في السنوات الأخيرة، شهد الاستثمار في العقارات اليابانية من قبلالأثرياء الصينيين نمواً سريعاً في السنوات الأخيرة، وهو اتجاه ينعكس في استطلاع رأي أجري في عام 2024، حيث قال 87.5% من المستثمرين الصينيين في الصين الكبرى إن الوقت الحالي هو الوقت المناسب لشراء العقارات اليابانية.
ويقف وراء اهتمام المستثمرين الصينيين بسوق العقارات اليابانية عائدات الاستثمار المستقرة، والنظام القانوني الشفاف، والقدرة على تحمل التكاليف بسبب ضعف الين.
السبب الرئيسي وراء انجذاب المستثمرين الصينيين إلى العقارات اليابانية هو الربحية المستقرة. يُقدَّر العائد المتوقع للعقارات اليابانية بحوالي 3.5-4%، وهو أعلى من العائدات في المدن الصينية الكبرى مثل بكين وشنغهاي (حوالي أقل من 2%)، مما يجعلها جذابة كمصدر دخل مستقر.
| عناصر المقارنة | المدن الصينية الكبرى | اليابان (طوكيو) |
|---|---|---|
| متوسط العائد | 2.0 تقريبًا | 3.5 - 4.0 |
| استقرار الأسعار | تقلبات كبيرة | مستقر نسبياً |
| الملكية | حق الانتفاع 70 سنة | الملكية الدائمة |
في الصين، الأراضي في الصين مملوكة للدولة ولا يمكن تملك سوى المباني، بينما في اليابان، الملكية الدائمة، بما في ذلك حقوق ملكية الأراضي، هي الوسيلة المفضلة لحماية الأصول . وهذا يتيح توارث الأصول من جيل إلى آخر.
تشتري فئة الأثرياء الصينيين من أصحاب الثروات الضخمة عقارات بميزانية تتراوح بين 300-500 مليون ين، ويتم شراء ما يقرب من 100% منها نقدًا بمبلغ مقطوع. يتجنب هذا الشراء النقدي مخاطر أسعار الفائدة ويسمح بإجراء معاملات سريعة.
تُظهر اتجاهات شراء العقارات في حي ميناتو في طوكيو أن مشتريات العقارات الأجنبية شكلت حوالي 15-20% من جميع المشتريات في عام 2024، وذلك فقط للعقارات الراقية في مراكز المدينة مثل حي تشو وميناتو. يوقع سماسرة الوحدات السكنية للأجانب حوالي 40 عقدًا شهريًا، وهو ما يعادل تقريبًا ضعف عدد العقود الموقعة قبل عام.
المناطق العقارية الأكثر شعبية بالنسبة للأثرياء الصينيين هي المراكز الحضرية الرئيسية في 23 جناحاً في طوكيو. وعلى وجه التحديد، تعتبر المناطق التالية مناطق سكنية نموذجية متميزة:
| المنطقة | الخصائص | متوسط سعر الشراء |
|---|---|---|
| حي ميناتو (أكاساكا، روبونغي، أوياما) | عالمية وسهولة الوصول إليها | 300-500 مليون ين |
| حي شيبويا (هيرو، إيبيسو، دايكانياما) | منطقة سكنية راقية، مرافق ثقافية جيدة | 200-400 مليون ين |
| حي شيودا (بانشو، منطقة كاسوميغاسيكي) | مركز سياسي واقتصادي | 300-600 مليون ين |
بالنسبة للاستثمار، تحظى العقارات المدرة للدخل في مبنى واحد بشعبية كبيرة، مع التركيز على عوائد تتراوح بين 3-4% من دخل الإيجار السنوي. يتم استخدام الشقق في الوحدات السكنية الراقية على نحو متزايد كـ "منازل ثانية" أو مراكز تعليمية للأطفال، مع وحدات واسعة تزيد مساحتها عن 120 م2.
يستخدم عدد متزايد من الصينيين الأثرياء الاستثمار العقاري كبوابة للحصول على تأشيرة إدارة الأعمال والهجرة إلى اليابان. فبرأس مال قدره 5 ملايين ين وخطة عمل أساسية، يمكن الحصول على وضع قانوني للإقامة، وهذا يجذب الانتباه كوسيلة للهجرة.
شوهدت بعض الحالات التي استوفى فيها تطوير الأعمال التجارية من خلال تشغيل سكن خاص متطلبات الحصول على "تأشيرة إدارة الأعمال". وقد أدى ذلك إلى زيادة عدد المستثمرين القادرين على الاستثمار في العقارات والهجرة إلى اليابان في نفس الوقت.
لا توجد حالياً أي قوانين أو لوائح تقيد عمليات شراء العقارات الأجنبية في اليابان. ونظراً لعدم وجود قيود على شراء العقارات، يمكن للأجانب الشراء والبيع بنفس الشروط التي يتمتع بها المواطنون اليابانيون.
