تشهد منطقة محطة يوكوهاما مشروع إعادة تطوير واسع النطاق، وهو مشروع "إكسايت يوكوهاما 22"، الذي بدأ في عام 2009، والذي يحول المنطقة يوماً بعد يوم إلى مدينة تليق ببوابة مدينة عالمية. هذا المشروع الذي يتضمن تشييد مبانٍ شاهقة وتحسينات في البنية التحتية وتدابير بيئية وتدابير للوقاية من الكوارث وغير ذلك الكثير، يؤثر بشكل كبير على قيم العقارات في منطقة محطة يوكوهاما، وتظهر آثاره بالفعل بوضوح في الأرقام، حيث ارتفعت أسعار الأراضي الرسمية في عام 2025 بنسبة 9.84% عن العام السابق. يلخص هذا المقال التقدم المحرز في مشروع "إكسايت يوكوهاما 22" ويقدم تحليلاً مفصلاً للتأثير على قيم العقارات في المنطقة المحيطة بها والتوقعات المستقبلية، استناداً إلى أحدث البيانات. ستوفر المعلومات مادة قيمة لاتخاذ القرارات لأولئك الذين يفكرون في الاستثمار في العقارات أو شراء العقارات السكنية.
إكسايت يوكوهاما 22 هي خطة تنمية حضرية واسعة النطاق لمنطقة محطة يوكوهاما التي وضعتها مدينة يوكوهاما في ديسمبر 2009. والرقم "22" مستمد من حقيقة أن المشروع سيبدأ في عام 2010 ويهدف إلى إنشاء مدينة موجهة نحو القرن الثاني والعشرين. ويتم وضع المشروع كمبدأ توجيهي لتعزيز "التنمية الحضرية المناسبة كبوابة لمدينة عالمية".
يتكون المجال المستهدف للمشروع من سبعة مجالات رئيسية.
| التصنيف | الموقع التقريبي | الرؤية المستقبلية (الأدوار الرئيسية المحددة في الخطة) |
|---|---|---|
| المنطقة المركزية | بالقرب من المخرج الشرقي الغربي لمحطة يوكوهاما | البوابة التي تربط يوكوهاما بالعالم - وظائف المحطة المعززة والضيافة |
| منطقة مينامي-سايواي | منطقة المخرج الغربي "مخرج سوتيتسو" | مركز صاخب للتجارة والثقافة والترفيه |
| منطقة كيتاسايواي | المخرج الغربي "مخرج كيتا نيشيجوتشي" - دايتشو | منطقة أعمال بها شركات متنامية |
| منطقة تسورويا-تشو | الجانب الشمالي المرتفع "كيتا نيشيغوتشي | مركز لمزيج من التفاعل والسكن والإقامة (جاري إعادة التطوير) |
| منطقة ميناء يوكوهاما | كينكو-تشو - منطقة قناة ساكاي-تشو | منطقة سكنية حضرية ذات طابع فني وتصميمي |
| منطقة تاكاشيما | تاكاشيما - ميناتو ميراي 21 سنترال | مجمّع حضري متعدد الوظائف يضم أعمالاً تجارية وفنادق وفنادق وغيرها. |
| منطقة هيرانوما | جسر هيرانوما ومنطقة توبي | مركز سكني وتجاري مع سهولة الوصول إلى كل من المحطة و MM21 |
استناداً إلى موقع إكسايت يوكوهاما 22، فإن المشاريع الرئيسية الجاري تنفيذها حالياً هي كما يلي
(مأخوذة من الموقع الإلكتروني لمدينة يوكوهاما)
| المنطقة | المشاريع/المرافق الرئيسية | الاستخدام/النطاق | التقدم / الجدول الزمني |
|---|---|---|---|
| المنطقة المركزية | مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع 1 لمحطة يوكوهاما مينامي إيست، منطقة المخرج الشرقي لمحطة يوكوهاما | مجمع شاهق الارتفاع (الارتفاع: حوالي 231 م، إجمالي مساحة الطوابق: حوالي 215,000 م2) | مرحلة التقييم البيئي، سيبدأ البناء في السنة المالية 2028 (الموقع الرسمي لمدينة يوكوهاما ) |
