في تقييم العقارات، هناك مفهوم أساسي عند تقييم المباني وهو "العمر الاقتصادي". ويتجاوز هذا المفهوم مجرد العمر المادي للمبنى، وهو مؤشر مهم على مدة بقاء قيمة المبنى من منظور اجتماعي واقتصادي. يلعب التقييم السليم للعمر الإنتاجي الاقتصادي دورًا مهمًا، لا سيما في جوانب مثل المعاملات العقارية وفحص القروض وتقييم الأصول. تقدم هذه المقالة لمحة عامة عن العمر الإنتاجي الاقتصادي في ممارسة التقييم العقاري، بدءًا من تعريف العمر الإنتاجي الاقتصادي، والفرق بينه وبين العمر الإنتاجي المادي، وطرق الحساب وأمثلة على استخدامه في الممارسة العملية.
يشير العمر الإنتاجي الاقتصادي إلى عدد السنوات التي يمكن خلالها تكييف المبنى للاستخدام المقصود منه وتلبية الغرض المقصود منه بشكل كامل. ووفقاً لمعايير التقييم العقاري، يُعرّف العمر النافع الاقتصادي المتبقي بأنه "الفترة التي تعتبر منفعة العقار موضوع التقييم، وقت التقييم، طويلة بما فيه الكفاية وفقاً لاستخدامه واستعماله، ودرجة التدهور من حيث العوامل المادية والوظيفية ودرجة التنافسية السوقية من حيث العوامل الاقتصادية".
يمثل العمر الإنتاجي الاقتصادي الإجمالي للمبنى الفترة الممتدة من الإنشاء الجديد إلى أن يصبح المبنى عديم القيمة. في المقابل، يمثل 'العمر الاقتصادي النافع المتبقي' عدد السنوات المتبقية للمبنى المعني من حيث القيمة الاقتصادية عند نقطة القيمة. وبعبارة أخرى، فإن العلاقة "العمر الإنتاجي الاقتصادي = عدد السنوات المنقضية + العمر الإنتاجي الاقتصادي المتبقي".
هناك عدة أنواع من العمر النافع للمباني، يتم تعريف كل منها من أغراض ومنظورات مختلفة
العمر الإنتاجي المادي: هو الحد الأقصى للفترة التي يمكن خلالها استخدام المبنى مادياً، ومع الصيانة المناسبة، يمكن أن يتحمل الاستخدام المادي للمبنى؛ وبالنسبة للبناء المنسق المائل، غالباً ما يكون هذا العمر حوالي 65 عاماً.
العمر الإنتاجي القانوني: هو عدد سنوات العمر الإنتاجي المنصوص عليه في قانون وزارة المالية للاستهلاك لأغراض ضريبية، على سبيل المثال 22 سنة للمنازل الخشبية، و47 سنة للمنازل المبنية على الطراز المنزلي المائل، إلخ. يتم تحديد ذلك بشكل موحد لتحقيق العدالة الضريبية.
العمر الإنتاجي الاقتصادي: عدد السنوات التي يكون للمبنى قيمة اقتصادية في السوق، مع الأخذ في الاعتبار ليس فقط عمره المادي، ولكن أيضًا تقادمه الوظيفي والاقتصادي وقدرته التنافسية في السوق، إلخ. في حالة البناء المنزلي المنزلي المنزلي المنزلي غالبًا ما يتم اعتماد فترة تتراوح بين 40-47 سنة في الممارسة العملية، ولكن هذا يختلف حسب الظروف.
العمر الإنتاجي القانوني موحد وحسابي ويهدف، في جملة أمور، إلى ضمان العدالة في فرض الضرائب. من ناحية أخرى، العمر الإنتاجي الاقتصادي هو مفهوم يعكس حالة المباني الفردية وقابليتها للتسويق. في تقييمات الممتلكات، لا يُستخدم العمر الإنتاجي القانوني كمرجع فحسب، بل إن العمر الإنتاجي الاقتصادي المتبقي أكثر أهمية من منظور "كم سنة أخرى ستستمر" بدلاً من عدد السنوات المنقضية. ويرتبط ذلك ارتباطاً وثيقاً بنمط الاستهلاك الفعلي لقيمة المبنى والتوقعات المستقبلية.
يتأثر العمر الافتراضي الاقتصادي بثلاثة عوامل رئيسية
هذه العوامل مترابطة وتحدد مجتمعةً عمر الخدمة الاقتصادية للمبنى. على سبيل المثال، فإن المبنى الذي يكون صالحاً للخدمة من الناحية المادية ولكنه عفا عليه الزمن من الناحية الوظيفية أو يقع في موقع لم يعد قادراً على المنافسة في السوق، يميل إلى أن يكون عمره الاقتصادي النافع أقصر.
