الاستثمار العقاري هو وسيلة استثمارية جذابة يمكن توقع أن تدر دخلاً ثابتاً من الإيجاروبناء الأصول، ولكن وراء الكواليس هناك مخاطر مختلفة. خاصةً بالنسبة للمبتدئين، هناك العديد من الحالات التي يقع فيها الأشخاص في مشاكل غير متوقعة بسبب نقص المعرفة. ومع ذلك، إذا فهمت المخاطر مسبقاً وقمت بالاستعدادات اللازمة، يمكنك تقليل هذه الأخطاء إلى حد كبير. ولمساعدة المبتدئين في مجال الاستثمار العقاري على اتخاذ خطواتهم الأولى براحة بال، تقدم هذه المقالة تفسيرات ملموسة لحالات المشاكل الشائعةوكيفية التعامل معها. من خلال التخوف من المخاطر بشكل صحيح واتخاذ الإجراءات المضادة المناسبة، ستكون على طريق الاستثمار القوي.
فيما يلي بعض من أكثر مشاكل الاستثمار العقاري شيوعاً التي يواجهها المبتدئون في مجال الاستثمار العقاري. دعنا نستكشف الأسباب ونتحقق من الاحتياطات الواجب اتخاذها، مع أمثلة محددة لكل منها.
إذا كان مسح ما قبل الشراء غير كافٍ، فقد يتم اكتشاف عيوب خطيرة بعد شراء العقار. على سبيل المثال، كانت هناك حالات تم فيها شراء عقار قديم بسهولة نتيجة لسهولة شراء عقار قديم جذبه العائد المرتفع، حيث انتقل جميع المستأجرين فور توقيع العقد وتم اكتشاف عيوب خفية مثل تسربات الأمطار وأضرار النمل الأبيض. إذا كانت هناك حاجة إلى إصلاحات واسعة النطاق بسبب هذه العيوب، فقد يؤدي ذلك إلى أعباء تكلفة غير متوقعة وحالات شغور طويلة الأجل. بالإضافة إلى ذلك، إذا تم العثور على عيوب خطيرة (مثل المشاكل الهيكلية الخطيرة، وتسريبات الأمطار، وأضرار النمل الأبيض ) التي لم يوضحها البائع مسبقاً، فقد تؤدي مسؤولية البائع عن عدم الامتثال للعقد (المسؤولية عن العيوب سابقاً) إلى مشاكل.
ملاحظة: من المهم التحقق بدقة من حالة العقار قبل الشراء. بالنسبة للعقارات القديمة والمناطق التي لا يمكن رؤيتها من الخارج (مثل العلية وتحت الأرض)، استخدم فحصاً احترافياً (فحص المنزل) للتحقق من وجود تسربات أو أضرار النمل الأبيض أو مقاومة الزلازل، إلخ. عند التوقيع على العقد، من المهم التأكد من وجود أو عدم وجود عيوب مادية في تقرير حالة العقار وشرح الأمور المهمة في تقرير حالة العقار وشرحها، والاستعداد لطرح الأسئلة حتى تقتنع بأن أي شيء غير واضح.
حالات انخفاض دخل الإيجار عن المخطط لها شائعة في الاستثمار العقاري. في حالة الشقق المبنية حديثاً، تميل الإيجارات إلى الانخفاض على مر السنين، حيث تُظهر البيانات أن الإيجارات تنخفض بنسبة 10% تقريباً في غضون 10 سنوات من البناء الجديد. على سبيل المثال، حتى إذا كانت الإيجارات كما هو متوقع عند شراء الشقة لأول مرة، ففي كل مرة ينتقل المستأجرون من الشقة يجب تخفيض الإيجار عند إعادة فتح الشقة، مما يؤدي إلى انخفاض الدخل في بعض الحالات. ونتيجة لذلك، هناك خطر أن يتبقى للمستأجر القليل من المال بعد خصم أقساط سداد القرض وتكاليف الصيانة، وسيضطر إلى الاقتراض من ماله الخاص.
من المهم أيضًا أن تكون على دراية بالمفاهيم الخاطئة حول "عقود الإيجار من الباطن " (ضمانات الإيجار من خلال التأجير بالجملة). على الرغم من أن عقد الإيجار من الباطن يبدو جيداً أن الإيجار مضمون لفترة زمنية معينة في عقد الإيجار من الباطن، إلا أنه في كثير من الحالات يمكن مراجعة (تخفيض) الإيجار المضمون كل بضع سنوات، اعتماداً على تفاصيل العقد. في الواقع، كانت هناك مشاكل في العديد من المناطق مع مستأجرين من الباطن قيل لهم أن الإيجار المضمون قد تم تخفيضه في منتصف العقد، مما أدى إلى تفاقم دخلهم ونفقاتهم. من المهم ألا تصدق ببساطة الإعلانات مثل "عقد إيجار مقطوع لمدة 30 سنة مع راحة البال"، ولكن يجب التحقق بشكل كامل من شروط تخفيض الإيجار ووجود عقوبات في العقد.
