قد يرغب مالكو العقارات في "كسب دخل إيجار مستقر" و"الحد من متاعب الإدارة" في أعمالهم الإيجارية. تجذب عقود الإيجار من الباطن الانتباه كخيار لتحقيق هذه الرغبات. عقد الإيجار من الباطن هو نظام تقوم بموجبه شركة عقارية بتأجير العقار بالجملة وتأجيره من الباطن للمستأجرين، وقد اختاره العديد من الملاك كخيار جذاب للحد من مخاطر الشغور.
ومع ذلك، في السنوات الأخيرة، كانت هناك زيادة في مشاكل تخفيض ضمان الإيجار والنزاعات حول محتوى العقد، وفي عام 2020، عززت وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة التشريع. استنادًا إلى خبرة ومعارف شركة INA & Associates، تقدم هذه المقالة شرحًا سهل الفهم للمعلومات التي يحتاج أصحاب العقارات إلى معرفتها، بدءًا من الهيكل الأساسي لعقود الإيجار من الباطن إلى مزاياها وعيوبها واللوائح القانونية وحالات المشاكل. نأمل أن تكون قادرًا على اتخاذ القرار الصحيح بشأن ما إذا كان "عقد الإيجار من الباطن" مناسبًا لك حقًا كخيار لإدارة الإيجار.
أساسيات عقود الإيجار من الباطن
ما هو عقد الإيجار من الباطن؟
عقد الإيجار من الباطن هو شكل من أشكال العقود حيث تقوم شركة إدارة الممتلكات (شركة التأجير من الباطن) بتأجير كامل العقار المؤجر الذي يملكه مالك العقار وتؤجره من الباطن (تؤجره من الباطن) للمستأجر. وتعني كلمة "تأجير من الباطن" باللغة الإنجليزية "تأجير من الباطن" وتعرف قانوناً باسم " عقد الإيجار من الباطن ".
السمة الرئيسية لهذا النوع من العقود هي أن شركة التأجير من الباطن تضمن للمالك الإيجار لفترة زمنية معينة، بغض النظر عن حالة خلو العقار. في إدارة الإيجار العادية، إذا كان هناك شاغر، فإن دخل الإيجار لتلك الفترة سيكون صفراً، بينما في عقد الإيجار من الباطن، يتم دفع الإيجار باستمرار كما هو منصوص عليه في العقد.
كيف يعمل العقد.
الهيكل الأساسي لعقد الإيجار من الباطن هو كما يلي
1-يبرم مالك العقار والشركة المؤجرة من الباطن عقد إيجار من الباطن (عقد الإيجار الرئيسي)
تستأجر الشركة المؤجرة من الباطن العقار بالكامل وتدفع الإيجار للمالك.
3- تقومالشركة المؤجرة من الباطن بتعيين المستأجرين وإبرام عقد إيجار معهم.
4-يدفع المستأجر الإيجار للشركة المؤجرة من الباطن.
5-تكون الشركة المؤجرة من الباطن مسؤولة عن إدارة العقار.
هذا النظام يحرر المالك من المهام الإدارية مثل استقدام المستأجرين وتحصيل الإيجار والتعامل مع الشكاوى، ويسمح للمالك بالحصول على دخل إيجار ثابت. ومن ناحية أخرى، تكسب الشركة المؤجرة من الباطن الفرق بين الإيجار الذي تتلقاه من المستأجرين والإيجار المدفوع للمالك.
الاختلافات عن الإدارة العامة للإيجار
يلخص الجدول أدناه الاختلافات الرئيسية بين عقود الإيجار من الباطن والإدارة العامة للإيجار (عقود الإدارة بالاستعانة بمصادر خارجية).
| البند |
عقد الإيجار من الباطن |
عقد الإدارة |
| الطرف المقابل للعقد |
تصبح الشركة المؤجرة من الباطن هي المستأجر |
يصبح المستأجر مستأجراً |
| ضمان الإيجار |
نعم (حسب شروط العقد) |
لا (لا يوجد دخل في حالة خلو المكان) |
| تحديد الإيجار |
تحدده شركة التأجير من الباطن |
يحدده المالك (تقدم شركة الإدارة المشورة) |
| مخاطر الشواغر |
تتحمل شركة التأجير من الباطن المخاطر |
يتحمل المالك العبء |
| خدمات الإدارة |
تتولى شركة التأجير من الباطن جميع الخدمات |
الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة (يعتمد النطاق على العقد) |
| الربحية |
مستقرة ولكن بحد أقصى |
متغيرة، ولكن بدون حد أعلى |
| رسوم الإدارة |
لا من حيث المبدأ (فرق الإيجار هو العمولة الفعلية) |
نعم (5-10% من الإيجار) |
| مدة العقد |
طويلة الأجل (10-30 سنة) شائعة |
قصير الأجل (1-2 سنة) شائع |
العلاقة مع الإيجارات ذات المبلغ الإجمالي المقطوع
على الرغم من أن "التأجير من الباطن" و"التأجير بالجملة" غالباً ما يستخدمان بالتبادل، إلا أنهما مفهومان مختلفان تماماً. التأجير بالجملة هو شكل من أشكال عقود الإيجار من الباطن يتم فيه تأجير العقار بالكامل دفعة واحدة. أما التأجير من الباطن، من ناحية أخرى، فهو مصطلح عام لعقد الإيجار الذي ينص على التأجير من الباطن.
