في السنوات الأخيرة، نما الطلب على العقارات الصديقة للحيوانات الأ ليفة بسرعة مع زيادة عدد الأسر التي تقتني حيوانات أليفة. فوفقاً لدراسة استقصائية أجرتها جمعية أغذية الحيوانات الأليفة، تجاوز عدد الأسر التي لديها كلاب وقططط على مستوى البلاد 15 مليون أسرة ومن المتوقع أن يستمر في الزيادة.
استجابةً لهذه التغيرات في بيئة السوق، يفكر عدد متزايد من مالكي العقارات المؤجرة في تحويل عقاراتهم الحالية للسماح بالحيوانات الأليفة كإجراء ضد الوظائف الشاغرة. ومع ذلك، فإن مجرد السماح بالحيوانات الأليفة يمكن أن يؤدي إلى مشاكل وخسائر غير متوقعة.
في هذا المقال، استناداً إلى سنوات خبرتنا العديدة في مجال إدارة الإيجارات بصفتنا شركة INA&Associates Ltd، سنقوم بتفصيل النقاط الرئيسية للتغيير الناجح إلى عقار يسمح بإيجار الحيوانات الأليفة. من خلال الإعداد والتدابير الصحيحة، يمكنك تحقيق زيادة في الربحية ورضا المستأجرين في عملك الإيجاري.
في المجتمع الحديث، لم تعد الحيوانات الأليفة في المجتمع الحديث مجرد حيوانات أليفة، بل أصبحت تُعتبر أفراداً من العائلة. وقد ازداد عدد الأسر التي بدأت في تربية الحيوانات الأليفة بشكل سريع، خاصة مع زيادة الوقت الذي تقضيه في المنزل بسبب تأثير عدوى فيروس كورونا المستجد.
في استطلاع أجرته شركة Ierabu GROUP Inc، أجاب 75.9% من الشركات العقارية بأنهم يتوقعون زيادة الحاجة إلى العقارات الصديقة للحيوانات الأليفة في المستقبل، مما يشير إلى أن الصناعة ككل تدرك الطلب المتزايد على العقارات الصديقة للحيوانات الأليفة. كما بلغ عدد بوالص التأمين الجديدة للحيوانات الأليفة 117,000 بوليصة تأمين جديدة للحيوانات الأليفة في النصف الأول من عام 2024 (بزيادة 6% على أساس سنوي)، وتُظهر الأرقام بوضوح أن ملكية الحيوانات الأليفة أصبحت أكثر رسوخاً.
مع اشتداد المنافسة في سوق الإيجار، يعد التحول إلى العقارات المسموح فيها باقتناء الحيوانات الأليفة وسيلة فعالة للغاية للتمييز لتحسين معدلات الإشغال. ونظراً لإمكانية الوصول إلى شريحة من المستأجرين لا تستطيع العقارات التقليدية غير المسموح فيها بتربية الحيوانات الأليفة الوصول إليها، فمن المتوقع أن يقلل من فترة الشغور ويضمن استقرار دخل الإيجار.
في الواقع، لا يزال المعروض من العقارات الصديقة للحيوانات الأليفة غير كافٍ بالنسبة للطلب، وتحافظ العقارات الصديقة للحيوانات الأليفة التي تدار بشكل صحيح على معدلات إشغال عالية.
تتمتع العقارات الصديقة للحيوانات الأليفة بميزة من حيث تسعير الإيجار مقارنةً بالعقارات العادية للإيجار. يتعين على مالكي الحيوانات الأليفة الاختيار بين عدد محدود من الخيارات، لذلك تميل الإيجارات الأعلى من سعر السوق إلى أن تكون مقبولة طالما أنها ضمن نطاق معقول.
