في إدارة الإيجارات، يعد فحص المستأجرين عملية مهمة تحدد استقرار إدارة العقار. ولكن في السنوات الأخيرة، بدأ عدد متزايد من المستأجرين المحتملين في السنوات الأخيرة في استخدام حجج غيابية لاجتياز عملية الفحص عن طريق الاحتيال، مما يشكل مشكلة خطيرة لشركات إدارة الإيجارات ومُلاّك العقارات.
شركات الأعذار هي الشركات التي تصدر شهادات دخل وتوظيف مزيفة، متظاهرين بأنهم موظفون لدى شركات لا يعملون بها في الواقع. وقد أدت هذه الممارسات الخادعة إلى عدد لا حصر له من الحالات التي ينتهي فيها الأمر بالمستأجرين المحتملين الذين لا يجتازون عادةً عملية الفحص بتوقيع العقد.
يقدم هذا المقال شرحاً تفصيلياً لحقيقة الشركات الوهمية وطرق محددة لاكتشافها، استناداً إلى سنوات خبرتنا العديدة في إدارة الإيجارات في شركة INA&Associates Ltd. سنزودك بمعرفة عملية حول كيفية إنشاء نظام فحص مناسب وتحقيق إدارة مستقرة للإيجارات.
الشركة الغائبة، والم عروفة رسميًا أيضًا باسم "شركة تسجيل"، هي شركة تقدم خدمات تجعل المستخدم يبدو وكأنه يعمل لدى الشركة. وهي تُستخدم بشكل أساسي من قبل العاملين في مجال المياه، والعاملين لحسابهم الخاص، والعاملين بدوام جزئي، والعاملين لحسابهم الخاص، والعاطلين عن العمل لاجتياز شيكات الإيجار لعقود الإيجار.
تقوم هذه الشركات بإنشاء شركات ورقية وتقدم الخدمات التالية
تتراوح رسوم استخدام الشركات الغائبة بشكل عام من عدة عشرات الآلاف إلى عدة مئات الآلاف من الينات، وفي معظم الحالات يتم تقديم الخدمة لفترة زمنية محدودة حتى يتم إبرام عقد الإيجار.
يعد الدخل الثابت ومكان العمل الموثوق به من العوامل المهمة في عملية الفحص للانتقال إلى عقار للإيجار. ومع ذلك، قد تكون المهن التالية محرومة في عملية الفحص، حتى لو كان لديها بالفعل دخل كافٍ
المهن التي من المحتمل أن تكون محرومة في عملية الفحص
يستخدم الأشخاص الذين يعملون في هذه المهن بشكل متزايد شركات الأعذار للانتقال إلى عقارات بشروط أفضل. يتزايد الطلب على شركات الأعذار، خاصة في المناطق الحضرية الشعبية، حيث تكون معايير الفحص أكثر صرامة.
إن وجود شركات الأعذار له آثار خطيرة على صناعة الإيجارات ككل، بما في ذلك
التأثير على الملاك وشركات الإدارة
التأثير على المستأجرين الأصحاء
التأثير على المجتمع ككل
في ضوء هذا الوضع، نحتاج نحن في مجال إدارة الإيجارات إلى تحديد الشركات الغريبة بشكل صحيح والسعي للحفاظ على سوق تأجير صحي.
لاكتشاف استخدام شركات الأعذار، من المهم إيلاء اهتمام وثيق في كل مرحلة من مراحل عملية الفحص والتحقق من نقاط التفتيش الأساسية التالية
يعد سبب المستأجر المحتمل للانتقال من المنزل دليلاً مهماً للاستدلال على وضعه المعيشي والمالي. يميل العديد من الأشخاص الذين يستخدمون الأعذار إلى تقديم أسباب غامضة، مثل
أسباب الانتقال إلى موقع جديد يجب أن تكون على دراية بها.
عند طرح هذه الأسباب، يجب التأكد من صحتها من خلال طرح سلسلة من الأسئلة الأكثر تحديداً.
