في العصر الحديث، عندما أصبح من الصعب بشكل متزايد تحقيق عوائد مرضية على الاستثمار العقاري من خلال إدارة الإيجار التقليدية وحدها، فإن التشغيل المختلط للسكن الخاص وتأجير العقارات يجذب الانتباه كطريقة مبتكرة للاستثمار.
وبصفتنا شركة INA وشركاه المحدودة، فإننا نعمل في مجال العقارات منذ سنوات عديدة. ومن هذه التجربة، نحن مقتنعون بأن العمليات المختلطة التي تستفيد من هذا القيد هي أحد أفضل الحلول للاستثمار العقاري في العصر الحديث.
تقدم هذه المقالة للمستثمرين العقاريين معلومات مفصلة عن الأساليب المحددة والربحية والجوانب العملية للعمليات المختلطة التي تجمع بين السكن الخاص والتأجير. على وجه الخصوص، سنشرح على وجه التحديد من منظور عملي كيفية التغلب على حد الـ 180 يومًا وتحقيق أرباح ثابتة 365 يومًا في السنة.
دخل قانون أعمال المساكن السكنية حيز التنفيذ في 15 يونيو 2018 ويحدد القواعد الأساسية لتشغيل المساكن الخاصة. أهم ما يميز هذا القانون أنه يحدد عدد أيام التشغيل في السنة بـ 180 يومًا. وبينما يوفر هذا القيد إطارًا جديدًا يختلف عن قانون الحانات والفنادق الحالي، إلا أنه يحد أيضًا من فرص تحقيق الربح لمشغلي المساكن الخاصة.
ومع ذلك، فإن أحد المنظورات المهمة في الاستثمار العقاري الحديث هو الاستفادة من هذا القيد الذي تبلغ مدته 180 يومًا ليس كمجرد قيد، ولكن كفرصة لبناء نماذج أعمال جديدة.
إن حد الـ 180 يومًا في قانون أعمال السكن السكني ليس مجرد عدد من الأيام. على وجه التحديد، فهو ينص على ألا يتجاوز العدد التراكمي لأيام إقامة النزيل في السكن 180 يومًا في السنة. على سبيل المثال، تُحتسب الإقامة لليلة واحدة ويومين بيوم واحد، بينما تُحتسب الإقامة لثلاث ليالٍ وأربعة أيام بثلاثة أيام.
يتطلب هذا القيد من مشغلي الإقامة الليلية تخطيط عملياتهم بشكل استراتيجي. وتتمثل الفكرة في العمل بشكل مكثف خلال موسم الذروة وإيجاد طرق أخرى للاستفادة من المنشأة في غير موسم الذروة. وهنا يكمن الأساس المنطقي للعمليات المختلطة مع الشقق الشهرية.
الشقق السكنية الشهرية هي وحدات إيجار قصيرة الأجل بعقود مدتها 30 يوماً أو أكثر. والنقطة المهمة هي أن العقود التي تبلغ مدتها 30 يوماً أو أكثر معفاة من قانون أعمال السكن السكني السكني. هذا يعني أنه بعد 180 يوماً من التشغيل كسكن خاص، يمكن تشغيل الـ 185 يوماً المتبقية كشقة شهرية، 365 يوماً في السنة، دون مشاكل قانونية.
إن فهم هذا التمييز القانوني هو أساس نجاح العملية المختلطة. السكن الخاص والوحدات السكنية الشهرية هي أشكال مختلفة تماماً من الناحية القانونية، والقوانين واللوائح التي تنطبق على كل منهما مختلفة. إن فهم ما هي الاختلافات بالضبط وتشغيلها بشكل مناسب هو المفتاح لزيادة الأرباح إلى أقصى حد مع الحفاظ على الامتثال.
