بيع شقة هو صفقة مهمة لا يختبرها الكثير من الناس سوى مرات قليلة في حياتهم.
يمكن أن يؤدي المضي قدماً دون معرفة وإعداد مناسبين إلى نتائج مؤسفة، مثل البيع بسعر أقل من المتوقع أو تكبد تكاليف غير متوقعة.
في هذا المقال، استناداً إلى خبرتنا في دعم بيع العديد من الوحدات السكنية بصفتنا شركة INA&Associates K.K.، نشرح بالتفصيل كل شيء بدءاً منسير عملية بيع الوحدات السكنيةإلى النقاط التي يجب أن تكون على دراية بها، بطريقة يسهل على المستهلك العادي فهمها.
من أجل بيع وحدة سكنية بنجاح، من الضروري النظر في عوامل متعددة بشكل شامل، مثل فهم اتجاهات السوق، وتحديد سعر التقييم المناسب واختيار شركة عقارية موثوقة.
تسير عملية بيع الوحدات السكنية في الخطوات الثماني التالية.
سيؤدي اتخاذ القرارات الصحيحة في كل مرحلة إلى نتيجة بيع مرضية.
| الخطوات | المحتويات | الإطار الزمني التقريبي | النقاط الرئيسية التي يجب ملاحظتها |
|---|---|---|---|
| 1- دراسة البيع وجمع المعلومات | التحقيق في أسعار السوق، وتوضيح أسباب البيع | 1-2 أسبوع | التحقق من سعر السوق من عدة مصادر |
| 2- اختيار الشركة العقارية | طلب تقييم، مقارنة بين شركات الوكالة | 2-3 أسابيع | يتم الحصول على تقييم من ثلاث شركات أو أكثر على الأقل. |
| 3- إبرام عقد الوساطة | اختيار العمل الحصري بموجب عقد حصري، والعمل بدوام كامل والوساطة العامة | 1 أسبوع | فهم الفرق من خلال نموذج العقد. |
| 4. بدء نشاط البيع | نشر الإعلان، مراسلات المشاهدة الخاصة | 1-6 أشهر | تعظيم جاذبية العقار |
| 5- عرض الشراء ومفاوضات السعر | التفاوض على الشروط والأحكام، وتعديل شروط العقد | 1-2 أسبوع | النظر في الحلول الوسط مقدماً |
| 6- إبرام عقد الشراء | شرح الأمور المهمة، وتوقيع العقد | 1 أسبوع | تأكيد تفاصيل العقد |
| 7- تحضيرات التسوية والتسليم | إجراءات سداد الرهن العقاري، والتحضير للانتقال من المنزل | 1-2 شهر | إدارة الجدول الزمني لمختلف الإجراءات |
| 8- إتمام التسوية والتسليم | نقل الملكية وتسليم المفاتيح | 1 يوم | الإعداد المسبق للمستندات اللازمة |
عند التفكير في بيع شقة، من المهم أولاً توضيح سبب البيع.
تعتمد أفضل استراتيجية للبيع على سبب البيع، مثل إعادة التوطين أو التمويل أو التعامل مع الميراث.
من الضروري أيضاً مقارنة رصيد الرهن العقاري الحالي بسعر البيع المتوقع للتأكد من أن العقار ليس مرهوناً أكثر من اللازم.
في حالة وجود قرض مرهون أكثر من اللازم، فإن عائدات البيع وحدها لن تكون كافية لسداد الرهن العقاري، لذلك سيكون من الضروري إعداد أموال إضافية أو التفكير في البيع الطوعي.
يتضمن البحث عن سعر السوق تحليلاً شاملاً للصفقات السابقة في نفس الوحدة السكنية وسعر بيع العقارات المماثلة في الحي ومعلومات السوق على مواقع البوابات العقارية.
ومع ذلك، ونظراً لصعوبة إجراء تقييم دقيق باستخدام المعلومات الموجودة على الإنترنت وحدها، فمن الضروري إجراء تقييم مفصّل على يد متخصص.
يعتمد نجاح بيع الشقة على اختيار شركة عقارية موثوقة.
من المهم تقييم الجودة الشاملة للخدمة، بدلاً من مجرد الحكم من خلال رسوم السمسرة المنخفضة.
من أجل التعرف على شركة عقارية جيدة، يجب تقييم العوامل التالية بشكل شامل
وضوح أساس التقييم هو أحد أهم المعايير.
يجب عليك اختيار الشركة التي لا يمكنها فقط تقديم قيمة تقييمية عالية، ولكن أيضاً أساس منطقي يستند إلى بيانات السوق.