ملاحظة: كن دائماً متحفظاً في تقدير الدخل. ضع في الحسبان احتمال انخفاض الإيجارات في المستقبل وقم بمحاكاة مستوى معين من انخفاض الإيجار والشواغر بدلاً من افتراض أن العقار مشغول بالكامل. أيضاً، إذا كنت تستخدم عقد إيجار من الباطن، فتأكد من فهم مزاياه وعيوبه قبل توقيع العقد. قبل التوقيع على العقد، احصل على شرح مناسب من المنشئ حول مخاطر تخفيض الإيجار وشروط الإلغاء، وتحلَّ بالشجاعة لعدم توقيع العقد إذا لم تكن راضياً عن محتواه. إذا كانت لديك أي أسئلة، تحقق من الإرشادات التي نشرتها وكالة شؤون المستهلك أو وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، أو استشر أحد المتخصصين.
إن مخاطر الشواغر جزء لا مفر منه في إدارة الإيجار، ولكن بعض المبتدئين يقللون من شأنها. إذا كنت تعتبر أنه من المسلم به أنه سيكون لديك دائماً مستأجرون في العقار الذي تشتريه، أو أنك ستتمكن من العثور على مستأجرين جدد بسرعة حتى لو أصبح العقار شاغراً، فقد تتعرض لضربة غير متوقعة.
على سبيل المثال، إذا كنت تستثمر في شقة استوديو واحدة فقط، فسيكون دخلك صفراً إذا أصبحت تلك الشقة الواحدة شاغرة. من ناحية أخرى، ستستمر أقساط سداد القرض ورسوم الإدارة والضرائب العقارية وغيرها من النفقات، وسيتدهور التدفق النقدي على الفور. في الواقع، ليس من غير المألوف أن يقوم الناس بشراء عقارات رخيصة في المناطق الريفية، مع التركيز فقط على العائد المرتفع، ليجدوا أن خطة سداد القرض تنهار عندما لا يتم ملء الشقة الشاغرة بسبب نقص الطلب على الإيجار. حتى لو بدا العائد السطحي للعقار الريفي مرتفعاً، إذا طال أمد الشواغر بسبب انخفاض عدد السكان أو نقص الطلب ، فهناك خطر من سحب المزيد من الأموال من العقار بدلاً من تحقيق الربح.
ملاحظة: للحد من مخاطر الشواغر، من الضروري اختيار عقار في منطقة ذات طلب مرتفع. على وجه التحديد، تحقق من العوامل التي تحفز الطلب، مثل المسافة من أقرب محطة قطار، والبيئة المحيطة والقرب من الجامعات والشركات، والنظر فيما إذا كان من المتوقع أن يكون الطلب على الإشغال مستقرًا. بالإضافة إلى ذلك، يجب مراعاة معدل الشغور السنوي في خطة الدخل والإنفاق. على سبيل المثال، من المهم التخطيط لمعدل إشغال بنسبة 90% (معدل شغور 10%) وعدم افتراض أن العقار مشغول بالكامل. يعد استخدام ضمان الإيجار (الإيجار من الباطن) أحد الخيارات، ولكن كما ذكرنا أعلاه، انتبه إلى مستوى الإيجار المضمون وشروط العقد، وتأكد من أن لديك الموارد المالية اللازمة للصمود حتى عند حدوث حالات شغور.
حتى إذا تم إسناد إدارة إيجار العقار إلى شركة إدارة محترفة، فقد تظل المشاكل مع شركة الإدارة قائمة. تحدث الحالات الأكثر شيوعاً بسبب عدم كفاية التعامل من قبل شركة الإدارة. على سبيل المثال، يمكن أن يؤدي بطء استجابة شركة الإدارة عندما يتصل بها المستأجرون بشأن أعطال المعدات أو الشكاوى إلى زيادة استياء المستأجرين وعمليات الإخلاء. كما يتم سماع شكاوى من أن التقارير الدورية والاتصالات الطارئة تميل إلى التأخير، مما يجعل من المستحيل على المالكين متابعة حالة العقار.
وعلاوة على ذلك، فإن عدم وضوح رسوم الإصلاح والإدارة يمكن أن يسبب مشاكل أيضاً. على سبيل المثال، كانت هناك حالات وافق فيها المالكون على أعمال إصلاح باهظة الثمن بناءً على طلب شركة الإدارة، ونتيجة لذلك، انحرفت خطط دخلهم ونفقاتهم عن مسارها. كانت هناك أيضاً تقارير عن حالات تم فيها اختيار شركة إدارة بسهولة شديدة وتم إخطارها لاحقاً بزيادة كبيرة في الرسوم. وبالتالي، اعتمادًا على اختيار شركة الإدارة ومحتوى عقد الاستعانة بمصادر خارجية، يمكن أن يؤدي ذلك إلى أعباء غير متوقعة وتدهور الأعمال بالنسبة للمالك.
