قد يكون العديد من المبتدئين مهتمين بالاستثمار العقاري، لكنهم يشعرون بصعوبة الأمر ويخشون من الفشل. في الواقع، يعد الاستثمار العقاري أحد خيارات إدارة الأصول التي يمكن أن يقوم بها حتى الموظفون الذين يتقاضون رواتبهم، طالما تم استيعاب النقاط الأساسية. يقدم هذا المقال شرحًا سهل الفهم للهيكل الأساسي للاستثمار العقاري، ومزاياه وعيوبه، والخطوات المحددة للمبتدئين لبدء الاستثمار، والمخاطر والتدابير المضادة التي يجب أن يكونوا على دراية بها، بالإضافة إلى عقلية النجاح وأساليب الاستثمار الموصى بها للمبتدئين. يرجى القراءة حتى النهاية واستخدامه كمرجع لاتخاذ خطواتك الأولى نحو الاستثمار العقاري.
كيف يعمل الاستثمار العقاري: الاستثمار العقاري هو أسلوب استثماري تكسب من خلاله دخلاً مثل دخل الإيجار عن طريق شراء وتأجير العقارات مثل شقق الاستوديو والوحدات السكنية. في معظم الحالات، يتم شراء العقار باستخدام أموالك الخاصة بالإضافة إلى قرض من مؤسسة مالية، ثم يتم إسناد إدارة العقار إلى شركة إدارة محترفة تتلقى الإيجار من المستأجرين. والربح المتاح هو ما يتبقى بعد سداد القرض من إيرادات الإيجار التي يتم الحصول عليها وخصم التكاليف مثل رسوم الإدارة والضرائب. أما الربح من بيع العقار فهو نوع آخر من الأرباح، ويمكن تصنيف عوائد الاستثمار العقاري إلى مكاسب الدخل (دخل الإيجار) ومكاسب رأس المال (الربح من البيع). بعبارة أخرى، تتمثل إحدى ميزات الاستثمار العقاري في أنه يمكنك استهداف كل من "دخل الإيجار الشهري" و"الربح عند بيع العقار في المستقبل".
يمنح هذا الهيكل الاستثمار العقاري مزايا مختلفة للاستثمار العقاري، ولكن هناك أيضاً عيوب ومخاطر يجب وضعها في الاعتبار. دعنا أولاً نلقي نظرة على بعض أهم النقاط.
دخل مستقر وتأمين مستقبلي: يوفر تأجير العقارات مصدراً ثابتاً للتدفق النقدي حيث تكسب دخلاً شهرياً ثابتاً من الإيجار. إذا كان الإيجار أكثر من أقساط سداد القرض، فسيكون لديك دخل إيجابي، وإذا تمكنت من تأمين مستأجرين على المدى الطويل، فسيستمر هذا الدخل الثابت. تعد القدرة على كسب دخل إضافي كل شهر، بالإضافة إلى راتبك الرئيسي، عامل جذب رئيسي. كما يمكن أن يكون دخل الإيجار الشهري مكملاً للمعاشات التقاعدية المستقبلية. قد يعوض الدخل من الاستثمار العقاري أي نقص في أموال التقاعد التي قد لا يكفيها نظام التقاعد العام وحده لتغطيتها. وعلاوة على ذلك، بما أن القرض الاستثماري يأتي مع تأمين ائتماني جماعي على الحياة (دانشين)، فإن رصيد القرض المستحق ينخفض إلى الصفر ويبقى أصل العقار في أيدي أفراد الأسرة الباقين على قيد الحياة في حالة وفاة المالك وهو أمر غير محتمل. هذا البديل للتأمين على الحياة له أيضًا تأثير حماية حياة الأسرة، مما يؤدي إلى راحة البال على المدى الطويل.
تأثير الرافعة المالية بالقروض: يمكن تمويل الاستثمارات العقارية ليس فقط بالأموال الشخصية ولكن أيضاً بالقروض من المؤسسات المالية، مما يجعل من الممكن استثمار أضعاف المبلغ النقدي المتوفر في متناول اليد. إن القدرة على الحصول على عقارات باهظة الثمن بدفعة أولى صغيرة واستخدام رأس مال الآخرين لتوليد دخل استثماري هي ميزة فريدة للاستثمار العقاري. بالمقارنة مع الاستثمار بالنقد المتوفر فقط، من الممكن استهداف عوائد أعلى، ولكن من المهم التخطيط للاستفادة من الرافعة المالية المناسبة بالقدر الذي لا يتجاوز قدرة الفرد على السداد.
المزايا الضريبية: هناك العديد من المزايا الضريبية للاستثمار العقاري. على سبيل المثال، بعد شراء عقار، يمكن إدراج الاستهلاك والمصروفات الأخرى في دخلك الخاضع للضريبة، وإذا كان دخل العقار في المنطقة الحمراء، فقد تتمكن من تخفيض ضريبة الدخل وضريبة السكان عن طريق جمع الخسائر مع دخل آخر، مثل دخل العمل. كما أنه فعال أيضاً كإجراء ضريبي. في بعض الحالات، يمكن أن يؤدي الاحتفاظ بالممتلكات في شكل عقارات إلى خفض القيمة المقدرة لأغراض ضريبة الميراث، بدلاً من الاحتفاظ بالنقد كما هو. وبما أن القيمة المقدرة للعقارات (قيمة الأرض على الطريق أو القيمة المقدرة لضريبة الأملاك) تكون أقل من القيمة السوقية، فقد يقلل ذلك من مبلغ ضريبة الميراث أكثر من النقد.
