المتوقع أن يكون للاستثمار العقاري تأثير تحوطي ضد هذا التضخم. وبالمثل، فهي أقل تأثراً بالانكماش وهي ذات قيمة كأصول مستقرة.

في عام 2024، تشهد تقلبات أسعار المستهلكين (التضخم) ومعدلات نمو الأجور ارتفاعاً سريعاً وتعافت إلى مستويات ما قبل الثلاثين عاماً الماضية. في مثل هذه البيئة الاقتصادية، تلعب الممتلكات دورًا مهمًا كأصل مقاوم للتضخم مقارنة بالنقد وحسابات التوفير.

5- توريث الأصول لأفراد العائلة من خلال تأثير التأمين على الحياة

عند استخدام قرض الاستثمار العقاري للاستثمار العقاري، يُطلب منك بشكل أساسي الحصول على تأمين ائتماني جماعي على الحياة (دانشين). تتنازل بوليصة التأمين الجماعي الائتماني على الحياة عن الرصيد المتبقي من القرض في حالة وفاة المستثمر نفسه أو إصابته بعجز شديد أثناء سداد القرض.

في هذه الحالة، يظل العقار خالياً من الديون ويكون أمام الورثة خياران. يمكنهم إما بيع العقار نقداً أو الاحتفاظ به والحصول على دخل إيجار مستمر. وبهذه الطريقة، يعتبر الاستثمار العقاري أداة ممتازة لبناء الأصول، وله تأثير مماثل للتأمين على الحياة، وفي الوقت نفسه من المتوقع أن يكون مربحاً.

6- سهولة التخطيط المالي والقدرة على التنبؤ

بالمقارنة مع المنتجات الاستثمارية الأخرى، يميل الاستثمار العقاري إلى سهولة التنبؤ بالدخل والإنفاق المستقبلي. لا تتقلب الأسعار على أساس يومي كما هو الحال مع استثمارات الأسهم، كما أن دخل الإيجار مستقر نسبياً، مما يجعل من السهل التنبؤ بالتدفق النقدي الشهري.

بالإضافة إلى ذلك، من السهل التأكد مسبقاً من النفقات اللازمة لشراء العقارات، مما يجعل من الممكن حساب الدخل والنفقات السنوية بشكل ملموس. يمكن حساب المصروفات مثل خطط سداد القروض ورسوم الإدارة والأموال الاحتياطية للإصلاحات والضرائب العقارية بشكل شبه دقيق قبل الشراء، مما يتيح بناء استراتيجيات استثمارية طويلة الأجل.

7- الفعالية كإجراء ضريبي على الميراث

الاستثمار العقاري فعال أيضاً كإجراء ضريبي للم يراث. في حالة الميراث نقدًا، يتم تقييم القيمة بالقيمة الاسمية، ولكن في حالة العقارات، يتم احتساب القيمة المقدرة لضريبة الميراث أقل من القيمة السوقية، لذلك يمكن توقع انخفاض في ضريبة الميراث.

على وجه الخصوص، في حالة العقارات المعدة للإيجار، يتم تخفيض القيمة المقدرة بشكل أكبر لأن العقار يتم تقييمه على أنه "أرض مع منزل للإيجار" أو "منزل للإيجار". وهذا قد يقلل من عبء ضريبة الميراث حتى مع وجود نفس قيمة الأصول.

8- طرق استثمار ذات متاعب إدارية أقل

الاستثمار العقاري هو أسلوب استثماري يتطلب القليل من الجهد الإداري إذا تم اختيار شركة إدارة مناسبة. حتى الموظفون الذين يتقاضون رواتبهم ولديهم وظيفة يومية يمكنهم القيام بهذا الاستثمار دون صعوبة، حيث يمكن إسناد مهام توظيف المستأجرين وتحصيل الإيجار وصيانة المباني وغيرها من المهام إلى شركة الإدارة.

ومن المزايا الرئيسية الأخرى أنه، على عكس الاستثمار في الأسهم، لا داعي للقلق بشأن التقلبات اليومية للأسعار، ويمكن القيام ببناء الأصول من منظور طويل الأجل.

9. الأمن كأصل حقيقي

بما أن العقار أصل حقيقي ، فإنه يوفر شعوراً بالأمان يختلف عن الأدوات المالية مثل الأسهم والسندات. فهي أقل عرضة لمخاطر إفلاس الشركات واضطرابات النظام المالي، ويمكن توقع أن توفر حماية طويلة الأجل للأصول.

بيانات مقارنة لأنواع مختلفة من الاستثمار العقاري

يلخص الجدول أدناه خصائص الأنواع الرئيسية للاستثمار العقاري.

بيانات سوق العائد حسب المنطقة

مخاطر الاستثمار العقاري والتدابير المضادة لها

في حين أن الاستثمار العقاري له مزايا جذابة، إلا أن هناك أيضًا مخاطر يجب فهمها. مع الإدارة السليمة للمخاطر، من الممكن تحقيق عوائد مستقرة.