ملاحظة:أولاً، اختر شركة الإدارة بناءً على سجلها وموثوقيتها. من المهم التحقق مما إذا كانت الشركة لديها الدراية الفنية للتعامل مع الشواغر، وما إذا كانت تستجيب بسرعة للمستأجرين وما إذا كان هيكل تكاليفها واضح. من المستحسن أيضاً التحقق من محتويات العقد بعناية والتأكد من أنه ينص بوضوح على تواتر الإبلاغ وترتيبات الاستجابة للطوارئ وتقديم تقديرات للإصلاحات ونطاق موافقة المالك. إذا كنت غير راضٍ عن استجابة شركة الإدارة، فلا تتراجع وأبلغ مطالبك بالتحسين. إذا بقي الوضع دون تحسين، يجب عليك التفكير في خيار التغيير إلى شركة إدارة أخرى (تحقق أيضاً من شروط إنهاء عقد الإدارة مسبقاً). أخيراً، يجب أن يكون لدى المالكين أنفسهم معرفة وفهم أساسيين لمعدل السوق لتكاليف الإصلاح وممارسات إدارة الإيجار، مما يسهل اكتشاف المطالبات غير المعقولة والتأخير في الاستجابة لها.
ترافق مستندات العقود المتخصصة والمصطلحات القانونية مع المعاملات العقارية، ولكن بعض المبتدئين يبرمون العقود دون فهم كامل لمحتويات العقد وشرح الأمور المهمة. ونتيجة لذلك، غالباً ما تنشأ تناقضات مثل "هذا ليس ما قيل لي" أو "لم أكن أعرف ذلك"، مما يؤدي إلى مشاكل بعد توقيع العقد.
على سبيل المثال، قد يكتشف المشتري لاحقاً قيوداً غير متوقعة لأنه أغفل عهداً في العقد ، أو قد لا يكون على علم صحيح بحقوق العقار أو العيوب في المرافق الموضحة في شرح الأمور المهمة، ويحدث نزاع لاحقاً لأنه لم يتم إخطاره. حتى في الحالات التي لم يفهم فيها المشتري ببساطة ما تم شرحه بالفعل، يمكن أن يؤدي الاختلاف في الإدراك إلى حجة "قيل أو لم يقل".
ملحوظة: قبل إبرام العقد، من القواعد الثابتة قراءة العقد وشرح المسائل المهمة بعناية وعدم ترك أي نقاط غير واضحة كما هي. يتم تقديم شروح الأمور المهمة من قبل تاجر البناء شخصياً أو عبر الإنترنت، ولكن قد تكون هناك أجزاء يصعب فهمها بسبب كثرة المصطلحات الفنية. في مثل هذه الحالات، لا تتردد في طرح الأسئلة على الفور وطلب شرح كامل. وعلى وجه الخصوص، تأكد من فهمك للعهود الواردة في العقد والشروط الجزائية والأشياء المحظورة في العقار، حيث سيكون لها تأثير كبير على عملياتك اللاحقة. بالإضافة إلى ذلك، قم بتدوين الملاحظات أو احتفظ بنسخة من الأمور الموضحة في شرح الأمور المهمة (مثل القيود القانونية، ووجود الحدود والتزامات الطرق الخاصة، وحالة المرافق، وما إلى ذلك) في متناول يدك حتى تتمكن من التحقق منها في وقت لاحق.
إذا لم تكن متأكداً من شروط العقد، فمن المفيد أيضاً استشارة خبير خارجي (مثل مستشار عقاري أو محامٍ). سوف يكلفك ذلك بعض المال، ولكن هذه الصفقة العقارية باهظة الثمن وتستحق التكلفة. على أي حال، لا تضغط أبداً على ختم العقد دون أن تفهمه، وتأكد من رضاك عن العقد.
في معظم الحالات، يتم استخدام القروض من المؤسسات المالية للاستثمار العقاري، ولكن كان هناك عدد من حالات الفشل الناجمة عن عدم التبصر في خطط التمويل. على وجه التحديد، هناك حالات نتيجة للحصول على قرض مرتفع مع نظرة متفائلة بإمكانية سداد القرض بطريقة ما، فإن مبلغ السداد الشهري يضغط على الدخل، وعندما تحدث حالات شغور في العقار تقع متأخرات السداد. في حالات أخرى، قد يتم تحديد معدل الفائدة أو مدة السداد بشكل غير صحيح، مما يؤدي إلى هيكل قرض يكون فيه إجمالي المدفوعات مبالغًا فيه بحيث لا يمكن تحقيق ربح. على سبيل المثال، قد يتم تحديد مدة السداد قصيرة جدًا ويصبح عبء السداد الشهري ثقيلًا جدًا، أو قد يقترض المقترض بسعر فائدة متغير ولا يأخذ في الاعتبار مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة في المستقبل، مما يؤدي إلى تفاقم الدخل والنفقات بمجرد ارتفاع أسعار الفائدة.
