وبصفتنا شركة INA & Associates المحدودة، فقد قمنا بدعم العديد من العملاء ذوي الملاءة المالية العالية في استثماراتهم العقارية. الاستثمار العقاري ليس مجرد وسيلة لإدارة الأصول، ولكنه وسيلة مهمة لتحقيق بناء أصول مستدامة من منظور طويل الأجل. يقدّم هذا المقال شرحاً منهجياً للاستثمار العقاري، بدءاً من المفاهيم الأساسية إلى الدراية العملية بطريقة يسهل على المبتدئين فهمها.
من خلال المعرفة والاستراتيجية الصحيحة، يُعد الاستثمار العقاري أسلوباً استثمارياً ممتازاً من المتوقع أن يزيد من قيمة الأصول مع توليد دخل إيجار ثابت. ومع ذلك، هناك أيضاً العديد من المخاطر، بما في ذلك مخاطر الشغور، لذا فإن الفهم والاستعداد الكافي أمر ضروري.
الاستثمار العقاري هو أسلوب استثماري يتم بموجبه شراء العقارات مثل الوحدات السكنية والشقق والمنازل المنفصلة ومباني المكاتب وكسب الدخل من العقارات. هناك طريقتان رئيسيتان لكسب الدخل.
الأولى هي مكاسب الدخل. وهي دخل الإيجار الذي تحصل عليه من تأجير عقارك لأطراف ثالثة. مكاسب الدخل هي المصدر الأساسي للدخل للاستثمار العقاري وتوفر دخلاً مستمراً طالما أنك تمتلك العقار. من خلال اختيار العقار وإدارته بشكل صحيح، من الممكن تأمين دخل إيجار ثابت على المدى الطويل.
ثانياً، هناك الأرباح الرأسمالية. وهي الأرباح المحققة من بيع العقار الذي تم شراؤه عندما يتم بيعه بسعر أعلى من سعر الشراء. على الرغم من أنه يمكن توقع أرباح كبيرة خلال فترات ارتفاع أسعار العقارات، إلا أن هذا مصدر دخل غير مؤكد أكثر من مكاسب الدخل، لأنه يعتمد على ظروف السوق.
مفهوم العائد مهم في فهم كيفية عمل الاستثمار العقاري. يتم التعبير عن العائد على أنه دخل الإيجار السنوي مقسومًا على سعر العقار، وهو مقياس مهم لكفاءة الاستثمار. على سبيل المثال، إذا كان العقار الذي تم شراؤه بمبلغ 30 مليون ين يدر دخلاً إيجاريًا سنويًا قدره 1.8 مليون ين، فإن العائد هو 6%.
في كثير من الحالات، يتم استخدام القروض من المؤسسات المالية للاستثمار العقاري. وهذا يجعل من الممكن استثمار أكثر من الأموال الخاصة والتمتع بتأثير الرافعة المالية. ومع ذلك، عند استخدام القروض، يُطلب عمومًا الحصول على تأمين ائتماني جماعي على الحياة، والذي له تأثير استبدال التأمين على الحياة.
يقدم الاستثمار العقاري عدداً من المزايا الفريدة التي لا توجد في أدوات الاستثمار الأخرى. سيمكنك الفهم الصحيح لهذه المزايا من تحقيق أقصى استفادة من القيمة الحقيقية للاستثمار العقاري.
إحدى أكبر مزايا الاستثمار العقاري هي القدرة على تحقيق دخل إيجار ثابت على مدى فترة طويلة من الزمن. ليس عليك أن تكون حزيناً أو سعيداً بتقلبات الأسعار اليومية، كما هو الحال مع الاستثمار في الأسهم، وطالما أن لديك مستأجرين، يمكنك تأمين مبلغ ثابت من الدخل كل شهر. يمكنك أن تتوقع عقود إيجار مستقرة طويلة الأجل، خاصةً إذا كان العقار في موقع جيد أو في منطقة يكثر عليها الطلب.
دخل الإيجار غير حساس نسبياً للتقلبات الاقتصادية. فحتى إذا انزلق الاقتصاد إلى الركود، سيستمر طلب الناس على المساكن، لذلك تميل العقارات المناسبة إلى تجنب الانخفاضات الكبيرة في دخل الإيجار.
