إلى أي مدى أنت على دراية بنموذج أعمال "الشراء وإعادة البيع"، الذي جذب الكثير من الاهتمام في صناعة العقارات في السنوات الأخيرة؟ على خلفية الزيادة في عدد المنازل الشاغرة وتنشيط سوق المساكن المستعملة، أصبحت هذه الطريقة خياراً جديداً ومؤثراً لمن يفكر في بيع أو شراء العقارات. ومع ذلك، فإن الآلية ومزاياها وعيوبها قد لا تكون مفهومة تماماً حتى الآن.
تقدم هذه المقالة لمحة شاملة عن عملية شراء العقارات وإعادة بيعها. من من وجهة نظر البائع والمشتري على التوالي، سنكشف عن الاختلافات عن الوكالة التقليدية، والمزايا والعيوب المحددة، وحتى نماذج أعمال المشغلين. نأمل أن تساعدك هذه المقالة على التعامل مع العقارات، وهي أهم أصولك، بشروط أفضل وبراحة بال.
أعمال شراء العقارات وإعادة بيعها هي نموذج عمل يخلق قيمة جديدة في سوق العقارات المستعملة. في جوهره، تشتري الشركة العقارية عقاراً مباشرةً من البائع، وتعزز قيمة العقار من خلال التجديد وإعادة التجديد، ثم تبيعه إلى مشترٍ جديد (إعادة البيع). إن فهم تسلسل الأحداث هذا هو الخطوة الأولى للاستفادة من هذا المشروع بشكل صحيح.
ببساطة، الشراء وإعادة البيع هو عمل تتولى فيه شركة عقارية عملية "شراء" و"تجهيز" و"بيع" العقارات المستعملة بالكامل. تقوم الشركة العقارية بشراء الوحدات السكنية والمنازل التي يملكها البائعون الأفراد مباشرةً بصفتهم المشتري. ثم تقوم الشركة العقارية بعد ذلك بتنفيذ أعمال إضافة القيمة، مثل تحديث المرافق القديمة وتغيير التصميم ليناسب أنماط الحياة العصرية. ثم يتم بيع العقار الذي تم تحويله بشكل جميل وعملي إلى مشترٍ يبحث عن منزل جديد. تخلق هذه العملية قيمة سكنية جديدة تتجاوز مجرد توزيع العقارات المستعملة.
عندما يسمع الكثير من الناس عن بيع العقارات، فإن ما يتبادر إلى الذهن هو "الوكالة"، حيث تتوسط شركة عقارية بين البائع والمشتري. يبدو أن إعادة البيع بالشراء والوكالة متشابهان، ولكن طبيعتهما مختلفة تماماً. والفرق الأكثر حسماً بينهما هو الأطراف المشاركة في الصفقةوالسرعة التي تتم بها الصفقة. دعونا نقارن الاختلافات بوضوح في الجدول التالي.
| عناصر المقارنة | إعادة بيع وشراء العقارات | الوسيط العقاري |
|---|---|---|
| طرف في الصفقة | شركة عقارية | المشتري الفردي |
| الفترة حتى البيع | قصيرة الأجل (من بضعة أيام إلى حوالي شهر واحد) | طويلة الأجل (من ثلاثة أشهر إلى أكثر من ستة أشهر) |
| سعر البيع | يميل إلى أن يكون أقل من سعر السوق | سعر قريب من سعر السوق |
| رسوم السمسرة | غير مطلوبة | ضرورية |
| المسؤولية عن عدم المطابقة مع العقد | معفاة في كثير من الأحيان | يتحملها البائع |
| التعامل مع المعاينة | غير مطلوب | ضرورية |
في حالة الوكالة، تلعب الشركة العقارية دور البحث عن مشترٍ بصفتها وكيل البائع. ولذلك، يتأثر متى وتحت أي ظروف يمكن بيعها بشكل كبير باتجاه السوق ونية المشتري. من ناحية أخرى، نظرًا لأن الشركة العقارية نفسها تصبح هي المشتري في الشراء وإعادة البيع، إذا كان من الممكن الاتفاق على السعر فقط، فمن الممكن المضي قدمًا في البيع بسرعة وبشكل مؤكد. هذه السرعة هي أكبر ميزة للشراء وإعادة البيع.
