في الآونة الأخيرة، تلقينا عدداً متزايداً من الأسئلة من العملاء الذين يفكرون في إنشاء محفظة أصول عالمية حول الاختلافات بين سوقي العقارات الياباني والصيني. وعلى وجه الخصوص، نظرًا لأن سوق العقارات الصينية تمر حاليًا بمرحلة تعديل كبيرة، يهتم الكثيرون بكيفية تأثير هذه الاتجاهات على السوق اليابانية.
سأشرح في هذا المقال، بصفتي خبيراً عقارياً، الاختلافات الأساسية بين السوقين وبيئة الاستثمار والفقاعة العقارية التي حدثت مؤخراً في الصين وتأثيرها على اليابان. نأمل أن يكون هذا المقال مصدراً مفيداً للمعلومات لأي شخص يفكر في الاستثمار العقاري أو مهتم بالاتجاهات الاقتصادية الدولية.
على الرغم من التقارب الجغرافي، إلا أن طبيعة أسواق العقارات في اليابان والصين مختلفة جداً. ويكمن الاختلاف الأساسي في ملكية الأراضي، ولكنهما يختلفان أيضاً في عدة نواحٍ أخرى، بما في ذلك هيكل السوق والتركيز على الاستثمار. إن فهم هذه الاختلافات أمر ضروري لفهم دقيق للأسواق في كلا البلدين.
الاختلاف الأكبر هو الحق في الأرض. في اليابان، يمكن للأفراد والكيانات القانونية في اليابان أن يمتلكوا ملكية دائمة للأراضي والمباني. وهذا يعني أنه بمجرد الحصول عليها، فإنهم يمتلكون الأصل إلى الأبد ويمكنهم شراءها أو بيعها أو توريثها أو تأجيرها بحرية. هذه الملكية القوية أمر أساسي لقيمة العقارات كأصل.
أما في الصين، من ناحية أخرى، فإن الأراضي في المناطق الحضرية مملوكة للدولة، ولا يمكن للأفراد والشركات أن يمتلكوا المباني مباشرةً وحق استخدام الأرض إلا لفترة معينة (على سبيل المثال 70 سنة للاستخدام السكني و40 سنة للاستخدام التجاري). لم يتم بعد تطوير التشريعات بشكل كامل فيما يتعلق بكيفية التعامل مع الأرض بعد انتهاء المدة، وهناك حالة من عدم اليقين بشأن المستقبل. إن وجود هذه "الملكية الدائمة" هو أحد الأسباب الرئيسية التي تجعل المستثمرين الأجانب، وخاصة الأثرياء الصينيين على وجه الخصوص، يجدون العقارات اليابانية جذابة للغاية.
بالإضافة إلى الاختلافات في الملكية، تختلف أيضاً شفافية السوق والأهداف الرئيسية للمستثمرين. وفيما يلي نقارن بين السمات الرئيسية لكلا السوقين.