يوفر الاستثمار العقاري مزايا ممتازة للتوفير الضريبي. تتحقق الوفورات الضريبية بشكل رئيسي في ثلاث شرائح ضريبية رئيسية.
بالنسبة للضرائب على الدخل والضرائب على السكان، يمكن تجميع الخسائر المتكبدة من الاستثمار العقاري مع الدخل الآخر، مثل دخل العمل. من المرجح أن تحدث الخسائر بشكل خاص في السنة الأولى من الاستثمار بسبب التكاليف الأولية مثل رسوم التسجيل وعمولات السمسرة، ونتيجة لذلك، يمكن توقع انخفاض في ضرائب الدخل وضرائب السكان.
كما أن تأثير الاستهلاك الموفر للضرائب مهم أيضاً. يتم التعامل مع جزء المبنى كأصل قابل للاستهلاك تتناقص قيمته بمرور الوقت ويمكن تسجيله كمصروفات دون أي نفقات فعلية. وهذا يقلل من الدخل الخاضع للضريبة والعبء الضريبي.
الاستثمار العقاري هو أيضاً إجراء فعال ضد ضريبة الميراث. ونظراً لأن القيمة المقدرة لضريبة الميراث للعقارات تبلغ حوالي 70-80% من قيمتها السوقية، يمكن تقليل عبء ضريبة الميراث مقارنةً بالاحتفاظ بها نقداً. وفي حالة العقارات المستأجرة على وجه الخصوص، يتم تخفيض القيمة المقدرة بشكل أكبر وفقاً لنسبة حقوق الإيجار ونسبة حقوق إيجار الأرض، مما قد يؤدي إلى توفير ضريبي أكبر.
يتمتع الاستثمار العقاري بوظيفة ممتازة للتحوط من التضخم. فمع ارتفاع التضخم، ترتفع الأسعار وتنخفض القيمة النسبية للنقد، ولكن بما أن العقار أصل حقيقي، فإن قيمته تميل إلى الارتفاع مع ارتفاع الأسعار.
أما بالنسبة لإيرادات الإيجار، فمن المتوقع أن ترتفع مستويات الإيجار مع تقدم التضخم، وبالتالي الحفاظ على قوة الكسب الحقيقية. وتزداد أهمية وظيفة التحوط من التضخم في الاستثمار العقاري مع خروج اليابان حاليًا من فترة طويلة من الانكماش ودخولها مرحلة تضخم تدريجي.
يُطلب التأمين على الحياة الائتماني الجماعي على الحياة بشكل عام عند استخدام القروض للاستثمار العقاري. يسدد التأمين على الحياة الائتماني الجماعي على الحياة الدين المتبقي من عائدات التأمين في حالة وفاة حامل الوثيقة أو إصابته بعجز شديد.
تضمن هذه الآلية أنه في حالة حدوث حالة طارئة، يُترك للباقين على قيد الحياة ممتلكات مدرة للدخل خالية من الديون ودخل إيجار مستمر. على عكس التأمين العادي على الحياة، وهو عبارة عن مبلغ مقطوع، من المتوقع أن يوفر الاستثمار العقاري حماية أكثر عملية، لأنه يترك مصدر دخل مستمر.
في الاستثمار العقاري، تتيح القروض المقدمة من المؤسسات المالية إمكانية الاستثمار على نطاق أكبر من الأموال الخاصة. وهذا ما يسمى تأثير الرافعة المالية. على سبيل المثال، إذا قمت بشراء عقار بقيمة 30 مليون ين بمبلغ 10 ملايين ين من أموالك الخاصة، فإنك تكون قد استخدمت رافعة مالية بمقدار ثلاثة أضعاف.
الاستخدام المناسب للرافعة المالية يمكن أن يزيد بشكل كبير من معدل العائد على أموالك الخاصة. ومع ذلك، في حين أن الرافعة المالية تزيد من الأرباح، فإنها تزيد أيضًا من المخاطر، لذلك يلزم التخطيط المالي الدقيق.
يمكن أن يعمل الاستثمار العقاري أيضاً كمعاش تقاعدي خاص. في الوضع الحالي حيث يصعب تغطية نفقات المعيشة في التقاعد بالمعاشات التقاعدية العامة وحدها، يمكن أن يكون دخل الإيجار منالاستثمار العقاري مصدراً مهماً للدخل.