تتكون عائدات مشغلي الشراء وإعادة البيع من الفرق بين "سعر إعادة بيع العقار" مطروحاً منه "سعر الشراء" و"تكاليف التجديد والمصروفات الأخرى"، أي الربح من بيع العقار. يعتمد نموذج العمل هذا على المبدأ التجاري المتمثل في "الشراء بسعر منخفض، وإضافة القيمة والبيع بسعر مرتفع". استناداً إلى سنوات من الخبرة والبيانات، يقوم المشغل بتقييم القيمة المحتملة للعقار بدقة ويحسب بدقة تكلفة إعادة بيعه بأي سعر. إن الشراء بالسعر المناسب، والتجديد الفعال والكفء واستراتيجية البيع الدقيقة هي أمور ضرورية لتأمين الربح. تهدف الوكالات المتخصصة مثل وكالتنا إلى بناء علاقات تفيد جميع الأطراف الثلاثة - البائع والمشتري والشركة نفسها - من خلال تحديد احتياجات السوق بدقة وتعظيم قيمة العقار.
عند بيع عقار ما، فإن اختيار الشراء وإعادة البيع يجلب العديد من المزايا للبائع، ولكن هناك أيضاً نقاط يجب مراعاتها. من المهم الحكم على أنسب طريقة للبيع في سياق وضعك وأولوياتك الخاصة.
السبب وراء اختيار الشراء وإعادة البيع من قبل العديد من البائعين هو ملاءمته وتأكيده. وعلى وجه الخصوص، تظهر قيمته الحقيقية عندما يكون هناك قيود زمنية أو عندما تريد تجنب الإجراءات المعقدة.
1- سرعة التحول إلى النقد
الميزة الأكبر هي أن الوقت اللازم لأنشطة البيع قصير للغاية. في الوكالة، ليس من غير المعتاد أن يستغرق الأمر عدة أشهر حتى يتم العثور على مشترٍ، ولكن في الشراء وإعادة البيع، إذا تم التوصل إلى اتفاق مع الشركة العقارية، يمكن إتمام التسوية والتحويل إلى نقد في فترة تتراوح بين بضعة أيام وبضعة أسابيع. وتعد هذه وسيلة فعالة للغاية عندما تكون هناك حاجة إلى الأموال في مرحلة مبكرة بسبب عمليات النقل المفاجئة، أو إعادة التوطين، أو الميراث، وما إلى ذلك.
2- رسوم الوساطة غير مطلوبة
إذا قمت ببيع عقار باستخدام الوكالة، فإن رسوم الوساطة "3% من سعر التعامل + 60,000 ين + ضريبة الاستهلاك" بشكل عام. ومع ذلك، بما أن الشركة العقارية تصبح مشترياً مباشراً في الشراء وإعادة البيع، فإن رسوم الوساطة هذه لا يتم تحصيلها على الإطلاق. يمكن القول إن النقطة التي يمكن عندها تخفيض التكاليف المختلفة إلى حد كبير هي ميزة اقتصادية كبيرة.
3 - الإعفاء من المسؤولية عن عدم مطابقة العقد
عند شراء العقارات وبيعها بين الأفراد، يظل البائع مسؤولاً لفترة زمنية معينة بعد التسليم عن إصلاح أي عيوب خفية في العقار (مثل تسربات الأمطار، أو أضرار النمل الأبيض، إلخ). ومع ذلك، في حالة الشراء وإعادة البيع عندما يكون المشتري مقاول بناء، فمن الشائع وضع بند خاص يعفي المشتري من هذه المسؤولية. إن إعفاء المشتري من المخاطر المستقبلية وعدم اليقين يقلل إلى حد كبير من العبء الذهني.