الأصول العقارية المقاومة للتضخم: العقارات هي أصل حقيقي وقيمتها أقل عرضة للتناقص خلال فترات التضخم. ونظراً لأن أسعار الأراضي والإيجارات تميل إلى الارتفاع عند ارتفاع الأسعار، فهي خيار لإدارة الأصول أكثر مقاومة للتضخم من البقاء في الودائع النقدية. في الواقع، في ظل التضخم، من الممكن الحفاظ على قيمة الأصول أو حتى زيادتها من خلال زيادات الإيجار والمكاسب من بيع العقارات. ميزة أخرى هي الأمان الذي توفره العقارات كوسيلة لحماية الأصول على المدى الطويل، حيث أن خطر انخفاض القيمة في أسوأ الحالات إلى الصفر منخفض، كما هو الحال مع الأسهم، حيث أن الأصل الحقيقي، وهو الأرض في الأساس، يبقى.
التكاليف الأولية وتكاليف الصيانة: يلزم مبلغ كبير من المال للحصول على عقار لبدء الاستثمار في العقارات. بالإضافة إلى الدفعة المقدمة، هناك نفقات مختلفة مثل رسوم الوكالة، وضريبة الاستحواذ العقاري، ورسوم التسجيل عند الحصول على عقار. بالإضافة إلى ذلك، تُفرض ضريبة الأملاك وضريبة التخطيط العمراني كل عام بعد الشراء، ويتم تكبد تكاليف صيانة المبنى وإدارته. إذا تم التغاضي عن تكاليف التشغيل مثل إصلاحات المرافق وترميمها وإعادتها إلى حالتها الأصلية وأقساط التأمين ضد الحريق وما إلى ذلك، فهناك خطر أن تكون الأرباح أقل من المتوقع. على سبيل المثال، إذا حدث عطل أو تلف كبير، فمن المحتم أن يتم إنفاق مبلغ كبير من المال على الإصلاحات. وتشكل هذه التكلفة الأولية والمستمرة عقبة أمام الاستثمار العقاري.
خطر الشغور وعدم دفع الإيجار: في إدارة الإيجار، لا يمكن الحصول على دخل الإيجار إلا بوجود مستأجرين. ويتمثل خطر الشغور في أنه إذا لم يكن هناك مستأجرون، فلن يكون هناك دخل لتلك الفترة. لن تنتظر سداد القروض والتكاليف الثابتة، لذلك إذا طال أمد الشواغر، فقد تضطر إلى اقتراض المال لتعويض الفرق. على الرغم من أنه من المثالي أن تدير عقاراً بإشغال كامل دائماً، إلا أن الشواغر قد تحدث حتماً بسبب اتجاهات السوق والعوامل الموسمية، لذلك ستحتاج إلى بذل الجهود لتلبية احتياجات المستأجرين، مثل تحديث المرافق ومراجعة الإيجارات. ضع في اعتبارك أيضاً مخاطر متأخرات الإيجار. حتى إذا كان هناك مستأجرون، إذا لم يتم دفع الإيجار، فلن يدر العقار أي دخل في نهاية المطاف، ولن يتبقى سوى سداد القرض ورسوم الإدارة. من المهم تقليل مخاطر المتأخرات من خلال فحص المستأجرين واستخدام شركة ضمان.
انخفاض السيولة وعدم القدرة على التحويل إلى نقد بسرعة: العقار هو أصل أقل سيولة في الشراء والبيع من الأسهم على سبيل المثال. حتى إذا كنت ترغب في بيعه نقداً، إذا لم تتمكن من العثور على مشترٍ على الفور، فلن تتمكن من استرداد الأموال إلى الأبد. فخلال الفترة التي لا يتم فيها بيع العقار، قد يستمر عبء التكاليف مثل ضريبة الأملاك في التزايد. حتى إذا تم العثور على مشترٍ، فإن العملية تستغرق وقتاً طويلاً من المعاينة والتفاوض على السعر والتعاقد والتسوية والتسجيل، ويستغرق الأمر فترة زمنية معقولة قبل أن تصبح الأموال في متناول اليد بالفعل. هذه العقبة العالية أمام التدفق النقدي (أي ارتفاع مخاطر السيولة) هي عيب رئيسي في الاستثمار العقاري.
يتطلب جهداً إدارياً وخبرة: الاستثمار العقاري ليس عملاً "نهاية الشراء"؛ بل هو عمل يستمر مع إدارة الإيجار اللاحقة. على الرغم من أنه يمكن إسناد إدارة العقار والتعامل مع المستأجرين إلى شركة إدارة، إلا أنه ستكون هناك حالات سيحتاج فيها المالك، بصفته مديراً بنفسه، إلى فهم الوضع واتخاذ القرارات. فإذا انتقل المستأجرون من العقار، سيحتاج إلى تعيين مستأجرين جدد واتخاذ الترتيبات اللازمة لإعادة العقار إلى حالته الأصلية، كما سيتعين عليه التفكير في خطط صيانة المبنى والمرافق. وبالإضافة إلى المتاعب التي لا مفر منها، تحتاج أيضاً إلى مواكبة القانون ومعرفة الضرائب والمعلومات عن سوق الإيجار. فالافتقار إلى المعرفة يميل إلى ترك الأمر للآخرين، وإهمال التحقق من التفاصيل يزيد من خطر الفشل. يقال إن الأشخاص الذين ينجحون في الاستثمار العقاري لا يدخرون جهداً في دراستهم، لذلك من المهم فهم الوقت والجهد المطلوبين في مثل هذه العمليات.
كما ذكرنا أعلاه، فإن الاستثمار العقاري له جاذبيته، ولكن له مخاطره أيضاً. في الفصول التالية، سنتناول بالتفصيل كيف يمكن للمبتدئين تحديداً البدء في الاستثمار والتعامل مع المخاطر وإنجاحه.
لتجنب الأخطاء والبدء في بداية ثابتة، من المهم للمستثمرين العقاريين المبتدئين اتباع عملية إعداد خطوة بخطوة. وفيما يلي دليل تفصيلي للخطوات المحددة للمبتدئين خطوة بخطوة.