| شكل التشغيل | الأساس القانوني | حدود عدد أيام التشغيل | فترة العقد | اللوائح الرئيسية |
|---|---|---|---|---|
| الإقامة السكنية (أعمال الإقامة السكنية) | قانون أعمال الإقامة السكنية | حتى 180 يومًا في السنة | من 1 إلى 29 يومًا | نظام الإخطار، لوائح خدمات الإدارة |
| الوحدات السكنية الشهرية | قانون إيجار الأراضي والمساكن | بدون قيود | 30 يوماً أو أكثر | عقود الإيجار، قانون عقود الإيجار، قانون البناء والمباني |
| أعمال النزل | قانون أعمال النزل | لا قيود | لا قيود | نظام التصاريح والمعايير الهيكلية والتجهيزات |
الامتثال القانوني الشامل ضروري عند تنفيذ العمليات المختلطة. في حالة عمليات الإقامة الخاصة، من الضروري إخطار السلطات المحلية المختصة، وإعداد سجل للنزلاء والاحتفاظ به وتنفيذ تدابير إدارة النظافة الصحية. من ناحية أخرى، في حالة تشغيل الوحدات السكنية الشهرية، يلزم إبرام عقود الإيجار بشكل صحيح والامتثال لقانون أعمال صفقات البناء والمباني.
مثلما نضع "رأس المال البشري" و"الثقة" في صميم إدارتنا، فإن الامتثال القانوني هو أساس استدامة أعمالنا. يمكن أن يكون إهمال المخاطر القانونية في السعي لتحقيق أرباح قصيرة الأجل عائقاً أمام نمو الأعمال على المدى الطويل.
يجب إيلاء اهتمام خاص للإجراءات وقت التبديل بين السكن الخاص والشقق الشهرية. فبمجرد الوصول إلى حد 180 يومًا كسكن خاص، يجب تحويل العمل التجاري على الفور إلى التشغيل الشهري للشقق السكنية الشهرية. ولتقليل مخاطر الشواغر خلال هذه الفترة الانتقالية، من المهم إدارة الحجوزات المسبقة وتطوير العملاء.
تُظهر المقارنة بين ربحية إدارة الإيجار التقليدية والعمليات المختلطة اختلافاً صارخاً. في إدارة الإيجار التقليدية، يكون الإيجار الشهري ثابتاً ولا يوجد ربح خلال فترة الشغور. من ناحية أخرى، يمكن للإدارة الهجينة تحقيق هيكل ربح محسن على مدار العام من خلال الجمع بين الأرباح المرتفعة خلال فترة الإقامة الخاصة والأرباح المستقرة خلال فترة الإيجار الشهري الثابت.
دعنا نقارن الأرقام بشكل ملموس. إذا أخذنا عقار مساحته 1LDK (حوالي 50 م2) في وسط طوكيو كمثال، فإن إدارة الإيجار التقليدية عادةً ما تدر دخلاً إيجاريًا يبلغ حوالي 150,000 ين شهريًا. وتبلغ الأرباح السنوية 1.8 مليون ين (باستثناء فترات الشغور).
أما في العمليات المختلطة، من ناحية أخرى، يمكن توقع أرباح تتراوح بين 8,000 ين ياباني و12,000 ين ياباني في اليوم الواحد خلال فترة الإقامة الخاصة (180 يوماً). بافتراض أن متوسط سعر الوحدة يبلغ 10,000 ين ياباني ومعدل إشغال بنسبة 70%، فإن إيرادات فترة الإقامة الخاصة ستكون 1.26 مليون ين ياباني (180 يومًا × 70% × 10,000 ين ياباني). بالنسبة لفترة الشقق السكنية الشهرية (185 يوماً، أي حوالي 6 أشهر)، يمكنك أن تتوقع كسب حوالي 180,000 ين ياباني شهرياً، أو 1,080,000 ين ياباني في 6 أشهر.
| طريقة التشغيل | الإيرادات السنوية | متوسط الأرباح الشهرية | مقارنة مع الإيجار التقليدي |
|---|---|---|---|
| الإيجار التقليدي | 1.8 مليون ين | 150,000 ين | الإيجار التقليدي |
| العملية الهجينة | 2.34 مليون ين | 195,000 ين | +30%. |
| الإقامة الخاصة فقط (حد 180 يومًا) | 1.26 مليون ين | 105,000 ين | -30% |
كما توضح هذه المقارنة، فإن العمليات المختلطة لديها القدرة على زيادة الإيرادات بنسبة 30% تقريبًا مقارنة بإدارة الإيجار التقليدية.
