عند التخلي عن العقارات، هناك خياران لطريقة البيع: ”الوساطة“ و”الشراء“. يعتبر ”شراء العقارات“ طريقة مناسبة بشكل خاص للأشخاص الذين يرغبون في بيع عقاراتهم بسرعة وبشكل مؤكد. ومع ذلك، يشعر الكثيرون بالقلق من أن ”الشراء سيؤدي إلى بيع العقارات بأسعار منخفضة“.
في هذا المقال، سنشرح بدقة مزايا وعيوب شراء العقارات، ونوضح النقاط المهمة للحصول على أعلى سعر ممكن. سنقدم لكم خبرتنا العملية كمتخصصين في مجال العقارات، بما في ذلك أسعار السوق، ونقاط الانتباه عند اختيار الوكيل، وأمثلة على حالات الفشل والتدابير اللازمة لتجنبها.
نأمل أن يساعد هذا المقال الأشخاص الذين يفكرون في بيع عقاراتهم في إجراء صفقة مرضية.
شراء العقارات هو طريقة بيع العقارات من البائع مباشرة إلى شركة العقارات. على عكس البيع بالوساطة التقليدية، لا توجد عملية البحث عن مشتر، حيث تقوم شركة العقارات بالشراء مباشرة، مما يجعل عملية البيع سريعة ومضمونة.
أكبر ميزة لشراء العقارات هي أنه يمكنك الحصول على المال في وقت قصير دون الحاجة إلى القيام بأي أنشطة بيع.وهذا خيار فعال بشكل خاص للأشخاص الذين يواجهون صعوبات في سداد قروض الرهن العقاري أو يرغبون في بيع العقارات التي ورثوها بسرعة، أو في الحالات التي توجد فيها قيود زمنية.
هناك طريقتان لبيع العقارات، هما ”الشراء“ و”الوساطة“، ولكل منهما خصائصه. دعونا نقارن الفروق الرئيسية في الجدول التالي.
بنود المقارنة شراء العقارات وساطة العقارات
المشتري شركة عقارية تشتري مباشرة طرف ثالث (مشتري عام)
مدة البيع أسبوع إلى شهر على الأقل 3 أشهر إلى 6 أشهر أو أكثر
سعر البيع 60% إلى 80% من السعر السوقي قريب من السعر السوقي
رسوم الوساطة غير مطلوبة مطلوبة (3% من سعر البيع + 60,000 ين + الضرائب)
ضمان البيع عالي (يمكن إبرام العقد على الفور) يعتمد على المشتري (هناك عوامل غير مؤكدة)
مسؤولية عدم مطابقة العقد غالبًا ما يتم الإعفاء منها قد تقع على عاتق البائع
كما هو مذكور أعلاه، فإن الشراء مناسب لمن يفضلون البيع السريع وسهولة الإجراءات، بينما الوساطة مناسبة لمن يرغبون في بيع العقار بأعلى سعر ممكن. يختلف الخيار الأنسب حسب احتياجات البائع وظروفه، لذا من المهم تحديد أولوياتك قبل اتخاذ القرار.
في شراء العقارات، يتم الشراء عادةً بسعر يبلغ 60% إلى 80% من السعر السوقي (سعر البيع المتوقع في حالة الوساطة). هناك عدة أسباب لهذا الفرق في السعر.
انخفاض سعر الشراء أمر لا مفر منه في ظل هذه البنية التجارية. ومع ذلك، من الممكن بيع العقار بأفضل شروط ممكنة من خلال مراعاة النقاط المهمة التي سنذكرها لاحقًا.
أهم نقطة للحصول على تقييم عالٍ عند شراء العقارات هي طلب تقييم من عدة شركات. تختلف أنواع العقارات التي تتخصص فيها شركات الشراء، وكذلك المناطق واستراتيجيات إعادة البيع، مما قد يؤدي إلى اختلاف كبير في تقييم العقار نفسه.
في حالة شركات الشراء على وجه الخصوص، تختلف أسعار الشراء باختلاف السعر المتوقع عند إعادة البيع واستراتيجية إعادة البيع، لذا نوصي بمقارنة تقييمات ثلاث شركات على الأقل. في السنوات الأخيرة، أصبح من السهل الحصول على تقييمات من عدة شركات باستخدام مواقع التقييم الجماعي.
عند التقييم، قد يرتفع التقييم إذا تم إبراز جاذبية العقار إلى أقصى حد. فيما يلي النقاط التي يجب إبرازها بشكل خاص.