وفي الممارسة العملية، غالباً ما يُستخدم مصطلح "التأجير بالجملة" كتعبير تسويقي ويستخدم في معظم الحالات بشكل مترادف مع المصطلح القانوني "عقد الإيجار من الباطن".
المركز القانوني لاتفاقيات الإيجار من الباطن
تُصنَّف عقود الإيجار من الباطن على أنها مزيج من عقد الإيجار وعقد الإيجار من الباطن بموجب القانون المدني، وقد شدد قانون الإدارة السليمة للمساكن المؤجرة من الباطن (المعروف باسم قانون أعمال إدارة المساكن المؤجرة)، الذي دخل حيز التنفيذ في ديسمبر 2020، اللوائح الخاصة بعمليات الإيجار من الباطن.
ويفرض القانون الالتزامات التالية على شركات التأجير من الباطن
1-حظر الإعلانات المبالغ فيها.
2-حظر الإغراء غير اللائق.
3- الالتزام بتوضيح الأمور المهمة قبل إبرام العقد.
4- الالتزام بتسليم المستندات وقت إبرام العقد.
5-الأحكام المتعلقة بالأفعال المحظورة المتعلقة بالأعمال التجارية.
وقد تم إدخال هذه اللوائح على خلفية المشاكل السابقة المتعلقة بتخفيضات ضمان الإيجار، وتهدف إلى حماية أصحاب العقارات.
مزايا وعيوب عقود الإيجار من الباطن
تنطوي اتفاقيات الإيجار من الباطن على مزايا وعيوب مختلفة لمالكي العقارات. يتم شرح كل منها بالتفصيل هنا.
المزايا لمالكي العقارات
1. دخل ثابت من الإيجار المضمون
أكبر ميزة لعقد الإيجار من الباطن هي أن دخل الإيجار الثابت مضمون بغض النظر عما إذا كان هناك شاغر أم لا. في إدارة الإيجار العادية، يكون دخل الإيجار صفراً خلال فترات الشغور، بينما في اتفاقية الإيجار من الباطن، يتم دفع الإيجار بشكل مستمر كما هو منصوص عليه في العقد. وهذا يضمن استقرار التدفق النقدي ويسهّل التخطيط لسداد القروض.
2- تقليل مهام الإدارة
في عقد الإيجار من الباطن، تكون الشركة المؤجرة من الباطن مسؤولة عن جميع جوانب إدارة الإيجار تقريباً، بما في ذلك توظيف المستأجرين وفحصهم وإجراءات التعاقد وتحصيل الإيجار والتعامل مع الشكاوى وإعادة العقار إلى حالته الأصلية عند خروج المستأجرين. وهذا يحرر مالك العقار من متاعب الإدارة ويقلل بشكل كبير من الوقت والعبء النفسي. وهذه ميزة كبيرة، خاصةً بالنسبة لأولئك الذين يمتلكون عقارات في مناطق بعيدة أو الذين ينشغلون بوظائفهم اليومية.
3- تقليل مخاطر الشواغر
أحد أكبر المخاطر في إدارة الإيجارات هو خطر الشواغر. مع اتفاقية الإيجار من الباطن، تتحمل شركة التأجير من الباطن مخاطر الشغور هذه، مما يسمح للمالك بإدارة أعمال الإيجار براحة بال. هذه الميزة مهمة بشكل خاص للعقارات التي لا تقع في موقع جيد أو في مناطق بها العديد من العقارات المتنافسة.
4- الاستفادة من الدراية الفنية للإدارة المهنية
شركات التأجير من الباطن هي شركات محترفة في إدارة الإيجارات ولديها الدراية الفنية لتوظيف المستأجرين وإدارة المباني بكفاءة. ويمكن استخدام هذه الخبرة للحفاظ على قيمة العقار وزيادتها. يمكنك أيضًا توقع تحديد الإيجار المناسب بما يتماشى مع اتجاهات السوق والإعلان الفعال.
العيوب بالنسبة لمالكي العقارات
1- الربحية المحدودة
في اتفاقيات الإيجار من الباطن، عادةً ما يتم تحديد الإيجار المدفوع للشركة المؤجرة من الباطن بنسبة 80-90% من إيجار السوق. وهذا يعني أنه إذا كان العقار مشغولاً بالكامل، فقد توفر إدارة الإيجار العادية عوائد أعلى. قد تفوتك فرص الإيرادات التي قد تكون متاحة لك من خلال اتفاقية الإيجار من الباطن، خاصة بالنسبة للعقارات في المناطق الشعبية أو ذات مخاطر الشغور المنخفضة.
2. مخاطر التغييرات في شروط العقد
تحتوي العديد من اتفاقيات الإيجار من الباطن على بنود تسمح للشركة المؤجرة من الباطن بتخفيض الإيجار بسبب التغيرات في المناخ الاقتصادي أو التقلبات في سوق الإيجار المحيط. في الواقع، كان هناك عدد من المشاكل في الماضي حيث تم تخفيض الإيجار الموعود من جانب واحد. هذا الخطر هو أحد العيوب الرئيسية لعقود الإيجار من الباطن.