إن التحليل التفصيلي لهيكل إيرادات العملية المختلطة يجعل مزاياها أكثر وضوحًا. خلال فترة عملية الإقامة الخاصة، من الممكن العمل بأسعار مرتفعة للوحدات خلال فترات الذروة (مثل الأسبوع الذهبي، والعطلات الصيفية، وعطلة نهاية العام وعطلة رأس السنة الجديدة). وعلى وجه الخصوص، فإن الطلب على أماكن الإقامة الخاصة للسياح الأجانب قوي بشكل خاص في الوقت الحالي، حيث أن الطلب على الإقامة الخاصة للسياح الأجانب في انتعاش.
من ناحية أخرى، خلال فترة العمارات الشهرية، يمكن أن تستهدف العمليات خلال فترة العمارات الشهرية مجموعات الطلب المستقرة مثل المسافرين من رجال الأعمال والمنتقلين والمستخدمين خلال فترة إعادة التوطين. من المتوقع أن يبقى هؤلاء المستخدمون بشكل عام لفترة زمنية أطول، مما يساهم في استقرار معدلات الإشغال.
والأهم من ذلك أن هذين المصدرين من مصادر الإيرادات يعملان بطريقة تكاملية. ويمكن استغلال الاختلافات الموسمية: حيث يرتفع الطلب على الشقق الشهرية خلال الفترات التي ينخفض فيها الطلب على المبيت في الشقق الشهرية، وعلى العكس من ذلك، يرتفع الطلب على المبيت في الشقق الشهرية خلال الفترات التي ينخفض فيها الطلب على الشقق الشهرية.
تعد معدلات الإشغال في العمليات المختلطة مؤشراً مهماً يرتبط مباشرة بالربحية. تعتمد معدلات الإشغال خلال فترة الإقامة السكنية بشكل كبير على الموقع وجاذبية العقار والتسعير واستراتيجية التسويق. وبصفة عامة، يمكن توقع معدلات إشغال تزيد عن 70% للعقارات ذات الموقع الجيد في المناطق الحضرية، ولكنها قد تصل إلى 50% في الضواحي والمواقع غير السياحية.
تكون معدلات الإشغال خلال مدة الشقة الشهرية أكثر استقراراً من معدلات الإشغال في المساكن الخاصة، حيث تضمن فترة العقد التي تبلغ 30 يوماً أو أكثر فترة معينة من الدخل بمجرد انتقال المستأجر إلى الشقة. ومع ذلك، فإن القضية الرئيسية هي كيفية تقصير فترة الشغور حتى يتم تأمين المستأجر التالي بعد انتهاء العقد.
إحدى المزايا الرئيسية للإدارة الهجينة هي تأثير تنويع المخاطر. في إدارة الإيجارات التقليدية، يكون للمخاطر مثل خروج المستأجرين أو متأخرات الإيجار تأثير مباشر على الأرباح. من ناحية أخرى، يمكن للعمليات المختلطة أن تقلل من تأثير مخاطر محددة على الأرباح الإجمالية من خلال وجود مصادر دخل متعددة.
على سبيل المثال، حتى لو انخفض الطلب على السكن الخاص مؤقتاً، يمكن تأمين مستوى معين من الإيرادات من خلال الطلب على الوحدات السكنية الشهرية. وعلى العكس من ذلك، في حالة حدوث ضعف في سوق الوحدات السكنية الشهرية، يمكن استكمال ذلك من خلال الإيرادات من الإقامات الليلية.
كما أنه يحسن القدرة على التكيف مع التغيرات في المناخ الاقتصادي. خلال فترات الركود الاقتصادي، قد ينخفض الطلب على رحلات العمل وقد ينخفض الطلب على الوحدات السكنية الشهرية، ولكن في الوقت نفسه، قد يزداد الطلب على سياحة الإقامة الطويلة واستخدام الإقامة الخاصة من قبل الأشخاص الذين يفكرون في تغيير مكان إقامتهم.
يعد تأثير تنويع المخاطر هذا عاملاً مهماً للاستقرار في الاستثمار العقاري. وتعتبر العوائد المعدلة حسب المخاطر معياراً مهماً للمستثمرين ذوي الملاءة المالية العالية جداً، وليس فقط الربحية البسيطة. الإدارة المختلطة هي نهج استثماري ممتاز من هذا المنظور.