4- عدم الحاجة إلى التعامل مع المعاينات والمفاوضات
في الوكالة، من الضروري حضور العديد من المشاهدات من قبل المشترين المحتملين والتفاوض على السعر. أما في حالة الشراء وإعادة البيع، فإنك تتحرر من عناء تحديد مواعيد نهاية الأسبوع والاهتمام بتنظيف الغرفة، حيث يتم ذلك فقط من خلال المعاينة في الموقع وقت التقييم من قبل موظفي الشركة العقارية.
| المزايا | الخصائص |
|---|---|
| السرعة | لا حاجة للبحث عن مشترٍ، وتحويل نقدي سريع. |
| اقتصادية | لا حاجة لرسوم الوكالة المرتفعة |
| راحة البال | الإعفاء من المسؤولية عن عدم المطابقة التعاقدية بعد التسليم، وتقليل عدم اليقين في المستقبل. |
| البساطة | ليست هناك حاجة للتعامل مع المتاعب والعبء الذهني للتعامل مع العروض والمفاوضات مع المشتري. |
على الرغم من وجود العديد من المزايا، إلا أن هناك أيضاً عيوباً للشراء وإعادة البيع. النقطة الأكثر أهمية تتعلق بسعر البيع.
العيب هو أن سعر البيع يميل إلى أن يكون أقل من سعر السوق في السوق الوسيطة. بشكل عام، يتم اعتبار 70-80% من سعر السوق كدليل إرشادي. وذلك لأن وكيل الشراء وإعادة البيع يحتاج إلى تأمين تكاليف التجديد ونفقات البيع وأرباحه الخاصة. لذلك، إذا تم إعطاء أولوية قصوى لطلب "البيع بأعلى سعر ممكن"، فقد يكون من الأنسب القيام بأنشطة البيع من خلال الوساطة مع مرور الوقت. ومع ذلك، إذا أخذت في الاعتبار بشكل شامل رسوم الوساطة، والوقت الذي يستغرقه بيع العقار ومخاطر عدم مطابقة العقد، فليس من غير المألوف أن يؤدي الشراء وإعادة البيع إلى رصيد نهائي أعلى ورضا تام. من الضروري أن تقرر بعناية الخيار الأفضل لك بالتشاور مع خبير.
من ناحية أخرى، يُعد خيار الشراء وإعادة البيع، الذي يتم طرحه في السوق بعد التجديد، خياراً جذاباً للمشترين الذين يفكرون في شراء منزل. سيساعدك فهم قيمة هذا الخيار الثالث، الذي لم يتم بناؤه حديثاً أو تقليدياً، على اختيار المنزل المثالي.
عامل الجذب الرئيسي للعقارات التي يتم شراؤها وإعادة بيعها هو التوازن الممتاز بين الجودة والسعر. يمكن للمشترين الحصول على بيئة معيشية عالية الجودة بسعر مناسب مقارنةً بالعقارات المبنية حديثاً.
1- غرف مجددة وجميلة
يتم تجديد عقارات الشراء وإعادة البيع بشكل احترافي قبل البيع. وفي كثير من الحالات، يتم استبدال ورق الحائط وأغطية الأرضيات، كما يتم استبدال مرافق المياه مثل المطابخ والحمامات بأحدث المعدات، مما يجعل الغرف جميلة كما لو كانت عقارات حديثة البناء. يمكنك البدء في العيش براحة تامة على الفور دون الحاجة إلى إنفاق المال أو تحمل عناء التجديدات بعد الشراء.
2- أسعار أقل من العقارات المبنية حديثاً
مقارنةً بالعقارات المبنية حديثاً ذات الموقع والحجم المماثل، فإن العقارات التي يتم شراؤها وإعادة بيعها أقل تكلفة بشكل عام. في السنوات الأخيرة على وجه الخصوص، ارتفعت أسعار العقارات المبنية حديثاً بسبب ارتفاع تكاليف البناء، ولكن بما أن العقارات المشتراة والمعاد بيعها تعتمد على سوق العقارات المستعملة، فمن المرجح أن تجد منزلك المثالي بميزانية أكثر واقعية.