يمكن الحصول على تقييم عادل من خلال تنظيم هذه المعلومات مسبقًا وإبلاغها بشكل محدد عند التقييم.
من المهم اختيار شركة شراء موثوقة لتحقيق تقييم عالي. استرشد بالنقاط التالية عند اختيار الشركة.
كما أنه من المهم التحدث مع المسؤول الفعلي لتقييم ما إذا كان البائع موثوقًا أم لا. يمكنك معرفة موقف البائع من خلال إجاباته على أسئلتك أثناء التقييم.
يمكنك زيادة قيمة العقار ببعض الجهد قبل تقييم الشراء. لا يلزم بالضرورة إجراء تجديدات كبيرة، بل يمكن أن تؤدي بعض التحضيرات البسيطة إلى زيادة التقييم.
نظرًا لأن شركات الشراء تعتمد على إعادة البيع، فكلما كان العقار في حالة جيدة تسمح ببيعه على الفور، زادت احتمالية حصوله على تقييم عالٍ.
تختلف أسعار شراء العقارات حسب نوع العقار. الجدول التالي يوضح أسعار الشراء العامة مقارنة بالسعر السوقي (سعر الوساطة).
نوع العقار سعر الشراء (مقارنة بالسعر السوقي) ملاحظات
شقة سكنية 70-80% من السعر السوقي قد تصل إلى 80% أو أكثر في المناطق المرغوبة
منزل مستقل 60-75% من السعر السوقي تتغير بشكل كبير حسب الموقع وحالة المبنى
الأراضي 60-70% من السعر السوقي تقييم عالٍ للأراضي القابلة لإعادة البناء
العقارات الاستثمارية 65-75% من السعر السوقي تقييم أعلى للعقارات ذات العائد المرتفع
ومع ذلك، هذه مجرد أرقام إرشادية، وقد تتغير حسب حالة العقار واتجاهات السوق في المنطقة واستراتيجية شركة الشراء. من المهم الحصول على تقييم من عدة شركات لمعرفة القيمة الفعلية.
فيما يلي العوامل الرئيسية التي تؤثر على تقييم سعر الشراء. يتم تقييم هذه العوامل بشكل شامل لتحديد السعر النهائي.
بناءً على هذه العوامل، يقدم المشتري سعر الشراء مع مراعاة استراتيجية إعادة البيع وخطط الأرباح الخاصة بشركته.
تختلف أسعار شراء العقارات بشكل كبير حسب المنطقة. بشكل عام، تميل أسعار الشراء في المناطق التي تشهد زيادة سكانية أو في المناطق الحضرية الكبرى إلى الاقتراب من أسعار السوق، ولكن قد تكون الفروق كبيرة في المناطق التي تشهد انخفاضًا في عدد السكان.
على سبيل المثال، في المناطق المركزية مثل 23 منطقة في طوكيو ووسط مدينة أوساكا، قد ترتفع أسعار الشراء إلى حوالي 80٪ من أسعار السوق بسبب الطلب المتوقع عند إعادة البيع.من ناحية أخرى، في المناطق الريفية النائية، قد تصل أسعار الشراء إلى حوالي 50٪ من السعر السوقي بسبب صعوبة إعادة البيع.
بناءً على هذه الاختلافات الإقليمية، من المهم أن تطلب تقييمًا من عدة شركات شراء وتقارن بينها لمعرفة القيمة التقديرية لعقارك.
عملية البيع عن طريق شراء العقارات أبسط من عملية البيع عن طريق الوساطة العقارية. فيما يلي الخطوات الأساسية.
عادة ما يتم الانتهاء من هذه الإجراءات في غضون شهر واحد، وقد تستغرق حوالي أسبوعين في الحالات العاجلة.
فيما يلي ملخص للمدة التي تستغرقها كل خطوة من خطوات شراء العقارات والإجراءات اللازمة في كل مرحلة.
العملية المدة اللازمة الإجراءات اللازمة
التحضيرات المسبقة 3 إلى 7 أيام نسخة من سجل الملكية، إشعار دفع ضريبة الأملاك، مخطط المبنى، وثائق تأكيد البناء، إلخ.
طلب التقييم 1 إلى 2 أيام معلومات عن العقار، الموعد المطلوب للبيع، معلومات الاتصال، إلخ.