تُعد خبرة مندوب المبيعات عاملاً مهماً أيضاً.
تحقق من معرفتهم القانونية ببيع الوحدات السكنية، ومعرفتهم بالضرائب وفهمهم لاتجاهات السوق، وحدد ما إذا كان بإمكانهم تقديم مشورة دقيقة.
تحقق من تفاصيل استراتيجية البيع بالتفصيل.
من المرغوب فيه أن تكون الشركة قادرة على تقديم خطة مبيعات ملموسة، مثل كيفية الإعلان في أي نوع من وسائل الإعلام، وكيفية تحديد الفئة المستهدفة، وكيفية إجراء مراسلات المشاهدة.
| نوع العقد | عدد الشركات المتعاقدة المحتملة | واجب التسجيل في رينس | واجب الإبلاغ للبائع | الاستحقاق | واجب الإبلاغ |
|---|---|---|---|---|---|
| وساطة الواجب الحصري غير الحصري للعقد الحصري | شركة واحدة فقط | خلال خمسة أيام | أكثر من مرة في الأسبوع | يمكن توقع عمل مبيعات نشط | المقارنة مع الشركات الأخرى غير ممكنة |
| وساطة بدوام كامل | شركة واحدة فقط | خلال 7 أيام | أكثر من مرة خلال أسبوعين | صفقة الاكتشاف الذاتي ممكنة | مخاطر تعتمد على قوة البيع |
| الوساطة العامة | شركات متعددة ممكنة | طوعية | طوعي | التأثير التنافسي للشركات المتعددة | إمكانية أن تنخفض عدوانية كل شركة |
عقد الوساطة الواجب الحصري بموجب عقد حصري هو شكل من أشكال العقود التي تسند أعمال البيع إلى شركة واحدة، ويمكن توقع أعمال البيع الأكثر نشاطًا لأنه من المؤكد أنه يتم الحصول على رسوم وساطة لشركة عقارية.
من ناحية أخرى ، نظرًا لأنه لا يمكن المقارنة مع الشركات الأخرى ، يصبح اختيار شركة عقارية مهمًا بشكل خاص.
نظرًا لأن عقد الوساطة العام يمكن أن يطلب البيع لشركتين عقاريتين أو أكثر في نفس الوقت، فمن الممكن الاقتراب من المزيد من الأشخاص الراغبين في الشراء.
ومع ذلك، نظرًا لأن عدوانية كل شركة تميل إلى الانخفاض، فإن البائع نفسه يحتاج إلى المشاركة في نشاط البيع بشكل أكثر نشاطًا.
في بيع الوحدات السكنية، لا تبقى عائدات البيع في متناول اليد كما هي.
من المهم فهم النفقات المختلفة مسبقاً وحساب مبلغ العائدات بدقة.
| بند النفقات | المبلغ التقريبي | وقت الدفع | الملاحظات |
|---|---|---|---|
| رسوم السمسرة | سعر البيع × 3٪ + 60,000 ين + ضريبة الاستهلاك | في وقت التعاقد والتسوية | تُدفع كرسوم طارئة |
| رسوم الطوابع | في وقت العقد | في وقت العقد | تختلف حسب سعر البيع |
| تكاليف إلغاء الرهن العقاري | 10,000 - 30,000 ين | في وقت التسوية | يشمل رسوم الكاتب القضائي |
| ضريبة التحويل وضريبة السكن | الربح من البيع × معدل الضريبة | في وقت تقديم الإقرار الضريبي في السنة التالية | يختلف معدل الضريبة حسب فترة الملكية |
| تكاليف النقل | 100,000 - 500,000 ين | قبل التسليم | تختلف حسب المسافة وكمية الأمتعة |
| تنظيف المنزل | 50,000 - 150,000 ين | قبل التسليم | اختياري، ولكن له تأثير الترويج للبيع. |
رسوم الوساطة هي أكبر بند من بنود المصروفات، وإذا تجاوز سعر البيع 4 ملايين ين، يتم احتسابها "سعر البيع × 3% + 60,000 ين + ضريبة الاستهلاك".
على سبيل المثال، إذا تم بيع شقة بـ 30 مليون ين، فإن عمولة الوكالة ستكون 1,056,000 ين (بما في ذلك ضريبة الاستهلاك).
يتم فرض ضريبة التحويل فقط عندما يتم تحقيق ربح من البيع.
يتم تطبيق معدل ضريبة بنسبة 39% تقريبًا كضريبة نقل ملكية قصيرة الأجل إذا كان العقار مملوكًا لمدة خمس سنوات أو أقل، وحوالي 20% كضريبة نقل ملكية طويلة الأجل إذا كان العقار مملوكًا لأكثر من خمس سنوات.