في السنوات الأخيرة، نوقشت إمكانية ارتفاع أسعار الفائدة في اليابان، ولا يمكن تجاهل مخاطر تقلب أسعار الفائدة إذا تم الحصول على قرض بأسعار فائدة متغيرة. علاوة على ذلك، غالبًا ما يتم تحديد أسعار الفائدة على قروض الاستثمار العقاري أعلى من تلك الخاصة بالرهون العقارية، كما أن المبلغ المقترض أكبر أيضًا، لذا فإن الارتفاع أو الانخفاض الطفيف في أسعار الفائدة يمكن أن يحدث فرقًا كبيرًا على المدى الطويل. يجب ألا تطمئن لمجرد اجتيازك لمراجعة القرض، بل عليك أن تفحص بجدية ما إذا كان بإمكانك الصمود حقاً في ظل ظروف القرض هذه.
ملاحظة: عند الحصول على قرض، قم أولاً بوضع خطة سداد مفصلة. قم بإعداد أنماط متعددة لمحاكاة الدخل والنفقات التي تأخذ في الحسبان ارتفاع أسعار الفائدة والوظائف الشاغرة، وتأكد من عدم تفويت السداد حتى في أسوأ السيناريوهات. على سبيل المثال، قم بتقدير التدفق النقدي لكل سيناريو، مثل "إذا ارتفعت أسعار الفائدة بنسبة 1%" أو "إذا كان معدل الشواغر أسوأ من المتوقع"، واستهدف الحفاظ على الدخل والنفقات السنوية عند خط لا يصل إلى السالب. من الجيد أيضًا أن يكون لديك أموال شخصية كافية وصندوق احتياطي (أموال يمكن استخدامها للسداد المبكر أو الإصلاحات في حالات الطوارئ) لضمان الاستقرار النفسي.
إذا أمكن، استشر العديد من المؤسسات المالية حول شروط القرض، وفكر فيما إذا كان بإمكانك الحصول على معدل فائدة أقل أو شروط سداد مرنة. كما أن الاختيار بين أسعار الفائدة الثابتة والمتغيرة مسألة مهمة، ولكن عليك الاختيار بين سعر فائدة ثابت إذا كنت تخطط للاحتفاظ بالقرض لفترة طويلة وتريد تجنب مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة، أو سعر فائدة متغير إذا كنت ترغب في التمتع بسعر فائدة أقل مع مراقبة اتجاهات أسعار الفائدة عن كثب. على أي حال، أهم شيء هو عدم التخطيط لسيناريوهات متفائلة فقط.
تعتبر التدابير المسبقة والاستعدادات المسبقة ضرورية لتجنب المشاكل المذكورة أعلاه وضمان استثمار عقاري مستقر. وفيما يلي ملخص للنقاط التي يجب أن يضعها المبتدئون في الاعتبار.
سيؤثر مقدار المخاطر التي يمكنك التخلص منها في مرحلة اختيار العقار بشكل كبير على أدائك الاستثماري اللاحق. دعنا نلقي نظرة على النقاط الرئيسية التي يجب التحقق منها.
تحديد الموقع: ركّز على ما إذا كانت المنطقة ذات طلب مرتفع على الإيجار. تحقق من المسافة من أقرب محطة قطار، ووجود أو عدم وجود جامعات وشركات ومباني تجارية في المنطقة المجاورة، والأمن والبيئة، وحدد ما إذا كان الموقع يمكن أن يتوقع تدفقاً ثابتاً من المستأجرين. من الجيد أيضاً أن تأخذ في الاعتبار التطور المستقبلي والتركيبة السكانية للمنطقة. وعلى العكس من ذلك، مهما كان سعر العقار منخفضاً ومهما كان العائد مرتفعاً، فلا معنى له إذا لم يكن هناك طلب، لذلك من الأساسي اختيار منطقة يكون فيها الطلب > العرض.