3- التقييد بعقود طويلة الأجل
عادةً ما تكون عقود الإيجار من الباطن لمدة طويلة تتراوح بين 10 و30 سنة. وخلال هذه الفترة، قد يتم تقييد بيع العقار أو تغيير استخدامه. بالإضافة إلى ذلك، غالبًا ما تكون هناك عقوبات كبيرة على إنهاء العقد في منتصف المدة، مما يجعلها غير مرنة.
4- فقدان المبادرة في إدارة الممتلكات
في اتفاقية الإيجار من الباطن، يتم نقل سلطة اتخاذ القرار بشأن إدارة العقار واختيار المستأجرين إلى الشركة المؤجرة من الباطن. وهذا قد يجعل من الصعب أن تنعكس رغبات المالك. على سبيل المثال، قد لا يتم تلبية رغبات المالك من حيث سمات المستأجر وتحديد الإيجار وتفاصيل إعادة التصميم.
جدول مقارن بين المزايا والعيوب
يقارن الجدول أدناه بين مزايا وعيوب اتفاقيات الإيجار من الباطن.
| المزايا |
العيوب |
| الدخل المستقر من الإيجار المضمون |
ربحية محدودة (80-90% من إيجار السوق) |
| تقليل مهام الإدارة |
مخاطر التغييرات في شروط العقد (مثل تخفيض الإيجار) |
| انخفاض مخاطر الشواغر |
التقييد بعقود طويلة الأجل (10-30 سنة) |
| استخدام الخبرة الإدارية الاحترافية |
فقدان المبادرة في إدارة الممتلكات |
| تقليل عبء التعامل مع المستأجرين |
صعوبة في إنهاء العقد وخطر فرض رسوم جزائية |
| راحة البال حتى للمبتدئين في إدارة الإيجار |
الزيادة المحتملة في عبء تكاليف الإصلاح |
التحذيرات والقيود القانونية على عقود الإيجار من الباطن
عند التفكير في عقد إيجار من الباطن، من المهم فهم الاحتياطات واللوائح القانونية المختلفة. يشرح هذا القسم إرشادات وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة والقوانين واللوائح الخاصة بوزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، بالإضافة إلى الأمور المهمة التي يجب مراعاتها عند توقيع العقد.
إرشادات وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل
في أكتوبر 2020، وضعت وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة (MLIT) المبادئ التوجيهية للممارسات التجارية السليمة في أعمال التأجير من الباطن. تحدد هذه الإرشادات الممارسات التجارية السليمة في أعمال التأجير من الباطن وتوضح الأعمال التي ينظمها قانون أعمال إدارة تأجير المساكن من الباطن.
تحدد المبادئ التوجيهية النقاط التالية:
1-الالتزام بتوضيح مخاطر تقلبات الإيجار في المستقبل
2.الإشارة بوضوح إلى مدة العقد وشروط إنهاء العقد في منتصف المدة.
3.توضيح تقسيم عبء تكاليف الصيانة والإصلاح.
4.أمثلة محددة للإعلان المبالغ فيه والإلتماس غير العادل.
هذه الإرشادات ليست ملزمة قانونًا، لكنها توفر إرشادات للتسيير السليم للأعمال من قبل الوكلاء المؤجرين من الباطن.
اللوائح بموجب قانون إدارة أعمال تأجير المساكن من الباطن
يعزز قانون الإدارة السليمة للإسكان الإيجاري (قانون أعمال إدارة الإسكان الإيجاري)، الذي تم إقراره في يونيو 2020، اللوائح التنظيمية لأعمال التأجير من الباطن. يفرض القانون الالتزامات التالية على شركات التأجير من الباطن
(1) حظر الإعلانات المبالغ فيها، وما إلى ذلك (المادة 28 من القانون).
يُحظر على المؤجرين من الباطن تقديم إعلانات أو إقرارات غير صحيحة بشأن احتمالية التقلبات المستقبلية للإيجارات أو محتوى العقد. على سبيل المثال، يُحظر استخدام عبارات مثل "ضمانات الإيجار مضمونة للمستقبل" أو عبارات قاطعة مثل "استثمار لن يخسر المال أبدًا".
(2) حظر الالتماس غير المعقول، إلخ (المادة 29 من القانون)
يحظر على المستأجرين من الباطن التماس المالكين بطريقة تجبرهم على إبرام عقد أو استغلال عدم تقديرهم. ويحظر أيضاً عدم الكشف عن الحقائق أو تحريف الحقائق عمداً.
3- شرح الأمور المهمة قبل إبرام العقد (المادة 30 من القانون)
يلتزم المؤجِّر من الباطن بشرح الأمور المهمة التالية للمالك قبل إبرام العقد
-الأمور المتعلقة بتحويل الإيجار والأموال الأخرى.
-الأمور المتعلقة بتقاسم تكاليف الصيانة والإدارة.
-المسائل المتعلقة بمدة العقد.
-المسائل المتعلقة بتجديد العقد أو إنهائه.
-الأمور المتعلقة بالتغييرات في الإيجار.
4-تسليم المستندات وقت إبرام العقد (المادة 31 من القانون).
يلتزم المؤجر من الباطن بتسليم وثيقة مكتوبة إلى المالك تصف العقد وقت إبرام العقد. ويجب أن تتضمن هذه الوثيقة التفاصيل الموضحة في شرح الأمور المهمة.