على وجه الخصوص، بعد سداد القرض بالكامل، يصبح دخل الإيجار مباشرةً تقريباً هو الدخل الذي تحصل عليه من المنزل، لذلك إذا أمكن سداد القرض قبل بدء استحقاقات المعاش التقاعدي، يمكن تأمين مصدر دخل ثابت في التقاعد.
| طريقة الاستثمار | الاستقرار | السيولة | تأثير التوفير الضريبي | التحوط من التضخم | استخدام الرافعة المالية |
|---|---|---|---|---|---|
| الاستثمار العقاري | مرتفع | منخفض | مرتفع | مرتفع | ممكن |
| الاستثمار في الأسهم | متوسط | مرتفع | منخفضة | متوسط | محدودة |
| استثمارات الدخل الثابت | مرتفعة | متوسطة | منخفضة | منخفضة | غير متوفرة |
| الودائع والمدخرات | مرتفعة | مرتفعة | غير متوفرة | غير متوفرة | غير متوفرة |
هناك العديد من أساليب الاستثمار في الاستثمار العقاري، ولكل منها خصائص وخصائص مختلفة من حيث المخاطر/العائد. من المهم اختيار الطريقة الأنسب وفقاً للموارد المالية للمستثمر وخبرته وأهدافه الاستثمارية.
الاستثمار في الوحدات السكنية المقطعية هو أسلوب استثماري يتم بموجبه شراء وحدة سكنية واحدة وتأجيرها. ويتم اختياره من قبل العديد من المبتدئين كمقدمة للاستثمار العقاري.
أكبر ميزة للاستثمار في الوحدات السكنية هي أنه يمكن البدء فيه برأس مال أولي قليل نسبياً. فبالنسبة لوحدة استوديو مستعملة في وسط المدينة، يمكنك البدء في الاستثمار برأس مال لا يتجاوز 10 ملايين ين. بالإضافة إلى ذلك، تقلل إدارة المناطق المشتركة من قبل جمعية الإدارة من عبء الإدارة الفردية.
يمكن أن تتوقع الاستثمارات في الوحدات السكنية في مواقع جيدة طلباً مستقراً من العزاب والشباب. وعلى وجه الخصوص، تميل العقارات القريبة من محطات القطار وفي مراكز المدن إلى الحفاظ على معدلات إشغال عالية.
من ناحية أخرى، هناك أيضاً قيود على الاستثمار في الوحدات السكنية. فبما أنك تمتلك وحدة واحدة فقط، فهناك خطر كبير من شغور الوحدة، وإذا حدث شغور في الوحدة، سيتوقف دخلك من الإيجار تماماً. وبالإضافة إلى ذلك، هناك عبء رسوم الإدارة والأموال الاحتياطية للإصلاحات، وقد تختلف هذه التكاليف تبعاً لقرارات جمعية الإدارة.
الاستثمار في مبنى واحد هو أسلوب استثماري يتم فيه شراء شقة أو مبنى عمارات بأكمله. وبالمقارنة مع استثمارات الوحدات السكنية، يمكن توقع حجم استثمار أكبر وربحية أكبر.
الميزة الرئيسية للاستثمار في مبنى واحد هي تنويع مخاطر الشغور. بما أنك تمتلك عدة شقق، فحتى لو أصبح بعضها شاغراً، يمكنك الحفاظ على أرباحك من خلال دخل الإيجار من الشقق الأخرى. بالإضافة إلى ذلك، بما أن إجمالي دخل الإيجار كبير، فإن الإدارة الفعالة ممكنة من خلال الاستفادة من وفورات الحجم.
ونظراً لأن المبنى بأكمله مملوك بالكامل في استثمار من وحدة واحدة، فهناك درجة عالية من الحرية في تجديد وتحديث المرافق، وهي ميزة تجعل من السهل تحسين قيمة العقار. يمكن أن تؤدي التجديدات المناسبة إلى زيادة العائدات وتحسين معدلات الإشغال.