| حديقة يوكوهاما مانيشيجوتشي المفتوحة | تجربة اجتماعية لتحويل الساحة أمام المحطة إلى حديقة. | 23-24 مايو 2025 (مجموعة سوتيتسو ) | |
| منطقة مينامي سايواي | مشروع إعادة الإعمار المشترك لمنطقة مينامي-سايواي في يوكوهاما (سيو يوكوهاما/أيون مول يوكوهاما نيشيجوتشي) | مجمع تجاري وسكني (إجمالي المساحة الطابقية حوالي 56,000 م2) | سيتم افتتاح المبنى التجاري في ديسمبر 2023، وسيتم الانتهاء من المبنى السكني في ربيع 2025 (مراقبة البناء في منطقة العاصمة ) |
| مفهوم التجديد الرئيسي للمخرج الغربي لمحطة يوكوهاما (إعادة بناء مبنى سوتيتسو مو، إلخ) | إعادة التطوير المرحلي لمنطقة المخرج الغربي بأكملها | هدم مبنى سوتيتسو مو الذي سيبدأ في السنة المالية 2027، على أن يتم الانتهاء منه في أربعينيات القرن العشرين (معهد ناطحات السحاب والتنمية الحضرية ) | |
| منطقة كيتاسايواي | إعادة تطوير واحة المحطة (منطقة مكتب بريد يوكوهاما المركزي) | مجمع شاهق الارتفاع بارتفاع 231 مترًا تقريبًا | تم إنشاء جمعية تحضيرية (2024)، والخطط قيد المراجعة (مبنى الكمبيوتر الشخصي ) |
| منطقة تسورويا-تشو | واجهة يوكوهاما | مجمع سكني وفندقي وتجاري (43 طابقاً فوق الأرض، 178 م) | يبدأ الإشغال في أبريل 2024، ويفتتح الفندق في يونيو 2024 ( واجهة يوكوهاما، مجموعة سوتيتسو، سكاي سكاي سكاي سكاي ) |
| ساحة مرور مخرج كيتا ويست، متصلة مباشرةً بسطح المشاة | ساحة مرور المحطة ومنصة المشاة | اكتمل البناء، وسيتم افتتاحه للاستخدام في 3 مارس 2025 (الموقع الرسمي لمدينة يوكوهاما ) | |
| منطقة يوكوهاما بورتسايد يوكوهاما | صندوق يوكوهاما بورتسايد لتنمية المجتمع المحلي | برنامج المنح الإقليمي | دعوة عامة لمشاريع المنح في عام 2025 (SMTB ) |
| خطة تطوير المنطقة A-3 | المجمع التجاري والتجاري والسكني (مسودة الخطة) | مرحلة تعديل الموقع والتقييم البيئي (الموقع الرسمي لمدينة يوكوهاما ) | |
| منطقة تاكاشيما (إم إم 21 سنترال) | المربع 62 (مشروع HARBOR EDGE) | فندق فاخر + حوض أسماك رقمي (إجمالي المساحة الأرضية حوالي 89,000 م2) | سيبدأ البناء في يوليو 2025، وسيكتمل في سبتمبر 2028 (سكاي سكاي سكاي سكاي) |
| المبنيين 60 و61 (مشروع لينكاج تيراس) | مكاتب وفندق ومدرسة مهنية وغيرها (إجمالي المساحة الطابقية: حوالي 131,000 م2 / 25,000 م2) | سيبدأ البناء في مارس 2026، على أن يكتمل في 2028-2029 (سكاي سكاي سكاي سكاي) | |
| منطقة هيرانوما | لا توجد إعادة تطوير واسعة النطاق حاليًا في مرحلة التسويق التجاري (مرجع: إعادة تطوير تاكاشيما 2 - جوم [فيرست بليس يوكوهاما] التي اكتملت في عام 2007) | مرحلة الصيانة (الموقع الإلكتروني لشركة نيتيتسو كوا العقارية ) |
من المتوقع أن يؤدي التنفيذ المتزامن لمشاريع إعادة التطوير المتعددة هذه في وقت واحد إلى زيادة جاذبية وقيمة منطقة محطة يوكوهاما بأكملها.