3- راحة البال في معرفة حالة العقار
تجري وكالات الشراء وإعادة البيع دراسات استقصائية مفصلة لحالة المباني عند شرائها للعقار. بالإضافة إلى ذلك، إذا تم اكتشاف مشاكل هيكلية أو غيرها من المشاكل أثناء عملية التجديد، يتم إجراء الإصلاحات المناسبة. وبالإضافة إلى ذلك، فإن العديد من العقارات لديها نظام ضمان خاص بها ويغطيها "تأمين عيوب بيع المنازل القائمة"، مما يزيل "القلق الخفي" الذي غالباً ما يرتبط بالعقارات المستعملة، وهي ميزة رئيسية أيضاً.
| المزايا | تفاصيل محددة |
|---|---|
| الجودة والتصميم | تصميمات داخلية جميلة وتجهيزات عملية، تماماً مثل المباني الجديدة، بفضل التجديد الاحترافي. |
| العقلانية الاقتصادية | مقارنةً بالبناء الجديد، فهي متوفرة بسعر مخفض ولا تحتاج إلى تكاليف تجديد. |
| راحة البال | تقليل المخاطر بعد الشراء من خلال إجراء مسح تفصيلي للعقار مسبقاً وتأمين المسؤولية والضمانات. |
| الفورية | نظراً لأن العقار قد اكتمل بالفعل، فإن العملية من التعاقد إلى التسليم تكون سلسة ويمكنك الانتقال إليه على الفور. |
على الرغم من أن شراء العقارات وإعادة بيعها له العديد من المزايا، إلا أن هناك أيضاً بعض المحاذير التي يجب فهمها عند التفكير في الشراء.
العيب الرئيسي هو الافتقار إلى المرونة في التجديدات. بما أن التجديدات قد اكتملت بالفعل، لا يمكن للمشتري أن يختار بحرية مخطط الطابق والداخلية والمعدات لتناسب أذواقه الخاصة. بالنسبة لأولئك الذين يرغبون في إنشاء مساحة خاصة بهم بشكل فريد، هناك احتمال أن يشعروا بعدم كفاية المساحة. العيب الآخر هو أن عدد العقارات الموجودة في السوق لا يزال محدوداً مقارنةً بالعقارات الجديدة والمستعملة بشكل عام، لذلك قد لا تتمكن دائماً من العثور على عقار في المنطقة التي تريدها. ومع ذلك، فإن هذه النقاط لا تمثل مشكلة كبيرة بالنسبة لأولئك الذين يرغبون في الحصول على مساحة ذات جودة عالية ومصممة بشكل احترافي.
لا تعتبر تجارة شراء العقارات وإعادة بيعها مجرد طفرة عابرة، بل هي سوق متنامية ذات مستقبل قوي، وترتبط ارتباطاً وثيقاً بالتغيرات في البنية الاجتماعية في اليابان. يشرح هذا القسم الخلفية والآفاق المستقبلية.
حقق سوق إعادة الشراء وإعادة البيع نمواً ملحوظاً في السنوات الأخيرة. فوفقًا لدراسة أجراها معهد يانو للأبحاث المحدود، نما حجم سوق إعادة الشراء وإعادة البيع (عدد الوحدات المتعاقد عليها) بشكل ملحوظ من حوالي 24,300 وحدة في عام 2015 إلى 41,000 وحدة في عام 2022؛ ومن المتوقع أن يصل إلى 42,000 وحدة في عام 2023، ثم إلى 50,000 وحدة في عام 2030. وبحلول عام 2023، من المتوقع أن يصل العدد إلى 42,000 وحدة، ثم إلى 50,000 وحدة بحلول عام 2030. تُظهر هذه البيانات بوضوح أن نموذج أعمال إعادة الشراء وإعادة البيع ليس اتجاهاً عابراً، ولكنه يكتسب موطئ قدم راسخاً في سوق الإسكان.
| عام | حجم سوق إعادة الشراء وإعادة البيع (الوحدات المتعاقد عليها) |
|---|---|
| 2015 | 24,300 وحدة |
| 2022 | 41,000 وحدة |
| 2023 (متوقع) | 42,000 وحدة سكنية |
| 2030 (متوقع) | 50,000 وحدة سكنية |
المصدر: معهد يانو للأبحاث المحدود، "بحث عن سوق شراء المنازل المستعملة وإعادة بيعها (2023)".