هناك ثلاثة أنماط تشغيلية رئيسية للعمليات المختلطة، اعتماداً على خصائص العقار وسياسة المستثمر. كل نمط له مزاياه وعيوبه الخاصة، والاختيار الصحيح هو مفتاح النجاح.
النمط الأول هو "نظام الغرف". يمكن تطبيق هذا النمط عندما تمتلك مبنى واحد أو عدة غرف، مع تخصيص بعض الغرف للسكن الخاص وتخصيص الغرف المتبقية لشقق شهرية. على سبيل المثال، إذا كنت تمتلك مبنى سكني مكون من 10 غرف، يمكنك تشغيل خمس غرف كسكن خاص وخمس غرف كشقق شهرية، وبالتالي تحقيق دخل من كليهما في نفس الوقت على مدار العام.
ميزة هذه الطريقة هي الاستقرار التشغيلي. حتى إذا انخفض الطلب على الإقامة الخاصة، يمكن أن تدعم الإيرادات من الوحدات السكنية الشهرية الإيرادات الإجمالية. كما أنها تجعل عمليات الإدارة أكثر كفاءة. أما العيب فهو أن استخدام كل غرفة ثابت، مما يحد من المرونة في مواجهة الطلب المتقلب.
النمط الثاني هو "نظام الفترة المقسمة". هذه طريقة يتم فيها تشغيل نفس الغرفة كسكن خاص لمدة 180 يوماً في السنة وكشقة شهرية لمدة 185 يوماً المتبقية. هذه الطريقة مناسبة للمستثمرين الذين يرغبون في تحقيق عملية مختلطة في عقار واحد.
في طريقة فصل الفترات، يهدف المستثمر إلى تحقيق أقصى قدر من الأرباح من خلال التركيز على تشغيل السكن الخاص خلال فترات الذروة للسكن الخاص (مثل الربيع والصيف ونهاية العام ورأس السنة الجديدة) وتشغيل الوحدات السكنية الشهرية خلال الفترات خارج أوقات الذروة. ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن هناك خطر وجود شواغر خلال فترة التحول بين أنماط التشغيل وأن هناك حاجة إلى إجراء تعديلات على الأثاث والمعدات.
النمط الثالث هو "طريقة الاستجابة للطلب". وهي الطريقة التي يتم فيها تشغيل العقار بشكل أساسي كوحدة سكنية شهرية واستخدامه كسكن خاص خلال فترة الشغور. هذه الطريقة فعالة بشكل خاص في المناطق ذات الطلب المستقر على الوحدات السكنية الشهرية.
في طريقة الاستجابة للطلب، يتم استخدام الفترة ما بين نهاية عقد الوحدة السكنية الشهرية والعثور على المستأجر التالي بشكل فعال كسكن خاص. وهذا يسمح بتحويل فترة الشواغر، التي من شأنها أن تولد تقليدياً إيرادات صفرية، إلى إيرادات.
| نمط التشغيل | شروط التطبيق | المزايا | العيوب |
|---|---|---|---|
| طريقة مشاركة الغرف | ملكية متعددة الغرف | الاستقرار التشغيلي، وكفاءة الإدارة | مرونة محدودة |
| طريقة التقسيم الزمني | ملكية واحدة | تعظيم الإيرادات، والاستجابة للطلب | مخاطر التحويل، تعديل المنشأة |
| طريقة الاستجابة للطلب | مناطق الطلب المستقرة | الحد من مخاطر الشواغر | إيرادات محدودة من أماكن الإقامة الخاصة |
مهام الإدارة في العمليات المختلطة أكثر تعقيداً من مهام الإدارة التقليدية للإيجار. ويرجع ذلك إلى أن مهام الإدارة خاصة بكل من عملية السكن الخاص وعملية الشقق السكنية الشهرية. يعد إنشاء نظام إدارة فعال عاملاً مهماً لنجاح العملية.
تشمل مهام الإدارة الرئيسية في عملية الإقامة الخاصة إدارة الحجز، والتعامل مع تسجيل الوصول والمغادرة، وترتيبات التنظيف، وتجديد الإمدادات، والتعامل مع النزلاء، وإنشاء قائمة النزلاء والاحتفاظ بها. تحدث هذه المهام على أساس يومي وتتطلب استجابة سريعة ودقيقة.
