بالنسبة لكل شخص يفكر في بيع عقاره، فإن اختيار أفضل طريقة للبيع هو قرار مهم سيكون له تأثير كبير على سعر البيع والإطار الزمني. هناك عدة طرق لبيع منزل أو شقة، ولكل منها خصائصها ومزاياها وعيوبها.
تقدم هذه المقالة شرحاً تفصيلياً لأحدث طرق بيع العقارات في عام 2025، استناداً إلى خبرتنا في دعم العديد من عمليات بيع العقارات بصفتنا شركة INA & Associates Ltd. نقدم مقارنة شاملة لطرق البيع الأربعة الرئيسية - الوكالة والشراء والبيع الاختياري وإعادة التأجير - ونقترح الخيار الأفضل لحالتك.
بيع العقارات هو أحد أهم قرارات الحياة. من خلال المعرفة والإعداد الصحيح، يمكنك تحقيق نتائج أفضل. يرجى القراءة حتى نهاية هذا المقال لمعرفة كيف يمكننا مساعدتك في الحصول على بيع عقار ناجح.
هناك أربع طرق رئيسية لبيع العقارات. الخطوة الأولى للنجاح هي فهم خصائص كل منها واختيار الطريقة الأنسب لحالتك.
الوساطة هي أكثر طرق بيع العقارات شيوعاً. حيث تدخل شركة عقارية بين البائع والمشتري وتدعم إبرام عقد البيع.
أكبر مزايا البيع بالوكالة هو أنه يمكن توقع البيع بسعر قريب من سعر السوق. وبما أن الشركة العقارية تقوم بتجنيد المشترين على نطاق واسع، فهناك إمكانية لاختيار أنسب الشروط من بين العديد من المتقدمين للشراء.
وبالإضافة إلى ذلك، يمكن تخفيف العبء على البائع لأن الشركة العقارية تقوم بأنشطة البيع نيابةً عنه. ويمكنك أن تعهد إليهم بمهام احترافية مثل تخطيط استراتيجيات البيع التي تزيد من جاذبية العقار، ودعم التعامل مع عمليات العرض وإعداد مستندات العقد.
من ناحية أخرى، هناك عيب يتمثل في أن البيع عن طريق وسيط يستغرق وقتاً طويلاً. وعموماً، يستغرق الأمر من ثلاثة إلى ستة أشهر لإتمام عملية البيع، وقد يستغرق وقتاً أطول حسب ظروف السوق.
بالإضافة إلى ذلك، يتم فرض رسوم وساطة. إذا تجاوز سعر البيع 4 ملايين ين، فإن الحد الأقصى هو "(سعر البيع × 3% + 60,000 ين) + ضريبة الاستهلاك". على سبيل المثال، عندما يتم البيع بـ 30 مليون ين، تكون رسوم الوساطة 1,056,000 ين (بما في ذلك الضريبة).
عند طلب الوساطة، يجب إبرام عقد وساطة. هناك الأنواع الثلاثة التالية من عقود الوساطة.
| نوع العقد | طلب لشركتين أو أكثر | التعامل الذاتي | واجب الإبلاغ | مدة العقد |
|---|---|---|---|---|
| وساطة الواجب الحصري بموجب العقد الحصري بموجب العقد الحصري | غير ممكن | غير ممكن | أكثر من مرة في الأسبوع | في غضون 3 أشهر |
| وساطة بدوام كامل | غير ممكن | ممكن | أكثر من مرة كل أسبوعين | في غضون 3 أشهر |
| الوساطة العامة | ممكن | ممكن | لا يوجد التزام قانوني | في غضون 3 أشهر |
الشراء هو طريقة يتم بموجبها شراء العقار مباشرة من قبل شركة عقارية. على عكس الوكالة، ليست هناك حاجة للبحث عن مشترٍ عام.