المخاطر الرئيسية والتدابير المضادة

1- مخاطر الشغور

هي مخاطر عدم القدرة على توليد إيرادات الإيجار في حالة حدوث شواغر. لمواجهة هذه المخاطر، من المهم اختيار عقار في موقع جيد، وتحديد إيجار مناسب والحفاظ على قيمة العقار من خلال الصيانة الدورية. يمكن أيضاً تقليل المخاطر من خلال تنويع الاستثمارات في عقارات متعددة.

2- مخاطر متأخرات الإيجار

قد تحدث متأخرات الإيجار من قبل المستأجرين. تشمل التدابير المضادة الفعالة إجراء فحص أكثر صرامة للمستأجرين واستخدام شركات ضمان الإيجار وإنشاء نظام تذكير مناسب من قبل شركة الإدارة.

3- مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة

إذا تم الحصول على قرض بسعر فائدة متغير، فهناك خطر أن يزداد عبء السداد بسبب ارتفاع أسعار الفائدة. من المهم اختيار سعر فائدة ثابت ووضع خطة دخل ونفقات تتوقع ارتفاع أسعار الفائدة.

4- مخاطر الكوارث

قد يتضرر العقار بسبب الكوارث الطبيعية مثل الزلازل والحرائق. ومن التدابير المضادة لذلك الحصول على تأمين ضد الحرائق والزلازل واختيار عقار يتمتع بمقاومة عالية للزلازل.

5- مخاطر السيولة

العقارات أقل سيولة من الأسهم وقد يستغرق بيعها وقتاً أطول. من المهم الاستثمار بأموال فائضة والنظر في استراتيجيات الخروج مسبقاً.

خمسة عوامل رئيسية للاستثمار العقاري الناجح

1- الموقع هو العامل الأهم

ليس من المبالغة القول بأن "الموقع هو كل شيء" في الاستثمار العقاري. إن مفتاح النجاح هو إجراء تقييم شامل لعوامل مثل المسافة من المحطات والبيئة المحيطة وخطط التنمية المستقبلية، واختيار موقع يمكن توقع الطلب عليه على المدى الطويل.

في اليابان، حيث يتناقص عدد السكان، يميل الطلب إلى التركز في المناطق الملائمة للغاية، خاصة في المناطق الحضرية. يوصى باختيار منطقة تقع على بُعد 10 دقائق سيراً على الأقدام من أقرب محطة قطار، ويمكن الوصول إليها عبر خطوط قطار متعددة وتخدمها المرافق التجارية والطبية بشكل جيد.

2- الشراء بسعر عقار مناسب

إن شراء عقار بسعر أعلى من سعر السوق سيؤثر بشكل كبير على الربحية اللاحقة. من المهم جمع المعلومات من عدة وكالات عقارية وتحديد السعر المناسب بالرجوع إلى أمثلة من الصفقات في المنطقة المحيطة.

من المهم أيضًا الحكم ليس فقط من خلال العائد السطحي، ولكن أيضًا من خلال العائد الحقيقي بعد خصم رسوم الإدارة والأموال الاحتياطية للإصلاحات والضرائب وما إلى ذلك.

3- اختيار شركة إدارة موثوقة

يمكن أن تؤثر جودة شركة الإدارة بشكل كبير على نجاح أو فشل الاستثمار العقاري. إن اختيار شركة إدارة ذات معدل إشغال مرتفع واستجابة سريعة ونظام إبلاغ شفاف سيضمن استقرار العمليات.

اختر شركة لا تعتمد فقط على رسوم الإدارة المنخفضة، ولكن أيضاً على تقييم شامل لخدماتها وسجلها الحافل.

4- تخطيط الاستثمار من منظور طويل الأجل

لا يتعلق الاستثمار العقاري بالربح على المدى القصير، بل ببناء الأصول على المدى الطويل؛ من المهم أن يكون لديك خطة استثمارية تتطلع إلى 10 إلى 20 سنة قادمة وألا تتأثر بالتقلبات المؤقتة في السوق.

وضع خطة شاملة تتضمن خطة سداد القرض وخطة إصلاح العقار واستراتيجية الخروج.

5- التعلم المستمر وجمع المعلومات

سوق العقارات يتغير باستمرار والتعلم المستمر وجمع المعلومات أمر ضروري للنجاح. من المهم مواكبة التغييرات الضريبية واتجاهات السوق وتقنيات الاستثمار الجديدة للحفاظ على تحديث معرفتك.

نقاط يجب وضعها في الاعتبار عندما يبدأ المبتدئ في الاستثمار في العقارات

أهمية التخطيط المالي

عند البدء في الاستثمار في العقارات، من المهم أن يكون لديك أموال شخصية كافية. فبالإضافة إلى وديعة بنسبة 10-20% من سعر العقار، يُنصح بإعداد نفقات مختلفة (7-10% من سعر العقار) ورأس المال العامل (حوالي ستة أشهر من السداد).