أكد عدد من الحالات أن إعادة التطوير على نطاق واسع له تأثير كبير على قيم العقارات في المنطقة المستهدفة. دعونا نلقي نظرة على بعض العوامل المحددة التي يمكن أن تزيد من قيم العقارات.
عندما تؤدي إعادة التطوير إلى تحسين البنية التحتية مثل النقل والمرافق العامة والطرق، فإنها تزيد من راحة المنطقة. وعلى وجه الخصوص، تعمل إعادة تطوير واجهة المحطة على تحسين الوصول من المحطات إلى المرافق المختلفة، مما قد يؤدي إلى زيادة قيمة العقارات المحيطة بها.
فعلى سبيل المثال، في محطة إكسايت يوكوهاما 22، أدى بناء المنصة الجنوبية وغيرها من الممرات فوق خط السكة الحديد إلى تسهيل الحركة بين الشرق والغرب وتحسين الحركة العامة للمحطة. وتعد هذه التحسينات في بيئة المشاة عاملاً في زيادة قيمة العقارات.
عندما تزيد عملية إعادة التطوير من عدد السكان والمستخدمين وتعزز سمعة المنطقة كمكان لطيف ومريح للعيش، تزداد قيمة العلامة التجارية للمنطقة ككل. ويلاحظ هذا التأثير بشكل خاص في المشاريع الكبيرة التي تزيد من الوعي الدولي.
يهدف مشروع "إكسايت يوكوهاما 22" إلى بناء العلامة التجارية باعتبارها "بوابة إلى مدينة دولية"، ومن المتوقع أن تزداد قيمة العقارات حول محطة يوكوهاما وفقاً لذلك.
في مناطق إعادة التطوير، سيتم اعتماد أحدث معايير وتقنيات الوقاية من الكوارث في المباني والبنية التحتية، وبالتالي تحسين مقاومة الزلازل والبنية التحتية للوقاية من الكوارث. إن تحسين السلامة عامل مهم في دعم قيمة العقارات السكنية على وجه الخصوص.
كما يعد التأهب للكوارث موضوعاً رئيسياً في معرض إكسايت يوكوهاما22، وتدعم تحسينات السلامة الناتجة عن ذلك قيم الأصول.
تعد زيادة اهتمام المستثمرين بسبب الإمكانات المستقبلية المرتبطة بإعادة التطوير عاملاً آخر يؤدي إلى ارتفاع الأسعار. وعلى وجه الخصوص، فإن عمليات التطوير التي تقوم بها شركات الاستثمار العقاري المحلية والأجنبية وغيرها لها تأثير مباشر على أسعار الأراضي وقيم العقارات.
في منطقة الخروج من محطة يوكوهاما ستيشن ويست، أدى الجمع بين الطلب القوي على الاستثمار المحلي والأجنبي وإعادة التطوير المستمرة إلى ارتفاع أسعار المعاملات وانخفاض العوائد (الموقف الصعودي للمستثمرين).
كيف تغيرت أسعار الأراضي وقيم العقارات حول محطة يوكوهاما مع التقدم في مشروع إكسايت يوكوهاما 22؟ يستند هذا التحليل إلى أحدث البيانات.
اعتبارًا من 1 يناير 2025، بلغ متوسط السعر الرسمي للأراضي في منطقة محطة يوكوهاما 2,794,875 ين لكل متر مربع (9,239,256 ين لكل تسوبو)، بزيادة قدرها 9.84% عن العام السابق. وبالمثل، بلغ متوسط السعر القياسي للأراضي 5,236,111 ين لكل متر مربع (1,730,458 ين لكل تسوبو)، بزيادة قدرها 8.64% عن العام السابق.
شهدت منطقة المخرج الغربي لمحطة يوكوهاما ارتفاعًا ملحوظًا في أسعار الأراضي بشكل خاص، حيث بلغ سعر الأرض المرتفع 13 مليون ين ياباني للمتر المربع الواحد في 1-3-1 مينامي سايواي في نيشي كو، حيث تقع المنشأة التجارية يوكوهاما مورز، وهو أعلى بأكثر من 5.5 مليون ين ياباني من الموقع الذي يحتل المرتبة الثانية.