أكبر مزايا الشراء هي قصر فترة البيع. فمن الممكن إتمام العملية من التقييم إلى إتمام البيع في أقل من أسبوع واحد. وهي مناسبة للبائعين الذين يولون أهمية للسرعة، كما هو الحال عند الحاجة إلى نقل مفاجئ أو تمويل.
ميزة رئيسية أخرى هي أنه لا توجد رسوم وكالة مطلوبة. نظراً لأن العقار يتم شراؤه مباشرةً من قبل الشركة العقارية، فلا توجد أعمال وكالة ولا عمولة مستحقة الدفع.
علاوة على ذلك، في كثير من الحالات يتم التنازل عن مسؤولية عدم المطابقة التعاقدية، مما يقلل من مخاطر حدوث مشاكل بعد البيع.
العيب الرئيسي للشراء هو أن سعر البيع أقل من سعر السوق. وبصفة عامة، غالباً ما يكون سعر البيع من 70% إلى 80% من سعر السوق وهو أقل من البيع بالوساطة.
البيع الاختياري هو طريقة بيع يتم بموجبها الحصول على موافقة المؤسسة المالية عندما يصعب سداد الرهن العقاري.
تتمثل أكبر مزايا البيع الاختياري في إمكانية تجنب البيع بالمزاد العلني. مقارنةً بالمزاد العلني، يمكن توقع البيع بسعر أعلى ويمكن تخفيض الدين المتبقي.
بالإضافة إلى ذلك، من الممكن إجراء بعض التعديلات على توقيت البيع وشروطه. يمكن أيضاً توقع التشاور بشأن توقيت الانتقال، وفي بعض الحالات، يمكن توقع رفع تكاليف الانتقال.
من أجل إجراء البيع الطوعي، يلزم الحصول على موافقة المؤسسة المالية. وقد يؤثر أيضاً على تقرير الائتمان الخاص بك ويحد من الاقتراض في المستقبل.
إعادة التأجير هي طريقة يتم بموجبها بيع العقار ثم الاستمرار في تأجيره من قبل المشتري على سبيل الإيجار.
الميزة الرئيسية لإعادة الإيجار هي أنه يمكنك جمع الأموال مع الاستمرار في العيش في العقار. يمكنك الاستمرار في العيش في نفس العقار مع الحصول على أموال نقدية من البيع.
قد يكون من الممكن أيضاً إعادة شراء العقار في المستقبل ويمكن استخدامه كوسيلة مؤقتة للتمويل.
تتمثل عيوب إعادة التأجير في أنه سيتعين عليك دفع الإيجار. بالإضافة إلى ذلك، يميل سعر الشراء إلى أن يكون أقل من سعر السوق، مما قد يشكل عبئاً مالياً على المدى الطويل.
| البند | الوساطة | الشراء | البيع الطوعي | إعادة الإيجار |
|---|---|---|---|---|
| سعر البيع | مرتفع (سعر السوق) | منخفض (70-80% من سعر السوق) | متوسط | منخفض |
| فترة البيع | 3 - 6 أشهر | 1 أسبوع - 1 شهر | 3 - 6 أشهر | 1-2 شهر |
| رسوم السمسرة | ضرورية | غير مطلوب | غير ضروري | غير مطلوب |
| الشروط المطبقة | عام | عام | عندما تكون القروض متأخرة | ظروف خاصة |
| استمرار الإقامة | غير ممكن | غير ممكن | غير ممكن | ممكن |
يعتمد اختيار طريقة بيع العقار على وضع البائع وأولوياته. يُرجى الرجوع إلى النقاط التالية لمساعدتك في اختيار الطريقة الأنسب.
إذا كان بإمكانك قضاء وقت كافٍ في البيع، فإننا نوصي بالبيع عن طريق وسيط. يمكنك توقع البيع بسعر قريب من سعر السوق ويمكنك اختيار أفضل الشروط من بين عدة مشترين محتملين.
