تعد المساحة أمام محطة في مدينة كبيرة واجهة تلك المدينة وفي نفس الوقت عقدة مهمة تدعم حياة الناس اليومية. في منطقة محطة نيشي-نيبوري في حي أراكاوا في طوكيو، بدأ مشروع إعادة التطوير الحضري من النوع الأول بشكل جدي، وهو ثمرة سنوات عديدة من الجهود التي بذلها السكان المحليون والأطراف المعنية الأخرى. في 31 يناير/كانون الثاني 2025، تمر المنطقة بفترة تغيير كبيرة بعد أن منح محافظ طوكيو الموافقة على إنشاء جمعية إعادة التطوير الحضري. تقدم هذه المقالة لمحة عامة عن هذا المشروع التاريخي وخصائصه والقيمة المتعددة الأوجه التي ستجلبها التنمية الحضرية.
تُعد منطقة نيشي-نيبوري إكيماي مركزًا رئيسيًا للنقل، حيث تتقاطع أربعة خطوط مع خطي يامانوتي وكيهين توهوكو التابعين لشركة JR وخط مترو طوكيو تشيودا وخط تويي نيبوري-تونييري، وتتميز المنطقة بإمكانية الوصول الجيد إلى مطار ناريتا. كما أنها قريبة من المناطق الغنية ثقافياً مثل منطقة يانيسين وبونكيو وارد.
ومع ذلك، على الرغم من موقعها المناسب أمام المحطة، فقد ظهر عدد من المشاكل الحضرية، بما في ذلك العديد من المباني القديمة، ونقص المساحات المفتوحة والمناطق الخضراء، والمخاوف بشأن الوقاية من الكوارث. ومن أجل التغلب على هذا الوضع، بدأت مجموعات الدراسة المحلية في السنة المالية 1997، وتم إنشاء مجلس من المتطوعين المحليين في السنة المالية 2006. وفي وقت لاحق، تمت الموافقة على إنشاء جمعية إعادة التطوير الحضري في يناير/كانون الثاني 2025، بعد عملية موافقة تدريجية، بما في ذلك تقييمات الأثر البيئي والتخطيط الحضري.
سيتم تنفيذ المشروع على مساحة 2.3 هكتار تقريباً، بمساحة إجمالية تبلغ حوالي 164,150 م2 وتكلفة إجمالية للمشروع تبلغ حوالي 134.2 مليار ين ياباني. ووفقًا للخطة، ستتم الموافقة على خطة تحويل الحقوق في عام 2026، وسيبدأ البناء في أبريل 2027 وسيكتمل المشروع في مارس 2031.
تتمثل الميزة الرئيسية لمشروع إعادة التطوير في أنه مشروع متعدد الاستخدامات يتألف من مبنيين، مبنى سكني ومبنى تجاري.
تم تخطيط البرج السكني كمبنى شاهق الارتفاع يتكون من 46 طابقاً فوق الأرض وطابقين تحت الأرض وارتفاع 170 متراً تقريباً، ويوفر حوالي 1,000 وحدة سكنية، مع مرافق عامة مثل مرافق رعاية الأطفال وقاعات المدينة في الطابق الأرضي، ومحلات البيع بالتجزئة ومرافق الطعام والشراب والخدمات ومواقف الدراجات الهوائية ومرافق الأعمال في الطوابق من الثاني إلى السابع، ومناطق سكنية في الطوابق من الثامن إلى 46. ستكون الطوابق من الثامن إلى 46 مناطق سكنية.
من ناحية أخرى، سيتكون المبنى التجاري من 10 طوابق فوق الأرض وثلاثة طوابق تحت الأرض وارتفاع 65 مترًا تقريبًا، وسيحتوي على مرافق تجارية في الطوابق من الأول إلى السادس، ومرافق التبادل الثقافي في الطابق السابع، ومرافق المؤتمرات (قاعة كبيرة ومساحة للمعارض) في الطابقين الثامن والتاسع، وحديقة على السطح ومقهى في الطابق العاشر.