| الميزات | 🇯🇵 سوق العقارات الياباني | 🇨🇳 سوق العقارات الصيني |
|---|---|---|
| ملكية الأراضي | الملكية الدائمة (يمكن للأفراد والكيانات القانونية امتلاك الأراضي والمباني إلى الأبد) | الأرض مملوكة للدولة (يمكن للأفراد امتلاك المباني فقط، وتقتصر حقوق استخدام الأرض على 70 عاماً، إلخ) |
| عائدات الإيجار | مستقرة نسبيًا ومرتفعة نسبيًا (متوسطها حوالي 4% في المدن الكبرى، وأعلى من ذلك في المناطق الريفية) | منخفضة نسبيًا (حوالي 2.5% في المدن الكبرى، مما يجعل من الصعب توليد دخل ثابت في اليابان). |
| شفافية السوق والنظام القانوني | استقرار سياسي واقتصادي ونظام قانوني واضح وعادل. عدم وجود قيود أجنبية تقريبًا. | تأثير كبير للسياسات واللوائح، ومخاطر عالية نسبيًا من المعاملات والمشاكل غير الشفافة. |
| التركيز على الاستثمار | دخل إيجار مستقر (مكاسب الدخل) وحماية الأصول. | اعتماد قوي على المكاسب الرأسمالية (ارتفاع الأسعار). |
| هيكل الفقاعة | انخفضت الأسعار في جميع أنحاء البلاد عندما انفجرت الفقاعة في التسعينيات. بسبب التشديد النقدي. | في مرحلة التكيف الحالية، انخفضت الأسعار بشكل ملحوظ في المدن الإقليمية، ولكن الانخفاض في المناطق الحضرية كان ضئيلاً نسبياً. |
وبالتالي، في حين أن سوق العقارات الياباني هو سوق ناضج يركز على مكاسب الدخل المستقرة والحفاظ على الأصول على المدى الطويل، فإن سوق العقارات الصيني قد تطور على خلفية النمو الاقتصادي السريع كسوق ذات إيحاءات مضاربة قوية، تهدف إلى تحقيق مكاسب رأسمالية قصيرة الأجل. ويكمن هذا الاختلاف الهيكلي وراء مرحلة التكيف الحالية في سوق العقارات الصينية.
في السنوات الأخيرة، واجه سوق العقارات في الصين ركوداً خطيراً. وتجذب صناعة العقارات، التي كانت في يوم من الأيام محركاً للنمو الاقتصادي، الاهتمام العالمي الآن باعتبارها عامل خطر على الاقتصاد الصيني ككل. ويكمن في قلب هذه المشكلة نموذج النمو الذي يعتمد على الإفراط في الاستثمار والديون.
منذ عام 2021، ظهرت سلسلة من حالات التخلف عن سداد الديون (التخلف عن السداد ) لكبار المطورين العقاريين الرئيسيين في الصين، مثلمجموعة هينغدا الصينية ومجموعةبي-جوي-يوان. وقد جمعت هذه الشركات مبالغ ضخمة من الأموال من خلال القروض المصرفية وإصدارات السندات وحتى الأدوات المالية ذات العائد المرتفع المعروفة باسم "المنتجات المالية"، وواصلت تطوير العقارات على نطاق واسع بوتيرة سريعة.
ومع ذلك، تدهور التدفق النقدي بسرعة عندما شددت الحكومة الصينية قيود الإقراض للحد من فقاعة العقارات. وقد ظهر عدد من العقارات غير المكتملة التي توقف البناء فيها في منتصف الطريق في جميع أنحاء البلاد، مما أدى إلى اضطراب اجتماعي، بما في ذلك حملة من قبل الأفراد الذين اشتروا العقارات لرفض سداد قروضهم. وتجاوزت هذه السلسلة من التطورات مجرد مشاكل إدارة الشركات وأذهلت العالم بالخطر الحقيقي لانفجار فقاعة العقارات في الصين.
ومع ذلك، فإن مشاكل العقارات في الصين ليست موحدة في جميع أنحاء البلاد. فالمدن الصغيرة والمتوسطة الحجم في المناطق الريفية خطيرة بشكل خاص، حيث تجاوزت التنمية فيها الطلب بكثير. وتنتشر في هذه المدن المجمعات السكنية التي أصبحت مدن أشباح، وانخفضت أسعار العقارات فيها بشكل كبير.
من ناحية أخرى، في بعض المناطق الحضرية، مثل بكين وشنغهاي، لا يزال الطلب على المساكن قويًا وظل انخفاض الأسعار ضئيلًا نسبيًا. ومع ذلك، فقد أدت التوقعات غير المؤكدة للسوق ككل إلى عزوف واسع النطاق عن الشراء، ولا يزال الوضع غير قابل للتنبؤ حتى في المناطق الحضرية الكبرى. هذا التباين الإقليمي هو جانب معقد آخر من جوانب مرحلة التكيف في سوق العقارات الصينية.