ومما له أهمية خاصة التواصل مع النزلاء. ونظراً لأن الفندق غالباً ما يستخدمه السياح الأجانب، فقد يتطلب الأمر دعماً متعدد اللغات. يجب أيضاً مراعاة خدمات الطوارئ على مدار 24 ساعة يومياً.
تشمل مهام الإدارة الرئيسية في إدارة الشقق السكنية الشهرية توظيف المستأجرين، وإجراءات التعاقد، والإشراف على الانتقال إلى الشقة ومغادرتها، ومراقبة الإيجار، وصيانة المرافق، والعلاقات مع المستأجرين. ومقارنةً بالسكن الخاص، فإن طول مدة العقد الواحد يقلل من عبء العمل اليومي، ولكن الإجراءات القانونية المتعلقة بالعقد أكثر أهمية.
إن المهام الإدارية للعمليات المختلطة متخصصة للغاية وغالباً ما يكون من الصعب على المستثمرين الأفراد إكمال كل شيء بمفردهم. لذلك، يعد استخدام خدمة وكالة تشغيل خياراً مهماً.
تشمل معايير التقييم المهمة عند اختيار خدمة وكالة الإدارة الخبرة في إدارة كل من المساكن الخاصة والشقق الشهرية، والامتثال القانوني الشامل، والالتزام بزيادة الإيرادات إلى أقصى حد، ونظام إبلاغ عالي الشفافية.
تتراوح عمولات الوكالة بشكل عام بين 15% و30% من المبيعات، ولكن من المهم عدم الاختيار بناءً على العمولات المنخفضة فقط، بل تقييم جودة الخدمات المقدمة ومساهمتها في زيادة الإيرادات بطريقة شاملة. في كثير من الحالات، ستكون وكالة التشغيل الممتازة قادرة على زيادة الإيرادات أكثر من العمولة.
وبالإضافة إلى ذلك، من المهم الاتفاق على التفاصيل في العقد مع وكالة التشغيل، مثل توضيح نطاق العمل وتواتر تقديم التقارير والاستجابة لحالات الطوارئ وشروط إنهاء العقد. وعلى وجه الخصوص، يجب تأكيد الإجراءات التفصيلية مسبقاً فيما يتعلق بكيفية الاستجابة عند التبديل بين السكن الخاص والشقق الشهرية.
بالنسبة لأنظمة إدارة الحجز، من الفعال إدخال نظام يسمح بالإدارة المركزية لمواقع حجز أماكن الإقامة الخاصة (Airbnb، Booking.com، إلخ) ومواقع حجز الشقق الشهرية. يتيح ذلك منع الحجوزات المزدوجة، وتحسين معدلات الإشغال وتعظيم الإيرادات.
يمكن أن يؤدي إدخال أنظمة التسعير الديناميكية إلى أتمتة تحديد الأسعار المثلى وفقاً للتوازن بين العرض والطلب. في أماكن الإقامة الخاصة، من المهم تحديد الأسعار مع مراعاة تواريخ المناسبات والعوامل الموسمية وأسعار العقارات المنافسة. في الوحدات السكنية الشهرية، تساهم تعديلات الأسعار استجابةً لتقلبات أسعار السوق أيضاً في تحسين الربحية.
يمكن استخدام تكنولوجيا إنترنت الأشياء لإدارة المرافق عن بُعد وتحسين كفاءة الطاقة وتحسين الأمن. يمكن أن يؤدي إدخال الأقفال الذكية والأجهزة الذكية وأجهزة الاستشعار الذكية إلى أتمتة مهام الإدارة وتحسين راحة المستخدم في نفس الوقت.
تتيح أنظمة تحليل البيانات إجراء تحليل متقدم لأنماط سلوك المستخدم وتوقعات الطلب وتحليل الإيرادات. يمكن استخدام هذه البيانات لصياغة استراتيجيات تشغيلية أكثر دقة.
على الرغم من أن إدخال هذه التقنيات يتطلب استثمارًا أوليًا، إلا أنه يمكن توقع عائد جيد على الاستثمار عندما تؤخذ التحسينات طويلة الأجل في الكفاءة التشغيلية وتعظيم الإيرادات في الاعتبار. وعلى وجه الخصوص، يكون العائد على الاستثمار أكثر وضوحاً عند تشغيل عقارات متعددة، بسبب وفورات الحجم.