بشكل عام، يمكن أن تضيف العقارات المسموح بها للحيوانات الأليفة ما بين 5,000 ين ياباني و10,000 ين ياباني إلى الإيجار الشهري، مما قد يزيد الدخل السنوي بمقدار 60,000 ين ياباني إلى 120,000 ين ياباني. ومع ذلك، سيختلف مقدار هذه الإضافة حسب موقع العقار وعمره وحالة العقارات المنافسة في المنطقة المجاورة، لذا يلزم إجراء بحث دقيق للسوق.
| البند | العقارات العامة | عقارات ملائمة للحيوانات الأليفة | الفرق |
|---|---|---|---|
| الإيجار الشهري | 80,000 ين | 85,000 - 90,000 ين | +¥5,000 - ¥10,000 |
| مبلغ التأمين | إيجار 1 شهر | 2 - 3 أشهر إيجار شهر | +1 - 2 شهر إيجار شهر واحد |
| زيادة الدخل السنوي | -1.5 | -1,000 - 1,000 | + 60,000 - 120,000 جنيه ياباني |
إن أهم شيء عند التغيير إلى عقار يسمح بالحيوانات الأليفة هو وضع قواعد واضحة ومفصلة لامتلاك الحيوانات الأليفة. قد تتسبب القواعد الغامضة في حدوث مشاكل لاحقاً، لذا يجب تحديد البنود التالية بالتفصيل.
من المهم النص بوضوح على أنواع الحيوانات الأليفة التي يمكن الاحتفاظ بها والحد الأقصى لعددها. بصفة عامة، تحدد معظم العقارات عدد الكلاب والقطط بواحد لكل منهما، ولكن يجب تعديل ذلك وفقاً لحجم العقار وهيكله. عند تقييد الاحتفاظ بالكلاب الكبيرة، فإن وضع معايير عددية محددة للوزن والطول سيساعد على منع التناقضات في التصور مع المستأجرين.
يجب أيضاً تحديد إجراءات تسجيل الحيوانات الأليفة بالتفصيل. سيساعد إلزام المستأجرين بتقديم صور فوتوغرافية لحيواناتهم الأليفة وشهادات التطعيم وشهادات التعقيم/التعقيم عند الانتقال إلى السكن على ضمان بيئة مناسبة وتعزيز مراعاة الجيران.
بالنسبة للعقارات المسموح بها للحيوانات الأليفة، من الضروري تحديد وديعة تأمين تأخذ بعين الاعتبار المخاطر المرتبطة بتربية الحيوانات الأليفة. في حين أن وديعة التأمين لعقار إيجار نموذجي يعادل إيجار شهر واحد، فمن المعتاد تحديد مبلغ التأمين بإيجار شهرين إلى ثلاثة أشهر للعقارات المسموح فيها بإيواء الحيوانات الأليفة.
ويغطي مبلغ التأمين الإضافي هذا تكلفة إعادة العقار إلى حالته الأصلية عند انتقال المستأجر من العقار، ويغطي تكلفة إزالة أي تلف للأرضيات أو بقع ورق الحائط أو الروائح الكريهة التي تسببها الحيوانات الأليفة. ومع ذلك، من المهم إبقاء وديعة التأمين متماشية مع سعر السوق المحيط، حيث أن وديعة التأمين المرتفعة بشكل مفرط يمكن أن تشكل عبئاً على المستأجرين وقد تقوض القدرة التنافسية.
| أنماط تحديد وديعة التأمين | المبلغ المحدد النموذجي | الشروط المطبقة |
|---|---|---|
| النمط الأساسي | إيجار 2 شهر | ما يصل إلى 1 كلب صغير أو قطة صغيرة |
| نمط تعدد الملاك | إيجار 2.5 إلى 3 أشهر | 1 كلب و1 قطة لكل منهما |
| نمط كلب كبير | إيجار 3 أشهر | الاحتفاظ بكلاب متوسطة الحجم فما فوق |
يتطلب تحديد الإيجار للعقارات الصديقة للحيوانات الأليفة نهجاً استراتيجياً يستند إلى تحليل السوق، بدلاً من مجرد إضافة إلى الإيجار. سيتم استخدام بحث مفصل لسوق الإيجار للعقارات الصديقة للحيوانات الأليفة في المنطقة المحيطة وتقييم شامل لموقع العقار وعمره وظروف مرافقه لتحديد السعر المناسب.
يتم تحديد علاوة الإيجار بشكل عام في نطاق 5,000 ين ياباني إلى 15,000 ين ياباني شهرياً، ولكن هذا يختلف بشكل كبير حسب المنطقة التي يقع فيها العقار والوضع التنافسي. من الممكن أن يكون تحديد أعلى للعقارات القريبة من محطات القطار في المناطق الحضرية، بينما قد يكون تحديد أكثر تواضعاً مناسباً للعقارات في الضواحي.