ومع ذلك، يطبق خصم خاص بقيمة 30 مليون ين على بيع العقارات السكنية، وهو ما يمكن أن يقلل من العبء الضريبي في كثير من الحالات.
من أجل تقليل تكلفة البيع، هناك العديد من الابتكارات الممكنة.
من خلال الحصول على تقييمات من عدة شركات، يمكن استكشاف مجال التفاوض على رسوم الوساطة.
ومع ذلك، من المهم مراعاة التوازن بين جودة الخدمة وأسعار العمولة المنخفضة.
يتم الحكم على تنظيف المنزل والإصلاحات الطفيفة عند تنفيذها من خلال مقارنة فعاليتها في تحسين سعر البيع مع تكلفتها.
بشكل عام، يعتبر تنظيف المياه واستبدال ورق الحائط فعالاً من حيث التكلفة.
يمكن أيضاً تخفيض تكاليف الانتقال من خلال تعديل توقيت الانتقال.
قد يؤدي تجنب موسم الذروة (مارس-أبريل) إلى تقليل تكاليف النقل بشكل كبير.
في عملية بيع الشقق، يعد تحديد السعر المناسبوتحسين جاذبية العقار عاملين أساسيين لنجاح عملية البيع.
من الضروري اتباع نهج استراتيجي يستند إلى اتجاهات السوق.
تحديد سعر البيع هو أهم عامل يحدد نجاح أو فشل بيع الشقة.
يمكن أن يؤدي تحديد سعر مرتفع للغاية أعلى من سعر السوق إلى إطالة فترة البيع، وفي النهاية فرض البيع بسعر أقل.
ومن ناحية أخرى، فإن تحديد سعر منخفض للغاية أقل من سعر السوق يمكن أن يؤدي إلى خسارة الأرباح التي كان من الممكن تحقيقها.
للتسعير المناسب، يجب تحليل العوامل التالية تحليلاً شاملاً
المعاملات داخل نفس المبنى السكني هي المؤشر الأكثر فائدة.
تحليل مفصل لأسعار المعاملات في العام الماضي داخل نفس المبنى واتجاهات الأسعار في البيع الحالي.
ويقدر السعر المناسب لعقارك، مع مراعاة الاختلافات في عدد الطوابق، والاتجاه، والمساحة الحصرية، وتاريخ التجديد، وما إلى ذلك.
كما أن المقارنة مع العقارات المماثلة في الحي عامل مهم أيضاً.
يقوم بتحليل اتجاهات أسعار العقارات ذات العمر والهيكل والموقع ومواصفات التجهيزات المماثلة لتقييم القدرة التنافسية لعقارك بموضوعية.
تؤثر التغيرات في ظروف السوق أيضاً تأثيراً كبيراً على الأسعار.
يجب مراعاة العوامل الكلية مثل اتجاهات أسعار الفائدة، وسياسة الرهن العقاري، وتغييرات النظام الضريبي، وخطط التنمية الإقليمية في تأثيرها على أسعار العقارات.
يمكن أن يؤدي الإعداد السليم قبل البيع إلى تحسين جاذبية العقار بشكل كبير.
تحسين الانطباعات الأولى هو أحد أكثر الطرق فعالية.
ونظراً لأن الانطباعات التي يتم تكوينها أثناء المشاهدة لها تأثير كبير على قرار الشراء، فمن المهم خلق انطباع مشرق ونظيف من خلال التنظيف والترتيب وتحسين الإضاءة.
كما أن إجراء إصلاحات طفيفة أمر فعال أيضاً.
يمكن لورق الحائط الملطّخ وميزات المياه المتدهورة والتجهيزات المعيبة أن تعطي انطباعاً سيئاً للمشترين المحتملين.
يمكن أن تؤدي الإصلاحات البسيطة، التي يتم تنفيذها بطريقة فعالة من حيث التكلفة، إلى تحسين سعر البيع.
كما أن استخدام تنظيم المنزل أمر يستحق الدراسة أيضاً.
يمكن ترتيب الأثاث والإكسسوارات بشكل فعال لزيادة جاذبية العقار.
في حالة الغرف الشاغرة على وجه الخصوص، يمكن أن يؤدي ترتيب العقار ليشبه غرفة نموذجية إلى زيادة رغبة المشتري المحتمل في الشراء.
يعد التعامل مع المشاهدات عنصراً مهماً لنجاح عملية البيع.