تحديد الأهداف والتقييم الذاتي: أولاً، ضع أهدافاً وغايات استثمارية واضحة، مثل "لماذا تريد أن تبدأ الاستثمار العقاري" و"ما مقدار الربح الذي تهدف إليه". تختلف الأهداف باختلاف الأشخاص، مثل بناء صندوق للتقاعد أو بناء الأصول أو تأمين دخل غير مكتسب. من خلال تحديد الأهداف، سيكون من الأسهل صياغة استراتيجية الاستثمار. وفي الوقت نفسه، من المهم أن تحلل بموضوعية وضع أصولك الحالية ودخلك السنوي ومدى تحملك للمخاطر ووضع خطة معقولة. حدّد المبلغ الذي يمكنك تغطيته من أموالك الخاصة، والمبلغ الذي يمكنك إنفاقه على سداد القروض، ومقدار المخاطرة التي يمكنك تحملها بسبب شخصيتك، وتوصل إلى خطة استثمار "مناسبة لك".
وضع خطة مالية: بعد ذلك، ضع خطة مالية ملموسة. قم بمحاكاة مبلغ الأموال التي يمكنك توفيرها لنفسك، والمبلغ الذي تخطط لاقتراضه بقرض وخطة السداد الخاصة بك. من المهم أن تضع خطة مالية إجمالية لا تأخذ في الاعتبار سعر العقار فحسب، بل أيضاً النفقات الأخرى وقت الشراء (رسوم الوساطة والضرائب وما إلى ذلك)، وضريبة العقار السنوية، وأقساط التأمين ضد الحريق، واحتياطيات تكاليف الإصلاح المستقبلية وما إلى ذلك. بالإضافة إلى ذلك، فإن دخلك السنوي ومدة خدمتك ومعلوماتك الائتمانية ستؤثر أيضاً على قدرتك على الحصول على قرض من مؤسسة مالية. إذا كان ذلك ممكناً، من الجيد أن تتشاور مع العديد من المؤسسات المالية مسبقاً وتخضع لتقييم مؤقت لفهم المبلغ المالي الذي يمكنك اقتراضه والشروط التي يمكنك الاقتراض بموجبها.
جمع المعلومات المتعلقة بالعقار واختيار العقار: بمجرد أن تكون لديك فكرة عن أهدافك وميزانيتك، ابدأ في البحث عن عقار استثماري. ابحث عن طلب الإيجار المحلي واتجاهات السوق لأنواع العقارات لتضييق نطاق قائمة العقارات التي تلبي أهدافك. على وجه التحديد، تحقق من الموقع (المسافة من أقرب محطة والبيئة المحيطة)، ونوع العقار (وحدة سكنية أو منزل لعائلة واحدة أو منزل منفصل)، والعمر، والتخطيط والمرافق، والعائد (العائد السطحي والحقيقي). من المهم النظر فيما إذا كان العقار "يسهل الحصول على مستأجرين على المدى الطويل" و"يسهل بيعه في المستقبل"، مع مراعاة التغيرات المستقبلية في قيمة الأصل والطلب على الإيجار. استخدم المعلومات التي تقدمها بوابات العقارات والبائعين لمقارنة العديد من العقارات. بصفتك مبتدئاً، قد تضيع في كثير من الأحيان في المصطلحات الفنية ومعايير اتخاذ القرار، لذلك لا تتردد في طرح الأسئلة على الوكالة العقارية إذا كنت غير متأكد، أو اطلب المشورة من أحد معارفك الموثوق بهم.
الإجراءاتالأوليةللقرض والاستفسار عن القرض: بمجرد أن تكون لديك فكرة عن العقار الذي ترغب في شرائه، ابدأ بتقديم طلب قرض مؤقت. إذا كان ذلك ممكناً، ابدأ عملية القرض بالتوازي مع طلب الشراء، حيث أنه من الضروري أن يكون لديك خطة مالية من أجل تأمين العقار. قم بزيارة العديد من المؤسسات المالية وقارن بين أسعار الفائدة وفترات القروض ومبالغ القروض والشروط الأخرى المقدمة. ما إذا كنت ستختار سعر فائدة متغير أو ثابت هو أيضاً من الاعتبارات المهمة. اتخذ القرار وفقاً لمدى تحملك للمخاطر، على سبيل المثال، إذا كنت ترغب في تجنب مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة، فاختر قرضاً ثابتاً لكامل المدة. عند التقدم بطلب للحصول على قرض، قم على الفور بإعداد المستندات المطلوبة من قبل المؤسسة المالية (ضريبة الاستقطاع، وإثبات الدخل، ووثائق الملكية، وما إلى ذلك) لتسهيل العملية. وبمجرد حصولك على الموافقة الرسمية على القرض، يمكنك في النهاية الشروع في توقيع العقد.
عقد الشراء والبيع وإجراءات شراء العقار: بمجرد الموافقة على القرض، قم بإبرام عقد شراء وبيع العقار المراد شراؤه. بعد الحصول على شرح للأمور المهمة، قم بتوقيع العقد وختمه ودفع عربون للإعلان رسمياً عن نيتك في شراء العقار. من المهم أن تتحقق من محتويات العقد (حقوق وشروط تسليم العقار، والشروط الجزائية، وما إلى ذلك) بدقة وتوضيح أي نقاط غير واضحة بما يرضيك. بعد التوقيع على العقد، يتم إبرام اتفاقية القرض مع المؤسسة المالية استعداداً لتاريخ التسوية، ويتم سداد المبلغ المتبقي. عندما يتم تسليم العق ار، يتم إجراء نقل الملكية وتسجيل الرهن العقاري بواسطة كاتب قضائي، وتصبح أنت المالك الواضح للعقار. هذا هو الوقت المناسب أيضاً لتقديم طلب التأمين ضد الحريق. قد تشعر بعدم الارتياح بشأن إجراءات التعاقد لأول مرة، ولكن ستدعمك الوكالات العقارية والمؤسسات المالية والكتبة القضائيين وغيرهم من الخبراء، لذا يرجى المتابعة مع التأكد من كل خطوة.