الاستثمار الرأسمالي المناسب ضروري لتغيير العقار إلى عقار صديق للحيوانات الأليفة. الأهم من ذلك هو تغيير مواد الأرضيات، مع مراعاة الخصائص السلوكية للحيوانات الأليفة. الأرضيات التقليدية معرضة للخدش بالمخالب ويمكن أن تكون زلقة، مما قد يشكل ضغطاً على مفاصل الحيوانات الأليفة.
تشمل خيارات الأرضيات الصديقة للحيوانات الأليفة الأرضيات المبطنة والأرضيات الصديقة للحيوانات الأليفة وبلاط الأرضيات. أرضيات الوسائد غير مكلفة نسبيًا وسهلة التركيب، بينما بلاط الأرضيات متين ويوفر فعالية جيدة من حيث التكلفة على المدى الطويل.
بالنسبة لورق الجدران، يجب عليك أيضاً التفكير في التغيير إلى مادة يمكنها التعامل مع مخالب الحيوانات الأليفة والبقع. تتميز الأقمشة الصديقة للحيوانات الأليفة بطبقة خاصة على السطح، مما يجعلها سهلة الإزالة للبقع ومقاومة لدرجة معينة من الخدش.
تُعد مشاكل الضوضاء والروائح المرتبطة باقتناء الحيوانات الأليفة سبباً رئيسياً للمشاكل مع الجيران. تعتبر التدابير المناسبة لعزل الصوت ضرورية، خاصةً في المجمعات السكنية.
تشمل التدابير الفعالة لعازل الصوت للأرضيات تركيب حصائر عازلة للصوت واستخدام البناء المزدوج للأرضيات. بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن تمنع أنظمة التهوية المعززة تراكم الروائح الخاصة بالحيوانات الأليفة. كما أن تركيب مراوح تهوية مزودة بوظائف إزالة الروائح الكريهة وأجهزة تنقية الهواء من العناصر التي يجب مراعاتها.
| عناصر إعادة التصميم | التكاليف التقريبية | التأثيرات والميزات |
|---|---|---|
| أرضيات صديقة للحيوانات الأليفة | 80,000-150,000 ين/ 20 م2 | منع الخدش والأوساخ والانزلاق |
| قماش متوافق مع الحيوانات الأليفة | 50,000-80,000 ين/ 20 م2 | سهولة إزالة البقع والمتانة |
| سجادة عازلة للصوت | 30,000-50,000 ين/ 20 م2 | تأثير تقليل الضوضاء |
| نظام تهوية معزز | 100,000-200,000 ين | التحكم في الروائح الكريهة وتدوير الهواء |
لتمييز عقارك، يجدر بك أيضًا التفكير في إدخال مرافق خاصة للحيوانات الأليفة. فتركيب منطقة لغسل الأقدام بالقرب من المدخل، أو تركيب باب للحيوانات الأليفة أو تركيب ممر للحيوانات الأليفة هي مرافق جذابة لأصحاب الحيوانات الأليفة.
ومع ذلك، ينبغي النظر بعناية في فعالية تكلفة الاستثمار في هذه المرافق. من المهم التحقيق بشكل كامل فيما إذا كان الاستثمار يستحق الإيجار الإضافي وما إذا كان يلبي احتياجات المستأجرين قبل تنفيذه.
يجب أن تكون ترتيبات الترميم في العقارات الصديقة للحيوانات الأليفة أكثر تفصيلاً ووضوحاً من العقارات المؤجرة العادية. وفقًا لـ "المشاكل والإرشادات المتعلقة بالترميم إلى الحالة الأصلية" الصادرة عن وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة في العقارات التي يُسمح فيها بالحيوانات الأليفة، فإن بندًا خاصًا ينص على أن يتحمل المستأجر تكلفة أي تلف أو تلف تسببه الحيوانات الأليفة، دون النظر إلى عمر الحيوانات الأليفة، يكون فعالاً.
وعلى وجه التحديد، من الضروري النص في العقد على أن يتحمل المستأجر تكاليف إزالة الخدوش على الأرضيات وبقع ورق الحائط والأضرار التي تلحق به والروائح الكريهة التي تسببها مخالب الحيوانات الأليفة. ومع ذلك، فإن التدهور المرتبط بالعمر بسبب الاستخدام العادي سيظل يتحمله المالك.