عمر وحالة المبنى: يشير عمر المبنى إلى مخاطر الإصلاحات التي قد تحدث في المستقبل. إذا كان المبنى أحدث، تكون مخاطر تعطل المعدات أقل، ولكن السعر أعلى. إذا كان المبنى أقدم، فتحقق من حالة المناطق الرئيسية مثل السقف والجدران الخارجية والسباكة والعزل المائي، حيث قد تكون هناك حاجة إلى إصلاحات كبيرة في وقت مبكر بعد الشراء. بالإضافة إلى ذلك، تم تشييد المباني التي تم بناؤها قبل عام 1981 وفقاً للمعايير القديمة المقاومة للزلازل، لذلك يجب توخي الحذر أيضاً فيما يتعلق بمقاومة الزلازل. إذا لزم الأمر، يجب النظر فيما إذا كان ينبغي إجراء التعزيزات الزلزالية.
استخدام عمليات الفحص: يمكن لمعاينة المهندس المعماري المحترف تحديد العيوب والتدهور الذي لا يمكن للهواة اكتشافه. يمكن للمعاينة أن تشخص بموضوعية علامات التسريبات وأضرار النمل الأبيض وسلامة الإطار الإنشائي. وبما أن هناك إمكانية لاكتشاف عيوب لا يعلمها البائع نفسه، ففكر في إجراء المعاينة، خاصةً إذا كان العقار في عمر معين. إذا لم تكن هناك أي مشاكل في نتائج الفحص، فقد يكون من الممكن شراء تأمين على عيوب بيع المنزل الحالي، والذي سيغطي العيوب لفترة زمنية معينة بعد الشراء.
القيود والحقوق القانونية: من المهم أيضاً النظر في المسائل القانونية مثل ما إذا كان العقار غير قابل لإعادة البناء وما إذا كان يفي بمتطلبات تقسيم المناطق والطرق. فالعقار غير القابل لإعادة البناء لا يمكن إعادة بنائه في المستقبل ومن غير المرجح أن تزيد قيمته العقارية، في حين أن العقارات التي بها بناء غير قانوني أو مشاكل في البناء أو مشاكل عابرة للحدود يتم تجنبها وقت البيع. احرص على التحقق من هذه النقاط في شرح المسائل المهمة، ويجب على المبتدئين تجنب العقارات ذات المخاطر العالية.
لتجنب سوء الفهم وقلة الوعي في مرحلة العقد، يجب أن تكون على استعداد للذهاب بعيداً في الفهم.
اقرأ المستندات مسبقاً: تميل اتفاقية الشراء وشرح الأمور المهمة إلى أن تكون ضخمة ومربكة عندما تراها لأول مرة في يوم توقيع العقد. إذا أمكن، احصل على نسخ من المستندات مسبقاً وقم بأداء واجبك. إذا قمت بتدوين أي أسئلة مسبقاً، فسيكون من الأسهل طرحها أثناء الإحاطة في يوم البيع.
ابحث عن المصطلحات الفنية: إذا واجهت أي مصطلحات غير مألوفة (مثل العيوبوالمادة العشرين من قانون تخطيط المدن، إلخ )، يمكنك بالطبع أن تسأل عنها في الحال، ولكن من الأسهل فهمها إذا كنت قد فهمت المعنى الأساسي مسبقاً على الإنترنت أو في كتاب. في الآونة الأخيرة، أصبحت الكتب والمواقع الإلكترونية للمبتدئين التي تشرح سير المعاملات العقارية متاحة، لذا من الجيد قراءة أحدها قبل توقيع العقد.
يمكن تسجيل تفسيرات الأمور المهمة: من الجيد أيضاً طلب الإذن بتسجيل تفسيرات الأمور المهمة. إذا نسيت فيما بعد ما تم شرحه لك، أو إذا فاتتك بعض الأجزاء، يمكنك أن تطمئن إلى أن لديك تسجيلاً. بموجب قانون البناء والمباني، من الإلزامي تقديم تفسيرات مكتوبة وشفوية للأمور المهمة، لذلك لا توجد مشكلة في التسجيل نفسه (ولكن من الأدب أن تُعلم الشخص المسؤول بأنك تقوم بالتسجيل). أعد التحقق من البيانات المسجلة بعد عودتك إلى المنزل للتحقق من وجود أي سهو.
اطلب المساعدة من طرف ثالث: كما ذكرنا أعلاه، إذا لم تكن واثقًا من نفسك، فمن المفيد أيضًا طلب رأي ثانٍ من خبير مثل مستشار عقاري أو محامٍ. في حالة العقارات الاستثمارية على وجه الخصوص، قد يباشر الوسطاء عملية الشراء بناءً على منطق البائع، لذلك من المطمئن أن يكون لديك خبير يمكنه تقديم المشورة لك من وجهة نظر المشتري. على الرغم من أنه يجب عليك مراعاة فعالية التكلفة، إلا أنه يجب أن تدرك أنه لا يجب عليك أبداً توقيع عقد دون معرفة ما أنت مقدم عليه.