بدء التشغيل وإدارة الممتلكات: بمجرد حصولك على عقار، سيبدأ تشغيل وإدارة عملك الإيجاري في أقرب وقت ممكن. إذا كنت قد اشتريت عقاراً لديه مستأجرون بالفعل، فستتولى مهام تحصيل الإيجار؛ وإذا كنت قد اشتريت عقاراً شاغراً، فستكون مسؤولاً عن تعيين مستأجرين. وعموماً، يمكن تكليف شركة إدارة عقارات بتولي مهام استقدام المستأجرين (نشر الإعلانات والتعامل مع المعاينات)، وإبرام العقود، وتحصيل الإيجار، والتعامل مع الشكاوى، وترتيب التسوية والترميم عند انتقال المستأجرين، والإدارة اليومية للمبنى. يبلغ سعر السوق لرسوم الإدارة الخارجية حوالي 5% من الإيجار، ولكن بدلاً من إجبار المبتدئين على إدارة كل شيء بمفردهم، فمن الأسلم أن يعهد بإدارة العقار أولاً إلى محترف ويضمن إدارته بشكل صحيح. وبالطبع، سيطلع المالك نفسه أيضاً على تقارير شركة الإدارة ويعطي التعليمات ويتخذ القرارات حسب الضرورة. وبصفتك المالك، سيُطلب منك أيضاً اتخاذ قرارات إدارية بشأن أمور مثل تدابير الاستفادة من الشواغر (التجديد، ومراجعات الإيجار)، والتعامل مع المستأجرين المتأخرين في السداد، والتخطيط للصيانة الدورية للمبنى. لا تسترخي بعد الشراء وواصل جهودك للحفاظ على العقار وتحسين ربحيته. سيؤدي القيام بذلك إلى إدارة مستقرة للأصول على المدى الطويل.
ما سبق هو العملية العامة لبدء الاستثمار في العقارات. خلال هذه العملية، من المحتمل أن تواجه أشياء لا تفهمها. في هذه الحالة، لا توجد مشكلة إذا تقدمت خطوة بخطوة أثناء جمع المعلومات والدراسة بنفسك وبمساعدة الخبراء. يتناول القسم التالي على وجه التحديد المخاطر التي من المحتمل أن يواجهها المبتدئين وكيفية التعامل معها.
ينطوي الاستثمار العقاري على عدد من المخاطر، ولكن إذا اتخذت تدابير مسبقة، يمكنك تقليل احتمالات الفشل إلى حد كبير. يصف هذا القسم المخاطر النموذجية التي يجب أن يكون المبتدئون على دراية بها بشكل خاص وكيفية التعامل معها.
مخاطر الشواغر: إذا ظلت الغرفة شاغرة بدون مستأجر، فلن تحصل على أي دخل إيجار خلال تلك الفترة. ومع ذلك، سيستمر دفع أقساط سداد القرض والتكاليف الثابتة، لذلك كلما طالت فترة الشغور، كلما اضطر المالك إلى دفع المزيد من الأموال.
الإجراء المضاد: يتمثل الإجراء الاحترازي الأول في اختيار عقار في منطقة ذات احتياجات إيجارية عالية وطلب مرتفع. على سبيل المثال، تميل العقارات القريبة من محطات القطار، والقريبة من الجامعات والشركات، وذات المرافق والتصاميم التي تلبي احتياجات السوق إلى أن تكون فترات شغورها أقصر. اطلب أيضاً من شركة إدارة عقارات موثوق بها أن تستعين بشركة إدارة عقارات موثوقة لتوظيف مستأجرين بنشاط وتطوير الإعلانات. من الفعّال أيضاً الحفاظ على نظافة الغرف، وتجديد المرافق القديمة، ومراجعة الشروط والأحكام (الإيجار، والمبالغ المالية للمفتاح، وما إلى ذلك) من أجل تحسين الانطباع لدى المشاهدين. حتى إذا أصبحت الغرفة شاغرة، فمن الضروري بذل الجهود لتقصير مدة الفراغ حتى انتقال المستأجر التالي قدر الإمكان.
خطر متأخرات الإيجار: حتى لو كان هناك مستأجرون، إذا لم يدفعوا الإيجار، فلا يوجد دخل حقيقي. إذا استمرت متأخرات الإيجار، فقد يضطر المالك إلى تحمل عبء سداد القرض ورسوم الإدارة.
التدبير المضاد: من المهم إجراء فحص دقيق في مرحلة توظيف المستأجرين للتحقق من قدرة المستأجر على الدفع، واستقرار مكان عمله وأي تاريخ سابق من المتأخرات. بالإضافة إلى ذلك، فكر في استخدام شركة ضمان الإيجار. يمكن أن يؤدي استخدام شركة ضمان إلى تقليل مخاطر المالك بشكل كبير، حيث يمكنها استبدال الإيجار نيابةً عن المستأجر في حالة عدم الدفع. من الأساسي في إدارة الإيجار الاستعداد لمخاطر عدم السداد عن طريق إضافة استخدام ضامن مشترك أو شركة ضمان إلى شروط وأحكام العقد. عند حدوث المتأخرات، ذكّر المستأجرين في مرحلة مبكرة وفكر في استشارة متخصص (محامٍ مثلاً) قبل تفاقم الوضع.
مخاطر التدفق النقدي (مخاطر السداد وتقلبات أسعار الفائدة): خطر أن تؤدي النفقات غير المتوقعة أو انخفاض الدخل إلى عدم كفاية الأموال المتوفرة لسداد القروض أو دفع النفقات. على سبيل المثال، يمكن أن يؤدي مزيج من الوظائف الشاغرة طويلة الأجل أو الإصلاحات الرئيسية أو ارتفاع السداد بسبب ارتفاع أسعار الفائدة إلى تفاقم التدفق النقدي ويؤدي إلى توقف التدفق النقدي.