المبنيان متصلان ببعضهما البعض من خلال ردهة والهيكل عبارة عن مزيج من البناء على شكل حرف RC وS وSRC. كما تم تخطيط سطح للمشاة يتصل بمحطة نيشي-نيبوري ومحطة نيبوري-تنيري المبطنة للمشاة، وتتجلى البراعة في جميع أنحاء المبنى لتعزيز تكامل وتداول الوظائف الحضرية.
وفي الوقت الذي يتم فيه استخدام الأرض بشكل متقدم (نسبة البناء إلى الأرض 80%، ونسبة المساحة الأرضية 950%)، تم إيلاء اهتمام دقيق لتخطيط وخطوط تدفق المرافق المختلفة. وقد أدى ذلك إلى الاستخدام الفعال للمساحة الحضرية مع خلق جو حيوي يليق بمنطقة المحطة.
إن جوهر مشروع إعادة التطوير هذا ليس مجرد تجديد المباني، بل تحسين الوظائف وخلق عوامل جذب للمنطقة بأكملها.
أول ما تجدر الإشارة إليه هو وظيفته كمركز للتبادل الثقافي. ستعمل القاعة الكبيرة ومساحة العرض التي سيتم تطويرها في المبنى التجاري كمكان للأنشطة الثقافية والفنية، مما يجذب الناس من داخل المنطقة وخارجها. ومن المتوقع أن يؤدي ذلك إلى تعزيز الهوية الثقافية للمنطقة وخلق تبادلات جديدة.
وثانيًا، ستعزز ساحة المحطة وممرات المشاة (الطوابق) وظيفة عقدة المرور. سيضمن ذلك تدفقًا سلسًا للركاب والسياح بين مرافق المحطة لمختلف خطوط السكك الحديدية، والتي كانت مقسمة في السابق. وعلى وجه الخصوص، سيؤدي تطوير ميدان المرور إلى تسهيل صعود الحافلات وسيارات الأجرة ونزولها من الحافلات وسيارات الأجرة، مما سيحسن بشكل كبير من راحة وسائل النقل العام.
علاوة على ذلك، سيؤدي تعزيز المرافق التجارية والتجارية إلى تنشيط الاقتصاد المحلي وخلق فرص عمل. سيوفر توفير ما يقرب من 1,000 وحدة سكنية أساس التنمية المستدامة في المنطقة، مما سيؤدي إلى زيادة عدد السكان والاستهلاك.
ستعزز هذه المشاريع متعددة الوظائف متعددة الاستخدامات الترابط الحضري والتركيز الوظيفي وتوفر حالة نموذجية مهمة لتسريع الانتقال إلى هيكل حضري مستدام.
تعتبر الاعتبارات البيئية وتعزيز وظائف الوقاية من الكوارث عناصر أساسية في التنمية الحضرية الحديثة. ويجري في هذا المشروع تطوير مبادرات متقدمة في كلا المجالين.
على الصعيد البيئي، يساهم المشروع في إزالة الكربون من خلال إدخال مرافق منخفضة التأثير البيئي تتوافق مع مجتمع منخفض الكربون. كما ستسهم المساحات الخضراء مثل الحدائق على الأسطح والأتريوم في التخفيف من تأثير الجزر الحرارية. هذه المبادرات هي أيضاً عناصر مهمة تساهم في تحقيق أهداف التنمية المستدامة.
فيما يتعلق بالتأهب للكوارث، تحتوي المنطقة على مجموعة كاملة من الوظائف لضمان سلامة المجتمع بأكمله في حالة وقوع كارثة، بما في ذلك أماكن الإخلاء المؤقت، ومساحات لاستقبال الأشخاص الذين يواجهون صعوبة في العودة إلى منازلهم ومستودع مخزون الوقاية من الكوارث. وتجدر الإشارة بشكل خاص إلى التدابير المتخذة ضد الفيضانات، مع تركيب المعدات الكهربائية في مواقع ذات مخاطر منخفضة للفيضانات ومصممة للحفاظ على وظائف المنشأة حتى في حالة حدوث فيضانات.