ومع ذلك، يتطلب الاستثمار في مبنى واحد استثماراً أولياً مرتفعاً. فحتى الشقة المستعملة في منطقة ريفية تتطلب استثماراً بعشرات الملايين من الينات، بينما تتطلب الشقة المبنية حديثاً في منطقة حضرية استثماراً بمئات الملايين من الينات. بالإضافة إلى ذلك، بما أنك مسؤول عن إصلاح المبنى بالكامل، فإنك تتحمل عبء تكلفة كبيرة في حالة إجراء إصلاحات كبيرة.
استثمار المنازل المنفصلة هي استراتيجية استثمارية يتم فيها شراء منازل منفصلة وتأجيرها. وهي استراتيجية استثمارية تستهدف العائلات.
يتميز الاستثمار في المنازل المنفصلة بفترات إيجار طويلة. تميل العائلات إلى تفضيل الإيجارات الطويلة بسبب مدارس أطفالهم وعلاقاتهم بالمجتمع المحلي. وهذا يسمح بدخل إيجار مستقر وتكاليف دوران منخفضة للمستأجرين.
وبالإضافة إلى ذلك، نظراً لأن المنازل المنفصلة مملوكة كأرض ومبنى معاً، يتم الحفاظ على قيمة أصول الأرض حتى مع انخفاض قيمة المبنى. يمكن للمنزل المنفصل ذي الموقع الجيد أن يتوقع قيمة أصول معينة عند بيعه في المستقبل.
يتمثل التحدي في الاستثمار في المنازل المنفصلة في تركيز مخاطر الشغور. ونظراً لأن وحدة واحدة فقط مملوكة، فإن دخل الإيجار يتعطل تماماً في حالة حدوث شغور. بالإضافة إلى ذلك، نظراً لأنك مسؤول عن إصلاح المبنى بأكمله، فإنك تكون مسؤولاً عن إصلاح المبنى بأكمله، حيث يلزمك مبالغ كبيرة من المال في حالة حدوث إصلاحات كبيرة في السقف والجدران الخارجية وما إلى ذلك.
الاستثمار العقاري التجاري هو طريقة للاستثمار في العقارات التجارية مثل مباني المكاتب والمحلات التجارية والمستودعات. بينما يمكن توقع عوائد أعلى مقارنةً بالعقارات السكنية، إلا أنه يتطلب مستوى أعلى من الخبرة.
تتميز العقارات التجارية بعقود طويلة الأجل مع المستأجرين. تميل الشركات إلى تجنب الانتقال المتكرر لأنها تستثمر في الموقع والمرافق، ويمكن أن تتوقع دخلاً إيجاريًا مستقرًا. بالإضافة إلى ذلك، تميل العوائد إلى أن تكون أعلى من العقارات السكنية.
ومع ذلك، فإن العقارات التجارية عرضة للتقلبات الاقتصادية وهناك خطر انسحاب المستأجرين أو مطالبتهم بتخفيض الإيجار خلال فترات الركود. بالإضافة إلى ذلك، من الضروري اختيار المستأجرين بعناية، حيث أن الربحية تعتمد إلى حد كبير على نوع الصناعة والجدارة الائتمانية للمستأجرين.
| طرق الاستثمار | الاستثمار المبدئي | العائد التقريبي | مخاطر الشواغر | عبء الإدارة | السيولة |
|---|---|---|---|---|---|
| الوحدات السكنية | من 10 ملايين ين | 4-6% من الإجمالي | مرتفع | منخفضة | متوسطة |
| شقق الوحدة الواحدة | من 30 مليون ين | 6-8% من الإجمالي | متوسطة | متوسطة | منخفضة |
| الوحدات السكنية ذات الوحدة الواحدة | 100 مليون ين وما فوق | 5-7% (في حالة المبنى الواحد) | منخفضة | مرتفع | منخفض |
| المنازل المنفصلة | من 20 مليون ين | 5-7% (في حالة المنزل) | مرتفع | متوسطة | متوسطة |
| العقارات التجارية | من 50 مليون | 7-10% من | متوسط | مرتفع | منخفضة |
الاستثمار العقاري هو أسلوب استثماري يوفر عوائد مستقرة، ولكن هناك أيضاً مخاطر مختلفة. إن فهم هذه المخاطر بشكل صحيح واتخاذ التدابير المضادة المناسبة هما مفتاح النجاح.