الحل: إن الخطة المالية السليمةوالأموال الشخصية الكافية (الأموال الاحتياطية) هي أفضل وسيلة للدفاع. قبل شراء عقار ما، قم بمحاكاة الدخل والنفقات وخطط لتحمل سيناريوهات الضغط مثل معدل شغور بنسبة X% أو ارتفاع سعر الفائدة بنسبة X%. خصص مبلغاً معيناً من دخل الإيجار الشهري للإصلاحات المستقبلية والإيجارات الشاغرة، واحتفظ بـ "احتياطي مخاطر" لحالات الطوارئ. يمكن أيضاً تجنب مخاطر تقلب أسعار الفائدة باختيار قرض بسعر فائدة ثابت. حتى عند الاقتراض بأسعار فائدة متغيرة، من المهم أن تكون دائماً على دراية بخيار السداد المبكر أو إعادة التمويل استعداداً لارتفاع أسعار الفائدة في المستقبل وأن تكون قادراً على اتخاذ الإجراءات اللازمة في أقرب وقت ممكن.
مخاطر الإصلاح (تعطل المعدات ومخاطر الكوارث): وهي مخاطر تكاليف الإصلاح غير المتوقعة بسبب تدهور المبنى أو المعدات. مع تقادم المبنى، فإن تكاليف الإصلاح بجميع أحجامها أمر لا مفر منه، بما في ذلك أعطال سخانات المياه ومكيفات الهواء، وأعطال السباكة وإصلاح الجدران الخارجية. وعلاوة على ذلك، فإن اليابان معرضة للكوارث الطبيعية مثل الزلازل والأعاصير، وإذا تضرر المبنى في كارثة كبيرة، فقد تكون هناك تكاليف ترميم كبيرة.
الحل: من المهم وضع خطة إصلاح طويلة الأجل وتخصيص احتياطي ثابت للإصلاحات من دخل الإيجار الشهري. حتى لو كان العقار صغير السن، سيأتي وقت تجديد المعدات في نهاية المطاف، لذا استعد بشكل منهجي منذ مرحلة مبكرة. بالإضافة إلى ذلك، تأكد من الحصول على تأمين ضد الحريق (تأمين ضد أضرار الممتلكات) وفكر في التأمين ضد الزلازل إذا لزم الأمر. يمكن تغطية أضرار المباني الناجمة عن الحرائق والرياح وأضرار الفيضانات بالتأمين. يمكنك تقليل مخاطر حدوث أعطال كبيرة من خلال المواظبة على إجراء عمليات التفتيش والصيانة الدورية للمبنى بشكل يومي ومعالجة المناطق المتدهورة في أسرع وقت ممكن. ومن التدابير الفعالة الأخرى لتجنب المخاطر التحقق من خرائط المخاطر في مرحلة اختيار العقار واختيار موقع منخفض مخاطر الفيضانات أو التسييل.
مخاطر السيولة: كما ذُكر في العيوب المذكورة أعلاه، فإن العقار من الأصول التي يمكن أن يستغرق بيعها وقتاً طويلاً. حتى إذا كنت ترغب في البيع الفوري مقابل المال، فقد تواجه صعوبة في العثور على مشترٍ، اعتماداً على ظروف السوق والعقار. على وجه الخصوص، يكون المشترون محدودين بالنسبة للعقارات الإقليمية والعقارات الكبيرة، وليس من غير المألوف أن يكونوا غير قادرين على البيع بالسعر المطلوب.
الحل: التخطيط على أساس الملكية طويلة الأجل أمر أساسي. لا تفكر ببساطة في أنه يمكنك بيع العقار في أي وقت، ولكن حاول أن تضمن الإدارة السليمة بحيث يمكنك الحفاظ على تشغيل العقار دون بيعه. إذا كنت تفكر في البيع كاستراتيجية خروج، فمن الضروري أن تختار عقاراً يكثر عليه الطلب. إذا اخترت عقاراً في منطقة ذات سيولة عالية مثل وسط المدينة، أو عقاراً يسهل الحفاظ على ربحيته وقيمة أصوله، فمن المرجح أن تكون قادراً على بيعه بسلاسة نسبياً عندما يحين الوقت. هناك طريقة أخرى تتمثل في بناء محفظة استثمارية من خلال دمجها مع منتجات استثمارية عالية السيولة، مثل استخدام صندوق استثمار عقاري (REIT).
هذه هي المخاطر الرئيسية وأمثلة على التدابير المضادة. الشيء المهم الذي يجب أن تتذكره هو أن المخاطر ليست مخيفة إذا كنت تعرفها وتستعد لها مسبقاً. إذا كانت لديك المهارات اللازمة للتعامل معها بشكل مناسب، بدلاً من الخوف منها في الظلام، فستتمكن من الاستثمار بقلق أقل.
إن عقليةوعقليةالمستثمر أهم من الأسلوب لتحقيق النجاح على المدى الطويل في الاستثمار العقاري. فيما يلي بعض النقاط الرئيسية التي يجب أن تكون على دراية بها كمبتدئ، استناداً إلى الدروس المستفادة من المستثمرين الناجحين وغير الناجحين السابقين.
خذ نظرة طويلة الأجل بدلاً من الأرباح قصيرة الأجل: الاستثمار العقاري ليس "لعبة أموال" مثل الأسهم أو العملات الأجنبية، حيث تهدف إلى تحقيق مكاسب قصيرة الأجل، ولكنه استثمار تدير فيه أصولك على المدى الطويل مع توقع عوائد مستقبلية. من السهل أن ترتكب خطأً إذا اتبعت نهجاً مضارباً غير معقول لتحقيق ربح كبير في فترة زمنية قصيرة، والمطلوب موقف ثابت يهدف إلى بناء الأصول على المدى الطويل. وكما يقول المثل: "الاستثمار العقاري ليس مضاربة بل عمل تجاري"، فمفتاح النجاح هو المثابرة في مراكمة العوائد مع مرور الوقت. كن واعياً لاتخاذ القرارات مع التركيز على السنوات العشر إلى العشرين القادمة، بدلاً من الانشغال بالأرباح الفورية.