يجب أن تكون البنود الخاصة المتعلقة بملكية الحيوانات الأليفة معقولة وواضحة من أجل ضمان صحتها القانونية. قد يتم إعلان بطلان البنود التي تكون في غير صالح المستأجرين بشكل مفرط، لذلك من المهم أن يتم تحديدها ضمن نطاق مناسب.
إذا تم تحديد رسوم ثابتة لتكاليف إزالة الروائح الكريهة والتطهير كعهد، فيجب أن يكون المبلغ معقولاً ومتناسباً مع التكلفة الفعلية للعمل. بشكل عام، غالبًا ما يتم تحديد مبلغ ثابت يتراوح بين 10,000 ين ياباني إلى 20,000 ين ياباني، ولكن يجب تعديل هذا المبلغ وفقًا لحجم العقار وأسعار السوق المحلية.
إن التعاون الوثيق مع شركات إدارة الإيجار أمر ضروري للإدارة السليمة للعقارات التي تمتلكها الحيوانات الأليفة. ونظراً لأن شركة الإدارة يجب أن تكون لديها معرفة وخبرة متخصصة في مجال امتلاك الحيوانات الأليفة، فمن المهم اختيار شركة ذات سجل حافل.
يجب أن يكون هناك نظام للتحقق من حالة ملكية الحيوانات الأليفة والاستجابة الفورية لشكاوى الجيران من خلال عمليات التفتيش المنتظمة على العقار. من المهم أيضاً القيام بأنشطة توعية لمالكي الحيوانات الأليفة بشأن السلوكيات الحسنة ووضع إجراءات محددة بوضوح للتعامل مع أي مشاكل قد تنشأ.
من المهم شرح التغيير إلى عقار مخصص لاقتناء الحيوانات الأليفة للمستأجرين الحاليين والسكان المجاورين مسبقاً واكتساب تفهمهم لسلاسة العمل. يمكن أن يؤدي إبلاغهم بالقواعد والآداب المتعلقة باقتناء الحيوانات الأليفة وتوضيح الجهة التي يجب الاتصال بها في حالة حدوث مشاكل إلى منع حدوث المشاكل قبل وقوعها.
بالإضافة إلى ذلك، حدّد بوضوح الغرف التي لا يُسمح فيها باقتناء الحيوانات الأليفة والغرف التي يُسمح فيها باقتناء الحيوانات الأليفة، ولا تنسَ أن تراعي المستأجرين الذين لا يمتلكون حيوانات أليفة. من المهم تحديد القواعد عند السماح بالحيوانات الأليفة في المناطق المشتركة والحفاظ على بيئة معيشية مريحة لجميع المستأجرين.
يعد التحول إلى عقار يسمح باقتناء الحيوانات الأليفة استراتيجية فعالة يمكن أن تحسن من ربحية إدارة الإيجار وتمييزها مع الإعداد والإدارة المناسبين. ومع ذلك، فإن مجرد السماح بالحيوانات الأليفة يمكن أن يؤدي إلى مشاكل وخسائر غير متوقعة.
النقاط الرئيسية للنجاح هي كما يلي.
أولاً، من الضروري أن يكون لديك سياسة مفصلة وواضحة بشأن اقتناء الحيوانات الأليفة. إن تحديد أنواع الحيوانات الأليفة التي يمكن الاحتفاظ بها وعددها على وجه التحديد، وإجراءات التسجيل وطريقة الاحتفاظ بالحيوانات الأليفة سيمنع أي تناقضات في التصور مع المستأجرين ويمنع المشاكل قبل حدوثها.
بعد ذلك، من المهم تغطية المخاطر المرتبطة باقتناء الحيوانات الأليفة والحفاظ على القدرة التنافسية من خلال تحديدودائع الضمانوالإيجارات المناسبة. يمكن أن يؤدي التسعير الاستراتيجي القائم على أبحاث السوق إلى تحسين الربحية.
فيما يتعلق بتجديد العقارات والتجديدات الصديقة لل حيوانات الأليفة، من المهم تنفيذ التغييرات بشكل منهجي للأرضيات وورق الجدران الملائم للحيوانات الأليفة وتدابير عزل الصوت والتحكم في الروائح وما إلى ذلك، بحيث يمكن تحقيق أقصى تأثير بأقل استثمار مطلوب.