إن الاضطرابات التي يشهدها الاقتصاد الصيني ليست حريقًا على الجانب الآخر من النهر. وباعتبارها ثاني أكبر اقتصاد في العالم، فإن التطورات في الصين تؤثر أيضًا على اليابان، أكبر شريك تجاري لنا، بطرق متعددة. يتناول هذا القسم التأثير غير المباشر على الاقتصاد ككل والتأثير المباشر على سوق العقارات الياباني.
أكثر ما يثير القلق هو التأثير على صناعات التصدير اليابانية. فمن شأن تباطؤ الاقتصاد الصيني أن يقلل الطلب على الصادرات اليابانية الرئيسية مثل السيارات والمكونات الإلكترونية والأدوات الآلية. وبالنسبة لبعض الشركات، فإن تباطؤ السوق الصينية قد بدأ بالفعل في إعاقة أدائها. وقد يكون التباطؤ الاقتصادي المطول في الصين عامل تهدئة للاقتصاد الياباني ككل.
في السنوات الأخيرة، زاد المستثمرون الصينيون من تواجدهم في سوق العقارات اليابانية، وخاصة في سوق الوحدات السكنية الفاخرة في مراكز المدن. ولذلك، فإن كيفية تأثير قضية العقارات الصينية على سلوكهم الاستثماري هو الشغل الشاغل للأطراف الفاعلة في السوق.
إن الانخفاض التاريخي الحالي في قيمة الين يجعل العقارات اليابانية تبدو مقومة بأقل من قيمتها الحقيقية من منظور المستثمرين الصينيين الذين يستخدمون اليوان. على سبيل المثال، عندما يكون 1 يوان = 20 ين ياباني و1 يوان = 30 ين، يمكن شراء نفس العقار الذي تبلغ قيمته 100 مليون ين بثلثي السعر. وبسبب هذا التقليل من قيمة العملة اليابانية، لا يزال الاستثمار العقاري الياباني من قبل الأفراد الأثرياء الذين يرغبون في نقل أصولهم في الصين إلى مواقع خارجية أكثر أمانًا عند مستوى مرتفع. وعلى وجه الخصوص، تتركز شعبية العقارات في وسط طوكيو، حيث الوضع السياسي والاقتصادي مستقر ومن غير المرجح أن تنخفض قيم الأصول.
ومع ذلك، فإن التفاؤل ليس له ما يبرره. قد يتغير الوضع بشكل جذري إذا أصبح الاضطراب الاقتصادي في الصين أكثر خطورة وشددت الحكومة الصينية اللوائح لمنع تدفق الأصول إلى خارج البلاد. بالإضافة إلى ذلك، قد يبدأ الأفراد الأثرياء الذين أصبحت أعمالهم في بلدانهم الأصلية تعاني من ضائقة مالية في بيع ممتلكاتهم العقارية اليابانية لإعادة الأموال إلى الوطن.
وعلاوة على ذلك، إذا امتد التدهور في الاقتصاد الصيني ككل إلى الطبقة الوسطى، فهناك خطر من أن القوة الشرائية لأولئك الذين كانوا يشترون العقارات اليابانية قد تنخفض هي نفسها. في بعض المناطق التي كانت مدعومة بتدفقات الاستثمارات الأجنبية، وخاصة من الصين، لا يمكن استبعاد احتمال أن يؤدي انخفاض الطلب إلى تعديل الأسعار.
بينما يسلط الاضطراب في السوق الصينية الضوء على جاذبية سوق العقارات اليابانية المتأصلة في السوق، يتم إعادة تقييم جاذبية السوق العقارية اليابانية. في ظل مناخ عالمي يزداد غموضًا، لماذا تظل العقارات اليابانية وجهة استثمارية جذابة للمستثمرين الأجانب، بما في ذلك الأثرياء الصينيين على وجه الخصوص؟ يمكن تلخيص الأسباب في النقاط الأربع التالية.