هذه التدابير البيئية وتدابير الوقاية من الكوارث ليست فقط لتجنب المخاطر، بل هي استثمارات استراتيجية تعزز مرونة المنطقة بأكملها وتؤدي إلى خلق قيمة على المدى الطويل.
من المتوقع أن يكون لمشروع إعادة التطوير تأثير كبير على سوق العقارات ليس فقط في منطقة نيشي-نيبوري بل أيضاً في منطقة شمال طوكيو بأكملها.
أولاً، سيؤدي توفير ما يقرب من 1,000 وحدة سكنية إلى تحسين نوعية وكمية المساكن في المنطقة. وستكون الإطلالات من المساكن الشاهقة وسهولة الوصول إلى المرافق التجارية والثقافية الواسعة عامل جذب رئيسي للسكان. وبالإضافة إلى ذلك، فإن البيئة المعيشية الآمنة مع تدابير الوقاية من الكوارث عامل متزايد الأهمية في المستقبل.
كما أن الموقع أمام المحطة، وتوافر أربعة خطوط للسكك الحديدية وسهولة الوصول إلى مطار ناريتا هي أيضاً ذات قيمة من منظور دولي. ومن المتوقع أن يكون لمثل هذه الروابط المريحة للنقل والمساحة الحضرية عالية الجودة المطورة حديثًا تأثير إيجابي على أسعار الأراضي والإيجارات في المنطقة المحيطة.
وتجدر الإشارة بشكل خاص إلى النهج الشامل الذي يهدف إلى تحسين قيمة المنطقة بأكملها، بدلاً من مجرد تطوير "الصندوق". إن مرافق التبادل الثقافي ومساحات البلازا لديها القدرة على تعزيز القوة الناعمة للمنطقة، وعلى المدى الطويل، إنشاء "علامة نيشي-نيبوري التجارية".
علينا، كمتخصصين في مجال العقارات، أن ندرك أن مثل هذه التطورات ليست مجرد تجديد للمساحات المادية، بل هي عملية تعزيز شامل للقيمة الثقافية والاجتماعية والاقتصادية للمنطقة، وتقييمها من منظور متعدد الأوجه.
إن مشروع إعادة التطوير الحضري لمنطقة محطة نيشي-نيبوري من النوع الأول هو أكثر من مجرد مشروع بسيط لتجديد المباني؛ فهو مشروع معقد لإعادة بناء الوظائف الحضرية. ويتخذ المشروع نهجاً شاملاً للقضايا المتنوعة التي تواجه المدن الحديثة، بما في ذلك تعزيز الوظائف كعقدة نقل، وتعزيز المرافق الثقافية والتجارية، وتوفير بيئة معيشية عالية الجودة، وتدابير الوقاية من الكوارث البيئية والكوارث.
يمكن أن يكون نجاح هذا المشروع بمثابة حالة نموذجية لمشاريع إعادة تطوير واجهات المحطات الأخرى في منطقة العاصمة. وعلى وجه الخصوص، سيكون هذا المشروع مثالاً قيماً من منظور التخطيط الحضري، من حيث أنه إعادة تطوير واسعة النطاق في نقطة عقدية تتقاطع فيها وسائط نقل متعددة.
وبصفتنا متخصصين في مجال العقارات، تقع على عاتقنا مسؤولية النظر إلى مثل هذه المشاريع ليس فقط كتغييرات مادية، ولكن ضمن السياق الاجتماعي والاقتصادي والثقافي للمنطقة، وتقييم قيمتها الإجمالية وتوصيلها. ستكون إعادة تطوير محطة نيشي-نيبوري نقطة تحول مهمة في قصة المدينة من الماضي إلى المستقبل.
بعد فترة مشروع مدتها ست سنوات، سيكتمل المشروع في عام 2031. بينما نراقب عن كثب عملية المشروع ونتائجه، نأمل أن نجمع المعرفة حول التنمية الحضرية الجديدة والمساهمة في خلق بيئة حضرية أفضل.