خاصة إذا كان العقار في موقع جيد أو إذا كان العقار صغير السن، فقد تتمكن من تحقيق سعر أعلى من خلال البيع عن طريق وسيط.
إذا كنت ترغب في البيع على عجلة، مثل نقل الملكية أو ضرورة جمع الأموال، فإن الشراء بالوساطة مناسب. يمكن إتمامه في وقت قصير من التقييم إلى إتمام البيع، ويمكن بالتأكيد تحويله إلى نقد.
ومع ذلك، من المهم أن تفهم أن سعر البيع سيكون أقل من سعر السوق قبل اتخاذ القرار.
إذا كنت تواجه صعوبة في سداد رهنك العقاري، ففكر في البيع الطوعي. من الممكن تجنب المزاد وبيع العقار بشروط أفضل.
من المهم استشارة أحد المتخصصين وبدء المفاوضات مع المؤسسات المالية في أقرب وقت ممكن.
إذا كنت ترغب في جمع الأموال من خلال البيع ولكنك ترغب في الاستمرار في العيش في العقار، ففكر في إعادة الإيجار. ومع ذلك، يجب عليك التفكير ملياً في الجدوى الاقتصادية على المدى الطويل.
يتم تكبد تكاليف وضرائب مختلفة عند بيع العقار. من المهم أن تفهمها مسبقاً وأن تخطط لأموالك بشكل مناسب.
في حالة البيع بالوكالة، يتم دفع رسوم الوساطة للشركة العقارية. الحد الأقصى للمبلغ الذي يحدده القانون هو كما يلي.
| سعر البيع | سقف رسوم الوساطة |
|---|---|
| أقل من 2 مليون ين | سعر المبيعات × 5% + ضريبة الاستهلاك |
| أكثر من 2 مليون ين - 4 مليون ين أو أقل | سعر التداول × 4% + 20,000 ين + ضريبة الاستهلاك |
| أكثر من 4 ملايين ين | سعر المبيعات × 3% + 60,000 ين + ضريبة الاستهلاك |
إذا تم تحقيق ربح (دخل التحويل) من بيع العقار، يتم فرض ضريبة دخل التحويل.
معادلة دخل التحويل
دخل التحويل = سعر التحويل - (تكاليف الاستحواذ + مصاريف التحويل)
يعتمد معدل ضريبة دخل التحويل على فترة ملكية العقار.
| فترة الملكية | معدل ضريبة الدخل | معدل الضريبة السكنية | ضريبة الدخل الخاصة لإعادة الإعمار | إجمالي معدل الضريبة |
|---|---|---|---|---|
| أقل من 5 سنوات (قصيرة الأجل) | 30 في المائة | 9 في المائة | 0.63 في المائة | 39.63 في المائة |
| أكثر من 5 سنوات (طويل الأجل) | 15% 15 | 5% 5 | 0.315% 0.315% 0.315% 0.315% 0.315% 0.315% 0.315 | 20.315% (طويلة الأجل) |
يمكن تطبيق خصم خاص بقيمة 30 مليون ين لبيع العقارات السكنية. يسمح هذا الخصم بخصم 30 مليون ين ياباني من دخل التحويل، مما يقلل من العبء الضريبي في كثير من الحالات.
يمكن تطبيق معدلات ضريبية مخفضة خاصة على العقارات السكنية المملوكة لأكثر من 10 سنوات.
من المهم فهم سعر السوق بدقة وتحديد سعر بيع مناسب. يؤدي تحديد سعر مرتفع للغاية إلى إطالة فترة البيع، بينما يؤدي تحديد سعر منخفض للغاية إلى خسارة.
احصل على تقييمات من العديد من الوكالات العقارية وحدد سعراً بناءً على اتجاهات السوق.