في 25 مارس/آذار 2024، صرح رئيس الوزراء السابق كيشيدا في اجتماع لجنة الميزانية في مجلس المستشارين أنه سينظر في اللوائح المتعلقة بمبيعات الأراضي المتعلقة بالأمن، وأن المناقشات المستقبلية يجب أن تشمل إدخال لوائح استثمارية للأجانب.
لا يمكن تحويل الرنمينبي الصيني مباشرة على المستوى الدولي ويجب تحويله إلى عملة أجنبية ثم تحويله من حساب بالعملة الأجنبية. وتقتصر التحويلات الدولية من قبل الأفراد على ما يعادل 50,000 دولار أمريكي للشخص الواحد سنوياً، لذا يجب استخدام طرق تحويل متعددة لشراء العقارات باهظة الثمن.
يتوسع الاستثمار في العقارات اليابانية من قبلالأثرياء الصينيين بسرعة على خلفية عائدات الاستثمار المستقرة والملكية الدائمة والشعور بالقدرة على تحمل التكاليف بسبب ضعف الين. 87.5% من المستثمرين الصينيين يعتقدون أن الوقت قد حان للشراء اعتبارًا من عام 2024، خاصة في المناطق المتميزة في العقارات في طوكيو مثل أحياء ميناتو وشيبويا وتشيودا، حيث تتراوح قيمة المشتريات النقدية بين 300-500 مليون ين أصبحت عمليات الشراء النقدي التي يتراوح حجمها بين 300-500 مليون ين أكثر نشاطًا، لا سيما في المناطق المتميزة مثل أجنحة ميناتو وشيبويا وتشيودا في طوكيو.
هناك أيضًا حاجة متزايدة للهجرة باستخدام تأشيرات إدارة الأعمال، مع تزايد عدد المستثمرين الذين يحققون الاستثمار العقاري والهجرة إلى اليابان في نفس الوقت. في الوقت الحالي، لا توجد قيود على شراء العقارات، مما يسمح بحرية الاستثمار، ولكن من منظور أمني، قد يتم النظر في وضع لوائح أكثر صرامة في المستقبل.
في ضوء هذه الاتجاهات، من المهم أن تقدم صناعة العقارات خدمات تلبي احتياجات المستثمرين الصينيين وتأسيس نظام امتثال مناسب. تلتزم شركة INA&Asociates بتقديم الدعم للاستثمار العقاري المستدام كشريك موثوق به للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية في الصين.
ج1: في الوقت الحالي، لا توجد قيود قانونية على شراء الأجانب للعقارات في اليابان. يمكن للأجانب شراء العقارات والحصول على الملكية الكاملة بالشروط نفسها التي يتمتع بها المواطنون اليابانيون. ومع ذلك، من من منظور أمني، تجري مناقشة إمكانية فرض قيود في المستقبل.
ج2: في الصين، تقتصر التحويلات المالية الدولية للأفراد في الصين على ما يعادل 50 ألف دولار أمريكي سنويًا. وبالنسبة لمشتريات العقارات عالية القيمة، يجب أن تتم التحويلات على مدى عدة سنوات ويجب استخدام قنوات متعددة. بالإضافة إلى ذلك، لا يمكن تحويل الرنمينبي مباشرةً ويجب تحويله إلى عملة أجنبية قبل التحويل.
ج3: للحصول على تأشيرة إدارة أعمال، تحتاج إلى تأسيس شركة برأس مال لا يقل عن 5 ملايين ين وخطة عمل ملموسة. كما يمكن الاعتراف بالاستثمار العقاري وإدارة المساكن الخاصة كعمل تجاري. لا توجد قيود على عمر مقدم الطلب أو لغته أو خلفيته التعليمية، ويمكن لأفراد الأسرة الإقامة مع مقدم الطلب.
ج4: في طوكيو والمناطق الحضرية الكبرى الأخرى، يمكن توقع عوائد تتراوح بين 3.5 و4% في المتوسط. وهذا مستوى مرتفع مقارنة بالعائدات التي تبلغ حوالي 2% في المدن الصينية الكبرى. وفي بعض المدن الإقليمية، يمكن توقع عوائد أعلى من ذلك في بعض المدن الإقليمية.
ج5: تحظى ميناتو-كو (روبونجي وأكاساكا) وشيبويا-كو (هيرو وإيبيسو) وشيودا-كو (بانشو) بشعبية بين الأثرياء. أما بالنسبة لأنواع العقارات، فإن الشقق البنتهاوس التي تزيد مساحتها عن 120 مترًا مربعًا والعقارات ذات المبنى الواحد المدرة للدخل هي المفضلة بميزانيات تتراوح بين 300 و500 مليون ين.