يعد التشغيل المختلط للعقارات السكنية الخاصة والعقارات المؤجرة أحد أكثر الأساليب ابتكاراً وعملية للاستثمار العقاري الحديث. من خلال الاستفادة من حد الـ 180 يومًا الذي يفرضه قانون أعمال السكن السكني ليس كقيد بل كفرصة لبناء نموذج عمل جديد، يمكن تحقيق ربحية تفوق بكثير ربحية عمليات الإيجار التقليدية.
من خلال الخبرة التي تراكمت لدينا في شركة INA & Associates K.K. على مر السنين، يمكننا القول إن الامتثال القانوني الشامل، وإنشاء نظام إدارة فعال والالتزام بالتحسين المستمر أمور ضرورية لنجاح العمليات المختلطة.
من المتوقع أن تشهد بيئة السوق للعمليات المختلطة مزيداً من التحسن في المستقبل بسبب الانتعاش الكامل في الطلب الداخلي وزيادة الطلب على إجازات العمل بسبب تنويع أساليب العمل وزيادة الطلب على الإقامات قصيرة الأجل بسبب تركز السكان في المناطق الحضرية.
يجب على المستثمرين الذين يفكرون في العمليات المختلطة إيلاء اهتمام خاص للنقاط التالية.
أولاً، أهمية اختيار الموقع. إن اختيار الموقع الذي يمكن توقع الطلب فيه على السكن الخاص والطلب على الشقق الشهرية أمر أساسي للنجاح. اختر العقار الأنسب من خلال إجراء تقييم شامل لراحة النقل والبيئة المحيطة به والوصول إلى مناطق الجذب السياحي والقرب من المناطق التجارية.
الخطوة التالية هي تحسين الاستثمار الأولي. تتطلب العمليات المختلطة استثماراً رأسمالياً لكل من السكن الخاص والشقق الشهرية. سيؤدي الاستثمار المفرط إلى إطالة فترة الاسترداد، في حين أن الاستثمار غير الكافي سيقلل من القدرة التنافسية. من المهم صياغة خطة استثمار مناسبة بناءً على أبحاث السوق.
وعلاوة على ذلك، فإن اختيار شريك التشغيل هو أيضاً عامل مهم للنجاح. فالشراكة مع وكيل تشغيلي موثوق به تبسط المهام الإدارية المهنية وتسمح للمستثمرين بالتركيز على اتخاذ القرارات الاستراتيجية.
إذا كنت تفكر في تنفيذ عملية مختلطة، فإننا نوصيك باتباع الخطوات التالية
1- إجراء أبحاث السوق: قم بإجراء تحليل مفصل للطلب على السكن الخاص والشقق الشهرية في المنطقة المستهدفة.
2- اختيار العقار: اختر العقار الأنسب، مع مراعاة الظروف العامة للموقع ومواصفات العقار وميزانية الاستثمار.
صياغة خطة العمل: إعداد خطة عمل مفصلة تتضمن توقعات الإيرادات والخطة التشغيلية وتحليل المخاطر.
استكمال الإجراءات القانونية: الإخطار بأعمال الإقامة السكنية والحصول على التصاريح والإخطارات اللازمة.
5- إنشاء نظام التشغيل: إبرام عقد مع الإدارة الذاتية أو وكالة الإدارة.
6- تنفيذ النظام: إدخال أنظمة إدارة الحجز والتسعير وخدمة العملاء.
بدء التشغيل: بدء التشغيل التدريجي والتحسين المستمر.
نحن في شركة INA&Associates Ltd. نقدم الدعم بناءً على خبرتنا الواسعة وخبرتنا في جميع هذه الخطوات. وبصفتنا "شركة استثمار رأس المال البشري القائم على التكنولوجيا"، فإننا ملتزمون بمساعدة مستثمرينا على النجاح.
الإدارة الهجينة هي أكثر من مجرد طريقة لتعزيز الإيرادات. إنها نهج استراتيجي للتكيف مع ظروف السوق المتغيرة وتحقيق النمو المستدام. ندعوك معنا لاستكشاف إمكانيات جديدة في الاستثمار العقاري.