في ترتيبات الترميم، يمكن أن يؤدي ضمان الصلاحية القانونية وتحديد مدى عبء المستأجر بوضوح إلى منع حدوث مشاكل وقت الانتقال.
وأخيراً، فإن تعزيز التعاون مع شركة الإدارة وإيلاء الاعتبار الواجب للسكان المجاورين يمكن أن يضمن إدارة مستقرة طويلة الأجل.
عند التفكير في تغيير العقار إلى عقار صديق للحيوانات الأليفة، نوصيك بالتفكير في هذه النقاط بشكل شامل والمضي قدماً بعناية مع مشورة الخبراء. تدعم شركة INA&Associates Ltd. الملاك في إدارة عقاراتهم المؤجرة استناداً إلى خبرتنا الواسعة وخبرتنا في إدارة العقارات الصديقة للحيوانات الأليفة. لا تتردد في الاتصال بنا لمزيد من المعلومات.
ج1: بشكل عام، يمكن إضافة ما بين 5000 ين ياباني و15000 ين ياباني إلى الإيجار الشهري. ومع ذلك، يختلف المبلغ المناسب حسب الموقع وعمر المبنى وحالة العقارات المنافسة في المنطقة المجاورة. من الممكن تحديد سعر أعلى للعقارات القريبة من محطات القطار في المناطق الحضرية، بينما قد يكون تحديد سعر أكثر تواضعاً مناسباً للعقارات في الضواحي. المفتاح هو تحديد سعر مناسب بناءً على أبحاث السوق.
ج2: من المهم شرح الوضع للمستأجرين الحاليين مسبقاً والحصول على موافقتهم. اجعلهم على دراية بالقواعد والآداب المتعلقة بملكية الحيوانات الأليفة وتوضيح الجهة التي يجب الاتصال بها في حالة حدوث مشاكل. من الضروري أيضاً التمييز بوضوح بين الغرف التي لا يُسمح فيها باقتناء الحيوانات الأليفة وتلك التي يُسمح فيها باقتناء الحيوانات الأليفة، ومراعاة المستأجرين الذين لا يمتلكون حيوانات أليفة. تجنب المشاكل القانونية من خلال الحصول على موافقة على الشروط والأحكام الجديدة عند تجديد العقد.
ج3: أهم شيء هو تجنب المشاكل مع الجيران. مشاكل الضوضاء والروائح الكريهة وسوء السلوك في المناطق المشتركة هي الأسباب الرئيسية للمشاكل. من الضروري القيام بدوريات دورية منتظمة في العقار، وتثقيف المستأجرين باستمرار حول السلوكيات الجيدة، ووضع نظام استجابة سريعة في حالة حدوث مشكلة. ومن المهم أيضاً العمل عن كثب مع شركة الإدارة لضمان الاستجابة المهنية.
ج4: بشكل عام، فترة الاسترداد هي 3-5 سنوات. إذا كان من الممكن زيادة الإيجار الشهري بمقدار 5,000 ين ياباني، فإن هذا سيزيد الدخل بمقدار 60,000 ين ياباني سنوياً، مما يعني أنه يمكن استرداد استثمار 300,000 ين ياباني في التجديد في خمس سنوات. ومع ذلك، قد تكون فترة الاسترداد الفعلية أقصر إذا تم أخذ تأثير تقصير فترة الشغور في الاعتبار أيضاً. ولتعظيم أثر الاستثمار، يوصى بالبدء بالحد الأدنى من التجديد اللازم.
ج5: من المهم الاستجابة بسرعة وبشكل مناسب. أولاً، احصل على صورة دقيقة للوقائع، وقم بإجراء مقابلة مع جميع الأطراف المعنية لمعرفة ما يجري. حدد مسار العمل بناءً على العقد وشروط وأحكام وشروط الحفظ، واطلب المشورة المهنية إذا لزم الأمر. في حالة حدوث إخلال جسيم بالعقد، يتم اتخاذ استجابة تدريجية (تحذير ← تحذير ← تحذير ← إنهاء العقد). كإجراء وقائي يومي، من الضروري تثقيف المستأجرين باستمرار وتعزيز نظام الإدارة.