تشمل الاستعدادات الأولية تنظيف الغرفة، والحفاظ عليها مرتبة، وضبط درجة الحرارة والرطوبة بشكل مناسب، وضمان الإضاءة الكافية.
في يوم العرض، نظّم معلومات مفصّلة عن العقار والبيئة المحيطة به وظروف الإدارة مسبقاً حتى تتمكن من الإجابة بدقة عن أسئلة المشترين المحتملين.
من المهم تجنُّب الحديث المفرط عن المبيعات وتوفير بيئة تسمح للمشترين المحتملين بزيارة العقار بحرية.
المتابعة مهمة أيضاً.
إذا كانت هناك أسئلة إضافية من المشترين المحتملين بعد المشاهدة، أجب عنها بسرعة وبدقة من أجل الحفاظ على رغبتهم في الشراء وتحسينها.
يوجد عدد من المخاطر والمزالق في بيع الوحدات السكنية.
يمكن للمعرفة المسبقة والإعداد المسبق أن يقلل من هذه المخاطر.
عقد البيع هو وثيقة ملزمة قانوناً ومهمة.
ومن الضروري التأكيد التفصيلي لشروط وأحكام العقد ، وينبغي على وجه الخصوص النظر بعناية في البنود التالية
من المهم فهم المبلغ الدقيق للعربون وطبيعته.
يعتبر العربون في طبيعة العربون بمثابة عربون للعقد ويتم التنازل عنه في حالة إلغاء العقد لراحة المشتري أو مضاعفته في حالة إلغاء العقد لراحة البائع.
كما يجب الاتفاق على وقت وشروط التسليم بالتفصيل.
في حالة تغيير محل الإقامة، من المهم التنسيق مع الجدول الزمني لشراء محل الإقامة الجديد، كما يجب أيضاً مناقشة طريقة التعامل مع الحاجة إلى تأجيل موعد التسليم مسبقاً.
يجب أيضاً أن تكون المسؤولية عن العيوب مفهومة تماماً.
البائع مسؤول لفترة زمنية معينة عن العيوب في العقار التي يتم اكتشافها بعد البيع.
وينبغي إخطار المشتري بالعيوب المعروفة مسبقاً وذكرها بوضوح في العقد لمنع حدوث مشاكل.
المعاملة الضريبية المرتبطة ببيع الشقة معقدة ومن المهم طلب المشورة المهنية.
عند حساب دخل التحويل، من الضروري التأكد بدقة من تكاليف الاستحواذ ونفقات التحويل والخصومات الخاصة.
لا تشمل تكاليف الاستحواذ سعر الشراء فحسب، بل تشمل أيضاً رسوم السمسرة وقت الشراء وتكاليف التسجيل وضريبة الاستحواذ العقاري.
عند التقدم بطلب للحصول على إعفاءات خاصة للعقارات السكنية، من الضروري التحقق من استيفاء المتطلبات مثل فترة الإقامة وفترة الملكية وتاريخ الطلب السابق.
قد يقلل تطبيق الإعفاءات الخاصة مثل الخصم الخاص البالغ 30 مليون ين، والإعفاءات المخفضة لمعدل الضريبة والاستثناء الخاص لاستبدال العقار من العبء الضريبي بشكل كبير.
كما يجب التحضير مسبقًا لإجراءات الإقرار الضريبي.
يجب تقديم الإقرارات الضريبية بحلول 15 مارس من العام التالي لسنة البيع، ويستغرق إعداد المستندات اللازمة وتقديم الإقرار الضريبي وقتًا طويلاً.
يلزم التنسيق مع المؤسسات المالية عند بيع شقة برهن عقاري مستحق.
يجب أن يتم إجراء إلغاء الرهن العقاري في نفس الوقت الذي يتم فيه سداد الرهن العقاري مع عائدات البيع.
من المهم التحقق مسبقاً من كيفية تنفيذ الإجراء في يوم التسوية وإعداد المستندات اللازمة.
في حالة الرهن العقاري المكشوف، لا يمكن سداد الرهن العقاري بعائدات البيع وحدها، لذلك يجب إعداد أموال إضافية.
إذا كان من الصعب جمع أموال إضافية، فيجب النظر في البيع الطوعي.
عند التفكير في استخدام قرض إعادة التوطين، من المهم تنسيق توقيت البيع والشراء.
وبما أن تسويات البيع والشراء يجب أن تتم في نفس اليوم، فلا بد من إدارة الجدول الزمني بعناية.
إن بيع الشقة هو صفقة مهمة يمكن أن تتم بنجاح من خلال المعرفة والتحضير المناسبين.