تعد مخاطر الشواغر من أهم المخاطر في الاستثمار العقاري. وله تأثير مباشر على الربحية حيث يتم فقدان دخل الإيجار خلال الفترة التي ينتقل فيها المستأجرون من العقار ولا يتم العثور على مستأجرين جدد.
الإجراء الأكثر فعالية للحد من مخاطر الشواغر هو الاختيار الدقيق للموقع. من المهم اختيار الموقع الذي يرتفع فيه الطلب على الإيجار، كأن يكون على بُعد 10 دقائق سيراً على الأقدام من محطة القطار، أو في منطقة ذات مرافق تجارية وطبية جيدة، أو حيث يتوقع نمو سكاني.
يعد تحسين جاذبية العقار أيضاً إجراءً فعالاً ضد مخاطر الشغور. يمكن للصيانة الدورية وتحديث المرافق وتجديد الديكورات الداخلية أن تميز العقار عن العقارات المنافسة. كما أن تركيب المرافق التي تلبي احتياجات المستأجرين العصريين، مثل مرافق الإنترنت وصناديق التوصيل، فعال بشكل خاص.
التعاون مع شركات إدارة التأجير عامل مهم آخر. سيكون لدى شركة الإدارة الجيدة شبكة واسعة من المستأجرين وستكون قادرة على توظيف المستأجرين بسرعة. كما يمكنها أيضاً تعزيز الإيجار طويل الأجل وتقليل مخاطر الشواغر من خلال تحسين رضا المستأجرين.
إذا كنت تستخدم قروضاً للاستثمار العقاري، فهناك خطر زيادة عبء السداد بسبب ارتفاع أسعار الفائدة. وعلى وجه الخصوص، إذا كان القرض بسعر فائدة متغير، فإنك تتأثر مباشرةً بارتفاع أسعار الفائدة.
أحد التدابير الممكنة لمواجهة مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة هو استخدام قرض بسعر فائدة ثابت. لا تتأثر أسعار الفائدة الثابتة بارتفاع أسعار الفائدة وتسمح بخطة دخل وإنفاق مستقرة. ومع ذلك، فإن أسعار الفائدة الثابتة تميل إلى أن تكون أعلى من أسعار الفائدة المتغيرة، لذلك من الضروري إجراء مقارنة مع إجمالي مبلغ السداد.
يُعد تخفيض أصل الدين من خلال السداد المبكر إجراءً فعالاً آخر. إن تخصيص جزء من دخل الإيجار للسداد المبكر يمكن أن يقلل من عبء الفائدة ويقلل من مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة. ومن المتوقع أيضًا أن يقلل من إجمالي مبلغ السداد عن طريق تقصير مدة القرض.
مع تدهور العقارات بمرور الوقت، يلزم إجراء إصلاحات منتظمة. يمكن أن يكون لتكاليف الإصلاح الأعلى من المتوقع تأثير كبير على الربحية.
من المهم إجراء تقييم للمبنى قبل الشراء كإجراء مضاد لمخاطر تكاليف الإصلاح. يمكن أن يوفر المسح التفصيلي الذي يجريه أحد المتخصصين مؤشراً مسبقاً على الحاجة إلى الإصلاحات المستقبلية وتكلفتها. خاصة في حالة العقارات المستعملة، يمكن تجنب تكاليف الإصلاح غير المتوقعة من خلال الكشف عن العيوب الخفية.
من المهم أيضاً التوفير المنهجي لصندوق احتياطي للإصلاح. من خلال تخصيص نسبة مئوية معينة من دخل الإيجار للإصلاحات، يمكن تقليل العبء المالي في وقت الإصلاحات الرئيسية. بشكل عام، يوصى بتخصيص حوالي 5-10% من دخل الإيجار لتغطية تكاليف الإصلاح.
العقارات أقل سيولة من الأسهم والسندات وقد يستغرق بيعها وقتاً أطول. هناك خطر عدم القدرة على تلبية الطلب المفاجئ على الأموال.
من المهم تنويع المحفظة الاستثمارية كإجراء ضد مخاطر السيولة. فبدلاً من تركيز جميع الأصول في الاستثمارات العقارية، يمكن ضمان السيولة الإجمالية من خلال الجمع بينها وبين الأصول الأكثر سيولة مثل الأسهم والسندات.