اللوائح الرئيسية ومحتويات عقد الإيجار من الباطن
يلخص الجدول أدناه اللوائح الرئيسية ومحتويات عقد الإيجار من الباطن.
| التشريعات |
المحتويات |
تاريخ التنفيذ |
| المادة 28 من قانون إدارة أعمال تأجير المساكن من الباطن |
حظر الدعاية المبالغ فيها، إلخ. |
15 ديسمبر 2020 |
| المادة 29 من قانون أعمال إدارة الإسكان الإيجاري |
حظر الإغراء غير المعقول، إلخ. |
15 ديسمبر 2020 |
| المادة 30 من قانون أعمال إدارة الإسكان الإيجاري. |
الالتزام بشرح الأمور المهمة قبل إبرام العقد. |
15 ديسمبر 2020 |
| المادة 31 من قانون أعمال إدارة الإسكان الإيجاري. |
الالتزام بتسليم المستندات وقت إبرام العقد. |
15 ديسمبر 2020 |
| المادة 32 من قانون أعمال إدارة الإسكان الإيجاري. |
الأعمال المحظورة المتعلقة بالأعمال التجارية |
15 ديسمبر 2020 |
| المادة 35 من قانون أعمال صفقات البناء والمباني |
الالتزام بشرح الأمور المهمة (حيث يكون البناء شرطًا أساسيًا) |
قائمة |
| قانون عقود المستهلكين |
بطلان البنود التعاقدية غير العادلة |
القائمة |
شرح المسائل المهمة وقت التعاقد
عند إبرام عقد الإيجار من الباطن، يشترط القانون الحصول على شرح للأمور المهمة من المؤجر من الباطن عند إبرام عقد الإيجار من الباطن. في هذا الشرح، يجب إيلاء اهتمام خاص للنقاط التالية
1- شروط ضمان الإيجار وإمكانية حدوث تقلبات في الإيجار
من المهم الحصول على شرح لشروط ضمان الإيجار (المبلغ المضمون، والمدة المضمونة) وإمكانية تقلبات الإيجار في المستقبل. تحتوي العديد من اتفاقيات الإيجار من الباطن على بنود تسمح للمؤجر من الباطن بتخفيض الإيجار لأسباب مثل التغيرات في المناخ الاقتصادي أو التقلبات في سوق الإيجار المحيط.
2- مدة العقد وشروط إنهاء العقد في منتصف المدة
من المهم التحقق من مدة العقد (عادةً ما تكون من 10 إلى 30 سنة) والشروط التي يمكن بموجبها إنهاء العقد (على سبيل المثال ما إذا كانت هناك عقوبة جزائية ومقدار العقوبة). وينبغي إيلاء اهتمام خاص إذا تم تحديد قيمة الغرامة بمبلغ مرتفع.
3.3 تصنيف عبء تكاليف الصيانة والإصلاح
من المهم توضيح تقسيم التكاليف المتعلقة بصيانة وإصلاح العقار (أي ما إذا كانت التكاليف يتحملها المالك أو الشركة المؤجرة من الباطن). وعلى وجه الخصوص، ينبغي التأكيد مسبقاً على التكاليف الباهظة للإصلاحات الرئيسية وتحديث المعدات.
4- شروط تجديد العقد
من المهم التحقق من شروط تجديد العقد (على سبيل المثال ما إذا كانت هناك رسوم تجديد أم لا، ومقدار الرسوم وإمكانية مراجعة الإيجار عند التجديد). إذا كانت هناك إمكانية لتخفيض الإيجار عند التجديد، فيجب توضيح الشروط والمعايير.
أمثلة على المشاكل المتعلقة بعقود الإيجار من الباطن والتدابير المضادة لها
تتزايد المشاكل المتعلقة بعقود الإيجار من الباطن عاماً بعد عام، وتتلقى وكالة شؤون المستهلكين والمركز الوطني لشؤون المستهلكين العديد من الاستشارات. يصف هذا القسم حالات المشاكل الرئيسية والتدابير المضادة.
مشاكل تخفيض الإيجار
المشكلة الأكثر شيوعاً هي الحالات التي يتم فيها تخفيض الإيجار الموعود به في البداية من جانب واحد. تحتوي العديد من اتفاقيات الإيجار من الباطن على بنود تسمح للشركة المؤجرة من الباطن بتخفيض الإيجار لأسباب مثل التغيرات في المناخ الاقتصادي أو التقلبات في الإيجارات في المنطقة المحيطة.
الحالات.
قرّر السيد "أ" بناء شقة وتوقيع عقد إيجار من الباطن مع شركة التأجير من الباطن "ب"، بناءً على تفسير الشركة بأنها ستضمن الإيجار لمدة 30 عاماً. ومع ذلك، بعد خمس سنوات من توقيع العقد، أبلغتها الشركة "ب" أن الإيجار سيُخفض إلى 80% من الإيجار الأصلي لأن "إيجار السوق في المنطقة المحيطة قد انخفض".
التدابير.
1-تحقق دائمًا من وجود شرط تخفيض الإيجار ومضمونه قبل توقيع العقد.
2.إذا كانت شروط أو معايير تخفيض الإيجار غير واضحة، فاطلب توضيحًا.
3-تأكيد أي تناقضات كتابياً بين شرح ضمان الإيجار ومحتوى العقد.
4-إذا لزم الأمر، اطلب المشورة من محامٍ أو خبير آخر.