ويلزم اتباع نهج متعدد الأوجه، بما في ذلك فهم اتجاهات السوق،واختيار وكيل عقاري موثوق به، وتحديد سعر مناسب،وتحسين جاذبية العق ار، والتعامل مع المخاطر المختلفة.
وفيما يلي بعض النقاط المهمة بشكل خاص.
في المرحلة التحضيرية للبيع، من المهم توضيح أسباب البيع، والتحقيق في اتجاهات السوق والتحقق من رصيد الرهن العقاري من أجل ترسيخ أساس استراتيجية البيع.
عند اختيار شركة عقارية، يتم تقييم وضوح أساس التقييم وخبرة مندوب المبيعات وخصوصية استراتيجية البيع تقييماً شاملاً لاختيار الشريك الأنسب.
في أنشطة التسعير والبيع، نعمل على زيادة سعر البيع إلى أقصى حد من خلال تحديد سعر مناسب بناءً على بيانات السوق والاستعداد لزيادة جاذبية العقار.
في مرحلة التعاقد والتسوية، نضمن في مرحلة التعاقد والتسوية سلامة وأمان المعاملات من خلال تأكيد تفاصيل شروط وأحكام العقد، وتنفيذ المعاملة الضريبية المناسبة وتسهيل الإجراءات المتعلقة بالرهن العقاري.
بيع شقة هو صفقة مهمة لا تحدث إلا مرات قليلة في العمر.
من خلال المضي قدماً بشكل منهجي واستراتيجي مع شريك موثوق به يتمتع بمعرفة متخصصة، يمكن تحقيق نتيجة مرضية.
في شركة INA&Associates K.K.، سنقترح أفضل استراتيجية بيع لحالة كل عميل على حدة وندعم صفقة آمنة ومأمونة.
إذا كنت تفكر في بيع عمارتك، فلا تتردد في الاتصال بنا.
تختلف مدة بيع الوحدات السكنية اختلافاً كبيراً حسب بيئة السوق وظروف العقار والتسعير.
بشكل عام، يستغرق الأمر من 3 إلى 6 أشهر من بداية نشاط البيع إلى إبرام العقد، ومن شهر إلى شهرين من إبرام العقد إلى التسليم.
من الممكن بيع عقار في غضون شهر إذا كان في منطقة شعبية وفي ظروف مواتية، ولكن قد يستغرق الأمر أكثر من عام للعقارات ذات الظروف الصعبة.
يمكن تقصير فترة البيع من خلال التسعير المناسب واستراتيجية البيع الفعالة.
حتى لو كان هناك رهن عقاري متبقي، إذا كان من الممكن سداد القرض من عائدات البيع، فيمكن بيعها دون مشاكل.
أما في حالة "السحب على المكشوف"، حيث تكون عائدات البيع أقل من الرصيد المتبقي من القرض، فمن الضروري تعويض النقص بأموال شخصية أو التفكير في البيع الطوعي.
يمكن أن تساعدك المشاورات الأولية مع المؤسسات المالية في العثور على أفضل الحلول.
لا تُفرض الضرائب على بيع الوحدات السكنية إلا عند تحقيق ربح من البيع (دخل التحويل).
في العديد من الحالات، يمكن تخفيض العبء الضريبي بسبب الخصم الخاص البالغ 30 مليون ين الذي ينطبق على بيع العقارات السكنية.
يطبق معدل ضريبي يبلغ 39% تقريبًا إذا كان العقار مملوكًا لمدة خمس سنوات أو أقل، و20% إذا كان العقار مملوكًا لأكثر من خمس سنوات، ولكن قد ينخفض العبء الضريبي الفعلي بشكل كبير من خلال تطبيق أحكام خاصة مختلفة.
تشمل التكاليف الرئيسية بخلاف رسوم الوكالة ضريبة الطوابع، وتكاليف إلغاء الرهن العقاري، وضريبة دخل التحويل وضريبة السكن، وتكاليف الانتقال.
قد يتم أيضاً تكبد تكاليف تنظيف المنزل وتكاليف الإصلاح الطفيفة.
من الشائع توقع نسبة 5-10% من إجمالي سعر البيع.
لا يُنصح بإجراء تجديدات واسعة النطاق بشكل عام.
وذلك لأنه في كثير من الحالات لا يمكن توقع أي تأثير لتحسين السعر يتناسب مع التكلفة.
ومع ذلك، فإن تنظيف إمدادات المياه، واستبدال ورق الجدران والإصلاحات الطفيفة فعالة من حيث التكلفة وفعالة في الترويج للبيع.
من المهم إجراء الحد الأدنى من التحسينات اللازمة، مع مراعاة حالة العقار وبيئة السوق.