يجب التحقق من النقاط التالية بالتفصيل من وثائق الهوية المقدمة
نقاط التحقق من رخص القيادة
نقاط التحقق من بطاقة التأمين الصحي
العامل الأكثر أهمية في الكشف عن الشركة الغائبة هو التحقيق الشامل في معلومات صاحب العمل. يمكن اتخاذ الخطوات التالية للتحقق
التحقق من وجود الشركة
تأكيد تفاصيل الاتصال
التحقق من التسجيل هو أحد أكثر الوسائل فعالية للكشف عن الشركة الغائبة. يمكن استخدام الطرق التالية للتحقق بشكل أكثر موثوقية
نظرًا لأنه غالبًا ما يكون من المستحيل اكتشاف الشركة الغائبة من خلال التحقق من التسجيل مرة واحدة، يمكن إجراء عمليات تحقق متعددة بالطرق التالية
التأكيد في أوقات مختلفة من اليوم
التأكيد من قبل موظفين مختلفين
بالإضافة إلى التحقق البسيط من التسجيل، يمكن استخدام الأسئلة التفصيلية التالية لتحديد ما إذا كانت الشركة عذرية أم لا:
| عناصر السؤال | نقاط للتحقق منها | الإجابات التي يجب الانتباه إليها |
|---|---|---|
| وصف أعمال الشركة | هل يمكنك تقديم تفسير محدد ومتسق؟ | إجابات غامضة أو متناقضة |
| عدد الموظفين | الإجابات المناسبة حسب الحجم | قليل جداً أو كثير |
| نوع العمل | ترتيبات العمل الطبيعية المناسبة لنوع العمل | ساعات العمل والعطلات غير الطبيعية |
| هيكل الراتب | يتماشى مع معدلات الصناعة | مبالغ لا تتماشى بشكل كبير مع معدلات السوق |
| تاريخ الدخول | التوافق مع المستندات المقدمة | الوقت من السنة مختلف عن المستندات |
قد تُظهر المستندات التي أعدتها شركة الغيبة الخصائص التالية والنقاط غير الطبيعية
التحقق من الجوانب الرسمية
تأكيد المحتوى
أمثلة على النقاط غير الطبيعية
Gensen Choshuhyo هو مستند مهم للتحقق من الدخل السنوي ومبالغ الضرائب، ولكن غالباً ما يتم تزويره من قبل الشركات الغيبة:
العناصر التي يجب التحقق منها
الخصائص التي ينبغي الاشتباه في التزوير
إذا كان من الصعب اتخاذ قرار على أساس المستندات أو الفحوصات الهاتفية وحدها، فإن إجراء تحقيق في الموقع بزيارة موقع الشركة فعلياً يمكن أن يكون وسيلة فعالة لاتخاذ القرار.
التأكد من المبنى/المكتب
التحقيق في البيئة المحيطة
ومع ذلك، عند إجراء الدراسات الاستقصائية في الموقع، يجب توخي الحذر للتأكد من أن الطرف الآخر لا يدرك أنك تجري مسحًا. من المهم أيضًا أن يتم إجراء المسح ضمن الحدود المناسبة حتى لا يتم التعدي على الخصوصية.
إذا لم يتم الكشف عن المستأجر الذي يستخدم شركة غيبة وتم توقيع العقد، فقد تنشأ المخاطر الجسيمة التالية بالنسبة للمالك أو شركة الإدارة
احتمال كبير لتأخر الإيجار
يواجه العديد من المستأجرين الذين يستخدمون الشركات الغائبة مشاكل في دفع الإيجار لأن دخلهم المعلن غير حقيقي. إذا كان الدخل الفعلي غير كافٍ لدفع الإيجار، فهناك احتمال كبير لحدوث متأخرات الإيجار في وقت مبكر بعد الانتقال إلى السكن.
صعوبة في تحصيل المتأخرات.
من الصعب للغاية تحصيل المتأخرات من المستأجرين الذين يوقعون على عقد بناء على معلومات عمل خاطئة عند حدوث متأخرات، حيث أن تفاصيل الاتصال الفعلية ومصدر دخلهم غير واضحة. كما أن الإجراءات القانونية يمكن أن تضيف الكثير من الوقت والتكاليف حيث لا يمكن التأكد من المعلومات الدقيقة.
المشاكل المتعلقة بتكاليف الاسترداد
في كثير من الحالات، يعجز المستأجرون الذين يعانون من صعوبات مالية عن تحمل تكاليف إعادة العقار إلى حالته الأصلية عند إخلائه، ويضطر المالك إلى تحمل التكاليف.
حدوث مشاكل في الجوار
قد يكون لدى بعض المستأجرين الذين يستخدمون حتى شركات التأجير مشاكل في سلوكهم في الحياة، وهناك خطر حدوث المشاكل التالية
انخفاض قيمة العقار
قد تؤدي المشاكل المستمرة ومشاكل المتأخرات إلى الإضرار بالسمعة العامة للعقار، مما يؤدي إلى انخفاض قيمة العقار وزيادة معدلات الشغور.
مخاطر إبطال العقود
إذا تم اكتشاف إقرارات كاذبة في وقت فحص المستأجر، فقد يؤدي ذلك إلى إبطال عقد الإيجار أو يكون سبباً لفسخه. ومع ذلك، فإن إجراءات الإلغاء الفعلية تستغرق وقتاً طويلاً ومكلفة، ويتم تكبد إيرادات الإيجار وتكاليف الإدارة في هذه الأثناء.