من المهم أيضاً اختيار العقارات التي يسهل بيعها. فالعقارات التي تقع في موقع جيد، وذات تصميم قياسي وبسعر معقول تميل إلى أن تكون أكثر سيولة عند بيعها.
هناك خطر تعرض العقارات للتلف بسبب الكوارث الطبيعية مثل الزلازل أو الحرائق أو الفيضانات. يمكن أن يكون للأضرار الناجمة عن الكوارث تأثير كبير على الربحية.
من الضروري الحصول على تأمين ضد الحرائق والزلازل كإجراء مضاد ضد مخاطر الكوارث. مع التأمين المناسب، يمكن تعويض الأضرار الناجمة عن الكوارث. يمكن أيضاً تقليل مخاطر الزلازل عن طريق اختيار العقارات التي تتوافق مع المعايير الجديدة لمقاومة الزلازل.
من المهم أيضاً مراعاة مخاطر الكوارث عند اختيار الموقع. يمكن التحقق من خرائط المخاطر لاختيار المناطق ذات المخاطر المنخفضة للفيضانات والانهيارات الأرضية.
| نوع الخطر | درجة التأثير | أهمية التدابير المضادة | التدابير المضادة الرئيسية |
|---|---|---|---|
| مخاطر الشواغر | عالية | عالية | اختيار الموقع، وتحسين جاذبية العقار، واختيار شركة الإدارة |
| مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة | متوسطة | متوسطة | استخدام أسعار الفائدة الثابتة، السداد المبكر |
| مخاطر تكلفة الإصلاح | متوسطة | مرتفعة | تشخيص المباني، تكاليف الإصلاح |
| مخاطر السيولة | منخفضة | متوسطة | تنويع المحفظة، واختيار العقارات التي يسهل بيعها |
| مخاطر الكوارث | مرتفعة | مرتفع | التغطية التأمينية، واختيار العقارات ذات معايير مقاومة الزلازل الجديدة |
يتطلب الاستثمار العقاري الناجح نهجاً منهجياً وإعداداً كافياً. فيما يلي دليل عملي لخطوات كيفية البدء في الاستثمار العقاري.
قبل البدء في الاستثمار في العقارات، من المهم تحديد أهداف استثمارية واضحة. سيساعدك تحديد العائد المستهدف، وفترة الاستثمار، وحجم الاستثمار، ومدى تحملك للمخاطر على صياغة استراتيجية استثمار مناسبة.
على سبيل المثال، إذا كان الهدف هو تكملة المعاش التقاعدي عند التقاعد، فمن المناسب التركيز على دخل الإيجار المستقر وإعطاء الأولوية للموقع واستقرار العقار على العائد. من ناحية أخرى، إذا كان الهدف هو توسيع الأصول بشكل فعال، فإن الاستثمار في العقارات ذات العائد المرتفع عن طريق استخدام الرافعة المالية يكون فعالاً.
يتطلب الاستثمار العقاري متطلبات رأسمالية أولية تتراوح بين 20 و30% من سعر العقار. ويشمل ذلك الدفعة الأولى ومختلف النفقات (رسوم التسجيل ورسوم السمسرة وأقساط التأمين ضد الحريق وغيرها) ورأس المال العامل.
إذا كان سيتم استخدام التمويل، فمن المهم التحقق من شروط التمويل الخاصة بالمؤسسة المالية مسبقاً. ونظراً لأن شروط القرض تحددها عوامل مثل الدخل السنوي ومدة الخدمة وشروط الاقتراض الأخرى، فأنت بحاجة إلى وضع خطة مالية وفقاً لسماتك الخاصة.
اختيار العقار هو العامل الأهم في تحديد نجاح أو فشل الاستثمار العقاري. من الضروري إجراء تقييم شامل للموقع وحالة العقار والعائد وإمكانات العقار.
بالنسبة للموقع، يجب إجراء مسح تفصيلي عن المسافة من المحطة والبيئة المحيطة والتركيبة السكانية وخطط التطوير المستقبلية. وينبغي إيلاء اهتمام خاص للمناطق التي يتناقص فيها عدد السكان، حيث يوجد خطر انخفاض الطلب على الإيجار في المستقبل.