بالنظر إلى معدل التغير في الأسعار الرسمية للأراضي في عام 2025 لمحافظة كاناغاوا ككل، ارتفعت أسعار الأراضي السكنية بنسبة 3.4% (2.8% في العام السابق)، وارتفعت أسعار الأراضي التجارية بنسبة 6.6% (5.4% في العام السابق) وارتفعت أسعار الأراضي الصناعية بنسبة 6.2% (5.9% في العام السابق)، مع ارتفاع أسعار الأراضي التجارية بنسبة كبيرة بشكل خاص.
يلخص الجدول أدناه اتجاهات أسعار الأراضي في منطقة محطة يوكوهاما.
| السنة | متوسط سعر الأرض الرسمي (10,000 ين/م²) | معدل التغير السنوي | متوسط سعر الأرض القياسي (10,000 ين/م2) | معدل التغير على أساس سنوي |
|---|---|---|---|---|
| عام 2025 | 279.4875 | +9.84% (%) | غير منشور | -9.84% معدل التغير السنوي على أساس سنوي |
| 2024 | 254.4492 | +8.42% | 523.6111 | +8.64% - - 2024 |
| 2023 | 234.6830 | +5.33% | 482.0000 | +6.07% |
من هذه البيانات، يمكن قراءة أن معدل الزيادة في أسعار الأراضي قد تسارع منذ عام 2023.
وفقًا لتقرير اتجاهات مستويات أسعار الأراضي والإيجارات والعوائد الذي أعدته مدينة يوكوهاما اعتبارًا من 1 أبريل/نيسان 2024، فإن أسعار المعاملات في منطقتي المخرج الغربي لمحطة يوكوهاما وكيتا ويست إكزتس كانت في اتجاه تصاعدي بسبب الطلب الاستثماري المحلي والدولي القوي وتوقعات تحسن القدرة التنافسية للسوق بعد التقدم في العديد من مشاريع إعادة التطوير.
وبالإضافة إلى ذلك، ظل عائد الصفقة (صافي الإيرادات مقسومًا على سعر الصفقة) ثابتًا إلى متراجع (المستثمرون متفائلون)، وفقًا لنتائج تحليل عائدات العقارات المنشورة في J-REIT وغيرها من المعلومات الأخرى وحالة الصفقة. وهذا يشير إلى أن المستثمرين لديهم توقعات قوية بشأن الربحية المستقبلية.
في سوق المكاتب في سوق المكاتب في منطقتي يوكوهاما ستيشن ويست إكزتشن وكيتا ويست إكزتشن، يتجه معدل الشواغر نحو الانخفاض عند 3.63% (3.75% في المسح السابق) ويتعافى إلى المستوى الذي كان عليه قبل كارثة كورونا (حوالي 2.0%). الإيجارات في اتجاه ثابت إلى متزايد ببطء.
في سوق البيع بالتجزئة، يعود المالكون إلى موقف صعودي، لا سيما بالنسبة لمنافذ بيع الأطعمة والمشروبات، وهناك عدد قليل من المباني الشاغرة. وعلى وجه الخصوص، يتم الحفاظ على مستويات الإيجار المرتفعة في منطقة مخرج محطة يوكوهاما الغربية، وهناك طلب قوي على افتتاح متاجر جديدة.
ما هو التأثير المحدد لإكسايت يوكوهاما 22 على قيم الأصول في منطقة محطة يوكوهاما؟ يحلل هذا القسم البيانات التي تم جمعها.
يمكن أن يعزى السبب الرئيسي وراء ارتفاع معدل الزيادة في أسعار الأراضي حول محطة يوكوهاما، وخاصة في منطقة المخرج الغربي، بشكل كبير عن متوسط محافظة كاناغاوا إلى التقدم المحرز في إعادة التطوير بناءً على مشروع يوكوهاما 22: إن ارتفاع معدل الزيادة بنسبة 9.84% في أسعار الأراضي الرسمية في عام 2025 هو علامة على تأثير إعادة التطوير.
وتجدر الإشارة بشكل خاص إلى حقيقة أن أربعة من أفضل خمس مناطق تجارية في محافظة كاناغاوا تقع حول المخرج الغربي لمحطة يوكوهاما. وهذا يشير إلى أن تطوير مجمع مبانٍ متصل مباشرة بالمخرج الغربي لمحطة يوكوهاما وتحسين البنية التحتية المحيطة به قد عزز بشكل كبير من قيم العقارات.