المشاكل المتعلقة بإلغاء العقد
نظرًا لأن عقود الإيجار من الباطن تكون عادةً طويلة الأجل وغالبًا ما يكون لها عقوبات كبيرة في حالة إنهاء العقد في منتصف المدة، فهناك أيضًا مشاكل تتعلق بإنهاء العقد.
الحالات
وقّع السيد "ج" عقداً مدته 20 عاماً مع شركة "د" للإيجار من الباطن، وبعد خمس سنوات أراد بيع العقار واقترح إلغاء العقد. ومع ذلك، طلب منها "د" دفع 50% من الإيجار عن الفترة المتبقية كغرامة. تُظهر الحسابات أن قيمة الغرامة تبلغ حوالي 20 مليون ين ياباني، وتتساءل السيدة "ج" عما إذا كانت ستقبل الدفع.
إجراءات مضادة.
1- قبل التوقيع على العقد، تأكد من شروط الإنهاء المبكر وطريقة حساب الغرامة.
2-إذا كانت رسوم الغرامة مرتفعة، تفاوض على تخفيضها أو استكشف إمكانية الدفع على أقساط.
3-إذا كانت الرسوم الجزائية المنصوص عليها في العقد تتجاوز "متوسط الخسارة"، فيمكن تخفيضها وفقًا لقانون عقود المستهلكين.
4-استشارة محامٍ أو خبير آخر والنظر في التدابير المناسبة.
المشاكل المتعلقة بعبء تكاليف الإصلاح
هناك العديد من حالات المشاكل الناجمة عن عدم وضوح تصنيف عبء تكاليف إصلاح العقار.
حالات
مرت عشر سنوات منذ أن وقّع السيد (هـ) عقدًا مع شركة التأجير من الباطن F. في الآونة الأخيرة، حدثت سلسلة من الأعطال في نظام التكييف. في الآونة الأخيرة، حدثت سلسلة من الأعطال في نظام تكييف الهواء، وطلبت السيدة "هـ" تكاليف الإصلاح من شركة "ف"، إلا أن شركة "ف" رفضت بحجة أن "المالك يتحمل عبء تحديث المعدات". أظهر فحص العقد أن تصنيف عبء تكاليف الإصلاح كان غامضاً.
الإجراءات المتخذة.
1-توضيح تقسيم عبء تكاليف الإصلاح قبل توقيع العقد.
2-وضع ترتيبات محددة لتجديد المعدات والإصلاحات الرئيسية، التي تميل إلى أن تكون باهظة التكلفة بشكل خاص.
3-الاحتفاظ بسجل لتاريخ الإصلاح وتكاليفه.
4-التحقق بانتظام من حالة العقار وإجراء الإصلاحات اللازمة في الوقت المناسب.
أمثلة رئيسية للمشاكل والتدابير المضادة
يلخص الجدول أدناه المشاكل الرئيسية في عقود الإيجار من الباطن والتدابير المضادة لها.
| حالات المشاكل |
المحتويات |
التدابير المضادة |
| مشكلة تخفيض الإيجار |
تخفيض الإيجار الموعود به في البداية من جانب واحد |
التحقق من شرط تخفيض الإيجار، وتوضيح شروط ومعايير التخفيض، والتحقق من الاتساق بين الشرح والعقد. |
| مشاكل إلغاء العقد |
فرض رسوم جزائية عالية عند إنهاء العقد في منتصفه |
تحقق من شروط الإنهاء المبكر وطريقة احتساب الغرامة والتفاوض بشأن التخفيض واستشارة أحد المتخصصين. |
| مشاكل عبء تكلفة الإصلاح |
تنشأ النزاعات بسبب عدم وضوح تصنيف عبء تكاليف الإصلاح. |
توضيح تقسيم الأعباء، والاتفاق على تجديد المعدات والإصلاحات واسعة النطاق، وتسجيل تاريخ الإصلاح. |
| مشاكل بسبب رفض التجديد |
رفض تجديد العقد. |
التحقق من شروط التجديد، والقيود المفروضة على أسباب رفض التجديد، والتحقق من تطبيق قانون إيجار الأراضي والمساكن. |
| الفشل في إدارة المشاكل |
انخفاض قيمة العقار بسبب عدم وجود إدارة مناسبة |
توضيح نطاق ومستوى مهام الإدارة، والتحقق من العقارات بانتظام، وتحديد التزامات إعداد التقارير |
| مشاكل شكاوى المستأجرين |
عدم كفاية الاستجابة لشكاوى المستأجرين |
توضيح نطاق مسؤولية التعامل مع الشكاوى، والالتزام بالإبلاغ عن حالة الاستجابة، ونظام الاتصال في حالات الطوارئ |
كيفية اختيار عقد الإيجار من الباطن
عند التفكير في عقد إيجار من الباطن، من المهم جداً اختيار شركة تأجير من الباطن والتحقق من تفاصيل الاتفاقية. يشرح هذا القسم كيفية اختيار عقد الإيجار من الباطن.
معايير اختيار شركة تأجير من الباطن
عند اختيار شركة إيجار من الباطن، من المهم التحقق من النقاط التالية
1. موثوقية الشركة وسجلها الحافل
تحقق من المعلومات الأساسية عن الشركة المؤجرة من الباطن، مثل عدد سنوات تأسيسها ورأس مالها وعدد الوحدات التي تديرها. يعد استقرار الشركة واستمراريتها عاملاً مهماً، حيث أن العلاقة التعاقدية ستستمر على المدى الطويل. يُنصح أيضاً بالتحقيق في حالات المشاكل السابقة وسمعة الشركة.