كما ذكرنا أعلاه، فإن الملكية الدائمة للأرض، والتي لا تتوفر في الصين، لها قيمة لا يمكن تعويضها بالنسبة للأثرياء الأثرياء الذين يرغبون في ضمان توريث أصولهم للجيل القادم. وهذا هو الأساس الأهم لحماية الأصول على المدى الطويل.
تتمتع اليابان بوضع سياسي واقتصادي مستقر، ويعمل النظام القانوني بشكل عادل وشفاف. فقواعد معاملات الملكية واضحة وحقوق الملكية محمية بقوة بموجب القانون. كما أن قلة القيود المفروضة على حيازة الأجانب للعقارات عامل رئيسي آخر يشجع الاستثمار الأجنبي في العقارات اليابانية. كما أن القدرة على التنبؤ والموثوقية عاملان حاسمان عند الاستثمار في الأصول القيمة.
على الرغم من أنه يقال إن أسعار العقارات في طوكيو آخذة في الارتفاع، إلا أن مستوى الأسعار لا يزال منخفضاً مقارنة بهونج كونج ولندن ونيويورك، وفي بعض الحالات يقترب من شنغهاي في بعض المناطق، بل أعلى من بكين. هذا الفارق السعري، بالإضافة إلى الانخفاض التاريخي الحالي في قيمة الين، يجعل العقارات اليابانية أكثر جاذبية للمستثمرين الأجانب.
تُظهر المقارنة بين عائدات الإيجار في اليابان والصين فرقاً واضحاً. ففي المدن الرئيسية في الصين، لم تواكب الإيجارات ارتفاع أسعار العقارات في الصين، حيث تحوم عوائد الإيجارات حول 2% فقط. في المقابل، يمكن توقع عوائد مستقرة تبلغ حوالي 4% في المتوسط في المدن الرئيسية في اليابان، مما يجعلها جذابة للغاية للمستثمرين الذين يقدرون مكاسب الدخل. تعزز هذه الربحية المستقرة من سمعة العقارات اليابانية كهدف استثماري قوي لا يعتمد على مكاسب الأسعار المضاربة (مكاسب رأس المال).
قدمت هذه المقالة شرحاً متعدد الأوجه للاختلافات بين سوقي العقارات اليابانية والصينية، بدءاً من الاختلافات الأساسية في ملكية الأراضي إلى هيكل السوق وتأثير المشاكل العقارية الصينية الحالية على اليابان.
ويمكن تلخيص النقاط الرئيسية على النحو التالي
الاختلافات في الملكية: تمتلك الصين "حقوق استخدام الأراضي" على عكس "الملكية الدائمة" في اليابان، وهو ما يُحدث الفرق الأكبر في استقرار قيم الأصول.
طبيعة السوق: اليابان سوق ناضجة مع التركيز على الدخل الإيجاري المستقر، في حين أن الصين سوق مضاربة مع تركيز قوي على مكاسب الأسعار، وقد أدت هذه الاختلافات الهيكلية إلى مرحلة التكيف الحالية.
تأثير السوق الصينية على اليابان: على المدى القصير، قد يستمر تدفق الأموال من الأفراد الأثرياء بسبب ضعف الين، ولكن على المدى المتوسط إلى الطويل هناك خطر انخفاض الطلب بسبب تدهور الاقتصاد الصيني، ويجب مراقبة الاتجاهات عن كثب.
جاذبية اليابان: في ظل اقتصاد عالمي غير مستقر، تجذب القيم الجوهرية للعقارات اليابانية، مثل الملكية القوية واستقرار السوق والشفافية والقدرة على تحمل التكاليف والعوائد المرتفعة، اهتمامًا متجددًا باعتبارها ملاذًا آمنًا للأصول.
وفي الختام، فإن الاضطرابات التي يشهدها سوق العقارات الصيني تمثل مخاطر وفرصاً على المدى القصير لسوق العقارات اليابانية. ومع ذلك، على المدى الطويل، ستستمر الأسس القوية للعقارات اليابانية في دعم قيمتها على المدى الطويل.