إن خطة الدخل والنفقات المفصلة هي مفتاح نجاح أو فشل الاستثمار العقاري. يوصى بالخطوات التالية للتخطيط
تحديد بنود الإيرادات والنفقات: أولاً، قم بإعداد قائمة بجميع الإيرادات المتوقعة من العقار (الإيجار، رسوم وقوف السيارات، أموال المفاتيح، رسوم التجديد، إلخ) والنفقات التي سيتم تكبدها (سداد القروض، رسوم الإدارة، الأموال الاحتياطية للإصلاحات، ضريبة العقار، أقساط التأمين ضد الحريق، إلخ). على وجه الخصوص، من السهل أن ننسى على وجه الخصوص، ضريبة الأملاك،وضريبة الاستحواذ على العقار وقت الاستحواذ والتكاليف الأخرى وقت الشراء. في السنة الأولى، تؤخذ تكاليف الاقتناء هذه في الحسبان، وفي التشغيل على المدى الطويل، تؤخذ تكاليف الإصلاح الرئيسية المستقبلية في الحسبان أيضاً.
الأرقام المتحفظة: بالنسبة لكل بند من البنود المحددة، يتم تطبيق أرقام متحفظة قدر الإمكان. في جانب الدخل، يؤخذ في الحسبان دخل الإيجار بافتراض معدل شغور يتراوح بين 20 و30% ومعدل انخفاض الإيجار في المستقبل (1-2% سنوياً كدليل)، بدلاً من الإيجار الكامل. في جانب النفقات، حتى لو لم يتم بالضرورة تكبد تكاليف الإصلاح والصيانة كل عام، ينبغي افتراض أنه سيتم تجميع نسبة X% من دخل الإيجار في المتوسط، وينبغي تحديد رسوم الإدارة والضرائب أعلى قليلاً، مع الأخذ في الاعتبار احتمال ارتفاعها في المستقبل. في بعض الحالات، تتم كتابة خطط العمل المقدمة إلى المؤسسات المالية بطريقة متفائلة، ولكن في رأيي أنه من الصواب افتراض أن "الواقع شديد".
المحاكاة طويلة الأجل: قم بمحاكاة التدفقات النقدية على أساس سنوي، على الأقل حتى يتم سداد القرض بالكامل، ويفضل أن يكون ذلك لكامل الفترة التي تخطط للاحتفاظ بالعقار. احسب التغير في الدخل/النفقات ورصيد القرض المستحق لكل سنة، بالإضافة إلى أي زيادة/انخفاض في أموالك الخاصة. إذا كان للقرض سعر فائدة متغير، فقم بتضمين سيناريوهات ارتفاع سعر الفائدة وتحقق من الأنماط المتعددة. تذكر أن تدرج حقيقة أن النفقات ستزداد في المستقبل وقت إجراء الإصلاحات الرئيسية (على سبيل المثال عندما يبلغ عمر المبنى (س) من السنوات).
التحقق من خطة الإيرادات والنفقات: تحقق بموضوعية مما إذا كانت المحاكاة المكتملة للإيرادات والنفقات واقعية. تحقق من أن المحاكاة المقدمة ليست متفائلة بشكل غير طبيعي وأن الشركة العقارية لا تستخدم أرقاماً ملائمة. على وجه التحديد، تحقق من أن الإيجار لم يتم تحديده مرتفعًا جدًا وبعيدًا عن سعر السوق المحيط، وأن نسبة النفقات ليست منخفضة جدًا (يجب التشكيك في الخطط التي تقترب نفقاتها من الصفر)، وأنك لا تفرط في الاعتماد على التدفق النقدي المحسّن بعد سداد القرض. حتى الخطة الموضوعة ذاتيًا قد تكشف عن وجود تجاوزات غير متوقعة إذا تمت مراجعتها من قبل طرف ثالث موثوق به.
قم بإعداد تدابير التحوط من المخاطر: إذا كانت هناك سنوات سلبية محتملة في محاكاتك، فكر فيما يمكنك فعله حيالها. على سبيل المثال، "في السنة XX، من المحتمل أن يكون هناك عجز بسبب الإصلاحات الرئيسية"، "إذا استمرت الوظائف الشاغرة، سيكون من الصعب سداد القرض"، "السداد الجزئي المبكر أو ضخ احتياطي نقدي لخفض مبلغ السداد"، وهكذا. من خلال إعداد سيناريوهات لتفادي الإفلاس حتى لو لم تسر الأمور حسب الخطة، ستتمكن من الاستجابة بهدوء عندما يحين الوقت.
نظراً لأن الاستثمار العقاري يعتمد على تعاون مختلف الأطراف، فمن المهم جداً اختيار شريك موثوق به. دعنا نلقي نظرة على الخبراء والمقاولين الذين يجب أن يكونوا إلى جانبك.