2- ما إذا كانت الشركة مسجلة كمدير عقارات سكنية
اعتبارًا من يونيو 2021، يُطلب من مديري المساكن المؤجرة فوق حجم معين التسجيل لدى وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل. يعد وجود التسجيل أو عدمه عاملاً محددًا مهمًا، حيث يُطلب من المشغلين المسجلين استيفاء معايير معينة.
3- الخبرة والدراية الإدارية
تحقق مما إذا كانت الشركة لديها خبرة في إدارة عقارات مماثلة للعقار موضوع البحث، وما إذا كانت لديها خبرة إدارية في المنطقة. وعلى وجه الخصوص، فإن مهارات توظيف المستأجرين ومهارات الإدارة لها تأثير كبير على ربحية العقار.
4- الوضع المالي
يرتبط الوضع المالي لشركة التأجير من الباطن ارتباطاً مباشراً بقدرتها على ضمان الإيجارات على المدى الطويل. إذا أمكن، تحقق من البيانات المالية لتحديد ما إذا كانت الشركة في وضع مالي مستقر.
نقاط يجب التحقق منها في العقد
عند إبرام عقد الإيجار من الباطن، انتبه بشكل خاص إلى النقاط التالية
1- شروط ضمان الإيجار
التأكيد بوضوح على مبلغ الإيجار المضمون وفترة الضمان وشروط المراجعة. على وجه الخصوص، إذا كانت شروط أو معايير تخفيض الإيجار غير واضحة، فمن المهم أن تطلب ذكر الأرقام والظروف المحددة بوضوح.
2. مدة العقد وشروط الإنهاء المبكر
تحقق من مدة العقد وشروط إنهاء العقد قبل نهاية العقد (على سبيل المثال ما إذا كانت هناك غرامة جزائية ومبلغ الغرامة أم لا). إذا تم تحديد قيمة الغرامة بمبلغ مرتفع، فمن الضروري أيضاً النظر فيما إذا كان هناك مجال للتفاوض.
3 - تصنيف عبء تكاليف الصيانة والإصلاح
توضيح تقسيم التكاليف المتعلقة بصيانة وإصلاح العقار. وعلى وجه الخصوص، من المهم الاتفاق مسبقاً على التكاليف الباهظة مثل الإصلاحات الرئيسية وتحديث المعدات.
4- شروط تجديد العقد
تحقق من شروط تجديد العقد (مثل وجود رسوم التجديد ومقدارها، وإمكانية مراجعة الإيجار وقت التجديد، وما إلى ذلك). إذا كانت هناك إمكانية لتخفيض الإيجار عند التجديد، فيجب توضيح الشروط والمعايير.
الشروط التي ينبغي التفاوض بشأنها.
لا تتطلب منك اتفاقيات الإيجار من الباطن بالضرورة قبول الشروط والأحكام كما تم تقديمها. النقاط التالية قابلة للتفاوض
1- مبلغ الإيجار المضمون
حوالي 80-90% من إيجار السوق هو أمر شائع، ولكن اعتماداً على موقع العقار وحالته والمنافسة في العقار، قد يكون من الممكن التفاوض على معدل ضمان أعلى.
2. توضيح بنود تخفيض الإيجار
يمكنك منع حدوث مشاكل مستقبلية من خلال طلب توضيح شروط ومعايير تخفيض الإيجار على وجه التحديد. على سبيل المثال، من المستحسن وضع رقم محدد، مثل "إذا انخفض إيجار السوق في المنطقة المحيطة بأكثر من X%".
3.3 عقوبات الإنهاء المبكر للإيجار
إذا كان مبلغ الغرامة الجزائية مرتفعاً، ففكر في التفاوض على تخفيض أو اقتراح مجموعة متدرجة (تتناقص الغرامة الجزائية مع طول مدة العقد).
4.4 تصنيف تكاليف الإصلاح
من الممكن التفاوض على تصنيف عبء تكاليف الإصلاح، مع مراعاة حالة العقار وعمره. وعلى وجه الخصوص، يمكن النظر في التفاوض على أن يتحمل المستأجر من الباطن تكاليف الإصلاح بسبب تدهور المعدات بسبب قدمها.
التشاور مع المتخصصين
نظراً لأن اتفاقيات الإيجار من الباطن معقدة وتحتوي على تفاصيل فنية، فمن المستحسن استشارة محامٍ أو مستشار عقاري أو خبير آخر قبل توقيع الاتفاقية. مشورة الخبراء مفيدة بشكل خاص في الحالات التالية
-عندما يكون العقد معقداً وصعب الفهم
-عندما تكون هناك مخاوف بشأن شروط ضمان الإيجار أو شرط التخفيض
-عند وجود رسوم جزائية مرتفعة.
-عندمايكون تقسيم عبء تكاليف الإصلاح غير واضح.
-عندماتفكر في توقيع عقد مع شركة تأجير من الباطن واجهت مشاكل في الماضي.