التقييم الميداني 1 إلى 2 ساعات/شركة تنظيف العقار وترتيبه، إعداد سجل الإصلاحات
استلام نتائج التقييم في نفس اليوم إلى 3 أيام جدول ومواد لحفظ ومقارنة تقارير التقييم من كل شركة
اختيار المقاول والتفاوض 1 إلى 3 أيام قائمة الأسئلة، وترتيب نقاط التفاوض
توقيع العقد يوم واحد شهادة ختم، ختم رسمي، بطاقة هوية، إلخ.
السداد والتسليم يوم واحد المفاتيح، كتيب إرشادات استخدام المعدات، حساب التحويل المصرفي للمبلغ المتبقي، إلخ.
تستغرق العملية بأكملها أسبوعين على الأقل، وعادة ما تستغرق من 3 أسابيع إلى شهر واحد. وبالمقارنة مع البيع بالوساطة الذي يستغرق من 3 إلى 6 أشهر، يتضح أن البيع يمكن أن يتم في فترة زمنية قصيرة للغاية.
عند إبرام عقد الشراء، يجب التأكد من النقاط المهمة التالية.
يمكنك تجنب المشاكل في المستقبل من خلال التحقق مسبقًا من هذه النقاط والتأكد من أنها مذكورة بوضوح في العقد. إذا كان هناك أي شيء غير واضح، فاحرص على طرح الأسئلة قبل إبرام العقد، ولا توقع العقد إلا بعد أن تكون مقتنعًا.
فيما يلي ملخص لحالات الفشل في شراء العقارات والتدابير الوقائية. يمكنك تجنب الوقوع في نفس الأخطاء من خلال معرفة هذه الحالات.
معظم حالات الفشل هذه ناتجة عن ”نقص المعلومات“ أو ”التسرع“.من المهم عدم التسرع وجمع المعلومات الكافية والمقارنة بين العروض.
فيما يلي ملخص للنقاط التي يجب التحقق منها للتعرف على شركات الشراء الموثوقة.
يمكنك العثور على شركة موثوقة من خلال مقارنة عدة شركات بالاستناد إلى هذه النقاط.
قبل التوقيع على عقد شراء العقار، تأكد من التحقق من الأمور الضرورية باستخدام قائمة التحقق التالية.
✓ هل سعر الشراء مناسب مقارنة بالأسعار السوقية؟
✓ هل هناك أي شروط لتغيير سعر الشراء؟
✓ هل مواعيد السداد والتسليم واضحة؟
✓
✓ هل تم توضيح مسؤولية عدم مطابقة العقد (مسؤولية ضمان العيوب)؟
✓ هل مبلغ الدفعة الأولى وشروط إعادتها مناسبة؟
✓ هل شروط فسخ العقد وأحكام الغرامات مناسبة؟
✓ هل تم الاتفاق على كيفية التعامل مع الأشياء المتروكة؟
✓ هل طريقة تسوية الضرائب على الممتلكات الثابتة واضحة؟
✓
✓ هل هناك اتفاق بشأن التعامل مع المشاكل بعد التسليم؟
✓ هل تم تدوين جميع الشروط الخاصة في وثيقة مكتوبة؟
باستخدام قائمة المراجعة هذه والتأكد من عدم وجود أي نقص، يمكنك تجنب المشاكل بعد إبرام العقد. إذا كان هناك أي شيء غير واضح، تأكد من طرح الأسئلة قبل إبرام العقد، واعقد العقد بعد أن تكون مقتنعًا.
عند بيع عقار عليه رصيد متبقي من قرض الرهن العقاري، يجب الانتباه إلى النقاط التالية.
يمكن شراء العقارات التي لا تزال عليها قروض عقارية، شريطة اتباع الإجراءات المناسبة. ومع ذلك، يجب توخي الحذر بشكل خاص في حالة وجود قرض عقاري زائد، لذا ننصح بالتشاور مع المؤسسة المالية أو أحد الخبراء في أقرب وقت ممكن.
فيما يلي ملخص للنقاط المهمة لتحقيق تقييم عالي عند شراء العقارات.
من خلال مراعاة هذه النقاط، يمكنك بيع العقار بأفضل شروط ممكنة.
في شراء العقارات، من المهم تحقيق التوازن بين ”السرعة“ و”السعر“. إذا كنت تهدف إلى الحصول على سعر أعلى، فيجب أن تفكر في البيع عن طريق الوساطة، ولكن في الحالات التالية، قد يكون الشراء هو الخيار الأنسب.
إن تحديد احتياجاتك وأولوياتك واختيار طريقة البيع المناسبة لها هو مفتاح النجاح.
عند بيع العقارات، من الأفضل تحديد ما إذا كنت تفضل الشراء أو البيع بالوساطة بناءً على الشروط التالية.