ركز على العلاقات الشخصية والعمل مع المحترفين: يقال إن كلاً من الدعم المالي ("العلاقات المالية") وشبكة من الأشخاص ("العلاقات الشخصية") ضروريان لإدارة سلسة لتأجير العقارات. هناك العديد من المواقف التي يعتمد فيها نجاح أو فشل استثمارك على الأشخاص المحيطين بك، مثل الوكيل العقاري الذي يقدم لك العقارات، وموظفي المؤسسات المالية الذين يقدمون لك القروض، وشركة إدارة العقارات التي تعهد إليها بالإدارة، وكبار الملاك ومحاسبي الضرائب والمحامين الذين يقدمون لك المشورة المناسبة. يبذل المستثمرون الناجحون المزيد من الجهد لبناء فريق عمل جدير بالثقة، ويكتسبون معلومات وفرصاً مفيدة من علاقاتهم مع الآخرين. وكما يقول المثل: "الإدارة السلسة للعقارات لا يمكن تحقيقها بدون هذا أو ذاك"، لذلك لا تكن جندياً وحيداً، بل قم برعاية الشبكات البشرية من حولك بعناية. لا تنسَ بناء علاقات ثقة مع المستأجرين. فالمستأجرون هم عملاؤك، والموقف الصادق تجاههم حتى يتمكنوا من العيش فيها براحة لفترة طويلة سيؤدي إلى إدارة مستقرة.
التعلّم المستمر والتحليل الدقيق للمعلومات: إن عالم الاستثمار العقاري يتغير بشكل يومي، والدراسة المستمرة وجمع المعلومات أمر ضروري. إن نطاق ما تحتاج إلى تعلمه واسع النطاق، بما في ذلك خطط الإقراض، والتغيرات التي تطرأ على نظام الضرائب، وميزان العرض والطلب على الإيجارات في المنطقة، واتجاهات أسعار الفائدة بسبب المناخ الاقتصادي، والدراية بكيفية إعادة تأهيل العقارات المستعملة. يقال إن الأشخاص الذين يفشلون في الاستثمار العقاري غالباً ما يفتقرون إلى المعرفة. فقلة المعرفة تجبرهم على الاعتماد على الآخرين، ويميلون إلى الاستثمار بطريقة ملتوية. من ناحية أخرى، فإن الأشخاص الناجحين على استعداد للاستثمار في أنفسهم ومواصلة الدراسة. كمبتدئ، تعلّم الأساسيات من الكتب والندوات، وحدّث خبراتك كلما اكتسبت الخبرة بعد الانتقال إلى الممارسة العملية. بالإضافة إلى ذلك، عند اختيار العقارات واتخاذ قرارات الاستثمار، لا تتخذ قراراتك بناءً على المشاعر أو الانطباعات وحدها، بل اعتد دائماً على تحليل البيانات والأدلة. فالطريق المختصر للنجاح لا يكمن في القول "يبدو الأمر جيداً بطريقة ما"، بل في فحص الأرقام من حسابات العائدات واستطلاعات السوق، وتقييم نتائج المحاكاة بنزاهة.
كن على دراية بدورك كمدير: الاستثمار العقاري ليس مجرد إدارة أصول، بل هو إدارة أعمال. ضع في اعتبارك أن شراء عقار لا يعني تلقائياً أنك ستحقق ربحاً، وأن المنافسة الحقيقية تبدأ بعد الشراء. إذا قارنتها بإدارة الشركة، فإن مالك العقار هو الرئيس. ومن البديهي أن الشركة لن تنجح إذا لم يكن المالك نفسه، أي المدير، يمتلك الحافز والمهارات الإدارية. في حين أنه أصبح من السهل في الآونة الأخيرة على العاملين بأجر الاستثمار في شقق الاستوديو الاستثمار في شقق الاستوديو، إلا أن عدد حالات الفشل قد ازداد أيضاً بسبب زيادة عدد المستثمرين الأفراد الذين لا يعرفون شيئاً عن هذا المجال. ومن بين الحالات الشائعة بين أولئك الذين يفشلون هي الحالات التي تُترك فيها شركة الإدارة لإدارة العقار ولا يتم استيعاب الوضع الإداري، أو عندما لا يتم محاكاة المستقبل بشكل جيد ويتم الإنفاق غير المخطط له. لتجنب ذلك، كن مستعداً "لحماية شركتك (الأصول العقارية)". كن دائمًا على دراية بالمخاطر واستعد لها، وانتبه لحالة المستأجرين والعقارات، واستمر في ابتكار طرق لزيادة الأرباح، وهذا سيقودك إلى النجاح.
إذا وضعت الأفكار المذكورة أعلاه في اعتبارك ووضعتها موضع التنفيذ، سيصبح الاستثمار العقاري بالتأكيد أداة قوية لإدارة الأصول بالنسبة لك. أخيراً، دعنا نلقي نظرة على أنماط الاستثمار العقاري الموصى بها بالفعل للمبتدئين للاستثمار فيها.
هناك العديد من أنواع العقارات المختلفة للاستثمار فيها عندما يتعلق الأمر بالاستثمار العقاري. بالنسبة للمبتدئين، من السهل التفكير في الأنماط التالية، والتي يمكن البدء فيها بمبالغ مالية صغيرة نسبياً ولا تتطلب الكثير من الجهد الإداري. يتم شرح خصائص ومزايا وعيوب كل منها.
الوحدة السكنية المشتركة هي نمط استثماري تقوم فيه بشراء وتأجير غرفة واحدة في وحدة سكنية (مبنى سكني واحد). وهو مناسب للمستثمرين المبتدئين، حيث أن الوحدات السكنية الاستوديو في مراكز المدن أقل تكلفة، وأسهل في البدء وأقل استهلاكاً للوقت في إدارتها. ومن المزايا المحددة أن التكاليف الأولية منخفضة نسبياً. فعلى سبيل المثال، يمكن العثور على عقارات مقابل مبلغ يتراوح بين عدة ملايين ين وعدة عشرات الملايين من الينات، لذا يمكن حتى للمبتدئين الذين لديهم أموال شخصية محدودة أن يخوضوا التحدي بسهولة (يُنصح بالوحدات السكنية المستعملة على وجه الخصوص على الوحدات السكنية المبنية حديثاً، لأنها أرخص وأسهل في العائد). كما أنه على عكس شراء مبنى كامل، تتولى جمعية الإدارة وشركة الإدارة صيانة وإدارة المبنى بأكمله، مما يسمح للمالك بالتركيز على إدارة الغرف وعمليات الإيجار. ونظراً لأن الاستجابة لأعطال المعدات وإصلاحات المبنى تتم أيضاً بشكل أساسي عن طريق شركة الإدارة، فإن عبء الإدارة يميل إلى أن يكون خفيفاً نسبياً، حتى بالنسبة للمبتدئين.