قائمة مراجعة لاختيار شركة تأجير من الباطن
يقدم الجدول أدناه قائمة مرجعية لاختيار شركة تأجير من الباطن.
| عنصر القائمة المرجعية |
نقاط يجب التحقق منها |
| معلومات أساسية عن الشركة |
عدد سنوات التأسيس، ورأس المال، وعدد الموظفين، وعدد الوحدات المُدارة |
| تسجيل شركة إدارة المساكن الإيجارية |
ما إذا كانت مسجلة أم لا، رقم التسجيل |
| سجل الإدارة |
سجل حافل في إدارة عقارات مشابهة للعقار موضوع البحث، سجل حافل في المنطقة |
| الوضع المالي |
محتويات البيانات المالية، استقرار الإدارة |
| شروط ضمانات الإيجار |
مبلغ الإيجار المضمون، وفترة الضمان، وشروط المراجعة |
| مدة العقد وشروط إنهاء العقد في منتصف المدة |
مدة العقد، وجود ومقدار الغرامات، فترة الإشعار للإنهاء، فترة الإخطار بالإنهاء |
| تصنيف تكاليف الصيانة والإصلاح الواجب تحملها |
تصنيف أعباء الإصلاحات الروتينية والإصلاحات الرئيسية وتجديد المنشأة |
| شروط تجديد العقد |
وجود ومقدار رسوم التجديد، وإمكانية مراجعة الإيجار وقت التجديد. |
| نظام معالجة المشاكل |
الاستجابة لشكاوى المستأجرين ونظام الاستجابة للطوارئ. |
| الإفصاح عن المعلومات |
تواتر ومحتوى التقارير المتعلقة بالإشغال وحالة الدخل/النفقات. |
الملخص
بينما تجلب عقود الإيجار من الباطن فوائد لمالكي العقارات في شكل دخل إيجار مستقر وجهد إداري أقل، إلا أن هناك أيضاً عيوباً، مثل الربحية المحدودة ومخاطر التغييرات في شروط العقد. بناءً على المعلومات الموضحة في هذه المقالة، يوصى بالنظر في النقاط التالية باهتمام خاص
ملخص النقاط الرئيسية لعقد الإيجار من الباطن
1 -فهم جوهر عقد الإيجار من الباطن: عقد الإيجار من الباطن هو عقد إيجار بين مالك العقار وشركة تأجير من الباطن، حيث تؤجر الشركة المؤجرة من الباطن العقار للمستأجر من الباطن. من المهم النظر إليها على أنها صفقة يتم فيها تحديد سقف للإيرادات مقابل دخل ثابت.
2-كن على دراية بتشديد اللوائح: أدى تطبيق قانون إدارة أعمال تأجير المساكن من الباطن في عام 2020 إلى تشديد اللوائح على أعمال التأجير من الباطن. وقد وُضعت أنظمة لحماية الملاك، مثل حظر الإعلانات المبالغ فيها وجعل شرح الأمور المهمة إلزامياً.
3-قارن وقارن بين المزايا والعيوب: ضع في اعتبارك مزايا ضمانات الإيجار وتقليل مهام الإدارة، وعيوب الربحية المحدودة ومخاطر التغييرات في شروط العقد، في ضوء وضعك وأولوياتك الخاصة.
4-التعلّم من حالات المشاكل: من المهم تأكيد محتويات العقد والتفاوض بشأنها مع الإشارة إلى أمثلة لمشاكل مثل تخفيض الإيجار وإلغاء العقد وعبء تكاليف الإصلاح.
نقاط يجب مراعاتها عند مراجعة العقد
1 -اختر شركة التأجير من الباطن بعناية: قم بإجراء تقييم شامل لموثوقية الشركة وسجلها ووضعها المالي، واختر شريكاً يمكنك بناء علاقة طويلة الأجل معه.
2-تأكد من تفاصيل العقد: تحقق من الشروط والأحكام المهمة للعقد بالتفصيل، مثل شروط ضمان الإيجار، ومدة العقد، وشروط إنهاء العقد في منتصف المدة، وتقسيم تكاليف الإصلاح، وتفاوض عند الضرورة.
3-احصل على مشورة الخبراء: قبل توقيع العقد، يُنصح باستشارة خبير مثل محامٍ أو مستشار عقاري لتقييم مدى كفاية العقد والمخاطر المحتملة.
4-الاستعداد للمخاطر المستقبلية: من المهم النظر في التخطيط المالي واستراتيجيات الخروج تحسباً للمخاطر مثل تخفيض الإيجار أو التغييرات في شروط العقد.
الإجراء التالي.
إذا كنت تفكر في عقد إيجار من الباطن، فإننا نوصيك باتباع الخطوات التالية
1.تلقي عروض من عدة شركات تأجير من الباطن ومقارنة الشروط والأحكام
2 -التحقق من تفاصيل العقد وتحديد أي شكوك أو مخاوف
3-استشارة المتخصصين والحصول على المشورة إذا لزم الأمر.
4-التفاوض على شروط العقد والحصول على شروط أكثر ملاءمة.
5-اتخاذ قرار نهائي وإبرام العقد.
نحن، شركة INA & Associates Ltd، نقدم لمالكي العقارات المشورة بشأن إدارة الإيجار، بما في ذلك اتفاقيات الإيجار من الباطن. إذا كانت لديك أي أسئلة أو استفسارات، لا تتردد في الاتصال بنا. سيسعد موظفونا المتمرسون والمحترفون بتقديم المشورة لك بشأن أفضل خيارات إدارة الإيجار.