في بيئة السوق المعقدة هذه، تُعد المعرفة المهنية والمعلومات الحديثة ضرورية لتطوير استراتيجية مثالية للاستثمار العقاري. لا تتردد في الاتصال بنا إذا كانت لديك أي استفسارات بشأن العقارات، سواء كنت تتطلع إلى تحويل أصول من عقارات في الخارج أو القيام باستثمار جديد في اليابان.
ج1: نعم، يمكنهم ذلك. بموجب القانون الياباني، لا توجد أي قيود على حيازة العقارات على أساس الجنسية. يتمتع الأجانب بحرية حيازة وتسجيل ملكية الأراضي والمباني بنفس الطريقة التي يتمتع بها المواطنون اليابانيون. ومع ذلك، من المهم أن تضع في اعتبارك أن المؤسسات المالية المختلفة لديها معايير مختلفة عندما يتعلق الأمر بالحصول على قروض.
ج2: هناك أوجه تشابه واختلاف. وتتمثل أوجه التشابه في أن السبب في ذلك هو أن الفقاعة نجمت عن التشديد النقدي وأن أسعار العقارات كانت بعيدة كل البعد عن واقع الاقتصاد. ومع ذلك، فإن الفرق هو أنه في اليابان، انهارت الأسعار بشكل موحد في جميع أنحاء البلاد، بينما في الصين، هناك اختلافات إقليمية كبيرة، مثل الركود الملحوظ في المدن الإقليمية. وبالإضافة إلى ذلك، فإن حقيقة أن الأراضي مملوكة للدولة ودرجة تدخل الحكومة في السوق مختلفة تمامًا عن الحالة اليابانية، لذلك قد لا تكون العملية واحدة.
ج3: هناك ثلاثة مجالات رئيسية: الضرائب والإدارة ومخاطر الصرف الأجنبي. من الضروري فهم النظام الضريبي الفريد من نوعه في اليابان، بما في ذلك ضريبة حيازة العقارات، وضريبة الأصول الثابتة، وضريبة الدخل (الضريبة على دخل الإيجار) وضريبة التحويل (الضريبة على المكاسب من المبيعات). من المهم أيضاً اختيار شركة إدارة موثوقة يمكنك أن تعهد إليها بالإدارة اليومية للعقار والتعامل مع المستأجرين. علاوة على ذلك، بما أن الأصول مقومة بالين، يجب أن تضع في اعتبارك أن التقلبات في سعر الصرف مقابل عملتك المحلية سيكون لها تأثير مباشر على قيمة أصولك وأرباحك.
ج4: السبب الرئيسي هو الاختلاف في التوازن بين أسعار العقارات والإيجارات. ففي الصين، ارتفعت أسعار العقارات في الصين بوتيرة أسرع بكثير من وتيرة ارتفاع الإيجارات على مدار العقود القليلة الماضية. وقد اشترى العديد من المستثمرين العقارات وهم يتوقعون مكاسب في الأسعار بدلاً من عائدات الإيجار، مما أدى إلى حالة من "ارتفاع الأسعار وانخفاض الإيجارات"، مما أدى إلى انخفاض العائدات. أما في اليابان، من ناحية أخرى، فإن الأسعار مستقرة نسبيًا ومتوازنة مع مستويات الإيجار، مما يسهل تأمين عوائد مستقرة.
ج5: على المدى القصير، وعلى خلفية ضعف الين وعدم اليقين الاقتصادي والسياسي في الصين، من المرجح أن يستمر أو يزداد استثمار الأفراد الأثرياء بغرض تنويع الأصول (الهروب إلى الأصول الآمنة)، خاصة في المناطق الحضرية مثل طوكيو. ومع ذلك، إذا ظهرت عوامل سلبية مثل تشديد ضوابط رأس المال من قبل الحكومة الصينية والمزيد من التدهور في الاقتصاد الصيني ككل، فهناك فرصة جيدة لتباطؤ الزخم. يجب مراقبة السياسة والوضع الاقتصادي في كلا البلدين عن كثب.