هناك عدة طرق لحساب العمر النافع الاقتصادي
طريقة القسط الثابت هي طريقة لتحديد مبلغ الاستهلاك على أساس افتراض أن مبلغ الاستهلاك الذي سيحدث على مدى العمر الإنتاجي بأكمله هو مبلغ ثابت كل عام. تفترض هذه الطريقة أن الانخفاض في قيمة المبنى يسير بالتساوي مع مرور الوقت.
المعادلة: معدل تعديل الإهلاك = العمر النافع الاقتصادي المتبقي ÷ (السنوات المنقضية + العمر النافع الاقتصادي المتبقي)
على سبيل المثال، إذا تم تحديد العمر الإنتاجي الاقتصادي المتبقي لمبنى منسق معمارياً عمره 10 سنوات بـ 35 سنة: معدل تعديل الإهلاك = 35 ÷ (10 + 35) = 0.778
تعتمد طريقة الرصيد المتناقص على افتراض أن الاستهلاك السنوي هو نسبة مئوية ثابتة من القيمة السنوية الأصلية. وتعتبر هذه الطريقة أكثر ملاءمة لاستهلاك المباني الجديدة، فكلما كان المبنى حديثاً كلما كان الاستهلاك أكبر، وكلما قل الاستهلاك مع تقدم العمر. 3.
يتمثل النهج النظري/النظري في حساب فترة التشغيل المثلى كمشروع مدر للدخل من خلال تحويل قدرة المبنى على الكسب إلى دالة. وهذا مفيد بشكل خاص للعقارات المدرة للدخل.
الإجراء:.
في هذا النهج، يكون العمر الاقتصادي النظري للمبنى هو فترة التشغيل التي يكون فيها صافي الإيرادات المتراكمة المخصومة إلى القيمة الحالية هو الأكبر. على سبيل المثال، في إحدى الحالات، احتسب نموذج لمبنى مكاتب منسق المكاتب المنسق المقيم 30 سنة كفترة إعادة البناء المثلى (أي العمر الإنتاجي الاقتصادي).
في ممارسة التقييم العقاري، يتم تحديد العمر الإنتاجي الاقتصادي في الممارسة العملية للتقييم العقاري بناءً على بيانات مختلفة وملاحظات السوق. وفقًا للأمثلة المعروضة في أعمدة التقييم، فإن العمر الإنتاجي الاقتصادي المعتمد في الممارسة العملية هو كما يلي
ووفقًا لمسح أجراه اتحاد منظمات الإسكان، فإن العمر الافتراضي الفعلي للمنازل الخشبية (الفترة بين البناء والهدم) يتزايد عامًا بعد عام، حيث أظهر مسح أجري عام 2015 أنه يبلغ 38.3 سنة. ويمكن أن يُعزى ذلك إلى التحسينات في جودة البناء وانتشار الصيانة والإدارة المناسبة.
وفقًا للمسوحات السابقة، تغير متوسط العمر الافتراضي للمنازل في اليابان على النحو التالي
تُظهر هذه البيانات أن العمر الاقتصادي للمساكن اليابانية يتزايد على المدى الطويل. ومع ذلك، هناك أيضًا تقلبات من سنة إلى أخرى، مثل التقصير المؤقت بين عامي 2013 و2014.
يستخدم تحديد العمر الإنتاجي الاقتصادي في التطبيقات العملية التالية
التقييم العقاري: يُستخدم لتعديلات الاستهلاك في نهج التكلفة ولتحديد فترة التحليل في طريقة رسملة الدخل.
التمويل: تأخذ المؤسسات المالية في الاعتبار العمر الاقتصادي المتبقي للمبنى عند تحديد مدة القرض. قد يكون من الممكن الحصول على قروض أطول إذا تم اعتبار العمر الاقتصادي المتبقي يتجاوز العمر القانوني للمبنى.
التقارير الهندسية: بالنسبة للاستثمارات العقارية والمعاملات العقارية الرئيسية، يتم إعداد تقرير لتقديم تقييم خبير للعمر الاقتصادي للمبنى.
تخطيط إعادة الإعمار: ينظر مالكو العقارات المدرة للدخل في الوقت الأمثل لإعادة الإعمار بناءً على العمر الاقتصادي للمبنى.