لا تنخدع بكلام المبيعات

من المهم ألا تصدق ما يخبرك به مندوبو المبيعات في شركات الاستثمار العقاري، بل اجمع المعلومات بنفسك واتخذ قراراً هادئاً. وعلى وجه الخصوص، كن حذراً من أحاديث المبيعات التي تؤكد على "آثار التوفير الضريبي" و"العوائد المرتفعة".

ابدأ على نطاق صغير

يُنصح المبتدئين بالبدء باستثمار عقاري صغير. هذه طريقة جيدة لتعلم أساسيات الاستثمار العقاري، حيث أن مبلغ الاستثمار صغير نسبياً ويمكن تقليل الجهد الإداري.

الخلاصة.

يُعد الاستثمار العقاري وسيلة استثمارية جذابة يمكن أن توفر دخلاً ثابتاً وبناء أصول إذا تم التعامل معها بالمعرفة والاستراتيجية الصحيحة، وتوفر بيئة السوق في عام 2025 فرصاً استثمارية جيدة مع تعافي الاقتصاد الياباني، مع توقع زيادة الاستثمار المكتبي على وجه الخصوص وزيادة مشاركة المستثمرين الأجانب.

ومع ذلك، من أجل تحقيق النجاح، من الضروري اختيار الموقع المناسب، والشراء بالسعر المناسب، واختيار شركة إدارة موثوقة والتخطيط للاستثمار من منظور طويل الأجل. ومن المهم أيضاً فهم المخاطر المحتملة مثل مخاطر الشواغر ومخاطر تقلبات أسعار الفائدة واتخاذ التدابير المناسبة.

نحن في شركة INA&Associates Ltd، نقدم أفضل استراتيجية استثمار عقاري تناسب وضع كل عميل على حدة.

إذا كنت مهتماً بالاستثمار العقاري، يُرجى الاتصال بنا. سيساعدك موظفونا المتمرسون والمحترفون على تحقيق أهدافك في بناء الأصول.

الأسئلة المتداولة

س1: ما مقدار الأموال الشخصية التي أحتاجها لبدء الاستثمار العقاري؟

ج1: بشكل عام، تحتاج بشكل عام إلى دفعة أولى بنسبة 10-20% من سعر العقار، ونفقات مختلفة (7-10% من سعر العقار) ورأس مال عامل (حوالي ستة أشهر من السداد). في حالة الاستثمار في الوحدات السكنية، يمكنك البدء بمبلغ إجمالي يتراوح بين 3 و5 ملايين ين ياباني تقريباً من أموالك الشخصية. ومع ذلك، تختلف الشروط حسب العقار والمؤسسة المالية، لذا يُنصح بالتحقق من التفاصيل مسبقاً.

س2: ما هو مستوى العائد المثالي للاستثمار العقاري؟

ج2: يختلف ذلك باختلاف المنطقة ونوع العقار، ولكن معدل السوق يتراوح بين 4.0 و4.5% لشقة استوديو في 23 حيًا في طوكيو و7.0-10.0% في المدن الإقليمية. ومع ذلك، من المهم الحكم ليس فقط من خلال العائد السطحي، ولكن أيضًا من خلال العائد الحقيقي بعد خصم رسوم الإدارة والضرائب. من المهم أيضًا أن تفهم أن العقارات ذات العائد المرتفع جدًا تحمل قدرًا معينًا من المخاطر.

س3: هل يمكن للعامل بأجر الاستثمار في العقارات أيضاً؟

ج3: نعم، هذا ممكن. في الواقع، يتمتع العاملون بأجر بدخل ثابت، مما يسهل عليهم الحصول على قروض من المؤسسات المالية، مما يجعلهم مناسبين للاستثمار العقاري. إذا قمت بتعهيد العمل إلى شركة إدارة، فيمكنك الاستثمار دون مقاطعة عملك اليومي. ومع ذلك، يلزم اتخاذ إجراءات مثل تقديم الإقرارات الضريبية.

س4: ما هي النقاط الرئيسية لتجنب الفشل في الاستثمار العقاري؟

ج4: أهم شيء هو اختيار الموقع المناسب. مفتاح النجاح هو اختيار منطقة تقع بالقرب من محطة قريبة من محطة وحيث يمكن توقع الطلب في المستقبل. من المهم أيضًا الشراء بسعر معقول، واختيار شركة إدارة موثوق بها، وتأمين أموال شخصية كافية والتخطيط للاستثمار من منظور طويل الأجل.

س5: س5: هل هناك أي حوافز ضريبية للاستثمار العقاري؟

ج5: هناك العديد من الحوافز الضريبية للاستثمار العقاري. وتشمل هذه الحوافز الوفورات الضريبية الناتجة عن الاستهلاك، والقدرة على تمرير الأرباح والخسائر بين دخل العقار ودخل العمل، وتخفيض القيمة المقدرة لأغراض ضريبة الميراث. ولكن، نظراً لأن النظام الضريبي عرضة للتغيير، يُنصح بالتحقق من أحدث المعلومات واستشارة محاسب ضريبي أو أي متخصص آخر.