الصعوبات في المطالبة بالتعويض عن الأضرار
عند المطالبة بتعويض من المستأجرين عن الأضرار الناجمة عن الإقرارات الكاذبة، تكون الموارد المالية الفعلية ومكان وجود الطرف الآخر غير واضحة، مما يجعل استرداد التعويض صعباً في معظم الحالات.
فيما يلي دليل تفصيلي لما يجب القيام به إذا تم اكتشاف استخدام شركة الإقرار الكاذب بعد توقيع العقد.
التحقيق في الوقائع بالتفصيل
تأكيد الأساس القانوني
المرحلة 1: المفاوضات المباشرة مع المستأجر
أولاً، تأكيد الحقائق مع المستأجر ومناقشة كيفية المضي قدماً. في هذه المرحلة، تعتبر النقاط التالية مهمة
المرحلة 2: مراجعة شروط العقد
إذا كان المستأجر لديه القدرة على الدفع، ففكر في تغيير الشروط والأحكام، مثل
المرحلة 3: النظر في اتخاذ إجراء قانوني
إذا كان الحل التفاوضي غير ممكن، يتم النظر في الإجراءات القانونية التالية
| نوع الإجراء | شروط التطبيق | الآثار المتوقعة | النقاط التي يجب ملاحظتها |
|---|---|---|---|
| إشعار إنهاء العقد | في حالة التحريف الجسيم | الاستسلام المبكر | مطلوب إثبات أسباب الإنهاء |
| طلب التنازل | في حالة حدوث متأخرات الإيجار | الإخلاء القسري | مستهلك للوقت ومكلف |
| المطالبة بالتعويض عن الأضرار | في حالة حدوث خسارة اقتصادية | استرداد الخسائر | انخفاض احتمال الاسترداد |
لمنع الأضرار التي تسببها الشركات الغائبة، من المهم اتخاذ التدابير الوقائية التالية
استحداث نهج فحص متعدد الأوجه
توضيح معايير الفحص
بنود العقد لتخفيف المخاطر
تحسين التكاليف الأولية
من خلال تنفيذ هذه التدابير بشكل شامل، من الممكن تقليل الأضرار التي تسببها شركات الضمان وتحقيق إدارة مستقرة للإيجار.
إن مشكلة الشركات الغائبة في إدارة الإيجارات تتجاوز مجرد تزوير المستندات، وقد أصبحت مشكلة اجتماعية خطيرة تقوض الثقة في سوق الإيجارات ككل. ومن خلال التنفيذ السليم لطرق الكشف والتعامل الموضحة في هذه المقالة، يمكن الحفاظ على إدارة سليمة للإيجار.
خمسة مبادئ أساسية لاكتشاف الشركات الوهمية
يوصى بالإجراءات التالية لجميع المشاركين في عمليات إدارة التأجير
الإجراءات الفورية الواجب تنفيذها
تدابير متوسطة إلى طويلة الأجل
تقدم شركة INA&Asociates Ltd حلولاً لهذه المشكلات باستخدام أحدث التقنيات وثروة من الخبرة. إذا كنت بحاجة إلى مساعدة في إدارة الإيجارات الخاصة بك، يُرجى الاتصال بخبرائنا.
ج1: ج1: على الرغم من أن خدمة شركة الغيبة في حد ذاتها ليست غير قانونية بشكل مباشر (على الرغم من أنها قد تكون جريمة)، إلا أنه اعتمادًا على الغرض من استخدامها، قد تكون مذنبًا بارتكاب الجرائم التالية
كما يعاقب عليها بالتعويض المدني إذا تم اكتشافها بعد توقيع العقد.
ج2: من المناسب طرح الأسئلة التالية أثناء التحقق من التسجيل
الأسئلة المناسبة لطرحها
الأسئلة التي يجب تجنبها
من المهم أن تكون الأسئلة بالقدر اللازم للوظيفة وأن تكون مهذبة لكسب تعاونهم.
ج3: من الممكن طرد المستأجر على أساس الإقرار الكاذب، ولكن يجب توافر الشروط التالية
الشروط التي يجوز بموجبها الطرد
الإجراء الفعلي
ومع ذلك، قد تستغرق عملية الإخلاء الفعلي عدة أشهر إلى سنة.
ج4: ج4: استخدام شركة ضمان يقلل من مخاطر متأخرات الإيجار، ولكنه لا يحل مشكلة الشركة الغائبة تماماً:
مزايا استخدام شركة ضمان
المخاطر المتبقية
لذلك من المهم إجراء فحص مناسب للمستأجرين بالتزامن مع استخدام شركة ضمان.
ج5: يوصى باتباع الطرق التالية للحصول على معلومات عن أحدث أساليب عمل شركات الغيبة والتدابير المضادة:
كيفية جمع المعلومات
التعلم المستمر
كما توفر شركة INA&Associates Ltd. أحدث المعلومات والدعم بشأن التدابير المضادة، لذا لا تتردد في الاتصال بنا.