أدى التقدم في مشروع إكسايت يوكوهاما 22 إلى زيادة جاذبية الاستثمار في المنطقة المحيطة بمحطة يوكوهاما. من من منظور الاستثمار العقاري، يمكن تحديد العوامل التالية
وقد أدت هذه العوامل إلى تدفق أموال الاستثمار المحلي والأجنبي، وهو ما تجلى في شكل ارتفاع أسعار المعاملات وانخفاض العوائد.
لم يقتصر تأثير مشروع إكسايت يوكوهاما 22 على المنطقة المجاورة مباشرة لمحطة يوكوهاما فحسب، بل امتد إلى المنطقة المحيطة بها. وبالاقتران مع إعادة التطوير في منطقتي ميناتو ميراي وكاناي، فإن هذا له تأثير على تعزيز قيم العقارات في المنطقة المركزية بأكملها في يوكوهاما.
وعلى وجه الخصوص، وصل معدل التقدم في التطوير في منطقة ميناتو ميراي 21 إلى 96%، مع تقدم التطوير المتكامل من منطقة محطة يوكوهاما إلى ميناتو ميراي وكاناي.
يعد مشروع إكسايت يوكوهاما 22 خطة طويلة الأجل تمتد حتى عام 2030 تقريبًا، لذلك يجب أيضًا النظر إلى تأثيره على قيم العقارات من منظور طويل الأجل.
تعتبر النقاط التالية مهمة في التوقعات طويلة الأجل لقيم العقارات في منطقة محطة يوكوهاما
وبالنظر إلى أمثلة من مناطق إعادة التطوير الأخرى، على سبيل المثال، في منطقة تاكاناوا في حي ميناتو، أظهر 55 مبنى من أصل 64 مبنى معنيًا زيادة في الأسعار بمتوسط 10%. ويمكن توقع زيادات مماثلة في منطقة محطة يوكوهاما.
ومع ذلك، يجب أيضًا مراعاة خطر تباطؤ الزيادات في الأسعار اعتمادًا على التغيرات في بيئة الاقتصاد الكلي واتجاهات أسعار الفائدة.
كان لمشروع إكسايت يوكوهاما 22 تأثير متعدد الأوجه وكبير على قيم العقارات في منطقة محطة يوكوهاما. وتشمل النقاط الرئيسية المحددة في هذه المقالة ما يلي
النمو المتسارع في أسعار الأراضي - سترتفع أسعار الأراضي حول محطة يوكوهاما بنسبة 9.84% على أساس سنوي في عام 2025، مع زيادة ملحوظة بشكل خاص في منطقة المخرج الغربي. وهذا المعدل للزيادة أعلى بكثير من متوسط محافظة كاناغاوا، ويمكن ملاحظة تأثير مشروع إكسايت يوكوهاما 22 في الأرقام.
مناخ استثماري مواتٍ - أدى الاهتمام المتزايد من المستثمرين المحليين والأجانب إلى ارتفاع أسعار المعاملات وانخفاض عائدات المعاملات (موقف المستثمرين المتفائل). كما أن معدلات الشواغر في المكاتب والمحلات التجارية آخذة في الانخفاض والإيجارات ثابتة إلى ترتفع ببطء.
سوق الوحدات السكنية النشطة - يبلغ متوسط سعر الوحدة السكنية المبنية حديثًا حوالي 85.6 مليون ين ياباني لمساحة 70 مترًا مربعًا، كما أن معاملات العقارات عالية القيمة نشطة أيضًا. ومع ذلك، هناك سيناريوهات متعددة لقيم الأصول المستقبلية، الأمر الذي يتطلب حكمًا دقيقًا.
احتمالية نمو القيمة على المدى الطويل - نظراً لأن مشروع إكسايت يوكوهاما 22 هو خطة طويلة الأجل تمتد حتى عام 2030 تقريباً، يمكن توقع نمو مستمر للقيمة في المستقبل. وعلى وجه الخصوص، فإن إنشاء العلامة التجارية كبوابة لمدينة دولية والتقدم في التدابير البيئية وتدابير الوقاية من الكوارث سيدعمان قيم الأصول على المدى الطويل.