لترك انطباع جيد أثناء المشاهدة، انتبه إلى النقاط التالية
يعتمد نجاح عملية بيع العقار على اختيار وكالة عقارية كشريك. حدد اختيارك بناءً على النقاط التالية
لتسهيل عملية البيع، يجب إعداد المستندات التالية مسبقاً
هناك أربع طرق رئيسية لبيع العقارات: الوكالة والشراء والبيع الاختياري وإعادة الإيجار. ولكل منها خصائصها الخاصة، ومن المهم اختيار الطريقة الأنسب وفقاً لوضع البائع وأولوياته.
تكون الوساطة مناسبة عندما تهدف إلى البيع بسعر مرتفع مع مرور الوقت، ويكون الشراء فعالاً عند الرغبة في البيع على عجل بالتأكيد. يعتبر البيع الطوعي خياراً مناسباً عندما يكون من الصعب سداد الرهن العقاري، ويمكن التفكير في إعادة الإيجار عندما ترغب في جمع الأموال مع الاستمرار في العيش في العقار.
من أجل بيع عقار ناجح، من المهم تحديد السعر المناسب، وتحسين جاذبية العقار، واختيار وكالة عقارية موثوقة وإعداد المستندات اللازمة. من الضروري أيضاً أن تعرف مسبقاً التكاليف والضرائب التي ينطوي عليها البيع وأن تخطط لأموالك بشكل مناسب.
بيع العقار قرار مهم في الحياة. نوصيك بجمع المعلومات الكافية والاستعداد، والمضي قدماً بمشورة الخبراء.
وكخطوة تالية، ابدأ بالحصول على تقييمات من عدة وكالات عقارية للتأكد من القيمة السوقية الحالية. مع الإعداد والاستراتيجية الصحيحة، يجب أن تكون قادراً على تحقيق نتيجة بيع مرضية.
ج1- يعتمد ذلك إلى حد كبير على طريقة البيع. ففي حالة البيع بالوكالة، يستغرق الأمر عادةً من ثلاثة إلى ستة أشهر. وفي حالة الشراء، قد يستغرق الأمر من أسبوع إلى شهر واحد. ونظراً لأن الفترة الزمنية تختلف باختلاف ظروف السوق وحالة العقار، فمن المستحسن وضع جدول زمني بوقت كافٍ.
ج2- تشمل التكاليف الرئيسية رسوم الطوابع، وضريبة التسجيل والترخيص، ورسوم الكاتب القضائي، ورسوم المسح وتكاليف تنظيف المنزل. بالإضافة إلى ذلك، إذا تم توليد دخل التحويل، يتم أيضاً فرض ضريبة دخل التحويل. من المستحسن أن تتوقع دفع ما بين 5% و10% من سعر البيع كمصروفات متنوعة.
ج3: نعم، من الممكن البيع. إذا كان من الممكن سداد القرض بعائدات البيع، فسيتم تنفيذ إجراءات البيع العادية. أما إذا لم يكن بالإمكان سداد القرض بعائدات البيع، فسيتعين عليك تعويض النقص من أموالك الخاصة أو التفكير في البيع الطوعي. يوصى باستشارة مؤسستك المالية مسبقاً.
ج4- بشكل عام، فإن الربيع (من فبراير إلى أبريل) والخريف (من سبتمبر إلى نوفمبر) هما الوقتان اللذان تكون فيهما المعاملات العقارية أكثر نشاطاً. ومع ذلك، يختلف الوقت الأمثل حسب ظروف السوق والظروف الفردية. من المهم اتخاذ قرار شامل، مع مراعاة الشروط التي تنطبق عليها الإعفاءات الضريبية الخاصة.
ج5: نعم، نوصي بطلب تقييم من عدة شركات عقارية. من خلال مقارنة أسعار التقييم والعروض، يمكن اتخاذ قرار أكثر ملاءمة. ومع ذلك، من العملي تحديد عدد الشركات بحوالي ثلاث إلى خمس شركات، لأنه يصبح من الصعب التعامل معها إذا طلبت الكثير من الشركات.