شركة إدارة الإيجار: كما ذكرنا أعلاه، يعتمد جهد ونتائج إدارة الإيجار على كفاءة شركة الإدارة. لتجنب الأخطاء، اختر شركة إدارة لديها سجل جيد وسريع الاستجابة وذات تكاليف معقولة. وعلى وجه التحديد، تحقق من قدرة الشركة على توظيف مستأجرين جدد عند وجود شواغر (ما إذا كانت لديها شبكة إعلانية قوية وتعاون مع السماسرة)، ومعاييرها في فحص المستأجرين (التي تؤثر بشكل مباشر على جودة المستأجرين)، ونظامها للتعامل مع الشكاوى والمشاكل (ما إذا كان لديها مكتب استجابة على مدار 24 ساعة، وما إلى ذلك)، وشفافية تقديرات تكاليف الإصلاح وسعر السوق. تقل احتمالية الفشل إذا تلقيت عروضاً من عدة شركات وقارنتها قبل توقيع العقد.
الوسطاء العقاريون (التجار): تحقق أيضاً مما إذا كان الوسطاء والتجار الذين يقدمون لك العقار موثوقين. لسوء الحظ، يعطي بعض السماسرة الأولوية لأرباح مبيعاتهم الخاصة ولا يشرحون لك المخاطر بشكل كامل، بينما يستعجلك البعض الآخر في إبرام عقد من خلال المبيعات القوية. ستقوم الشركة الموثوقة بشرح عيوب العقار ومزاياه على حد سواء، ولن تحاول إجبارك على إبرام عقد عندما لا تكون متأكداً من الشراء. كما أن رقم ترخيص مقاول البناء وشهاداتالعملاء السابقين مفيدة أيضاً. اختر شركة لديها سجل حافل من المعاملات وعلى دراية بالمعلومات المحلية، وممثلاً يفهم أهدافك الاستثمارية ويمكنه تقديم المشورة المناسبة لك. من المفيد أيضاً استشارة عدة وسطاء ومقارنة ردودهم ومقترحاتهم.
المستشارون الضريبيون/المحاسبون: إن تحسين الجوانب الضريبية لاستثمارك العقاري أمر ضروري لإنجاحه. يجب التعامل مع إيرادات الإيجار وحساب النفقات والاستهلاك بشكل صحيح والإعلان عنها بشكل صحيح، مع مراعاةالكفاءة الضريبية. سيتمكن المستشار الضريبي المتمرس في مجال العقارات من تقديم الإرشادات بشأن الإقرارات الضريبية الزرقاء وتقديم المشورة بشأن تسجيل النفقات، بالإضافة إلى النظر في وقت بيع العقار في المستقبل (حساب ضريبة التحويل) والتخطيط للميراث. على الرغم من أن هناك رسوم استشارية شهرية، إلا أنه يمكنك توقع تقليل المخاطر الضريبية والاست فادة من الوفورات الضريبية طويلة الأجل من خلال تعيين مستشار ضريبي. فكر في طلب المساعدة المتخصصة، خاصةً إذا كان لديك عدد متزايد من العقارات.
الخبراء الآخرون: بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن يكون المستشارون العقاريونوالمخططون الماليون مفيدون أيضاً في بعض الحالات عند شراء عقار. يمكنهم تزويدك بخطة موضوعية للدخل والإنفاق وتحليل للمخاطر. أيضاً، عندما يتعلق الأمر بالمباني، فإن وجود شبكة من المهندسين المعماريين والبنائين سيمنحك راحة البال عند الحاجة إلى التجديد أو إعادة التصميم. وباختصار، فإن وجود شريك يمكنه مساعدتك في المجالات المتعلقة بالاستثمار العقاري حيث يصعب عليك اتخاذ القرارات بمفردك هو طريق مختصر لتجنب المشاكل وتحقيق النجاح.
ينطوي الاستثمار العقاري على "استراتيجية خروج". استراتيجية الخروج هي خطة لمتى وكيف ستتصرف في نهاية المطاف في العقار (بيعه أو الاستمرار في الاحتفاظ به). إذا لم تفكر في هذه الاستراتيجية، فقد تواجه خطر عدم القدرة على البيع عندما تريد ذلك. فيما يلي بعض النقاط الرئيسية لاستراتيجية الخروج التي تتضمن المخاطر.
اتخاذ قرار بشأن فترة الاحتفاظ المستهدفة: أولاً، حدد تقريباً عدد السنوات التي تنوي الاحتفاظ بالع قار. وسواء كنت تهدف إلى سداد القرض أو تهدف إلى تحقيق ربح من البيع تحسباً لاتجاه السوق في غضون 10 سنوات، فإن استراتيجية كل شخص ستختلف، ولكن من الخطورة عدم التفكير في التخارج لأنك تنوي الاحتفاظ بالعقار لفترة طويلة. إذا لم تكن مدركاً لخيار التخارج، فقد تجد نفسك في موقف تكون فيه عالقاً بدون مشترٍ عندما تريد التخلي عن العقار بسبب التغيرات في بيئة السوق أو تدهور ظروفك الخاصة (مثل انخفاض الدخل أو المرض). لذلك، لا تستبعد خيار البيع منذ البداية.