من ناحية أخرى، هناك تحذير وعيب في الاستثمار في وحدة سكنية هو خطر عدم وجود دخل عندما تكون الوحدة شاغرة: بما أنك تمتلك وحدة واحدة فقط، فإذا انتقل المستأجر من الشقة، سيتوقف دخل الإيجار خلال تلك الفترة. وتجدر الإشارة إلى أنه على عكس امتلاك وحدات متعددة أو مبنى واحد، من الصعب تنويع المخاطر على عكس امتلاك وحدات متعددة أو مبنى واحد. من المهم أيضاً أن تضع في اعتبارك أن الوضع الإداري للوحدة السكنية ككل واتجاهات مالكي الوحدات الآخرين ستؤثر على استثمارك (هناك عوامل لا يمكنك التحكم فيها، مثل قرار جمعية الإدارة بزيادة صندوق احتياطي الإصلاح أو إجراء إصلاحات كبيرة). وعلاوة على ذلك، سيتعين عليك دفع رسوم الإدارة الشهرية وأموال احتياطي الإصلاح، وسيتم خصم هذه التكاليف الجارية من دخل الإيجار، مما يؤثر على العائد. ومع ذلك، إذا كانت الوحدة السكنية ذات موقع جيد ومطلوبة بشدة، فيمكن توقع إدارة مستقرة على المدى الطويل، ويمكن تنويع المخاطر في المستقبل عن طريق زيادة عدد العقارات. بشكل عام، يمكن القول أن الاستثمار في الوحدات السكنية هو أسلوب مناسب للمبتدئين للبدء على نطاق صغير وتجميع الخبرة.
الاستثمار في المنازل المنفصلة هو نمط يتم فيه شراء المنازل المنفصلة وتأجيرها. العديد من المنازل المنفصلة المستعملة رخيصة الثمن نسبياً، وفي السنوات الأخيرة كان هناك تركيز على أسلوب يُعرف باسم الاستثمار "الخرقة والعظم"، حيث يتم شراء المنازل المستعملة في المناطق الريفية والضواحي بأسعار زهيدة وتجديدها ثم تأجيرها. وتتمثل الميزة الأولى للاستثمار في المنازل المنفصلة في أن الأرض تمثل نسبة عالية من سعر العقار، مما يجعل من الصعب أن تنخفض قيمة الأصول. يتدهور الجزء الخاص بالمبنى بمرور الوقت، لكن الأرض هي أصل شبه دائم، وهناك العديد من الخيارات لاستراتيجيات الخروج، مثل إخلاء الأرض وإعادة بيعها أو استخدامها بنفسك. فيما يتعلق بالطلب على الإيجار، تستهدف المنازل المنفصلة بشكل أساسي الأسر، التي لا تميل إلى التنقل بشكل متكرر مثل الوحدات السكنية، لذلك يمكن توقع دخل ثابت من الإشغال طويل الأجل في كثير من الأحيان. تميل الأسر العائلية إلى أن تكون البنية التحتية للمعيشة متجذرة في المنزل، لذلك ليس من غير المعتاد أن يعيشوا فيه لفترة طويلة من الزمن، من عدة سنوات إلى أكثر من عشر سنوات، إذا تم تأمين مستأجرين جيدين.
من ناحية أخرى، فإن أحد العيوب هو خطر الشغور بسبب وجود عائلة واحدة فقط لكل عقار. وكما هو الحال مع الوحدات السكنية، فإن الدخل سيكون صفراً إذا أصبح العقار شاغراً، لذلك من المهم ملاحظة أن تأثير انهيار الإشغال كبير. علاوة على ذلك، على عكس الوحدات السكنية، يحتاج مالكو المنازل المنفصلة إلى إدارة كل شيء بأنفسهم، بما في ذلك المناطق المشتركة. إن نطاق الإدارة واسع ويستغرق وقتاً طويلاً، ولا يشمل فقط المباني، بل يشمل أيضاً الأراضي (الحدائق ومواقف السيارات) وأنابيب المياه والصرف الصحي وصيانة البنية التحتية. تحتوي المنازل المنفصلة القديمة على العديد من المناطق التي يجب إصلاحها، وكلما طالت مدة الإيجار، زاد عبء تكاليف الإصلاح بسبب التدهور المرتبط بالعمر. بالإضافة إلى ذلك، تتأثر الحاجة إلى إيجارات المنازل المنفصلة بسهولة بالمنطقة، وهناك خطر يتمثل في صعوبة تأمين مستأجرين في المناطق التي يتناقص فيها عدد السكان. لتجنب ذلك، من المهم اختيار منطقة ذات طلب مرتفع على المنازل المنفصلة (على سبيل المثال، في المناطق التي تحظى فيها المنازل المنفصلة المزودة بموقف للسيارات بشعبية كبيرة)، والتحقق بدقة من حالة المبنى وقت الشراء للتأكد من عدم وجود عيوب قاتلة، وزيادة القدرة التنافسية من خلال التجديد المناسب. أيضًا، عند البيع في المستقبل، تتميز المنازل المنفصلة المزودة بأرض بميزة سهولة بيعها للمشترين الفعليين. بشكل عام، يعد الاستثمار في المنازل المنفصلة مناسباً لأولئك الذين يرغبون في تحقيق دخل مستقر طويل الأجل مع التركيز على أصول الأراضي، ولكن عليهم أن يكونوا مستعدين لمتاعب الإدارة والإصلاحات ومخاطر الشواغر.