هناك عدة عوامل معقدة وراء هذا التوسع في السوق. العامل الأول هو ارتفاع الأسعار المرتبط بارتفاع تكاليف بناء المنازل الجديدة. وقد أدى ذلك إلى توجه المشترين المحتملين لشراء المنازل إلى المساكن المستعملة، والتي تعد أسعارها معقولة نسبياً. ثانيًا، يستمر مخزون المساكن في البلاد، أي العدد الإجمالي للمساكن القائمة، في الزيادة، مما يزيد من الحاجة إلى تعزيز توزيع المساكن المستعملة. تشجع الدولة أيضًا هذا الاتجاه، وتدعم التطور الصحي للسوق من خلال تدابير خاصة مثل تخفيض ضريبة التملك العقاري على مشغلي الشراء وإعادة البيع الذين يحصلون على مساكن مستعملة.
تزيد التحديات الهيكلية التي تواجه المجتمع الياباني الحديث من الحاجة إلى أعمال الشراء وإعادة البيع. وكما نعلم جميعًا، يتزايد عدد المنازل الشاغرة في جميع أنحاء البلاد بسبب انخفاض معدل المواليد وشيخوخة السكان وتقلص عدد السكان. إذا تُركت هذه المنازل الشاغرة دون رقابة، فإنها ستؤدي إلى تدهور المشهد المحلي والسلامة العامة. وتُعد أعمال الشراء وإعادة البيع أحد الحلول الفعالة لهذه المشاكل الاجتماعية. فمن خلال شراء المنازل الشاغرة وترميمها وإعادة إحيائها، يمكن للشركات إعادتها إلى السوق كمنازل جديدة والمساهمة في تنشيط المجتمع المحلي.
كما أن تنويع قيم الناس هو أيضاً رياح خلفية لسوق إعادة الشراء وإعادة البيع. ويفضل عدد متزايد من الناس المنازل المستعملة التي تم تجديدها لخلق مساحات فريدة وعالية الجودة بدلاً من المنازل الجديدة الموحدة. أصبح شراء العقارات وإعادة بيعها خياراً متزايداً لتلبية هذه الاحتياجات العصرية لـ "أسلوب حياة مخصص". كما أننا في شركة INA&Associates Ltd. نشارك بجدية في هذا العمل كجزء من "استثمار رأس المال البشري"، حيث لا نقوم فقط بإعادة تأهيل العقارات، بل نخلق قيمة جديدة بناءً على خصائص الأرض واحتياجات العصر.
لقد شرح هذا المقال أعمال شراء العقارات وإعادة بيعها من وجهات نظر مختلفة، بدءاً من هيكلها ومزاياها وعيوبها وصولاً إلى الإمكانات المستقبلية للسوق. وأخيراً، تم التأكيد على النقاط الرئيسية لهذه المقالة.
إعادة بيع وشراء العقارات هو نموذج عمل تجاري تقوم فيه شركة عقارية بشراء عقار مستعمل مباشرةً، وتزيد من قيمته من خلال تجديده ثم تعيد بيعه.
وتتمثل المزايا التي تعود على البائع في تقليل العبء الزمني والمالي والعاطفي بشكل كبير، مثل "التحويل النقدي السريع" و"عدم الحاجة إلى رسوم السمسرة" و"الإعفاء من المسؤولية عن عدم مطابقة العقد". ومن ناحية أخرى، يميل سعر البيع إلى أن يكون أقل من سعر السوق.
وتتمثل الميزة بالنسبة للمشتري في إمكانية حصوله على عقار جميل وجيد كالجديد بسعر أقل. إنه خيار ذكي لشراء منزل مع توازن ممتاز بين الجودة والسعر. ومع ذلك، فإن حرية التصميم محدودة.