الأسئلة المتكررة
س1: هل يمكنني إلغاء عقد الإيجار من الباطن؟
ج1: من حيث المبدأ، تقتصر عقود الإيجار من الباطن على الإلغاء خلال فترة العقد، على الرغم من إمكانية إنهاء العقد وفقاً للشروط المنصوص عليها في العقد. ومع ذلك، في معظم الحالات، هناك غرامة جزائية لإلغاء العقد قبل انتهاء العقد. عادةً ما يتم احتساب مبلغ الغرامة على أساس مدة العقد المتبقية والإيجار الشهري. إذا كنت تفكر في إلغاء العقد، فمن المستحسن التحقق من شرط الإلغاء في العقد، وإذا لزم الأمر، استشر أحد المتخصصين.
س2: هل ضمان الإيجار مضمون في المستقبل؟
ج2: تحتوي العديد من اتفاقيات الإيجار من الباطن على بنود تسمح للشركة المؤجرة من الباطن بتخفيض الإيجار لأسباب مثل التغيرات في الظروف الاقتصادية أو التقلبات في سوق الإيجار المحيط. ولذلك، لا يوجد ضمان لضمان الإيجارات في المستقبل؛ على الرغم من أنه بسبب تطبيق قانون إدارة أعمال تأجير المساكن من الباطن لعام 2020، فإن المستأجرين من الباطن ملزمون بتوضيح إمكانية تقلبات الإيجار قبل توقيع العقد، فمن المهم أن تفهم أن الإيجارات قد تنخفض حسب الشروط والأحكام.
س3: أيهما أفضل، عقد الإيجار من الباطن أم عقد الإدارة؟
ج3: يعتمد أيهما أفضل على وضع المالك وأولوياته. تتمتع اتفاقية الإيجار من الباطن بميزة الدخل المستقر للإيجار وتقليل الجهد الإداري، ولكن لها عيوب الربحية المحدودة ومخاطر التغييرات في شروط الاتفاقية. عقود الإدارة أكثر مرونة مع عدم وجود حدود للربحية، بينما يتحمل المالك مخاطر الشغور. قد تكون اتفاقية الإيجار من الباطن مناسبة في حالة انطباق أي من الشروط التالية
-إيرادات الإيجار المستقرة مهمة بالنسبة لك.
-تريد تقليل متاعب الإدارة إلى الحد الأدنى
-امتلاك عقار في موقع بعيد
-مشغول بوظيفته اليومية وغير قادر على تخصيص وقت لإدارة الإيجار
-خبرة قليلة في إدارة الإيجار
من ناحية أخرى، قد يكون عقد الإدارة مناسباً لك إذا انطبق عليك أي من الشروط التالية
-تريد زيادة الربحية إلى أقصى حد
-ترغب في الحصول على مستوى معين من المشاركة في إدارة العقار
-الحصول على عقار في موقع جيد مع مخاطر شغور منخفضة
س4: ما هي المدة القياسية لعقد الإيجار من الباطن؟
ج4: تتراوح مدة العقد القياسية لعقد الإيجار من الباطن بين 10 و30 عاماً. بالنسبة للعقارات المبنية حديثاً على وجه الخصوص، من الشائع أن تكون مدة العقد طويلة الأجل من 20 إلى 30 عاماً، وذلك حسب العمر الإنتاجي للمبنى وفترة التمويل. تعني مدد العقود الأطول دخلاً إيجاريًا أكثر استقرارًا، ولكن لها أيضًا عيبًا يتمثل في انخفاض المرونة ومخاطر التغييرات في شروط العقد. من المهم النظر في مدة العقد في سياق العقار والخطط المستقبلية.
س5: هل يمكن زيادة الإيجارات في المستقبل بموجب عقد الإيجار من الباطن؟
ج5: في اتفاقيات الإيجار من الباطن، هناك احتمال أن تزيد الإيجارات في المستقبل، ولكن هذا نادر الحدوث بشكل عام. تحتوي العديد من اتفاقيات الإيجار من الباطن على بنود لتخفيض الإيجارات، ولكن ليس هناك بنود صريحة لزيادتها. ومع ذلك، اعتماداً على شروط العقد، قد يكون من الممكن التفاوض على زيادة الإيجار إذا ارتفع إيجار السوق في المنطقة المحيطة بشكل كبير أو إذا تم إجراء تجديدات كبيرة. قبل إبرام العقد، يُنصح بالتحقق من شروط مراجعة الإيجار بالتفصيل، وإذا لزم الأمر، التفاوض على إمكانية الزيادة.
المراجع.
يمكن أيضًا العثور على مزيد من المعلومات حول عقود الإيجار من الباطن على المواقع الإلكترونية للسلطات العامة والمنظمات ذات الصلة التالية
يوصى بالرجوع إلى مصادر المعلومات هذه لاكتساب فهم أفضل لعقود الإيجار من الباطن واتخاذ القرارات المناسبة. بالإضافة إلى ذلك، فإن استشارة خبير في التفاصيل والشروط المحددة للعقد ستساعدك على المضي قدماً في إدارة الإيجار براحة بال أكبر.
للحصول على المشورة بشأن إدارة العقارات، لا تتردد في الاتصال بشركة INA & Associates Ltd. سيسعد موظفونا المتمرسون والمحترفون بتقديم المشورة لك بشأن أفضل خيارات إدارة الإيجار.