الحالات التي يناسبها الشراء
الحالات التي يناسبها الوساطة
لكل طريقة مزاياها وعيوبها. من المهم أن تختار الخيار الأنسب لك بعد مراعاة ظروفك وأولوياتك.كما يمكنك الحصول على تقييم لكلتا الطريقتين أولاً، ثم مقارنتهما.
ج1: في حالة الشراء المباشر، يستغرق الأمر أسبوعًا على الأقل من التقييم إلى عقد البيع والدفع، وعادة ما يستغرق شهرًا واحدًا. من ناحية أخرى، يستغرق البيع عن طريق الوساطة عمومًا من 3 إلى 6 أشهر، وقد يستغرق أكثر من ذلك حسب العقار والمنطقة. في حالة الشراء المباشر، لا توجد عملية البحث عن مشترٍ، مما يقلل الوقت بشكل كبير.
ج 2: نعم، العديد من شركات الشراء تشتري العقارات القديمة أو التي في حالة سيئة. بل إن مثل هذه العقارات غالبًا ما يصعب بيعها عن طريق الوساطة، لذا قد يكون الشراء هو الخيار الأنسب. ومع ذلك، نظرًا لأن سعر الشراء يتقلب بشكل كبير حسب حالة العقار وموقعه، نوصي بالحصول على تقييم من عدة شركات.
ج3: يمكن شراء العقارات التي تزيد قيمة الرهن العقاري فيها عن قيمة العقار، ولكن يجب سداد الفرق بين سعر البيع وقيمة الرهن العقاري من أموالك الخاصة. ننصحك بالتشاور مسبقًا مع المؤسسة المالية للتأكد مما إذا كان من الضروري اتخاذ إجراءات خاصة مثل البيع الطوعي. قد توافق بعض المؤسسات المالية على إعفاءك من جزء من الديون أو السداد على أقساط.
ج 4: نعم، سعر الشراء قابل للتفاوض. خاصة إذا كنت قد حصلت على تقييمات من عدة شركات شراء، فمن المفيد استخدام هذه التقييمات كمواد للمقارنة والتفاوض. ومع ذلك، فإن شركات الشراء تحدد الأسعار في نطاق يسمح لها بمواصلة أعمالها، لذا يصعب في كثير من الأحيان الحصول على زيادة كبيرة في السعر. من المستحسن النظر في التفاوض على الشروط الأخرى، مثل موعد التسليم والتعامل مع الأشياء المتبقية، بالإضافة إلى السعر.
ج 5: في حالة شراء العقارات، غالبًا ما يتم إضافة بند خاص يعفي البائع من المسؤولية عن عدم مطابقة العقد (المسؤولية عن العيوب الخفية). بمعنى أنه حتى إذا تم اكتشاف أي مشكلة في العقار بعد البيع، لا يمكن مطالبة البائع بالتعويض. ومع ذلك، قد تكون هناك استثناءات في الحالات التي يتم فيها إخفاء عيوب جسيمة عن عمد، لذا من المهم التأكد من محتوى هذا البند عند توقيع العقد.
فيما يلي أهم القوانين المتعلقة بمعاملات العقارات.
ينص قانون تجارة العقارات السكنية على واجبات الوكلاء والممارسات المحظورة، ويجب على وكلاء الشراء الالتزام بهذا القانون عند إجراء المعاملات. في حالة حدوث مشاكل في المعاملات العقارية، يمكنك استشارة وزارة الأراضي، البنية والتعمير أو قسم تجارة العقارات السكنية في كل محافظة.
إذا كنت ترغب في معرفة المزيد عن شراء العقارات، يمكنك الرجوع إلى الموارد الخارجية التالية.
كما تنشر مواقع التقييم الجماعي ومواقع الويب الخاصة بكل شركة شراء أحدث المعلومات عن شراء العقارات وأمثلة ناجحة. يرجى الاستفادة منها عند جمع المعلومات.
شراء العقارات هو خيار ممتاز يتيح بيع العقارات بسرعة وسلاسة إذا تم إجراؤه بشكل صحيح. يرجى الاطلاع على النقاط التي تم شرحها في هذه المقالة واختيار الطريقة التي تناسب وضعك لتحقيق صفقة مرضية.
إذا كنت بحاجة إلى مزيد من المشورة بشأن بيع العقارات، يرجى الاتصال بـ INA&Associates. سنقترح عليك أفضل طريقة للبيع وفقًا لوضعك. يرجى الاتصال بنا للحصول على تقييم مجاني.