بالنسبة لحالة العقار، تحقق من هيكل المبنى وعمره وحالة مرافقه وتاريخ إصلاحه. بالنسبة للعقارات المستعملة، من المهم إجراء تشخيص للمبنى من قبل متخصص للتأكد من عدم وجود عيوب خفية.
يمكن تحقيق تأثير الرافعة المالية من خلال استخدام القروض من المؤسسات المالية للاستثمار العقاري. وبما أن شروط القروض تختلف من مؤسسة مالية إلى أخرى، فمن المهم الحصول على شروط من عدة مؤسسات مالية ومقارنتها.
يقيّم تقييم القرض قيمة ضمان العقار وقدرة المقترض على سداد القرض. يؤدي الدخل الثابت والأموال الشخصية الكافية والتاريخ الائتماني الجيد إلى شروط قرض مواتية.
يمكن أن يوفر التأمين على الحياة الائتماني الجماعي أيضاً الحماية في حالة الطوارئ، لذلك من الضروري التحقق من تفاصيل التأمين بدقة.
العمل مع شركة إدارة جيدة أمر ضروري لنجاح الاستثمار العقاري. شركات الإدارة مسؤولة عن توظيف المستأجرين وعقود الإيجار وتحصيل الإيجار وصيانة العقار.
عند اختيار شركة إدارة، قم بتقييم أداء الإدارة ومعدلات الإشغال وتكاليف الإدارة وسرعة الاستجابة. من المهم بشكل خاص اختيار شركة إدارة لديها شبكة واسعة من المستأجرين وقادرة على توظيف المستأجرين بسرعة من أجل تقليل مخاطر الشواغر.
النقاط التالية مهمة للاستثمار العقاري الناجح.
الموقع هو العامل الأكثر أهمية في الاستثمار العقاري. من المتوقع أن تولد العقارات في المواقع الرئيسية طلباً على الإيجار على المدى الطويل وتقلل من مخاطر الش واغر. من المهم اختيار الموقع بناءً على تقييم شامل لعوامل مثل القرب من محطات القطار، والمرافق التجارية الجيدة، والسلامة العامة وإمكانات التطوير المستقبلية.
تُعد الحسابات الدقيقة للدخل والنفقات ضرورية للاستثمار العقاري. من الضروري تقدير ليس فقط دخل الإيجار بدقة، بل أيضاً تكاليف الإدارة وتكاليف الإصلاح والضرائب وسداد القروض والنفقات الأخرى لتقييم الربحية الحقيقية. من المهم وضع تقديرات متحفظة في الاعتبار، لأن الحسابات المتفائلة للإيرادات والنفقات يمكن أن تؤدي إلى الفشل.
الاستثمار العقاري ليس أسلوب استثمار يسعى لتحقيق أرباح قصيرة الأجل. فالاستراتيجية الأساسية هي الاحتفاظ بالعقارات من منظور طويل الأجل وتوليد دخل إيجار ثابت. من المهم الحفاظ على سياسة استثمارية طويلة الأجل وعدم التأثر بالتقلبات قصيرة الأجل في السوق.
يتطلب الاستثمار العقاري مجموعة من الخبرات في مجالات مثل القانون والضرائب والبناء. إن العمل مع الخبراء مثل الشركات العقارية والمحاسبين الضريبيين والمحاسبين القضائيين والمهندسين المعماريين وتلقي المشورة المناسبة يمكن أن يقلل من المخاطر ويحسن الربحية.
مع المعرفة والاستراتيجية الصحيحة، يعد الاستثمار العقاري أسلوباً استثمارياً ممتازاً يمكن أن يوفر بناء أصول طويلة الأجل ودخل إيجار ثابت. كما أن له مزايا فريدة لا توجد في طرق الاستثمار الأخرى، مثل آثار التوفير الضريبي، وميزات التحوط من التضخم، وتأثير استبدال التأمين على الحياة.
ومع ذلك، فإنه ينطوي أيضاً على مخاطر مختلفة، بما في ذلك مخاطر الشواغر، لذا فإن الإعداد الكافي والمعرفة الصحيحة أمران ضروريان. يكمن مفتاح النجاح في التفكير بعناية في كل عامل، مثل اختيار الموقع واختيار العقار والتخطيط المالي وإدارة المخاطر والاستثمار من منظور طويل الأجل.