افهم مدى سيولة العقار: عند التفكير في استراتيجية الخروج، افهم مدى سيولة العقار (سهولة بيعه) في السوق. بشكل عام، من السهل نسبياً بيع العقارات ذات الطلب المرتفع في المناطق الحضرية والشقق العائلية في المناطق الحضرية، في حين أن شقق الاستوديو والعقارات غير المجددة في المناطق الريفية يكون المشترون فيها محدودين والسيولة منخفضة. وكلما كان العقار أقل سيولة، كلما اضطررت إلى خفض السعر عند بيعه أو كلما استغرق وقتاً أطول لبيعه، لذلك عليك أن تكون مستعداً لهذه المخاطرة. إذا كنت قلقاً بشأن السيولة، فكر في بيع العقار في أقرب وقت ممكن واستبداله بأصل آخر.
احسب المكسبوالتعادل: احسب سعر التعادل في البيع وقت الاستثمار. ضع في الحسبان سعر الشراء والرسوم والضرائب وقت البيع، بالإضافة إلى رصيد القرض، وحدد المبلغ الذي يمكنك بيع العقار به دون خسارة المال. سيساعدك هذا على توضيح هدفك: "أريد أن أبيعه في غضون س من السنوات مقابل مبلغ كذا من المال على الأقل". إذا كان من المحتمل أن ينخفض سعر السوق إلى أقل من هذا المستوى، يمكنك بسهولة اتخاذ قرارات وفقاً للوضع، مثل التحول إلى الحيازات طويلة الأجل.
قم بإعداد سيناريوهات متعددة: لا تقصر نفسك على سيناريو خروج واحد، بل فكر في سيناريوهات متعددة. على سبيل المثال، إذا كان السيناريو الأول هو بيع العقار بعد 10 سنوات بهدف تحقيق أرباح رأسمالية، والسيناريو الثاني هو الاستمرار في كسب دخل الإيجار إذا لم يكن هناك ربح من البيع، والسيناريو الثالث هو بيع العقار مبكراً لتسوية الديون المتبقية إذا استمرت الإيجارات في الانخفاض أو استمرت الإيجارات في الانخفاض أو استمرت الوظائف الشاغرة. بالنسبة لكل سيناريو، من الجيد تقدير التكاليف (مثل رسوم الدفع المسبق وضريبة التحويل) التي سيتم تكبدها في ذلك الوقت.
مراقبةاتجاهاتالسوق: استراتيجية التخارج ليست نهاية العملية. تتأثر ظروف سوق العقارات بالظروف الاقتصادية والمالية. كما أن المرونة مطلوبة أيضاً، على سبيل المثال، لتحريك استراتيجية التخارج إلى الأمام عندما ترتفع الأسعار، والتحول إلى استراتيجية موجهة نحو تحقيق مكاسب من الدخل عندما تكون الأسعار راكدة. راقب أخبار العقارات ومعلومات إعادة التطوير المحلية على أساس يومي واجمع المعلومات التي تساعدك على اتخاذ القرار عندما يحين وقت التخارج.
لقد ألقينا نظرة على أمثلة للمشاكل والتدابير المضادة في الاستثمار العقاري. قد تبدو بعض القصص مخيفة بالنسبة للمبتدئين، ولكن مع المعرفة والتحضير المناسبين، يمكن تفادي معظم المشاكل. المفتاح هو مواجهة المخاطر وجهاً لوجه والتخطيط للسيناريوهات المتشائمة والمتفائلة على حد سواء.
فالمستثمرون العقاريون الناجحون هم أولئك الذين يحددون المخاطر مسبقاً ويتخذون التدابير المناسبة، بدلاً من التصرف في الظلام. الاختيار الدقيق للعقارات، وفهم الشروط التعاقدية، ووضع خطة مفصلة للدخل والإنفاق، والتعاون مع خبراء موثوقين، ووضع استراتيجية خروج مع التركيز على المستقبل - إذا وضعت هذه الأمور في الاعتبار، سيتمكن حتى المستثمر المبتدئ من تنمية أصوله بطريقة متينة.
وأخيراً، لا تدع الخوف من المشاكل يمنعك من اتخاذ الخطوة الأولى. فالتعلم والاستعداد هما أعظم أسلحتك. ادرس عن الاستثمار العقاري واكتسب الخبرة تدريجياً، وحقق بكل الوسائل إدارة آمنة ومستقرة للإيجار. نأمل مخلصين أن يؤدي استثمارك العقاري إلى مستقبل ناجح ومزدهر.