الاستثمار في الشقق الصغيرة الحجم هو نمط من الإدارة يتم فيه شراء وإدارة مبنى سكني كامل يضم بضع وحدات سكنية أو نحو ذلك. وتعتبر الشقق الخشبية أو الشقق ذات الإطار الفولاذي الخفيف المكونة من طابقين غير مكلفة نسبياً ويمكن شراؤها بعشرات الملايين من الينات، لذلك على الرغم من أنها تتطلب رأس مال أكبر من الوحدات السكنية، إلا أنها أقل تكلفة من الشقق ذات المبنى الواحد. وتتمثل ميزة امتلاك مبنى سكني واحد، قبل كل شيء، في أنه يمكنك تنويع المخاطر من خلال كسب دخل إيجار من وحدات متعددة. فحتى إذا كانت شقة أو شقتان شاغرتين، فإن الإيجار من الشقق الأخرى سيكون كافياً لتغطية أقساط سداد القرض والنفقات. كما أن إجمالي الدخل عندما تكون مشغولة بالكامل أكبر من دخل ملكية الوحدات، ويميل العائد (معدل العائد) إلى أن يكون أعلى، مما يجعلها جذابة لأولئك الذين يولون أهمية للربحية. هناك ميزة أخرى لامتلاك مبنى واحد وهي أن المالك يمكنه أن يقرر بحرية سياسة إدارة العقار. على سبيل المثال، يمكن للمالك أن يقرر جعل كل غرفة صديقة للحيوانات الأليفة، أو تجديد الغرف الشاغرة لإضافة قيمة مضافة أو تعديل تحديد الإيجار وشروط التوظيف لجميع الوحدات معاً، وهو أمر فريد من نوعه في إدارة المبنى الواحد. كما أن الحجم الكبير للعقار الواحد يجعل من السهل تقييمه من قِبل المؤسسات المالية، وهو ما يتميز بالقدرة على سحب مبلغ أكبر من التمويل. كما أن دخل الإيجار يكون كبيراً أيضاً، ويمكن القول إن هذا النمط الاستثماري يجعل من السهل التمتع بمزايا الحجم الكبير.
وبالطبع، فإن الاستثمار في الشقق الصغيرة الحجم له أيضاً عيوب ونقاط يجب ملاحظتها. أولاً، عبء الاستثمار الأولي وعبء القرض مرتفع بسبب ارتفاع أسعار العقارات. وعلى الرغم من أنه يمكن تنويع مخاطر الشواغر، إلا أنه إذا كانت الشواغر أعلى من المتوقع أو انخفضت الإيجارات، فقد يكون التأثير على الدخل والنفقات كبيراً. بالإضافة إلى ذلك، يتحمل المالك المسؤولية الكاملة عن صيانة وإدارة المبنى بأكمله. يجب إجراء أعمال التنظيف والإصلاحات للمناطق المشتركة (السلالم والممرات والواجهات الخارجية) وتكاليف صيانة مرافق المبنى (إمدادات المياه وأنابيب الصرف الصحي والسقف والجدران الخارجية وما إلى ذلك) بشكل منتظم على نفقته الخاصة. ونظراً لأن عدد الوحدات كبير، يتعين على شركة الإدارة أيضاً التعامل مع عدد الأشخاص الذين يتنقلون من وإلى المبنى والتعامل مع الشكاوى، مما قد يجعل رسوم الإدارة الخارجية مرتفعة نسبياً. وعلاوة على ذلك، فإن اختيار الموقع الخاطئ يزيد من مخاطر عدم ملء الشواغر. هناك أنواع مختلفة من الشقق للعزاب والعائلات، ولكن إذا لم تقم بتقييم عدد العقارات المتنافسة في المنطقة المجاورة والطلب قبل الشراء، فقد ينتهي بك الأمر مع زيادة المعروض والكثير من الشواغر. العديد من الشقق المستعملة قديمة، لذا احرص على البحث وأخذ مخاطر الترميم المتراكمة في الحسبان (على سبيل المثال: قد تحتاج إلى تجديد السقف بالكامل لاحقاً). ومع ذلك، يعد الاستثمار في الشقق الصغيرة خياراً قوياً لتحقيق عوائد عالية مع القليل من الأموال الشخصية. في الواقع، يقول بعض الناس أنه حتى المبتدئين يمكنهم البدء بعشرات الملايين من الينات، وأن إدارتها أسهل من الوحدات السكنية لأن العائد أعلى من الوحدات السكنية.
هذه بعض أنماط الاستثمار العقاري النموذجية التي يسهل على المبتدئين التفكير فيها. لكل منها تكاليف أولية مختلفة ومتاعب وموازنة مختلفة بين المخاطر والعائد. ويُنصح باختيار النمط الأنسب في ضوء مواردك المالية الخاصة ونطاق الجهد الذي يمكنك تحمله وحجم الاستثمار الذي تهدف إليه. تتمثل إحدى الإستراتيجيات في البدء بالوحدات السكنية والمنازل، ثم الانتقال إلى الإدارة المسطحة عندما تكون مرتاحاً لذلك.
الخلاصة: الاستثمار العقاري هو طريقة استثمار جذابة حيث يمكن حتى للمبتدئين أن يتوقعوا بناء أصول مستقرة إذا كانت لديهم المعرفة والتخطيط الصحيح والعقلية الصحيحة. فهم الهيكل الأساسي، ومراعاة المزايا والعيوب، واختيار العقار الذي يناسب أهدافك وإدارته بطريقة سليمة. والطريق المختصر للنجاح هو اتخاذ الاحتياطات الكافية ضد المخاطر والعمل بثبات من منظور طويل الأجل، دون الانشغال بالتقلبات قصيرة الأجل. يرجى استخدام المعلومات الواردة في هذه المقالة لاتخاذ خطواتك الأولى نحو الاستثمار العقاري. نتمنى لك النجاح في استثمارك العقاري!