وباعتبارها "شركة استثمار رأس المال البشري"، تقدم شركة INA&Asociates K.K. حلولاً استثمارية عقارية مثالية مصممة خصيصاً للأهداف الاستثمارية لكل عميل على حدة. ومن خلال الاستفادة من مكاتبنا الثلاثة في أوساكا وطوكيو وكاناغاوا، ندعم عملاءنا في بناء ثرواتهم من خلال تقديم مشورة الخبراء استناداً إلى سجلنا الحافل والمعلومات عن العقارات الرئيسية في جميع أنحاء البلاد.
الاستثمار العقاري هو أحد أهم الطرق لإثراء حياتك. نأمل أن تتمكن من خلال المعرفة الصحيحة وبالتعاون مع الشركاء المناسبين من تحقيق بناء أصول مستدامة.
يختلف رأس المال الأولي المطلوب للاستثمار العقاري اختلافاً كبيراً حسب سعر العقار ونهج الاستثمار. في حالة الاستثمار في الوحدات السكنية، ستحتاج إلى رأس مال يبلغ حوالي 20-30% من سعر العقار، لذا بالنسبة لعقار بقيمة 10 ملايين ين، ستحتاج إلى حوالي 2-3 مليون ين. وهذا يشمل الدفعة الأولى والمصروفات (رسوم التسجيل ورسوم السمسرة وأقساط التأمين ضد الحريق وما إلى ذلك) ورأس المال العامل. مطلوب رأس مال أولي أكبر للاستثمار في مبنى واحد، ولكن هذا سيختلف اعتمادًا على شروط الإقراض للمؤسسة المالية وقيمة الضمانات الخاصة بالعقار.
الموظفون الذين يتقاضون رواتب هم فئة سكانية مناسبة للاستثمار العقاري. حيث يسهل عليهم دخلهم المستقر الحصول على قروض من المؤسسات المالية، ويمكنهم أيضاً توقع الاستفادة من الأمان الذي يوفره التأمين الجماعي على الحياة الائتماني. بالإضافة إلى ذلك، من الممكن توفير الضرائب من خلال تجميع الخسائر من دخل الراتب والاستثمار العقاري. ومع ذلك، من المهم العمل مع شركة إدارة موثوقة حتى لا تتداخل مع عملك الأساسي.
الخطوة الأولى في التعامل مع مخاطر الشواغر هي النظر في مراجعة تحديد الإيجار. إن تحديد إيجار مناسب مقارنةً بسعر السوق المحيط سيجعل من السهل تأمين المستأجرين. كما أن إعادة تصميم المرافق وتحديثها لتحسين جاذبية العقار أمر فعال أيضاً. من المهم أيضاً التعاون مع شركة الإدارة لضمان التوظيف السريع للمستأجرين وتنفيذ استراتيجية إعلانية فعالة.
تختلف العوائد بشكل كبير حسب الموقع ونوع العقار وعمره. والدليل العام هو حوالي 4-6% للاستثمار في الوحدات السكنية في وسط المدينة، و6-8% لعقار واحد في منطقة ريفية. ومع ذلك، فإن العقارات ذات العائدات المرتفعة تنطوي على مخاطر مقابلة، لذلك من المهم تقييم ليس فقط العائد ولكن أيضًا موقع العقار واستقراره بطريقة شاملة.
يوصى بشدة الاستعانة بشركة إدارة للاستثمار العقاري. من خلال الاستعانة بمصادر خارجية للخدمات المهنية مثل توظيف المستأجرين، وعقود الإيجار، وتحصيل الإيجار، وصيانة العقارات، وحل المشاكل، يمكن تحقيق إدارة فعالة للعقارات. بالنسبة للمستثمرين الذين يتقاضون أجراً على وجه الخصوص، من الضروري العمل مع شركة إدارة من أجل تحقيق التوازن بين العمل ووظيفتهم اليومية. تبلغ رسوم الإدارة بشكل عام حوالي 5% من دخل الإيجار، ولكن شركة الإدارة الجيدة ستوفر قيمة أكبر من التكلفة.
لا تتردد في الاتصال بشركة INA & Associates Ltd للحصول على المشورة بشأن الاستثمار العقاري. بفضل خبرتنا وخبرتنا الواسعة، يمكننا مساعدتك في بناء ثروتك.