في الممارسة العملية، يتطلب تحديد العمر الاقتصادي النافع للمبنى تشخيصاً مادياً للمبنى وتحليلاً اقتصادياً للسوق:
تشخيص المبنى: تحليل العمر التشغيلي المادي للمبنى من قبل متخصصين مثل المهندسين المعماريين من الدرجة الأولى وتوقعات التجديدات المستقبلية اللازمة.
التحليل الاقتصادي: "التحليل الإحصائي للعلاقات العامة" و"التحليل الإقليمي" و"تحليل السوق" و"تحليل الإيرادات (تحليل الدخل والنفقات)" والتوقعات المستقبلية من قبل مقيّمي العقارات.
يتم الجمع بين تحليلات الخبراء هذه لتحديد العمر الإنتاجي الاقتصادي المتبقي للمبنى المعني. ويكتسب تحديد العمر الإنتاجي الاقتصادي المتبقي أهمية خاصة في حالة القروض المصرفية، عندما لا يكون العمر الإنتاجي القانوني للمبنى كافياً كأساس لحساب مدة القرض.
قد تشمل العملية المحددة لتحديد العمر النافع الاقتصادي الخطوات التالية
المسح الأساسي:.
المسح المادي:.
التحليل الاقتصادي:.
التقييم الشامل:.
هناك العديد من التحديات في تحديد العمر الافتراضي الاقتصادي في تحديد العمر الافتراضي الاقتصادي
الاعتباطية في التحديد: يعتمد التحديد إلى حد كبير على خبرة المقيّم وذاتيته وعدم وجود معايير موضوعية.
نقص البيانات: هناك نقص في البيانات الإحصائية والبحوث الكافية حول الجدوى الاقتصادية طويلة الأجل للمباني.
التكيف مع التغيرات البيئية: تعني الابتكارات التكنولوجية والتغيرات السريعة في البيئة الاجتماعية أن المعايير التقليدية قد لا تكون قابلة للتطبيق.
تقييم آثار التجديد: من الصعب إجراء تقييم كمي لمدى مساهمة التجديدات واسعة النطاق والمعززة للأداء في إطالة العمر الاقتصادي للمبنى.
تشمل الاتجاهات المستقبلية لتحديد العمر الاقتصادي للخدمة ما يلي:
تطوير قواعد البيانات: ستبذل محاولات لوضع معايير أكثر موضوعية من خلال جمع وتحليل البيانات طويلة الأجل عن العمر الاقتصادي للمباني.
الذكاء الاصطناعي والابتكار التكنولوجي: قد يتم تطوير نماذج أكثر تطوراً للتنبؤ بالعمر الاقتصادي للخدمة باستخدام الذكاء الاصطناعي وتقنيات تحليل البيانات الجماعية.
التركيز على الاستدامة: سيتم دمج التأثير البيئي والاستدامة طويلة الأجل في تحديد العمر الاقتصادي المتوقع.
تنشيط سوق المساكن المستعملة: قد يتغير مفهوم العمر الافتراضي نفسه بما يتماشى مع توجه الحكومة نحو مجتمع "يتم فيه بناء منتجات جيدة يتم الاعتناء بها واستخدامها لفترة طويلة".
العمر الإنتاجي الاقتصادي هو مؤشر مهم لا يأخذ في الحسبان بشكل شامل ليس فقط العمر المادي للمبنى، بل أيضًا العوامل الوظيفية والاقتصادية. في ممارسة تقييم العقارات، ليس من الضروري الرجوع إلى العمر التشغيلي القانوني فحسب، بل من الضروري أيضًا تحليل حالة المباني الفردية وقابليتها للتسويق بالتفصيل لتحديد العمر التشغيلي الاقتصادي المتبقي بشكل صحيح.
وقد أظهرت الدراسات الحديثة أن العمر الافتراضي الاقتصادي للمساكن اليابانية يميل إلى الزيادة بمرور الوقت، وهو ما يمكن أن يعزى إلى التقدم في تكنولوجيا البناء وانتشار الصيانة والإدارة المناسبة. سيستمر مفهوم العمر الاقتصادي النافع في لعب دور مهم في تقييم العقارات في المستقبل.
يساهم تحديد العمر الاقتصادي النافع المناسب في التنمية السليمة لسوق العقارات والاستخدام الفعال للموارد وتحقيق مجتمع مستدام. ويتعين على المثمنين العقاريين وغيرهم من المهنيين إجراء البحوث والممارسة من أجل تحديد أكثر موضوعية ودقة للعمر النافع الاقتصادي.