يختلف الاستثمار الأولي المطلوب للعملية المختلطة اختلافاً كبيراً حسب موقع العقار وحجمه ومستوى منشأته. بالنسبة للعقار النموذجي المكون من غرفة نوم واحدة (حوالي 50 م2) في منطقة حضرية نموذجية، يتراوح الاستثمار الأولي لبدء العملية، باستثناء تكاليف شراء العقار، بين 2-4 مليون ين ياباني تقريباً.
ويشمل هذا المبلغ شراء الأثاث والأجهزة المنزلية، والأعمال الداخلية، وتكاليف تركيب النظام، والتكاليف الإجرائية المختلفة ورأس المال العامل. ضع في اعتبارك أن الاستثمار الرأسمالي عالي الجودة مطلوب استثمار رأسمالي أعلى جودة من الاستثمار في عقار إيجار نموذجي لاستيعاب كل من السكن الخاص والوحدات السكنية الشهرية.
ومع ذلك، نظراً لأن هذه الاستثمارات مرتبطة مباشرةً بزيادة الإيرادات، فإن فترة الاسترداد تكون عموماً حوالي 2-3 سنوات إذا تم تنفيذها وفقاً لخطة مناسبة.
تعتبر مهام إدارة العملية المختلطة أكثر تعقيداً من مهام إدارة الإيجار التقليدية، ولكن من خلال إنشاء نظام وهيكل تشغيلي مناسب، يمكن تحقيق إدارة فعالة.
في حالة الإدارة الذاتية، خلال فترة السكن الخاص، تحتاج إلى التعامل مع الحجوزات اليومية وترتيبات التنظيف والعلاقات مع النزلاء، وهو ما يتطلب ساعة أو ساعتين من وقت العمل يومياً. خلال فترة الإقامة الشهرية في الوحدات السكنية، ينخفض عبء العمل، حيث ينصب التركيز على التعامل مع المستأجرين وصيانة المرافق.
عند استخدام خدمة الإدارة، يقل عبء العمل المباشر للمستثمر بشكل كبير. وتشمل المهام الرئيسية التحقق من التقارير الشهرية واتخاذ القرارات الاستراتيجية ومراجعات خطة العمل السنوية.
يمكن تقليل المخاطر القانونية في العمليات المختلطة إلى أدنى حد ممكن من خلال المعرفة والإعداد الصحيحين. تشمل المخاطر الرئيسية انتهاكات قانون أعمال السكن السكني السكني، وعدم الامتثال لقانون معايير البناء وقانون خدمات الإطفاء، ومشاكل الجيران والمشاكل الضريبية.
لتجنب هذه المخاطر، من المهم إجراء بحث قانوني مسبقاً، والحصول على الإخطارات والتصاريح المناسبة، وإجراء فحوصات الامتثال المنتظمة والعمل مع الخبراء.
تعتمد ربحية العملية المختلطة إلى حد كبير على الموقع وجاذبية العقار وجودة العملية. في ظل الظروف المناسبة، يمكن توقع زيادة الربحية بنسبة 20% إلى 50% مقارنة بعمليات التأجير التقليدية.
ومع ذلك، ولتحقيق ربحية عالية، من الضروري وضع أسعار مناسبة تستند إلى تحليل السوق، والتسويق الفعّال، وخدمة العملاء عالية الجودة، والالتزام بالتحسين المستمر. ومن المهم أيضاً التخطيط لفترة الاسترداد بشكل مناسب نظراً لارتفاع الاستثمار الأولي.
تشمل متطلبات العقار المناسب للتشغيل المختلط ملاءمة الموقع وجاذبية العقار والامتثال القانوني وكفاءة الاستثمار.
على وجه التحديد، تستوفي العقارات بشكل مثالي المعايير التالية: على بعد 10 دقائق سيراً على الأقدام من محطة قطار رئيسية، وسهولة الوصول إلى المناطق السياحية والتجارية، وبناء جديد نسبياً، وتقسيم إلى مناطق تسمح بتنفيذ أعمال الإقامة السكنية، وعلاقات جيدة مع الحي.
وبالإضافة إلى ذلك، فإن تصميم 1LDK-2LDK بمساحة 50-80 م2 يجعل من السهل تلبية الطلب على كل من السكن الخاص والشقق الشهرية.