السوق آخذ في التوسع ومن المتوقع أن يستمر في النمو من حيث الأهمية باعتباره عملاً ذا أهمية اجتماعية كبيرة، مما يساهم في حل مشكلة المنازل الفارغة وتحفيز توزيع المساكن المستعملة.
يعتبر بيع أو شراء العقارات قراراً مهماً بالنسبة للكثير من الناس يحدث مرة واحدة فقط في حياتهم. يتم إثراء خياراتك بمعرفة أنه بالإضافة إلى خيار "الوكالة" التقليدي، هناك أيضاً طريقة "الشراء وإعادة البيع". إن توضيح وضعك وقيمك وأولوياتك، وفهم مزايا وعيوب كل منها بشكل صحيح، ثم اختيار الطريقة الأنسب هو المفتاح لتحقيق صفقة عقارية دون ندم.
نحن في شركة INA&Associates Ltd. نتعامل مع حالة كل عميل بإخلاص ونقدم أفضل المقترحات الممكنة كمحترفين عقاريين وكشركاء يفكرون في مستقبلك معًا. إذا كانت لديك أي مشاكل أو استفسارات تتعلق بالعقارات، مهما كانت تافهة، فلا تتردد في الاتصال بنا.
س1: إذا طلبت إجراء تقييم، هل يجب عليّ بيع العقار؟
ج1: لا، ليس هذا هو الحال على الإطلاق. فالغرض من التقييم هو أن تتعرف على قيمة عقارك وتستخدمه كأساس لاتخاذ قرار النظر في بيعه. إذا لم تكن راضيًا عن سعر التقييم المعروض، يمكنك بالطبع رفض البيع. وبما أنك لن تُجبر أبداً على البيع، فلا تتردد في استشارتنا على أساس راحة بالك.
س2: هل يمكنكم شراء أي عقار؟
ج2: في الأساس، هناك أنواع مختلفة من العقارات مؤهلة للشراء، بما في ذلك الشقق والمنازل والأراضي. ومع ذلك، هناك حالات يصعب فيها شراء عقار إذا كانت حالة المبنى سيئة للغاية، أو إذا كانت هناك قيود قانونية صارمة، أو إذا كان العقار يقع في جزء من منطقة ريفية، بسبب الجمع بين منطقة أعمالنا أو خطة إعادة التأهيل. سننظر أولاً في المعلومات المتعلقة بالعقار ونقرر ما إذا كان بإمكاننا شراؤه أم لا، لذا يُرجى عدم التردد في الاتصال بنا.
س3- كيف يتم تحديد سعر الشراء؟
ج3- يتم حساب سعر الشراء من خلال تقييم شامل لعدة عوامل. أولاً، يتم تحديد "السعر التقديري عند إعادة البيع" من أمثلة المعاملات للعقارات المماثلة في المنطقة المجاورة واتجاهات السوق. ومن ذلك، نقوم بخصم "تكاليف التجديد" المطلوبة لإعادة تأهيل العقار، و"تكاليف الإعلان والنفقات العامة" لأنشطة المبيعات و"أرباحنا" كعمل تجاري، والتي تكون بعد ذلك سعر عرض الشراء للعميل. نحن نسعى دائماً لتقييم شفاف للغاية.
س4- لست متأكداً من الطريقة التي أختارها، الوكالة أو الشراء وإعادة البيع.
ج4- تعتمد الطريقة الأفضل بالنسبة لك على أولويتك القصوى. إذا كانت رغبتك في "أخذ الوقت وبيعه بأعلى سعر ممكن" هي الأقوى، فمن المرجح أن تكون "الوكالة" هي الأنسب لك. من ناحية أخرى، إذا كانت رغبتك في "كسب المال بسرعة وموثوقية وبدون متاعب" أو "تجنب المخاطر المستقبلية" ، فإن "الشراء وإعادة البيع" هو خيار فعال للغاية. من المهم أن تفهم مزايا وعيوب كل طريقة وتختار الطريقة التي تناسب خطة حياتك.