وبهذه الطريقة، كان لمشروع إكسايت يوكوهاما 22 تأثير إيجابي واضح على سوق العقارات حول محطة يوكوهاما، ولكن من المهم اتخاذ قرار شامل عند اتخاذ قرارات الاستثمار واختيار مكان للعيش فيه، مع مراعاة خصائص العقارات الفردية وبيئة الاقتصاد الكلي.
ج: مشروع " إكسايت يوكوهاما 22" عبارة عن خطة طويلة الأجل مدتها 20 عاماً تقريباً وُضعت في عام 2009، ومن المقرر الانتهاء منها بحلول عام 2030 تقريباً. ومع ذلك، يختلف تاريخ الانتهاء من المشروع حسب كل مشروع على حدة؛ على سبيل المثال، من المقرر أن تكون إعادة تطوير منطقة ميناتوماتشي أمام محطة كاناي جاهزة للاستخدام في عام 2029.
ج: على الرغم من أن آثار ارتفاع أسعار الأراضي وعوامل أخرى بدأت تظهر بالفعل، إلا أن مشروع إكسايت يوكوهاما 22 هو خطة طويلة الأجل، مع وجود العديد من المشاريع المخطط لها في المستقبل. وبالنظر إلى القدرة النسبية على تحمل التكاليف مقارنةً بوسط طوكيو وإمكانية التطوير المستقبلي، فإن فرص الاستثمار لا تزال قائمة. ومع ذلك، يلزم إجراء دراسة مفصلة عن الربحية وخصائص الموقع للعقارات الفردية.
ج: في الوقت الحالي، تتفوق منطقة المخرج الغربي على منطقة المخرج الغربي من حيث إعادة التطوير، وترتفع أسعار الأراضي بشكل ملحوظ. ومع ذلك، من المتوقع أن تتقدم أعمال التطوير في الجانب الشرقي في المستقبل، حيث سيتم إنشاء الاتحاد التحضيري لإعادة تطوير منطقة المخرج الشرقي لمحطة يوكوهاما مينامي في يونيو 2024. وعلى المدى الطويل، يمكن توقع حدوث تأثير مضاعف في منطقة المخرج الشرقي، ولكن في الوقت الحالي تتمتع منطقة المخرج الغربي بسجل أفضل في ارتفاع قيمة العقارات.
ج: تشهد أسعار الأراضي في منطقة محطة يوكوهاما ارتفاعًا مستمرًا منذ عام 2014 ومن المتوقع أن تستمر في ذلك لبعض الوقت في المستقبل مع تقدم عملية إعادة التطوير. ومع ذلك، قد يختلف معدل الزيادة حسب بيئة الاقتصاد الكلي واتجاهات أسعار الفائدة. وقد أظهرت الحالات في مناطق إعادة التطوير الأخرى زيادات في الأسعار بحوالي 10%، وقد تستمر اتجاهات مماثلة.
ج: من المهم المسافة من محطة يوكوهاما، وعمر المبنى، والعدد الإجمالي للوحدات (العقارات الأكبر حجمًا تميل إلى أن تكون قيمة الأصول أعلى)، والفوائد المباشرة لإعادة التطوير (مثل تحسين الراحة) وحالة الإدارة. وعلى وجه الخصوص، من المستحسن النظر في موقع العقار بالنسبة لمشاريع إكسايت يوكوهاما 22 الفردية ومدى صلته بتحسين الوصول إلى وسائل النقل.
من المتوقع أن تستمر عملية إعادة التطوير حول محطة يوكوهاما وأن تتوسع آثارها المضاعفة. عند الاستثمار في عقار أو اختيار منزل، نوصيك باتخاذ قرار يتماشى مع احتياجاتك الخاصة وأهدافك على المدى الطويل، مع مراعاة الاتجاهات الموضحة في هذه المقالة. في شركة INA & Associates، خبراؤنا في سوق العقارات في منطقة يوكوهاما متاحون لمساعدتك في تحليل قيم الأصول واتخاذ قرارات الاستثمار، لذا لا تتردد في الاتصال بنا.